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Sopraelevazione: cos’è, adempimenti e normative

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La sopraelevazione è la realizzazione di piani aggiuntivi sull’ultimo. Chi può farla? Come? Quali sono le norme da rispettare? Ecco le risposte

La sopraelevazione rappresenta un’opzione innovativa che consente un significativo ampliamento della superficie abitabile, contribuendo ad aumentare sia l’altezza complessiva dell’edificio che la sua volumetria complessiva.

La sopraelevazione richiede un processo articolato, comprensivo di studio di fattibilità, ottenimento di permessi e autorizzazioni, progettazione dettagliata. Quest’ultima fase implica la definizione degli interventi di demolizione, la progettazione degli impianti e disegno degli interni.

Data la molteplicità di elementi da gestire simultaneamente, ti consiglio di progettare il nuovo spazio abitabile con il supporto del software di progettazione edilizia. Potrai disegnare in pianta o in 3D, modellare con oggetti parametrici BIM, completare il progetto con oggetti della libreria online e produrre render fotorealistici degli spazi. Tutta la pratica può essere gestita in maniera collaborativa con un software per gestire tutti i tuoi file tecnici (DWG, nuvole di punti, modelli 3D BIM, computi, ecc.) direttamente on line sempre e ovunque.

render fotorealistico di un progetto di sopraelevazione con software Edificius

Render fotorealistico di un progetto di sopraelevazione: software Edificius

Sopraelevazione edificio esistente: cos’è

La sopraelevazione si concretizza nella realizzazione di uno o più piani aggiuntivi o nuove strutture architettoniche sopra l’ultimo piano di un edificio preesistente.

L’intervento edilizio di sopraelevazione si può realizzare in una casa indipendente (si parla in questi casi di sopraelevazione casa singola), oppure all’ultimo piano di un condominio.

Da un punto di vista tecnico, le sopraelevazioni possono influire sulla struttura in modo significativo o essere elementi leggeri senza impatto sul comportamento strutturale complessivo. Nel primo caso, si includono nuovi piani aggiuntivi; nel secondo, strutture leggere come gazebi e pergolati. In ogni caso, la sicurezza strutturale deve essere garantita nei solai, travi e pilastri che sostengono il nuovo carico.

Il D.P.R. 380/2001 testo unico edilizia fa riferimento a questo intervento edilizio. Nello specifico, secondo quanto sancito dall’art. 90 del D.P.R. 380/01, le sopraelevazioni sono concesse sia negli edifici in muratura, che in quelli in cemento armato, acciaio o a pannelli portanti a condizione che l’intero edificio segua le regole stabilite.

Per ottenere l’autorizzazione di sopraelevazione, è necessaria una certificazione dall’ufficio tecnico regionale che indichi il numero massimo di piani aggiuntivi consentiti e verifichi la capacità della struttura esistente di sopportare il nuovo carico.

Sopraelevazione NTC 2018

Le attuali norme tecniche per le costruzioni NTC 2018, al capitolo 8, impongono un progetto di adeguamento sismico per interventi di sopraelevazione su strutture esistenti che influiscono staticamente sulla struttura.

Nello stesso articolo si specifica, inoltre, che se si modifica l’altezza con cordoli o variazioni di copertura senza aumentare la superficie abitabile, l’intervento non è considerato ampliamento, quindi non è richiesto l’adeguamento, a meno che non siano presenti altre condizioni specificate.

L’intervento di adeguamento della costruzione è obbligatorio quando si intenda:
a) sopraelevare la costruzione; […] Una variazione dell’altezza dell’edificio dovuta alla realizzazione di cordoli sommitali o a variazioni della copertura che non comportino incrementi di superficie abitabile, non è considerato ampliamento, ai sensi della condizione a). In tal caso non è necessario procedere all’adeguamento, salvo che non ricorrano una o più delle condizioni di cui agli altri precedenti punti.

Per essere certo dell’adeguamento strutturale necessario per le sopraelevazioni, effettua l’analisi globale della struttura, le verifiche locali degli elementi di elevazione e le verifiche degli elementi di fondazione con lo specifico software per l’adeguamento sismico. Dopo aver progettato gli interventi di adeguamento sismico, potrai procedere ad una verifica strutturale complessiva.

