Distanza tra edifici e sopraelevazione, vale il principio di prevenzione?

Cassazione: il diritto di prevenzione si esaurisce con la ultimazione della costruzione, per cui ognuno dei proprietari frontisti può sopraelevare in regime di libertà nel rispetto reciproco delle distanze legali

Con l’ordinanza n. 5049 del 5 marzo 2018 la Suprema Corte ha ribadito che la sopraelevazione di un edificio deve essere considerata una nuova costruzione e non una ristrutturazione e pertanto devono applicarsi le normative in materia di distanze tra le costruzioni vigenti al momento della sua effettuazione, senza che possa essere invocato il principio della prevenzione.

II diritto di prevenzione, riconosciuto a chi per primo edifica, si esaurisce infatti con il completamento, dal punto di vista strutturale e funzionale, della costruzione. Di conseguenza, la prevenzione non può giovare automaticamente per un successivo manufatto, anche se accessorio ad una preesistente costruzione.

In altri termini quindi il preveniente, alla pari del prevenuto, è obbligato al rispetto della disciplina delle distanze legali, in quanto la prevenzione è un diritto riconosciuto al primo che edifica e si esaurisce con la realizzazione della costruzione medesima, quando questa abbia le caratteristiche proprie di un’opera edilizia, ultimata dal punto di vista strutturale e funzionale.

Nel caso della sopraelevazione il criterio della prevenzione non esclude che il preveniente, alla pari del prevenuto, è obbligato al rispetto della disciplina delle distanze legali, con la conseguenza che, ove lo strumento urbanistico locale, anche se successivamente intervenuto, abbia sancito l’obbligo inderogabile di osservare una determinata distanza dal confine, possa essere escluso il diritto a sopraelevare in allineamento con l’originaria costruzione.

Il caso

In un comune della provincia di Macerata due proprietari di un fabbricato avevano costruito in sopraelevazione, senza aver cura delle distanze e determinando una riduzione di una veduta all’ampiezza originale.

Il vicino è ricorso al tribunale di primo grado per ottenere, ricevendola, la condanna dei proprietari all’eliminazione della sopraelevazione ed al ripristino dello stato dei luoghi.

Contro tale sentenza i proprietari hanno proposto appello, rigettato dalla Corte che ne riteneva infondati i motivi. Da qui il ricorso in Cassazione.

La pronuncia della Cassazione

La Corte di Cassazione rigetta il ricorso dei due proprietari. Secondo i due proprietari ricorrenti, che ammettevano l’esistenza di una veduta (anche se la definiscono luce) nel fabbricato del vicino (appellato), i giudici di appello avevano omesso di considerare la preesistenza del loro fabbricato.

I giudici di Cassazione non sono dello stesso parere ritenendo che, pur a voler ammettere che il fabbricato dei ricorrenti fosse preesistente rispetto a quello del frontista, resta il fatto che la sopraelevazione dagli stessi eseguita, quale nuova costruzione, poteva essere eseguita solo con il rispetto della normativa sulle distanze legali dalle costruzioni esistenti sul fondo confinante.

Distanze dai confini e il principio della prevenzione

In materia di distanza delle costruzioni dai confini, la legge si ispira al principio della prevenzione temporale, basato sugli artt. 873, 874, 875 e 877 del cc, secondo cui il proprietario che costruisce per primo determina, in concreto, le distanze da osservare per le altre costruzioni da erigersi sui fondi vicini.

Il diritto di prevenzione prevede che chi costruisce per primo su di un fondo contiguo ad un altro ha una triplice possibilità su come realizzare l’opera:

costruire sul confine: di conseguenza il vicino potrà costruire in aderenza o in appoggio
costruire con distacco dal confine: cioè alla distanza di un metro e mezzo dallo stesso o a quella maggiore stabilita dai regolamenti locali; in tal caso il vicino sarà costretto a costruire alla distanza stabilita dal codice civile o dagli strumenti urbanistici locali
costruire con distacco dal confine ad una distanza inferiore alla metà di quella totale prescritta: in tal caso, il vicino può costruire in appoggio, chiedendo la comunione del muro che non si trova a confine, oppure in aderenza

Il diritto di prevenzione, riconosciuto a chi per primo edifica, si esaurisce con il completamento, dal punto di vista strutturale e funzionale, della costruzione.

Affinché il principio della prevenzione possa essere applicato bisogna rispettare uno dei principi fondamentali per la sua operatività, ossia la dimostrazione della priorità nel tempo della costruzione.

In alternativa, se non viene dunque dimostrato l’effettivo periodo di costruzione, l’onere della prova di aver costruito per primo grava su colui che chiede l’arretramento del fabbricato altrui e quindi in tal caso su parte attrice.