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Sopraelevazione in condominio: normativa, diritti e obblighi

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A quali condizioni il condomino dell’ultimo piano può sopraelevare? Ecco cosa prevede la normativa con chiarimenti e sentenze giuridiche

La sopraelevazione in condominio è un intervento significativo per ottimizzare lo spazio edilizio esistente e migliorare la qualità della vita all’interno della comunità condominiale. Tuttavia, è fondamentale rispettare la normativa vigente, comprendere i diritti e gli obblighi dei condòmini e pianificare attentamente ogni fase dell’intervento (definizione degli interventi di demolizione, progettazione degli impianti, disegno degli interni).

Data la molteplicità di elementi da gestire simultaneamente, ti consiglio di progettare il nuovo spazio abitabile con il supporto del software di progettazione edilizia. Potrai disegnare in pianta o in 3D, modellare con oggetti parametrici BIM, completare il progetto con oggetti della libreria online e produrre render fotorealistici degli spazi. Tutta la pratica può essere gestita in maniera collaborativa con un software per gestire tutti i tuoi file tecnici (DWG, nuvole di punti, modelli 3D BIM, computi, ecc.) direttamente on line sempre e ovunque.

Esaminiamo approfonditamente tutti gli aspetti legati alla sopraelevazione condominiale, dalla normativa vigente alle procedure pratiche.

Cosa si intende per sopraelevazione in condominio?

La sopraelevazione è un intervento edilizio che consiste nella costruzione di nuovi piani o fabbriche sopra un edificio già esistente, coinvolgendo l’intera comunità condominiale.

A differenza del recupero del sottotetto, che mira a trasformare spazi inutilizzati in ambienti abitabili sfruttando il volume già presente sopra l’ultimo piano dell’edificio, la sopraelevazione del sottotetto comporta la creazione di nuove strutture architettoniche tramite lavori di ampliamento in altezza e volume della costruzione preesistente.

Questi interventi dunque non solo influenzano la sagoma, ma anche la volumetria, la superficie e il carico urbanistico complessivo dell’edificio.

Di conseguenza, in conformità alla normativa vigente, rientrano nell’elenco degli interventi di nuova costruzione, come specificato all’art. 3, comma 1, punto e.1, del D.P.R. 380/01.

Diritto di sopraelevazione in condominio: legge di riferimento

Il diritto di sopraelevare in condominio è stabilito dall’art. 1127 del codice civile.

Tale articolo sancisce che il proprietario dell’ultimo piano di un edificio può aggiungere nuovi piani o strutture, a meno che non ci siano restrizioni specifiche nel titolo di proprietà. La stessa possibilità è data a chi possiede esclusivamente il tetto dell’edificio.

Tuttavia, non è permesso fare sopraelevazioni se l’edificio non è strutturalmente sicuro e i condòmini hanno il diritto di opporsi alla sopraelevazione se danneggia il decoro architettonico dell’edificio o riduce la luce e l’aria dei piani sottostanti in modo significativo. Se qualcuno fa una sopraelevazione, deve pagare agli altri condòmini un compenso e deve anche ricostruire il tetto solare che tutti o alcuni condomini avevano il diritto di usare.

Art. 1127 codice civile – Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio

Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono. I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti. Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.

Condizioni e limiti alla sopraelevazione in condominio

La sopraelevazione in condominio non è sempre consentita, poiché la legge vieta l’aggiunta di nuovi piani se ciò compromette le condizioni statiche dell’edificio.

Le condizioni statiche riguardano la stabilità dell’edificio e includono:

  • la solidità delle fondazioni per sopportare il peso aggiuntivo;
  • la resistenza agli eventi sismici;
  • la capacità di essere utilizzato senza modifiche strutturali.

Queste condizioni rappresentano un divieto assoluto, che può essere superato solo con il consenso unanime dei condòmini all’esecuzione di opere di rafforzamento necessarie per garantirne la sicurezza.

Di fatti, le norme tecniche per le costruzioni NTC 2018, al capitolo 8, impongono un progetto di adeguamento sismico per le sopraelevazioni che influenzano staticamente la struttura esistente. Per garantire l’adeguamento strutturale, è necessario condurre un’analisi globale della struttura, verifiche locali degli elementi di elevazione e degli elementi di fondazione utilizzando specifici software per l’adeguamento sismico. Dopo aver progettato gli interventi di adeguamento sismico, potrai procedere ad una verifica strutturale complessiva.

Quando serve il consenso dell’assemblea per la sopraelevazione?

Il consenso dell’assemblea è necessario solo se le condizioni statiche dell’edificio impediscono la sopraelevazione. In tal caso, è richiesta l’approvazione unanime dell’assemblea per eseguire i lavori di rinforzo e consolidamento necessari. In tutte le altre situazioni, non è richiesta alcuna approvazione per procedere con la sopraelevazione.

