Condono edilizio con silenzio assenso: quando è previsto

Il silenzio assenso sul condono edilizio non si forma per il semplice trascorrere del tempo. Occorrono tutti i requisiti previsti dalla specifica legge di condono: domanda e documentazione complete, pagamento delle somme dovute, adempimenti catastali e, quando necessario, parere favorevole dell’autorità competente sul vincolo. Inoltre, l’opera deve essere effettivamente condonabile. I termini e le condizioni cambiano tra il condono del 1985, quello del 1994 e quello del 2003.

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Quando si forma il silenzio assenso nelle domande di condono edilizio

Il silenzio assenso nel condono edilizio può formarsi soltanto quando ricorrono contemporaneamente i presupposti procedurali, documentali e sostanziali richiesti dalla legge applicabile. L’inerzia del Comune, da sola, non trasforma automaticamente un abuso in un’opera sanata.

In termini generali devono essere verificati:

• completezza della domanda e della documentazione;
• versamento dell’oblazione e delle altre somme richieste;
• adempimenti catastali e fiscali previsti dalla disciplina applicabile;
• sussistenza dei requisiti oggettivi e soggettivi;
• effettiva condonabilità dell’intervento;
• acquisizione del parere favorevole sul vincolo quando richiesto.

Le tre leggi sui condoni hanno previsto la possibilità di conseguire la sanatoria per silenzio assenso decorso un determinato periodo di tempo dalla presentazione della domanda senza che il comune si sia pronunciato, ed alle condizioni di volta in volta stabilite dalle rispettive leggi (pagamento dell’oblazione e di altre somme, presentazione della documentazione di volta in volta richiesta a seconda della tipologia di abuso, denuncia al catasto, ecc.).

In tutti i casi, in presenza di vincoli sull’immobile abusivo, fatti salvi quelli espressamente esclusi dalla sanatoria, l’operatività del silenzio assenso incontra l’ulteriore condizione del rilascio del parere favorevole dell’autorità preposta alla relativa tutela.

In più occasioni, la giurisprudenza negli anni si è pronunciata ampiamente sul tema evidenziando che, affinché sulla domanda di condono edilizio possa ritenersi formato il silenzio assenso, non basta che la documentazione sia completa e sia stata pagata l’oblazione, ma è anche necessario che sussistano tutti i presupposti sostanziali per il condono del manufatto abusivo (più di recente T.A.R. Napoli, Campania, sez. III, 05/03/2020, n.1019; T.A.R. Napoli, Campania, sez. III, 04/03/2020, n.1005; T.A.R. Napoli, Campania, sez. III, 27/02/2020, n.901; T.A.R. Milano, Lombardia, sez. II, 03/04/2020, n.588; Consiglio di Stato sez. VI, 07/01/2020, n.98);

Inoltre, la formazione del silenzio – assenso (nel termine di 24 mesi dalla presentazione della domanda di sanatoria) è possibile solo nel caso in cui non si tratti di un caso di insanabilità assoluta, di cui all’art. 33 della l. n. 47/1985 (da ultimo T.A.R. Roma, Lazio, sez. II, 07/04/2020, n.3809).

Infine, per l’abuso edilizio realizzato in area soggetta a vincolo (paesaggistico), il termine di 24 mesi per la formazione del silenzio – assenso sulla domanda di condono può decorrere, ex art. 35, comma 19, l. n. 47/1985, solo dal rilascio del parere favorevole dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo stesso (T.A.R. Roma, Lazio, sez. II, 09/03/2020, n.3057; Consiglio di Stato sez. II, 07/02/2020, n.983; Consiglio di Stato sez. VI, 10/04/2020, n.2369).

Quali sono i termini del silenzio assenso nei tre condoni edilizi?

I tre condoni straordinari non prevedono un unico termine. Il primo condono opera, a determinate condizioni, sul termine di 24 mesi; il secondo prevede un anno, elevato a due anni nei Comuni con più di 500.000 abitanti; il terzo utilizza nuovamente un termine di 24 mesi, inserito però in una disciplina temporale specifica.

Come funziona il silenzio assenso nel condono edilizio del 1985?

Per il primo condono, la legge 47/1985 ammette la conclusione tacita positiva solo quando la pratica è completa e ricorrono tutti i presupposti richiesti. Una domanda incompleta non consente al termine di produrre automaticamente l’effetto sanante.

L’art. 35 della Legge 47/85 prevede la possibilità della tacita conclusione positiva del condono decorsi 24 mesi dalla presentazione della domanda, a condizione che:

• siano state versate tutte le somme dovute, eventualmente anche a conguaglio;
• sia stata presentata domanda mediante l’apposito modello;
• sia stata presentata tutta la documentazione necessaria (relazione descrittiva, perizia giurata, certificato di idoneità statica, ecc.)
• sia stata presentata la domanda di accatastamento.

