Stato legittimo immobile: cos’è e chi lo rilascia

Lo stato legittimo di un immobile è un concetto fondamentale in ambito edilizio e immobiliare, in particolare nelle operazioni di compravendita. Esso è definito dal Testo Unico dell’Edilizia ed è determinato dai titoli edilizi (come permessi di costruire, SCIA, ecc.) che hanno autorizzato la sua costruzione e gli eventuali interventi successivi. Serve ad accertare che non ci siano abusi edilizi e a mettere al riparo chi acquista la casa da eventuali problematiche successive all’atto di vendita.

Vediamo più nel dettaglio cosa stabiliscono le norme in materia di stato legittimo e come esse sono cambiate con il decreto salva casa.

La verifica dello stato legittimo dell’immobile è oggi un passaggio obbligatorio per ottenere titoli abilitativi o regolarizzare situazioni pregresse, ma ricostruire la documentazione necessaria può essere complesso. Il software per la redazione automatica di capitolati e modulistica per lavori pubblici e privati ti supporta in modo concreto con un modello specifico per l’attestazione dello stato legittimo, conforme all’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001 aggiornato al decreto Salva Casa.

Che cos’è lo stato legittimo dell’immobile

Come stabilito dall’art. 9 bis del D.P.R. 380/2001 lo stato legittimo dell’immobile è “lo stato stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali”.

Il D.L. 76/2020, nello specifico l’art. 10 comma 1 lett. d), chiarisce che lo stato legittimo corrisponde ai contenuti del titolo abilitativo relativi non solo alla sua edificazione primordiale, ma anche alle successive modifiche.

Molti bonus fiscali richiedono l’attestazione della conformità dell’immobile con i titoli edilizi risalenti all’edificazione. Per quanto riguarda il Superbonus, ad esempio, prima di iniziare i lavori bisogna accertare lo stato legittimo dell’immobile. Per operare gli interventi previsti occorre sempre dotarsi di un titolo abilitativo (CILA, CIL, SCIA, ecc). Secondo la Cassazione penale 30168/2017 non è possibile intervenire su una situazione abusiva non condonata, secondo il D.M. 41/1998 non si possono applicare incentivi dove non c’è conformità edilizia ed urbanistica. Secondo la Corte Costituzionale 529/1995 su un edificio abusivo è possibile effettuare esclusivamente opere di manutenzione ordinaria.

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Stato legittimo degli immobili: le novità del salva casa

La Legge 105/2024 di conversione del D.L. 69/2024, decreto salva casa 2024, apporta modifiche significative all’articolo 9-bis del D.P.R 380/2001 riguardante la disciplina relativa alla documentazione amministrativa inerente allo stato legittimo degli immobili al fine di semplificare la verifica della conformità legale di un immobile, o di una sua parte.

Art. 9-bis D.P.R. 380/01 – Stato legittimo degli immobili aggiornato al decreto salva casa

Ecco il testo aggiornato con le modifiche apportate all’art. 9-bis del D.P.R. 380/01 dopo il decreto salva casa.

Fino al 29 maggio 2024 lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare era quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto originariamente la costruzione, ovvero che ne ha legittimato la stessa (come licenza edilizia, concessione, permesso di costruire (anche per silenzio assenso), super-DIA o super-SCIA e sanatorie in forma provvedimentale), e, in aggiunta, da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Dal 30 maggio 2024, lo stato legittimo di un immobile può essere dimostrato attraverso i seguenti metodi:

• attraverso l’ultimo titolo edilizio rilasciato o assentito per lavori che abbiano coinvolto l’intero immobile o unità immobiliare, purché l’amministrazione abbia verificato la legittimità dei titoli precedenti durante il rilascio;
• mediante la regolarizzazione delle varianti antecedenti al 1977 con il pagamento dell’oblazione prevista (nuovo art. 34-ter);
• con i titoli rilasciati dopo i procedimenti di accertamento di conformità in sanatoria secondo gli articoli 36 e nuovo 36-bis, previo pagamento delle sanzioni/oblazioni;
• attraverso il pagamento della sanzione pecuniaria conseguente all’annullamento del permesso di costruire, che produce gli stessi effetti del permesso di costruire in sanatoria, come indicato all’articolo 38, comma 2.

Quando esiste un principio di prova del titolo abilitativo ma mancano i dettagli specifici o una copia del documento, lo stato legittimo può essere determinato utilizzando le informazioni catastali di primo impianto o altri documenti comprovanti. Questi documenti possono includere fotografie, estratti cartografici, documenti d’archivio, o altri atti, pubblici o privati, di comprovata provenienza. Inoltre, si può fare riferimento al titolo abilitativo dell’ultimo intervento edilizio, integrato con eventuali titoli successivi relativi a interventi parziali.