Sopraelevazione casa indipendente

In linea generale, come abbiamo visto, la sopraelevazione per una casa singola, quindi casa indipendente, è ammessa a condizione che siano rispettare le condizioni statiche dell’edificio volte a garantire la sicurezza e la stabilità del fabbricato.

A livello edilizio, occorre dunque considerare la capacità della struttura esistente di sopportare il nuovo carico e, nelle zone a rischio terremoti, bisogna verificare la sicurezza antisismica.

Infine, è necessario che la Pubblica Amministrazione verifichi la compatibilità del progetto con la normativa urbanistica stabilita nei piani regolatori vigenti.

Sopraelevazioni in condominio

Secondo l’art. 1127 del codice civile, il proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare di un condominio può aggiungere nuovi piani o fabbriche, a meno che il titolo di proprietà non lo impedisca. La sopraelevazione deve essere in linea con le condizioni statiche dell’edificio e richiede l’approvazione dei condòmini.

I condòmini hanno il diritto di opporsi alla sopraelevazione se questa danneggia l’aspetto dell’edificio, riduce significativamente l’aria o la luce ai piani sottostanti.

Chi effettua la sopraelevazione deve pagare agli altri condòmini un’indennità, calcolata in base al valore attuale dell’area occupata dalla nuova costruzione, divisa per il numero dei piani, compreso quello da costruire. Inoltre, è tenuto a ricostruire il lastrico solare che tutti o parte dei condomini avevano il diritto di utilizzare.

Sopraelevazioni e distanze

L’esecuzione di una sopraelevazione, anche se di dimensioni limitate, deve essere classificata come “nuova costruzione”, comportando le relative implicazioni, inclusa la conformità alla distanza tra gli edifici.

La sopraelevazione, infatti, determina un incremento della volumetria e della superficie occupata. In questo contesto, l’intervento non può essere esente dall’obbligo di rispettare le distanze minime stabilite dagli strumenti urbanistici locali.

Quale titolo abilitativo per la sopraelevazione?

Per effettuare la sopraelevazione, considerata come un intervento di nuova costruzione, è necessario ottenere il Permesso di Costruire (PdC).

Per interventi minori di recupero del sottotetto, senza modificare l’altezza dell’edificio, si utilizzano titoli abilitativi diversi a seconda della portata dei lavori: CILA (Comunicazione inizio lavori asseverata), SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) o SCIA alternativa al permesso di costruire (Super-SCIA).

Per essere guidato nella scelta e nella redazione delle pratiche in modo sicuro e sempre aggiornato alle ultime indicazioni normative, puoi usare un software per i titoli abilitativi in edilizia che ti aiuta ad individuare l’adeguato titolo abilitativo in funzione dell’intervento da realizzare e ti permette di ottenere in automatico il modello PDF della pratica da presentare e archiviare.

Sopraelevazioni abusive

Le sopraelevazioni abusive possono avere conseguenze diverse a seconda di come sia stata realizzata l’irregolarità e a seconda della gravità.

Nel caso in cui si realizzi una sopraelevazione abusiva dovuta alla mancanza delle adeguate condizioni statiche, è prevista la demolizione, senza possibilità alcuna di sanatoria.

In condominio, se la sopraelevazione ha causato danni ai piani sottostanti o all’aspetto architettonico, i condomini possono ottenere la demolizione o un risarcimento.

Se realizzata senza permesso di costruire, ma conformemente alle norme, è possibile ottenere un permesso in sanatoria edilizia.

Come realizzare interventi di sopraelevazione: materiali

Esistono diversi approcci costruttivi per l’ampliamento di una casa di uno o più piani, ognuno dei quali è più adatto a casi specifici:

  • sopraelevazione in legno;
  • sopraelevazione in muratura;
  • sopraelevazione con struttura metallica.

La sopraelevazione in legno è spesso preferita per la sua leggerezza, riducendo il carico permanente e offrendo vantaggi come minori disagi durante la costruzione e migliori prestazioni termiche.

La sopraelevazione in muratura è meno comune ma richiede un edificio solido, con possibilità di variazioni di rigidità tra i livelli.

La sopraelevazione in struttura metallica sfrutta la leggerezza dell’acciaio zincato a caldo, garantendo resistenza e coibentazione, con un sistema modulare che assicura anche l’antisismicità.