In caso di vincoli, il termine per la formazione del silenzio assenso inizia a decorrere dall’emissione del parre dell’amministrazione competente alla tutela del vincolo.

Il comma 18 dell’art. 35 L. 47/85 prevede una espressa esclusione dall’ipotesi di silenzio assenso per le opere non suscettibili di sanatoria quando siano in contrasto con i vincoli che comportino inedificabilità e siano stati imposti prima della esecuzione delle opere stesse.

È quindi essenziale che l’interessato abbia provveduto ad allegare alla domanda di condono tutta la documentazione necessaria per il suo esame  (Consiglio di Stato n. 4540/2020, n. 3241/2019, n. 6899/2018, n. 753/2018; n. 187/2017, n. 7523/2019).

Anche la Corte di Cassazione penale si è pronunciata (Cass. pen. n. 55374/2018) precisando che “il silenzio-assenso sulla domanda di condono non si perfeziona per il solo fatto dell’inutile decorso del termine perentorio a far data dalla presentazione della domanda di sanatoria e del pagamento dell’oblazione, se non sopravviene la risposta dal Comune, in quanto occorre l’acquisizione della prova della sussistenza dei requisiti oggettivi e soggettivi stabiliti delle specifiche disposizioni di settore” .

Il silenzio assenso richiede che la domanda di condono sia corredata di tutta la documentazione necessaria e che ci sia risposta a qualsiasi richiesta di integrazione da parte della P.A. con documentazione adeguata ed esauriente.

Come funziona il silenzio assenso nel secondo condono del 1994?

Il secondo condono edilizio, disciplinato dall’art. 39 della Legge 729/1994, prevede il silenzio assenso decorso il termine di 12 mesi (24 mesi per i comuni con più di 500.000 abitanti) senza l’adozione di un provvedimento negativo del comune, a condizione che:

• sia stata versata l’oblazione dovuta (con eventuale maggiorazione);
• sia stato effettuato il pagamento degli oneri di concessione dovuti;
• sia stata depositata la documentazione richiesta (documentazione fotografica, certificato di idoneità statica, progetto di adeguamento statico, ecc.);
• sia stata inviata denuncia in catasto entro il termine di legge.

In caso di vincoli, il termine per la formazione del silenzio assenso inizia a decorrere dall’emissione del parere dell’amministrazione competente alla tutela. Qualora il parer non venga reso entro 180 giorni, si intende reso in senso negativo. Il parere non è richiesto quando si tratti di violazioni relative all’altezza, i distacchi, la cubatura o la superficie coperta che non eccedano il 2% delle  misure prescritte.

È esclusa l’ipotesi di silenzio assenso per i vincoli che comportano inedificabilità assoluta, qualora imposti prima dell’esecuzione dell’opera.

Come funziona il silenzio assenso nel terzo condono del 2003?

Il terzo condono edilizio è disciplinato dall’art. 32 del D.L. 269/2003, convertito dalla legge 326/2003 e prevede la formazione del silenzio assenso decorsi 24 mesi dalla presentazione della domanda, a condizione che sia stata presentata:

• istanza nei termini di scadenza su modello allegato di legge;
• attestazione di pagamento oblazione;
• attestazione di avvenuto pagamento degli oneri di concessione (cioè oneri urbanizzazione e costo di costruzione), ove previsti;
• presentazione documenti di cui al comma 35 entro la data del 31 ottobre 2005:
  a) dichiarazione del richiedente resa ai sensi dell’articolo 47, comma 1, del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, con allegata documentazione fotografica, dalla quale risulti la descrizione delle opere per le quali si chiede il titolo abilitativo edilizio in sanatoria e lo stato dei lavori relativo;
  b) qualora l’opera abusiva supera i 450 metri cubi, da una perizia giurata sulle dimensioni e sullo stato delle opere e una certificazione redatta da un tecnico abilitato all’esercizio della professione attestante l’idoneità statica delle opere eseguite;
  c) ulteriore documentazione eventualmente prescritta con norma regionale.
• denuncia in catasto (accampionamento o variazione);
• denuncia ai fini ICI (oggi IMU);
• denuncia tassa smaltimenti rifiuti soli urbani e occupazione suolo pubblico.

Per le sole opere insistenti su aree vincolate dopo la loro esecuzione, la formazione del silenzio assenso è subordinata al parere dell’autorità preposta alla relativa tutela.

È esclusa l’ipotesi di silenzio assenso per i vincoli imposti sulla base di legge statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali, qualora istituiti prima dell’esecuzione dell’opera.

Cosa succede se l’immobile oggetto di condono è sottoposto a un vincolo?

