Le nuove responsabilità dei tecnici nel Decreto “Salva casa”

Il decreto “salva casa” rappresenta una nuova opportunità per i tecnici e i professionisti dell’edilizia.

Si stima che oltre la metà degli immobili italiani potrebbe beneficiare delle nuove possibilità di sanatoria delle piccole difformità, con effetti immediati sull’incremento della domanda di incarichi e servizi professionali. Allo stesso tempo, ai tecnici saranno richiesti nuovi adempimenti e nuove responsabilità.

In questo articolo, scopriamo nel dettaglio alcune disposizioni del decreto che chiamano direttamente in causa i tecnici, rendendoli attori di intermediazione e consulenza indispensabili nel rapporto tra cittadini-proprietari di immobili e pubblica amministrazione.

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La responsabilità dei tecnici professionisti: regole generali

Prima di approfondire le recenti novità riguardanti le responsabilità professionali introdotte dal decreto salva casa, è importante sottolineare il ruolo chiave di ingegneri, architetti e geometri nel settore edilizio e nella progettazione. Ognuno di questi professionisti ha specifiche responsabilità, regolate da normative che delineano i doveri e le obbligazioni a cui devono attenersi.

È fondamentale che tutti garantiscano la conformità dei progetti alle leggi vigenti, comprese quelle urbanistiche e le procedure amministrative necessarie per l’approvazione dei lavori. Essi operano infatti sotto un’obbligazione di risultato, che implica la necessità di fornire un progetto che sia non solo utilizzabile, ma anche realizzabile.

I professionisti sono altresì tenuti a garantire che le loro progettazioni rispettino le normative urbanistiche e a individuare le procedure amministrative necessarie, evitando così problematiche durante l’esecuzione dell’opera.

Un’importante pronuncia della Corte di Cassazione, in particolare la sentenza n. 8058/23, ha chiarito ulteriormente il tema della responsabilità professionale.

Secondo la Corte:

l’architetto, l’ingegnere o il geometra, nell’ambito dell’obbligazione di redigere un progetto di costruzione o ristrutturazione, è tenuto a conseguire un risultato. Ciò implica che il professionista deve fornire un progetto tecnicamente e giuridicamente utilizzabile. Di conseguenza, l’irrealizzabilità dell’opera, causata da errori o inadeguatezze progettuali, comporta un inadempimento dell’incarico, autorizzando il committente a rifiutare il pagamento del compenso, avvalendosi dell’eccezione di inadempimento di cui all’art. 1460 c.c.

In sintesi, se il progetto si rivela non conforme, l’architetto perde il diritto al compenso. È importante notare che “la responsabilità del professionista non viene meno neanche se la progettazione in contrasto con la normativa urbanistica sia frutto di un accordo tra le parti per realizzare un abuso edilizio”. Pertanto, la consapevolezza del committente riguardo all’abuso edilizio non esonera il professionista dalle proprie responsabilità.

Le nuove responsabilità dei tecnici con il decreto salva casa

Con l’entrata in vigore del decreto salva casa, nel novero delle responsabilità dei tecnici nel settore edilizio rientrano nuove fattispecie:

• certificazione di conformità: i tecnici sono ora obbligati a certificare lo stato legittimo degli immobili, verificando che le costruzioni rispettino le normative edilizie vigenti al momento della loro realizzazione e quelle urbanistiche al momento della richiesta di sanatoria;
• attestazioni sismiche: è richiesta un’attestazione antisismica per gli immobili situati in zone sismiche, con particolare attenzione alle tolleranze costruttive;
• accertamento di conformità: i tecnici sono coinvolti nelle procedure di accertamento di conformità per le parziali difformità e le variazioni essenziali, con responsabilità diretta nella valutazione delle irregolarità edilizie;
• verifica di datazione degli interventi: devono attestare la data di realizzazione degli interventi, assumendo la responsabilità per eventuali dichiarazioni false o mendaci;
• gestione delle irregolarità: sono responsabili della gestione delle sanatorie per le lievi difformità edilizie, facilitando il processo di regolarizzazione e interfacciandosi con la pubblica amministrazione.

La responsabilità dei tecnici nella datazione degli interventi e degli immobili in caso di parziali difformità

Il nuovo articolo art. 34-ter del D.P.R. 380/2001 – dal titolo “Casi particolari di interventi eseguiti in parziali difformità” – introduce una procedura speciale per regolarizzare gli interventi realizzati come varianti in corso d’opera.

Le nuove disposizioni abbracciano le parziali difformità compiute in corso d’opera rispetto al titolo abilitativo rilasciato prima dell’entrata in vigore della Legge 10/1977 comunemente nota come Legge Bucalossi.

