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Differenza tra condono e sanatoria

Differenza tra condono e sanatoria

Tempo di lettura stimato: 4 minuti

La differenza tra condono e sanatoria? Il condono è una legge speciale, la sanatoria è un provvedimento amministrativo normalmente consentito dalla normativa urbanistica vigente

Il condono e la sanatoria edilizia sono due procedure che rispondono alla stessa esigenza e cioè quella di mettere in regola un abuso edilizio. Tuttavia, presentano differenze significative nelle situazioni in cui vengono applicate.

La principale differenza risiede nel fatto che il condono è un provvedimento speciale che permette ai cittadini di regolarizzare gli abusi edilizi su opere ed edifici ultimati entro una certa data e con determinate caratteristiche; la sanatoria, invece, è una procedura che permette il sanamento degli abusi in qualunque momento a fronte del pagamento di una sanzione.

L’iter burocratico da intraprendere sia per le procedure di condono che di sanatoria è piuttosto lungo e complesso. Per facilitarti la gestione delle pratiche dell’ufficio tecnico ed in particolare quelle di un possibile condono e/o sanatoria, potrebbe tornarti utile un software di gestione delle pratiche edilizie online da usare gratuitamente fin da subito con cui puoi organizzare, redigere e condividere in modo semplice tutta la documentazione.

Differenza tra sanatoria e condono

Spesso si tende a fare confusione tra condono e sanatoria edilizia pensando che siano sinonimi per identificare il modo in cui vengono regolarizzati gli abusi edilizi. In realtà sono due procedure differenti.

Alla base di entrambe vi è l’abuso edilizio, ovvero una violazione delle norme urbanistiche ed edilizie per aver realizzato opere edili senza autorizzazione amministrativa o permesso. L’abuso edilizio può essere sanato attraverso il condono o la sanatoria edilizia.

Il condono edilizio consente di regolarizzare un intervento edilizio per cui non solo non si dispone del titolo abilitativo ma che non poteva essere realizzato secondo la normativa vigente. Può essere richiesto solo durante specifiche finestre temporali, ovvero con una legge speciale che dà la possibilità di condonare abusi edilizi realizzati entro una data precisa.

La sanatoria edilizia permette di regolarizzare un intervento edilizio che poteva essere realizzato, ma per cui non si dispone di un titolo abilitativo. Può essere realizzata sempre.

Cos’è il condono edilizio?

Il condono edilizio è una misura straordinaria di durata limitata con cui il legislatore determina quali tipologie di abuso possono essere sanate entro un periodo preciso.

I condoni edilizi emanati negli ultimi anni sono stati:

  • legge 47/1985 primo condono;
  • legge 724/1994 secondo condono;
  • legge 326/2003 terzo condono.

Il condono può essere richiesto da tutti coloro che sono titolari di un diritto di proprietà sull’immobile o di un altro diritto reale (es. usufrutto) il quale consenta interventi di trasformazione. Per presentare la domanda è necessario allegare:

  • dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà;
  • documentazione fotografica e un elaborato grafico contenente gli elementi essenziali per la determinazione dell’opera abusiva;
  • eventuale atto unilaterale d’obbligo;
  • asseverazione redatta da un professionista abilitato;
  • attestato del versamento dell’oblazione a favore dello Stato;
  • attestato del versamento della quota integrativa dell’oblazione a favore della Regione;
  • attestato del versamento del contributo di costruzione a favore del Comune;
  • attestato del versamento dei diritti di segreteria a favore del Comune.

Tipologie di opere condonabili e non condonabili

Le opere condonabili sono quelle realizzate prima del 31 marzo 2003. Le norme sul condono individuano 6 tipologie di opera abusiva, ognuna con specifiche condizioni che influenzano la possibilità di condono:

  • opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio, e non conformi alle normative urbanistiche;
  • opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio, ma conformi alle norme urbanistiche;
  • interventi di ristrutturazione edilizia mirati a ottenere un risultato parzialmente o totalmente diverso da quello precedente;
  • opere di restauro e risanamento conservativo attuate senza titolo abilitativo edilizio in agglomerati urbani;
  • opere di restauro finalizzate alla conservazione dell’organismo edilizio;
  • opere di manutenzione straordinaria.

Le opere non condonabili, invece, sono:

  • opere realizzate sfruttando contributi pubblici erogati dopo il 31.12.1995;
  • opere su un’unità abitativa che, in precedenti condoni, è stata già oggetto di sanatoria per costruzione o ristrutturazione;
  • opere eseguite da persone condannate per reati come associazione mafiosa, riciclaggio, in via definitiva;
  • opere dove è impossibile attuare gli interventi di adeguamento antisismico;
  • opere realizzate su immobili già vincolati, su aree boscate percorse dal fuoco e su zone di proprietà dello Stato.

Cos’è la sanatoria edilizia?

La sanatoria edilizia è un provvedimento amministrativo disciplinato dall’art. 36 “Accertamento di conformità” e successivi del dpr 380/2001. Questa procedura consente anche la regolarizzazione di situazioni in cui un edificio, nella sua attuale condizione, non rispecchia il progetto inizialmente autorizzato mediante i permessi di costruzione depositati presso l’autorità comunale competente. Si tenga ben presente, però, che la sanatoria edilizia è subordinata al rispetto di specifici requisiti, ossia alla doppia conformità.

La doppia conformità consiste nel dimostrare all’amministrazione competente che l’intervento oggetto di sanatoria sia conforme alle normative urbanistiche ed edilizie sia al momento delle realizzazione dello stesso sia al momento della presentazione della domanda.

Insomma, sostanzialmente, a differenza del condono edilizio, la sanatoria (art. 36, dpr 380/2001) è applicabile solo agli abusi formali che rispettano i regolamenti urbanistici-edilizi, ma che sono stati eseguiti senza autorizzazione amministrativa (Corte di Cassazione sentenza penale n. 4625/2022).

I soggetti legittimati a richiedere la sanatoria sono il proprietario dell’immobile e più in generale tutti i soggetti legittimati a richiedere il permesso di costruire (in quanto titolari di un diritto reale sul bene), il soggetto responsabile dell’abuso e il promissario acquirente.

La procedura per richiedere la sanatoria edilizia prevede le seguenti fasi:

  • presentazione dell’istanza: entro 90 giorni dall’accertamento dell’illecito, il richiedente presenta un’istanza all’autorità competente (Comune o Regione secondo le normative locali). L’istanza deve includere:
    • documentazione tecnica dettagliata sull’opera abusiva comprensiva di planimetrie, prospetti e relazioni descrittive;
    • dichiarazione di conformità degli impianti;
    • pagamento del contributo di sanatoria;
  • valutazione dell’autorità competente: l’autorità competente avvia la verifica della documentazione ricevuta, assicurandosi che sia completa e conforme alle leggi vigenti;
  • emissione del provvedimento di sanatoria: se la valutazione risulta positiva e l’opera abusiva può essere regolarizzata, l’autorità competente emette un provvedimento di sanatoria. 

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Differenza tra condono e sanatoria: le sentenze di riferimento

Di seguito, ti riporto alcune sentenze che chiariscono la differenza tra condono e sanatoria:

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