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Sanatoria edilizia: cos’è, tempi e procedure

Tempo di lettura stimato: 5 minuti

La sanatoria edilizia è una procedura attraverso cui si regolarizza un intervento edilizio che poteva essere realizzato, ma per cui non si dispone di un titolo abilitativo

Durante l’acquisto di una nuova abitazione o l’avvio di lavori di ristrutturazione, è possibile imbattersi in situazioni di abusi edilizi, spesso causati da una scarsa conoscenza delle normative vigenti. L’abuso edilizio è una violazione della normativa edilizia, che si verifica ogni volta che c’è uno scostamento tra ciò che viene costruito e ciò che viene autorizzato. Questi abusi possono comportare problemi significativi per il proprietario dell’immobile. Tuttavia, esiste una soluzione per regolarizzare queste situazioni e mettersi in regola con la normativa: la sanatoria edilizia. La sanatoria edilizia è un provvedimento amministrativo per regolarizzare le opere edilizie prive di titolo abilitativo.

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Cos’è la sanatoria edilizia?

La sanatoria edilizia è un provvedimento amministrativo regolato dall’art. 36 e seguenti del Testo unico edilizia. La sanatoria edilizia consente la regolarizzazione di situazioni in cui un immobile, nel suo stato attuale, non è conforme allo stato di progetto inizialmente autorizzato attraverso i permessi di costruzione depositati presso l’autorità comunale competente. Ma attenzione, la sanatoria può essere concessa solo se vengono rispettati determinati requisisti. La doppia conformità è uno di questi.

La doppia conformità consiste nel dimostrare all’amministrazione competente che l’intervento oggetto di sanatoria sia conforme alle normative urbanistiche ed edilizie sia al momento delle realizzazione dello stesso sia al momento della presentazione della domanda. In sostanza, questa doppia conformità è ciò che consente di sanare un manufatto realizzato, ad esempio, senza un titolo abilitativo ma che, allo stesso tempo, comporta la demolizione delle parti non sanabili perché non conformi alla normativa attuale.

Prima di esaminare nel dettaglio la concessione edilizia in sanatoria, è opportuno comprendere le varie tipologie di concessioni edilizie definite dal D.P.R. 380/2001:

  • permesso di costruzione per avviare un progetto edilizio;
  • comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) per interventi di piccola entità;
  • segnalazione certificata d’inizio attività (SCIA) per l’avvio di attività edilizie specifiche.

La selezione delle procedure di sanatoria edilizia è influenzata dalla tipologia di intervento illecito o irregolarità edilizia riscontrata rispetto allo stato legittimo dell’immobile, come previsto nell’articolo 9-bis, comma 1-bis del testo unico edilizia.

Come e quando richiedere la sanatoria edilizia

Per richiedere la sanatoria edilizia è necessario seguire una specifica procedura:

  • presentazione dell’istanza: la prima fase consiste nella presentazione di un’istanza entro 90 giorni dall’accertamento dell’illecito (termine della sanzione amministrativa) all’autorità competente che può essere il Comune o la Regione in base alle normative locali. L’istanza deve includere:
    • documentazione tecnica: è essenziale fornire documenti tecnici dettagliati relativi all’opera abusiva. Questi documenti possono comprendere planimetrie, prospetti e relazioni descrittive, che consentono all’autorità di comprendere appieno la natura dell’intervento;
    • dichiarazione di conformità degli impianti: in alcune giurisdizioni potrebbe essere richiesta una dichiarazione di conformità degli impianti, dimostrando che essi soddisfano le norme di sicurezza e regolamentari. Questo requisito può variare a livello locale;
    • pagamento del contributo di sanatoria: il richiedente è tenuto a effettuare il pagamento del contributo di sanatoria. Il calcolo dell’importo dipende dalla tipologia specifica dell’opera abusiva e dalle tariffe stabilite dall’ente locale, ossia il Comune o la Regione;
  • valutazione dell’autorità competente: una volta ricevuta l’istanza, l’autorità competente avvia il processo di verifica della documentazione fornita. Questa fase comporta una revisione accurata di tutti i documenti presentati, assicurandosi che siano completi e conformi alle leggi vigenti;
  • emissione del provvedimento di sanatoria: se l’autorità competente giunge a una valutazione positiva e riconosce che l’opera abusiva può essere regolarizzata, emetterà un provvedimento di sanatoria. Questo atto ufficiale attesta la regolarizzazione dell’opera abusiva, consentendo al proprietario di continuare a utilizzarla legalmente.