Per tali immobili, realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali:

• riprese fotografiche;
• estratti cartografici;
• documenti d’archivio;
• altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza;
• titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

In tale ambito, il professionista assume nuove responsabilità; nei casi in cui sia impossibile dimostrare l’anno di realizzazione delle variante mediante la documentazione sopra elencata, infatti, il tecnico incaricato attesta la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la propria responsabilità.

Qualora vengano fornite informazioni false o mendaci, il tecnico rischia sanzioni penali così come sancito dal capo VI del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, di cui al D.P.R. 445/2000.

Responsabilità del tecnico nell’ambito delle tolleranze costruttive

L’aggiornamento all’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 impone al tecnico abilitato nuove e importanti responsabilità, specialmente in materia di conformità degli interventi edilizi in zone sismiche.

Con l’aumento delle tolleranze costruttive tra il 2% e il 6%, si rende fondamentale il ruolo del professionista, il cui compito principale sarà quello di garantire che qualsiasi modifica o intervento rientri nei nuovi limiti stabiliti dalla normativa.

Per gli immobili situati in zone sismiche (escluse quelle a bassa sismicità), il tecnico dovrà rilasciare una certificazione che attesti la conformità degli interventi alle normative antisismiche previste dal Testo Unico dell’Edilizia. La certificazione sarà, poi, trasmessa allo sportello unico per l’edilizia per ottenere l’autorizzazione regionale, a dimostrazione che il progetto rispetti i criteri di sicurezza necessari.

Oltre alla certificazione, il tecnico dovrà redigere e sottoscrivere una dichiarazione asseverata che attesti:

• il rispetto delle tempistiche e delle procedure previste per i controlli regionali;
• l’assenza di richieste di integrazione documentale o di pratiche ancora in fase istruttoria;
• la conferma che eventuali controlli già effettuati non abbiano dato esito negativo.

Responsabilità del tecnico abilitato nell’accertamento di conformità

Il decreto salva casa ha specificato le responsabilità dei tecnici abilitati, introducendo nuove modalità di attestazione, soprattutto in zone sismiche, e verifiche per l’accertamento di conformità in caso di parziali difformità o variazioni essenziali (art. 36-bis D.P.R. 380/01).

Il tecnico abilitato gioca un ruolo fondamentale nel processo di richiesta del permesso di costruire o SCIA in sanatoria, con responsabilità significative riguardo alla conformità normativa e all’accuratezza delle dichiarazioni.

Nello specifico, egli ha la responsabilità fondamentale di fornire una dichiarazione che attesti la conformità dell’intervento edilizio alle normative tecniche vigenti al momento della sua realizzazione. Questa dichiarazione deve essere accurata e basata su un’attenta analisi delle norme applicabili.

Il professionista è altresì incaricato di dimostrare l’epoca di realizzazione dell’intervento. Questo può avvenire mediante la presentazione della documentazione specifica prevista dall’articolo 9-bis, comma 1-bis. Tuttavia, nel caso in cui tale documentazione non sia disponibile, il tecnico deve attestare la data di realizzazione attraverso una propria dichiarazione, assumendosi così la piena responsabilità legale per l’accuratezza delle informazioni fornite.

In caso di dichiarazioni false o mendaci, il professionista può incorrere in sanzioni penali, come stabilito dal D.P.R. 445/2000.

Per le unità immobiliari situate in aree sismiche come definite nell’articolo 83, ad eccezione di quelle classificate a bassa sismicità secondo i decreti pertinenti, il professionista incaricato deve attestare che gli interventi rispettano le normative specifiche. Questa attestazione deve riferirsi al rispetto delle norme tecniche per le costruzioni vigenti al momento dell’intervento e deve essere corredata dalla documentazione tecnica redatta secondo i requisiti minimi stabiliti dall’articolo 93, comma 3.

Questa attestazione deve essere trasmessa allo sportello unico per l’autorizzazione. Il tecnico abilitato allega alla dichiarazione asseverata l’autorizzazione per inizio lavori (art. 94 D.P.R 380/01). In alternativa, per interventi minori o di scarsa rilevanza, il tecnico può presentare una dichiarazione asseverata che certifichi l’assenza di richieste di integrazioni o di esiti negativi nei controlli.

Questa procedura si applica solo alle zone sismiche escluse quelle a bassa sismicità e varia in base all’importanza dell’intervento (minore o significativo).

Per maggiori dettagli leggi gli approfondimenti su “accertamento di conformità e dichiarazione sismica: le novità del Salva casa“, “SCIA in sanatoria costo“, significato di difformità e condono edilizio 1985 non chiuso.

Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/ruolo-e-responsabilita-dei-tecnici-nel-decreto-salva-casa/