Distanze tra pareti finestrate: si può usucapire il diritto di veduta?

In un contesto giuridico dove la proprietà e i diritti ad essa associati possono generare controversie complesse, emergono due questioni critiche e di particolare interesse: il principio di prevenzione e il diritto di veduta.

Brevemente, ma lo vedremo meglio in seguito, il principio di prevenzione stabilisce che chi costruisce per primo ha la priorità nel definire le distanze legali, influenzando così le scelte edilizie dei vicini. La questione si complica ulteriormente quando si introduce l’usucapione, un meccanismo attraverso il quale un diritto può essere acquisito per effetto del tempo e dell’uso. La combinazione di questi elementi crea un terreno fertile per dispute legali, dove la storia delle costruzioni e le scelte dei proprietari diventano determinanti nel definire chi ha il diritto di mantenere le proprie aperture e a quale distanza dal confine.

Queste coincidenze costituiscono gli ingredienti di una recente ordinanza emessa dalla Corte di Cassazione: la n. 25229/2024.

Inserire un progetto in un contesto reale non è operazione facile data la quantità di norme e regolamenti da rispettare, tra cui le distanze legali tra costruzioni, ma oggi puoi avvalerti di un alleato pratico e intuitivo per assolvere tali compiti: il software per la progettazione architettonica BIM in grado di rappresentare velocemente tutte le soluzioni progettuali con una drastica riduzione di possibili errori.

Quando le distanze obbligate tra pareti finestrate possono essere derogate con l’intervenuta formazione di un usucapione?

Le proprietarie di un immobile abitativo citavano in giudizio il loro vicino confinante, chiedendo al tribunale la condanna di quest’ultimo con risarcimento danni ad arretrare un fabbricato in costruzione, per rispettare la distanza legale di 10 metri dalla parete finestrata della loro proprietà.

Il vicino contestava la domanda, chiedendo a sua volta la condanna delle sue vicine per esercizio illegittimo della veduta, poiché il loro fabbricato, costruito più di 20 anni prima, si trovava a minore distanza di 5 metri dal confine delle due proprietà. Per tale motivo egli chiedeva che lo stesso fabbricato fosse arretrato di 5 metri dal confine.

Il Tribunale accoglieva parzialmente la richiesta delle attrici, ordinando al vicino di arretrare il suo fabbricato di 5 metri e risarcendo le attrici con 10.000 euro per danni. Tuttavia, la Corte di Appello (a cui si rivolgevano le attrici non contente del risarcimento) successivamente accoglieva il gravame delle attrici/ricorrenti, ordinando al vicino di rispettare la distanza di 10 metri e confermando il risarcimento già stabilito.

La questione infine arrivava in Cassazione sempre per ricorso delle signore, ancora una volta non soddisfatte del risarcimento.

Per la Corte di Cassazione il diritto di veduta a carico del fondo del vicino si è consolidato grazie all’usucapione

La Cassazione ha affrontato il principio di prevenzione in relazione alla questione delle distanze legali tra edifici, stabilendo che questo principio deve essere applicato in modo tale da garantire il rispetto delle distanze minime tra le pareti finestrate e le costruzioni adiacenti.

Interpretazione del principio di prevenzione

Secondo la Cassazione, l’articolo 9, n. 2, del D.M. n. 1444 del 1968:

non impone di rispettare in ogni caso una distanza minima dal confine, ma va interpretato, in applicazione del principio di prevenzione, nel senso che tra una parete finestrata e l’edificio antistante va mantenuta la distanza di mt. 10, con obbligo del prevenuto di arretrare la propria costruzione fino ad una distanza di mt. 5 dal confine, se il preveniente, nel realizzare tale parete finestrata, abbia a sua volta osservato una distanza di almeno mt. 5 dal confine.
Ove, invece, il preveniente abbia posto una parete finestrata ad una distanza inferiore a detto limite, il vicino non sarà tenuto ad arretrare la propria costruzione fino alla distanza di mt. 10 dalla parete stessa, ma potrà imporre al preveniente di chiudere le aperture e costruire (con parete non finestrata) rispettando la metà della distanza legale dal confine, ed eventualmente procedere all’interpello di cui all’art. 875, comma 2, c.c., qualora ne ricorrano i presupposti (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 4848 del 19/02/2019, Rv. 652583; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3340 del 07/03/2002, Rv. 552893).

In altre parole, l’articolo 9 non impone rigidamente di rispettare una distanza minima dal confine in tutti i casi. Invece, il principio di prevenzione stabilisce che:

distanza di 10 metri: tra una parete finestrata e l’edificio antistante deve essere mantenuta una distanza di 10 metri;
obbligo di arretramento: se il “preveniente” (colui che costruisce per primo) ha rispettato una distanza di almeno 5 metri dal confine, il “prevenuto” (colui che costruisce successivamente) è obbligato ad arretrare la propria costruzione fino a 5 metri dal confine;
parete finestrata a distanza inferiore: se il preveniente ha costruito una parete finestrata a una distanza inferiore a quella minima, il vicino non è obbligato ad arretrare fino a 10 metri, ma può richiedere la chiusura delle aperture e costruire una parete non finestrata rispettando almeno la metà della distanza legale dal confine.

Applicazione nel caso specifico

Nel caso delle proprietarie ricorrenti, la Cassazione ha stabilito che non possono essere costrette a chiudere le aperture della loro parete finestrata, poiché è trascorso oltre un ventennio dalla realizzazione del loro edificio. Questo ha portato al consolidamento del diritto di veduta per usucapione, rendendo inapplicabile l’obbligo di chiusura delle aperture.

In sintesi, la Cassazione ha confermato che il principio di prevenzione deve essere interpretato in modo flessibile e che i diritti acquisiti attraverso l’usucapione possono prevalere sulle norme relative alle distanze legali, proteggendo così i diritti dei proprietari che hanno mantenuto le loro aperture per un lungo periodo.

Per quel che riguarda la quantificazione del risarcimento, gli ermellini hanno rimandato la questione a nuovo giudizio della Corte d’Appello.

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