La presenza di un vincolo può impedire completamente il condono oppure subordinare il silenzio-assenso a un parere favorevole dell’autorità competente. Non esiste quindi una regola unica valida per ogni vincolo e per ogni legge di condono.

Per il primo condono, l’articolo originario ricorda che le opere in contrasto con vincoli comportanti inedificabilità e imposti prima dell’esecuzione sono escluse dalla sanatoria nei casi previsti dalla legge.

Quando invece il vincolo non determina una insanabilità assoluta, il termine per la formazione del silenzio-assenso può dipendere dal rilascio del parere favorevole dell’autorità preposta alla tutela. Il testo originario richiama, tra le altre, TAR Lazio n. 3057/2020, Consiglio di Stato n. 983/2020 e n. 2369/2020.

Anche per il terzo condono la circolare ministeriale precisa che, per gli immobili soggetti a tutela, il termine dei 24 mesi decorre dal parere favorevole dell’autorità competente.

La conclusione pratica è quindi netta: prima di invocare il silenzio-assenso bisogna identificare esattamente il vincolo, la data della sua imposizione e la disciplina applicabile alla specifica sanatoria.

Condono edilizio e silenzio assenso: la giurisprudenza recente

Condono, vincoli territoriali e silenzio-assenso: quando possono convivere?
Consiglio di Stato – 3595/2026

Il Consiglio di Stato (sentenza n. 3595/2026) ha chiarito quando il silenzio-assenso può trasformare una domanda di condono edilizio in una sanatoria valida, ribadendo che il semplice decorso del tempo non basta a sanare un abuso edilizio.

Nel caso preso in esame, una proprietaria aveva presentato domanda di condono nel 1995 per alcune opere abusive su un immobile situato in fascia di rispetto ferroviario. Anni dopo, nel 2019, il Comune aveva ordinato la demolizione di nuove opere abusive realizzate successivamente e aveva respinto la domanda di condono originaria.

La proprietaria faceva ricorso sostenendo che il silenzio dell’amministrazione per oltre 20 anni avesse generato un silenzio-assenso valido. Il Consiglio di Stato ha però rigettato l’appello per due motivi principali:

• opere successive alterano lo stato dei luoghi: la realizzazione di ulteriori manufatti abusivi dopo la domanda del 1995 aveva modificato l’immobile, rendendo impossibile accertare con certezza la consistenza dell’abuso originario. Questo elemento da solo giustifica il rigetto della sanatoria;
• vincolo ferroviario senza autorizzazione in deroga: l’immobile ricadeva in fascia di rispetto ferroviario (art. 60 d.P.R. n. 753/1980). Sebbene non si tratti di inedificabilità assoluta, è necessaria un’autorizzazione in deroga che la proprietaria non aveva ottenuto. Senza questo documento indispensabile, non possono maturare i presupposti per il silenzio-assenso.

Il tribunale ha inoltre confermato che l’ordinanza di demolizione era legittima perché colpiva opere diverse e successive rispetto a quelle oggetto del condono, e che tali interventi (chiusura di tettoia in laterizi, gazebo in ferro, tettoia metallica) non rientravano nell’edilizia libera ma richiedevano permesso di costruire.

In sintesi: il silenzio-assenso in materia edilizia si forma solo quando la domanda è completa, documentalmente regolare, compatibilmente con la normativa urbanistica e priva di elementi ostativi. La pendenza di una domanda di condono non blocca l’azione repressiva del Comune per abubi successivi e autonomi.

Leggi qui per una trattazione più approfondita della sentenza del CdS

Condono edilizio: no al silenzio assenso in area vincolata
TAR Lazio – 12273/2024

Con la sentenza del 17 giugno 2024, n. 12273 il TAR Lazio ha ribadito che senza la documentazione necessaria, il silenzio-assenso su una domanda di condono non può essere considerato valido.

Con un ricorso si chiedeva l’accertamento del silenzio-assenso su una domanda di condono, con contestuale richiesta di risarcimento per i danni causati dal mancato riscontro. Il TAR ha respinto il ricorso, chiarendo che la mancanza della documentazione richiesta dal Comune impediva la formazione del silenzio-assenso.

Nel 2013, ai ricorrenti era stato chiesto di fornire fotografie dettagliate dell’immobile e una relazione statica. Questa documentazione non è mai stata presentata, e tra i documenti allegati mancava anche la prova del pagamento degli oneri concessori, presente solo la ricevuta dell’obolo.

Ai sensi dell’articolo 35, commi 1 e 3, della legge 47/1985, la domanda deve includere la prova del versamento dell’oblazione e altri documenti specificati. La giurisprudenza ammette la formazione del silenzio-assenso solo se questi requisiti sono soddisfatti.