La copertura può essere realizzata con pannelli di lamiera, tetto a falda in legno o sistemi modulari in metallo, ciascuno con vantaggi specifici come isolamento acustico, termico e durabilità nel tempo.

Quanto costa sopraelevare?

Il costo per un intervento di sopraelevazione dipende dalla natura del lavoro, dai materiali utilizzati e dalle tecniche impiegate dai professionisti.

Le spese da considerare sono essenzialmente:

  • interventi di demolizione del tetto preesistente;
  • innalzamento mura portanti perimetrali;
  • intervento di ricostruzione del tetto;
  • parcella per progettazione e direzione lavori;
  • costi amministrativi.

Per un calcolo dettagliato del costo di una sopraelevazione sarà necessario fare un computo metrico estimativo dell’intervento, per cui ti può essere utile un software di computo metrico gratis per sempre e prezzari per l’edilizia di tutte le regioni d’Italia.

Vantaggi e svantaggi della sopraelevazione

L’intervento di sopraelevazione apporta una serie di vantaggi, tra cui si evidenziano principalmente i seguenti:

  • possibilità di ottenere maggior spazio;
  • la protezione dalle inondazioni;
  • l’aumento del valore della proprietà;
  • la flessibilità nell’uso degli spazi;
  • opportunità di rinnovamento.

Tuttavia, l’intervento di sopraelevazione può presentare alcuni svantaggi tra cui:

  • costi elevati;
  • lungo periodo di lavorazione;
  • limitazioni delle dimensioni imposte dalle normative locali;
  • rischio di problemi strutturali se l’intervento non viene eseguito correttamente. Per assicurarti la sicurezza strutturale dell’edificio anche dopo l’intervento, utilizza l’apposito software di calcolo strutturale che ti guida nella progettazione e ti permette di verificare preventivamente il comportamento dell’intervento sull’intera struttura.

Differenza tra sopraelevazione e recupero sottotetto

Il termine “sottotetto” identifica il volume situato sopra l’ultimo piano di un edificio, delimitato dalla copertura spesso trascurato o adibito a spazio di deposito.

Per il recupero di un sottotetto si intende l’adeguamento urbanistico dell’ultimo piano di un fabbricato, solitamente mansardato, e la sua conversione ad uso abitativo. Per attuare il riuso di uno spazio non agibile, occorre verificare che siano rispettati tutti i criteri di abitabilità previsti dalla normativa regionale e dai piani urbanistici locali, oppure che siano consentiti interventi edili volti a rendere lo spazio abitabile.

Progettare il recupero di un sottotetto permette di sfruttare un volume già esistente, evitando abusi edilizi e contribuendo all’incremento del patrimonio immobiliare urbano senza ulteriori consumi di suolo.

D’altra parte, la sopraelevazione indica un intervento in cui non si recupera la superficie esistente ma si decide di “sopraelevare il sottotetto” o creare nuove strutture architettoniche, quindi attuare dei lavori di ampliamento in altezza e volume della costruzione esistente.

Sopraelevazione: sentenze di riferimento

Di seguito si propongono una serie di sentenze che definiscono alcuni punti fondamentali in relazione alla sopraelevazione degli edifici esistenti.

Adeguamento sismico tetto: è possibile sopraelevare senza parere paesaggistico?

La sentenza n. 1194/2023 del Tar Campania chiarisce che la sopraelevazione a fini di adeguamento sismico senza l’autorizzazione paesaggistica è possibile.

Nel caso specifico, il tribunale ha valutato un intervento di adeguamento sismico del tetto mediante sopraelevazione in un’area paesaggistica vincolata, contestato dal Comune.

La proprietaria ha difeso l’opera sostenendo che rientrasse nella manutenzione straordinaria e nel consolidamento statico, escludendola dall’obbligo di autorizzazione paesaggistica. Il tribunale ha concordato, sottolineando che l’innalzamento del tetto non risultava rilevante e rispettava le norme in materia di efficienza energetica e sismica.

Tale decisione apre la discussione su una possibile interpretazione più flessibile delle norme edilizie in vista del miglioramento dell’efficienza energetica del patrimonio immobiliare.

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