Tuttavia, l’assemblea ha il diritto di opporsi se la sopraelevazione danneggia l’aspetto architettonico dell’edificio o se riduce significativamente l’aria o la luce dei piani sottostanti.

Per aspetto estetico si intende l’aspetto generale del condominio, come determinato dalla sua struttura e dalle sue caratteristiche architettoniche. L’art. 1127 viene posto in relazione con l’art. 1120 che, focalizzato sulle innovazioni, pone il divieto di effettuare innovazioni che alterino il decoro architettonico dell’edificio.

[…] Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

Per quanto riguarda l’aria e la luce, l’opposizione è giustificata anche se il problema riguarda solo un appartamento o una parte del condominio.

Questo è quanto confermato anche dalla sentenza n. 45/2017 del Tar Trento sul consenso dei condomini per la sopraelevazione. Nel caso in questione, il Comune aveva sospeso la domanda di variante presentata dal proprietario dell’ultimo piano, ritenendo necessario il parere favorevole di tutti i condòmini, in base all’art. 1120 del Codice Civile. Il ricorrente ha quindi presentato ricorso al Tar Trento, che ha confermato che i limiti al diritto di sopraelevazione riguardano esclusivamente il profilo statico, l’aspetto architettonico dell’edificio e la significativa riduzione di aria o luce ai piani sottostanti. Pertanto, non è richiesto il consenso degli altri condòmini per la sopraelevazione, ma il proprietario dell’ultimo piano deve corrispondere un’indennità agli altri condòmini. Di conseguenza, il ricorso è stato accolto e la pratica di sopraelevazione è stata sbloccata.

Indennità di sopraelevazione in condominio

Il diritto di sopraelevazione implica l’obbligo di corrispondere agli altri condòmini un’indennità, indennità di sopraelevazione, come previsto dal Codice Civile.

Tale indennità è calcolata sul valore attuale dell’area coinvolta nella sopraelevazione, diviso per il numero dei piani, incluso quello da edificare, e sottraendo l’importo della quota spettante al proprietario.

Tale diritto all’indennità si fonda sulla responsabilità del proprietario, il quale, attraverso la sopraelevazione, aumenta il proprio diritto sulle parti comuni dell’edificio, comportando un trasferimento patrimoniale che viene compensato dall’indennità. Questa compensazione serve dunque a ristabilire l’equilibrio delle quote di proprietà sulle parti comuni che sono state modificate a causa dell’intervento.

Inoltre, il proprietario è responsabile di ricostruire il lastrico solare utilizzato da tutti o parte dei condòmini.

Sopraelevazione condominio: quale titolo abilitativo?

La sopraelevazione, considerata nuova costruzione, richiede l’ottenimento del permesso di costruire (PdC).

Nel caso di interventi minori, come il recupero del sottotetto senza alterare l’altezza dell’edificio, sono previsti diversi tipi di autorizzazioni a seconda della portata dei lavori: CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata), SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) o SCIA alternativa al permesso di costruire (Super-SCIA).

Per garantire una corretta scelta e redazione delle pratiche, sempre in linea con le ultime disposizioni normative, è consigliabile utilizzare un software specializzato per i titoli abilitativi, che ti aiuta a identificare l’autorizzazione adeguata in base all’intervento da realizzare e ti fornisce automaticamente il modello PDF della pratica da compilare e archiviare.

Casi pratici e sentenze su sopraelevazione condominio

Di seguito si propongono alcuni approfondimenti e casi giuridici che chiariscono degli aspetti pratici sulla sopraelevazione condominiale.

Sopraelevazioni nei condomini: le condizioni statiche dell’edificio ne regolano il diritto

La Corte di Cassazione, attraverso l’ordinanza n. 2000/2020, chiarisce che il diritto di sopraelevazione di ciascun condomino trova un limite nelle condizioni statiche dell’edificio, che devono essere adeguatamente considerate. In particolare, l’art. 1127 del Codice Civile stabilisce che la sopraelevazione non è consentita se le condizioni statiche dell’edificio non lo permettono.

La sentenza analizza un caso in cui una proprietaria ha realizzato una sopraelevazione sul terrazzo di copertura di un condominio senza il consenso degli altri condòmini. La Corte conferma che le opere costituiscono una sopraelevazione e che il limite delle condizioni statiche è assoluto, richiedendo il consenso unanime dei condomini per eventuali opere di consolidamento. Inoltre, viene precisato che il divieto di sopraelevazione si estende anche alle situazioni in cui le strutture non sarebbero in grado di sopportare le sollecitazioni sismiche. La sentenza stabilisce che la domanda di demolizione può essere evitata solo con la prova dell’adeguatezza della sopraelevazione e della struttura sottostante rispetto al rischio sismico. Infine, viene sottolineato che la concessione edilizia e le certificazioni di tecnici non sono rilevanti ai fini della valutazione del pregiudizio statico.

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