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Sopraelevare il sottotetto: condizioni e permessi

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Quali sono le condizioni e i permessi per sopraelevare il sottotetto? Guida per rendere abitabili ambienti inutilizzati ed esempi giuridici

Per sfruttare al meglio un ambiente inutilizzato, sopraelevare il sottotetto e renderlo utile ai fini abitativi potrebbe essere la soluzione ideale.

La sopraelevazione del sottotetto richiede però un processo articolato, che comprende la realizzazione di uno studio di fattibilità, l’ottenimento di tutti i permessi e autorizzazioni dall’ente competente, nonché una fase di progettazione edilizia dettagliata.

Data la molteplicità di elementi da gestire simultaneamente, ti consiglio di progettare il nuovo spazio abitabile con il supporto di un software di progettazione edilizia integrata.

Potrai disegnare in pianta o in 3D, modellare con oggetti parametrici BIM, completare il progetto con oggetti della libreria online e produrre render fotorealistici degli spazi.

Tutta la pratica può inoltre essere gestita in maniera collaborativa con un software per gestire tutti i tuoi file tecnici (DWG, nuvole di punti, modelli 3D BIM, computi, ecc.) direttamente on line garantendo accessibilità da qualsiasi luogo e in qualsiasi momento.

Scopri tutte le sfaccettature della sopraelevazione del sottotetto: aspetti tecnici, normativa di riferimento, differenza con recupero del sottotetto e casi giuridici.

Cos’è una sopraelevazione del sottotetto?

La sopraelevazione è un intervento edilizio che consente di aggiungere nuovi piani a un edificio esistente.

Il rialzamento del sottotetto al di fuori della sagoma esistente è considerato equivalente a una sopraelevazione e rientra nella categoria di nuova costruzione, poiché implica l’aumento dell’altezza dell’edificio al di là della sua sagoma originaria.

Si tratta di interventi che comportano un significativo incremento del volume totale dell’edificio.

Sopraelevazione sottotetto: normativa e permessi

In conformità alla normativa vigente, l’intervento di sopraelevazione del sottotetto si adegua alla definizione inclusa nell’elenco degli interventi di nuova costruzione, come indicato all’art. 3, comma 1, punto e.1, del dpr 380/01, e non rientra tra gli interventi di ristrutturazione edilizia. Tale distinzione è motivata dal suo impatto non solo sulla sagoma, ma anche sulla volumetria, la superficie e il carico urbanistico complessivo dell’edificio.

Di conseguenza, la sopraelevazione del sottotetto richiede il rilascio del permesso di costruire, come specificato dall’art. 10 del dpr 380/01.

In accordo con le norme tecniche per le costruzioni (NTC 2018), è altresì obbligatorio eseguire un intervento di adeguamento sismico nel caso di sopraelevazione di un edificio esistente. Ciò implica la realizzazione di un’analisi sismica globale dell’edificio preesistente nel suo stato attuale per valutare il livello di sicurezza rispetto alle azioni sismiche.

Successivamente, l’analisi sismica globale deve essere ripetuta nello stato post-operam, ovvero dopo l’esecuzione della sopraelevazione. Nel caso in cui la verifica sismica nello stato ante-operam non soddisfi i requisiti di sicurezza, ciò si rifletterà anche nello stato post-operam, evidenziando l’importanza di considerare l’incremento delle sollecitazioni sugli elementi strutturali dovuto alla presenza di una massa aggiuntiva sull’ultimo piano.

Per essere certo dell’adeguamento strutturale necessario per le sopraelevazioni, effettua l’analisi globale della struttura, le verifiche locali degli elementi di elevazione e le verifiche degli elementi di fondazione con lo specifico software per l’adeguamento sismico. Dopo aver progettato gli interventi di adeguamento, potrai procedere ad una verifica strutturale complessiva.

Differenza tra sopraelevazione e recupero sottotetto

Sopraelevazione e recupero del sottotetto rappresentano due concetti distinti, ciascuno con caratteristiche specifiche. Per comprendere la differenza tra questi due interventi, è fondamentale partire dalla definizione di sottotetto e comprenderne le implicazioni abitative.

Il concetto di “sottotetto” fa riferimento al volume posizionato sopra l’ultimo piano di un edificio, generalmente delimitato dalla copertura e spesso utilizzato come spazio di deposito.

Il recupero di un sottotetto fa riferimento a un insieme di soluzioni architettoniche che favoriscono il riuso di ambienti non agibili, convertendoli in spazi ad uso abitativo. Il sottotetto può essere considerato recuperabile ai fini abitativi quando presenta, fin dall’origine, tutti i criteri di abitabilità stabiliti dalla normativa regionale e dai piani urbanistici locali. In alternativa, devono essere consentiti interventi edilizi volti a rendere lo spazio adatto all’abitazione.

La progettazione del recupero di un sottotetto consente dunque di sfruttare un volume già esistente.

D’altra parte, la sopraelevazione indica un intervento in cui non si recupera la superficie esistente del sottotetto, ma si decide di “sopraelevare il sottotetto” e creare nuove strutture architettoniche. In questo caso, come detto, si attuano lavori di ampliamento in altezza e volume della costruzione preesistente.

Sia il recupero del sottotetto che gli interventi di sopraelevazione richiedono accorgimenti e soluzioni architettoniche ingegnose che rendano gli spazi vivibili e piacevoli. In fase di progettazione occorre organizzare bene gli spazi, valutare l’apertura di finestre o balconi, etc.