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Tipologie di sanatoria edilizia

Le principali tipologie di sanatoria edilizia, ognuna delle quali concepita per affrontare diverse caratteristiche degli interventi edilizi realizzati senza le adeguate autorizzazioni, sono:

  • sanatoria per opere edilizie minori: questa tipologia di sanatoria è applicabile a interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, come la sostituzione di infissi, la costruzione di recinzioni, e altre lavorazioni che non alterano in modo sostanziale l’aspetto esteriore dell’immobile. È particolarmente utile per regolarizzare lavori di piccola entità, consentendo ai proprietari di adeguarsi alle normative senza dover affrontare eccessivi oneri burocratici;
  • sanatoria per opere edilizie maggiori: questa categoria riguarda interventi più significativi, quali ristrutturazioni importanti, ampliamenti strutturali, la creazione di nuovi vani o l’aggiunta di piani che comportino variazioni sostanziali nella volumetria o nella destinazione d’uso dell’immobile. È destinata a coloro che desiderano regolarizzare progetti edilizi più complessi, garantendo che tali modifiche rispettino le normative vigenti;
  • per lottizzazione abusiva: questa tipologia di sanatoria si concentra sulla regolarizzazione di situazioni legate alla divisione illecita di terreni in lotti edificabili e alla realizzazione di infrastrutture senza l’adeguata autorizzazione. È una opzione cruciale per risolvere problemi legati a interventi di urbanizzazione abusiva, garantendo la conformità alle leggi e regolamenti in materia di urbanistica e pianificazione territoriale.

Soggetti legittimati a richiedere la sanatoria edilizia

I soggetti legittimati a richiedere la sanatoria sono:

  • proprietario dell’immobile e più in generale tutti i soggetti legittimati a richiedere il permesso di costruire, in quanto titolari di un diritto reale sul bene;
  • soggetto responsabile dell’abuso;
  • promissario acquirente (chi, intendendo comprare l’immobile, ha sottoscritto un contratto preliminare di compravendita).

Tempi sanatoria edilizia

Per quanto riguarda i tempi di accettazione, il D.P.R. 380/01 al comma 3 dell’art. 36 stabilisce che sulla richiesta di permesso in sanatoria, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione entro 60 giorni. Se l’amministrazione non risponde entro il termine dei 60 giorni la richiesta va considerata rigettata in quanto vale la regola del silenzio dissenso.

Differenza tra condono e sanatoria edilizia

Spesso si tende a confondere la sanatoria edilizia con il condono edilizio. Sostanzialmente, entrambi rispondono alla stessa esigenza e cioè quella di mettere in regola un intervento edilizio. Tuttavia, presentano differenze significative nelle situazioni in cui vengono applicate. La sanatoria edilizia è quel provvedimento che permette di regolarizzare un intervento edilizio che poteva essere realizzato, ma per cui non si dispone di un titolo abilitativo. Può essere realizzata sempre.

Al contrario, il condono edilizio è quell’atto attraverso cui si regolarizza un intervento edilizio per cui non solo non si dispone del titolo abilitativo ma che non poteva essere realizzato secondo la normativa vigente. Può essere richiesto solo durante specifiche finestre temporali, ovvero con una legge speciale che dà la possibilità di condonare abusi edilizi realizzati entro una data precisa.

Sanatoria edilizia: costi

Nell’ambito dei costi associati alla sanatoria edilizia è essenziale considerare 2 principali categorie di voci di spesa:

  • la sanzione amministrativa il cui importo può variare in base alla tempestività della presentazione della richiesta di sanatoria edilizia e al tipo di titolo abilitativo mancante. La sanzione è applicata come conseguenza dell’abuso edilizio e rappresenta una penalità economica da corrispondere per la regolarizzazione dell’opera;
  • la parcella del tecnico che è relativa all’onorario che deve essere corrisposto al professionista incaricato di elaborare e presentare la documentazione tecnica necessaria per la richiesta di sanatoria. Questo professionista può essere un geometra, un ingegnere o un architetto. L’importo della parcella può variare notevolmente in base alla complessità della sanatoria da attuare e ai servizi offerti dal professionista.

Sanatoria edilizia: le sentenze di riferimento

Ti riporto di seguito alcune sentenze relative alla sanatoria edilizia, trattate in articoli dedicati di BibLus:

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