Il TAR Lazio ha ribadito che, senza una documentazione completa, il silenzio-assenso non può essere considerato formato. La legge 47/1985 stabilisce che il termine di 24 mesi per la formazione del silenzio-assenso decorre dalla presentazione della documentazione completa. Se mancano i documenti richiesti, specialmente quando il Comune ne sollecita l’integrazione, il silenzio-assenso non può essere riconosciuto.

La mancanza della documentazione necessaria impedisce quindi il rilascio del condono, bloccando la formazione del silenzio-assenso sulla domanda presentata.

Download Gratuito Sentenza Tar Lazio 12273/2024 - Domanda di condono e silenzio assenso

Sempre il Tar Lazio, con la sentenza n. 16585/2023, puntualizza sulla natura retroattiva del condono edilizio e di come l’istituto del silenzio assenso non possa valere, a prescindere, per questa legge speciale in caso di abuso in area vincolata. Ma attenzione, in generale, anche in zone non vincolate, il silenzio assenso non va d’accordo con la legge speciale di condono edilizio, è difficile che si formi, se non in caso della presenza accertata dall’amministrazione competente di tutti i requisiti sostanziali soggettivi ed oggettivi.

Per maggiori approfondimenti, leggi “Condono edilizio: no al silenzio assenso in area vincolata”

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FAQ condono edilizio e silenzio assenso

Di seguito sono proposte una serie di domande frequenti in relazione al condono edilizio e al silenzio-assenso.

Il silenzio del Comune significa che il condono è stato accolto?

Nel condono edilizio l’inerzia del Comune produce l’effetto previsto dalla legge soltanto quando ricorrono tutti i presupposti richiesti: domanda completa, pagamenti, documentazione, requisiti di condonabilità e, se necessario, pareri sui vincoli.

Il pagamento dell’oblazione basta per ottenere il condono per silenzio assenso?

L’oblazione è uno degli adempimenti richiesti, ma non sostituisce documentazione, oneri, requisiti sostanziali e ulteriori condizioni previste dalla specifica legge di condono.

Quanto tempo deve passare per il silenzio assenso?

Dipende dal condono applicabile. Per il primo condono il riferimento è 24 mesi; per il secondo un anno, oppure due anni nei Comuni oltre 500.000 abitanti; il terzo condono prevede una disciplina di 24 mesi collegata agli adempimenti dell’art. 32, comma 37, D.L. 269/2003.

Se la domanda di condono è incompleta, decorre comunque il termine?

La giurisprudenza esclude la formazione del silenzio-assenso quando mancano documenti necessari a consentire l’esame completo dell’istanza.

Il silenzio assenso può formarsi su un immobile vincolato?

Dipende dal tipo di vincolo e dalla legge di condono applicabile. Alcuni vincoli rendono l’opera insanabile; in altri casi la formazione del silenzio-assenso richiede preventivamente un parere favorevole dell’autorità preposta alla tutela.

Una vecchia domanda di condono copre nuovi abusi?

Opere abusive realizzate successivamente non sono automaticamente comprese nella precedente domanda e possono inoltre compromettere la possibilità di ricostruire la consistenza dell’abuso originario.

Dopo vent’anni di silenzio il condono è automatico?

La durata dell’inerzia non supera l’assenza di un requisito essenziale. Il caso deciso dal Consiglio di Stato con sentenza n. 3595/2026 riguardava proprio una domanda risalente a oltre vent’anni prima.

Come funziona il silenzio assenso nel condono edilizio del 1985?

Nel primo condono edilizio, art. 35 Legge 47/1985, il silenzio assenso può formarsi dopo 24 mesi dalla presentazione della domanda solo se la pratica è completa e sussistono tutti i requisiti previsti dalla legge. Devono, in particolare, essere state versate le somme dovute e presentata tutta la documentazione necessaria, compresa la domanda di accatastamento. In presenza di vincoli, il termine decorre dal rilascio del parere dell’autorità competente.

Cosa succede in caso di condono edilizio del 1985 non ancora chiuso?

Se una domanda di condono edilizio presentata ai sensi della Legge 47/1985 non è stata ancora definita, la semplice presentazione dell’istanza non rende automaticamente regolare l’immobile. La sanatoria si perfeziona solo quando ricorrono i presupposti previsti dalla legge e, nei casi in cui non si sia formato validamente il silenzio assenso, è necessario attendere la conclusione del procedimento da parte del Comune.

Cosa succede in caso di condono edilizio del 1994 non ancora chiuso?

Se una domanda di condono edilizio presentata ai sensi della Legge 724/1994 non è stata ancora definita, l’immobile non può essere considerato automaticamente regolarizzato. La presentazione della domanda, infatti, non equivale all’accoglimento della sanatoria: in assenza dei presupposti per la formazione del silenzio assenso, la pratica rimane pendente fino alla conclusione del procedimento da parte del Comune.

Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/condono-edilizio-con-silenzio-assenso-quando-e-previsto/