Ti consiglio, dunque, di progettare adeguatamente il nuovo spazio abitabile con il supporto del software di progettazione edilizia. Potrai disegnare in pianta o in 3D, modellare con oggetti parametrici BIM, completare il progetto con oggetti della libreria online e produrre render fotorealistici degli spazi.

Render fotorealistico di un progetto di recupero di un sottotetto con software Edificius

Render fotorealistico di un progetto di recupero di un sottotetto: software Edificius

Sopraelevazione e recupero sottotetto: titoli abilitativi

Se nel caso della sopraelevazione è richiesto il permesso di costruire, nello scenario del recupero sottotetto sono necessari diversi tipi di permessi a seconda dell’entità dell’intervento: Cila, Scia alternativa o Scia.

Per scegliere adeguatamente il titolo abilitativo a seconda dell’intervento, ti suggerisco il software per i titoli abilitativi che ti guida nella corretta scelta del titolo abilitativo e ti fornisce tutti i modelli aggiornati da compilare online per ottenerlo con facilità.

Differenza tra sopraelevazione e recupero sottotetto

Differenza tra sopraelevazione e recupero sottotetto

Distanze sopraelevazione sottotetto

La norma sulle distanze legali tra le costruzioni si applica anche alle sopraelevazioni, determinando di fatti un incremento della volumetria e della superficie occupata e trattandosi di un intervento di nuova costruzione.

La regolamentazione legale della distanza tra edifici trova le sue principali disposizioni nell’art. 873 del codice civile, con altri riferimenti normativi significativi presenti negli articoli 874, 875 e 877 del codice civile, nonché nell’art. 9 del dm 1444/1968.

Nello specifico, è prevista:

  • distanza tra edifici 3 metri tra costruzioni contigue o confinanti (art. 873 del codice civile);
  • distanza tra edifici 5 metri tra un edificio e i confini di proprietà, secondo molte normative urbanistiche locali che derogano alle disposizioni del codice civile;
  • distanza tra edifici 10 metri tra pareti finestrate di edifici esistenti o nuovi ma antistanti (art. 9 del dm 1444/1968).

Sopraelevazione del sottotetto in condominio

L’art. 1127 del codice civile stabilisce che il proprietario dell’ultimo piano di un edificio o chi possiede esclusivamente il lastrico solare ha il diritto di aggiungere nuovi piani o nuove strutture, a meno che il titolo di proprietà non indichi diversamente. Tuttavia, questa facoltà è limitata dalla capacità strutturale dell’edificio: se la struttura non lo permette, la sopraelevazione non è consentita.

I condomini hanno il diritto di opporsi alla sopraelevazione se ritengono che possa compromettere il decoro architettonico condominiale o ridurre significativamente la luce o l’aria per i piani sottostanti. In questi casi, dunque, per rendere legittima la sopraelevazione serve il consenso assembleare.

Chi realizza la sopraelevazione è inoltre responsabile di ricostruire il lastrico solare che tutti o parte dei condomini avevano il diritto di utilizzare.

Calcolo indennità per sopraelevazione del sottotetto in condominio

Ai sensi del codice civile, chi realizza una sopraelevazione è obbligato a versare agli altri condomini un’indennità, al fine di compensare gli altri proprietari del fatto che ha aumentato il proprio diritto esclusivo e, di conseguenza, il valore patrimoniale della sua parte di proprietà immobiliare. Questo implica anche una modifica delle quote di proprietà delle parti comuni dell’edificio, generando inevitabilmente un riequilibrio. In sintesi, l’indennità svolge una funzione compensativa e di ristabilimento dell’equilibrio tra i condomini.

L’indennità di sopraelevazione è calcolata ai sensi dell’art. 1127 del Codice Civile considerando il valore attuale dell’area che sarà occupata dalla nuova struttura, diviso per il numero dei piani, incluso quello che verrà costruito, e sottratto l’importo della sua quota:

[…] Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.

In pratica, il calcolo dell’indennità di sopraelevazione dipende dall’entità della nuova costruzione realizzata, dalla struttura dell’edificio e dalle tabelle millesimali in vigore.

La modifica comporta anche la revisione delle tabelle millesimali, il cui calcolo può risultare un’operazione complessa, in quanto vanno considerati tutti i dati delle unità immobiliari e vari coefficienti. Per facilitarti il calcolo, può esserti utile il software delle tabelle millesimali che ti consente di calcolare, personalizzare e stampare le tabelle millesimali in maniera facile, professionale e veloce.

Sopraelevazione sottotetto: sentenze di riferimento

Di seguito si propongono una serie di sentenze che definiscono alcuni punti fondamentali in relazione alla sopraelevazione e alle questioni affrontate.

Adeguamento sismico tetto: è possibile sopraelevare senza parere paesaggistico?

La sentenza n. 1194/2023 del Tar Campania chiarisce che la sopraelevazione a fini di adeguamento sismico senza l’autorizzazione paesaggistica è possibile.

Nel caso specifico, il tribunale ha valutato un intervento di adeguamento sismico del tetto mediante sopraelevazione in un’area paesaggistica vincolata, contestato dal Comune.

La proprietaria ha difeso l’opera sostenendo che rientrasse nella manutenzione straordinaria e nel consolidamento statico, escludendola dall’obbligo di autorizzazione paesaggistica. Il tribunale ha concordato, sottolineando che l’innalzamento del tetto non risultava rilevante e rispettava le norme in materia di efficienza energetica e sismica.

Tale decisione apre la discussione su una possibile interpretazione più flessibile delle norme edilizie in vista del miglioramento dell’efficienza energetica del patrimonio immobiliare.

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