Sanzioni e concorso in stato legittimo

Ai fini della determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare concorre il pagamento delle sanzioni previste per:

• interventi di ristrutturazione edilizia senza permesso di costruire o in totale difformità (art. 33 del D.P.R. 380/01);
• interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire (art. 34 del D.P.R. 380/01);
• interventi eseguiti senza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità (art. 37 del D.P.R. 380/01);
• la dichiarazione di cui all’articolo 34-bis riguardante le tolleranze costruttive.

Stato legittimo negli edifici condominiali

È stata semplificata la verifica della conformità per gli interventi su edifici condominiali o su singole unità, distinguendo tra lo stato legittimo delle parti comuni e quello delle singole unità immobiliari.

Ai fini di dimostrare lo stato legittimo di una singola unità immobiliare (ad esempio un appartamento), non è necessario considerare  eventuali difformità presenti sulle parti comuni dell’edificio, come fondazioni, muri maestri, pilastri, travi portanti, tetti, lastrici solari, scale, portoni di ingresso, ecc., come definite dall’art. 1117 del Codice Civile.

Quindi se un appartamento è conforme al suo titolo abilitativo, viene considerato legittimo ed eventuali difformità sulle parti comuni, come tetti o facciate, non rappresentano un ostacolo, anche se queste difformità potrebbero non rientrare nelle tolleranze o nei nuovi regimi di regolarizzazione.

Viceversa, ai fini di dimostrare la legittimità dell’intero edificio, le difformità presenti nelle singole unità immobiliari non sono rilevanti. In questo caso, per interventi su strutture, coperture o facciate, basta dimostrare la conformità delle sole parti comuni, senza considerare eventuali irregolarità nelle singole unità.

Ad esempio, se l’edificio è conforme al suo titolo, viene considerato legittimo anche se ci sono modifiche interne non autorizzate in alcuni appartamenti.

Come il Salva Casa influisce sullo stato legittimo: le indicazioni del MIT

Le linee guida del MIT chiariscono tutte le novità introdotte dal salva casa sullo stato legittimo dell’immobile con la ridefinizione dei titoli che consentono di comprovarlo (articolo 9-bis del Testo unico).

Ecco tutti i chiarimenti del MIT.

Le due modalità MIT di semplificazione per la dimostrazione dello stato legittimo

Con le modifiche all’articolo 9-bis del D.P.R. 380/2001 il MIT differenzia le nuove semplificazioni riguardo alla dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile su 2 livelli:

• formale;
• sostanziale.

Il primo livello, regolato dal comma 1-bis, semplifica la dimostrazione dello stato legittimo degli immobili, riducendo gli oneri documentali per i privati, stabilendo che questo possa essere comprovato mediante il titolo edilizio relativo all’ultimo intervento sull’intero immobile o unità immobiliare, ma a condizione che tale titolo sia stato rilasciato dall’amministrazione competente a seguito di un procedimento che abbia coinvolto, anche solo parzialmente, lo stesso immobile e abbia permesso la verifica della legittimità dei titoli pregressi.

Mentre, il secondo livello semplifica sostanzialmente la dimostrazione dello stato legittimo degli immobili, includendo tra i titoli rilevanti non solo quelli tradizionali, ma anche una serie di strumenti di regolarizzazione e sanatoria. In particolare, sono validi ai fini della legittimazione:

• titoli rilasciati per sanare difformità edilizie, tra cui:
  • interventi eseguiti come varianti in corso d’opera, in parziale difformità da un titolo rilasciato prima del 1977 (SCIA ex art. 34-ter, comma 3);
  • accertamenti di conformità per sanare abusi edilizi (permesso di costruire o SCIA in sanatoria ex artt. 36 e 36-bis);
  • permessi rilasciati dopo l’annullamento di un titolo edilizio precedente o in caso di inesistenza dei presupposti per la formazione del titolo (art. 38);
• pagamenti di sanzioni, nei casi di:
  • ristrutturazioni eseguite senza permesso o in difformità (art. 33);
  • opere realizzate in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla Super-SCIA (art. 34);
  • interventi privi di SCIA o eseguiti in difformità (art. 37);
  • lavori basati su un permesso poi annullato o senza titolo valido (art. 38);
• dichiarazioni asseverate sulle tolleranze costruttive, riguardanti distanze, esecuzione dell’opera e requisiti igienico-sanitari (art. 34-bis, comma 3).

In riferimento alle modalità del pagamento di sanzioni, il MIT ha chiarito che per comprovare gli interventi regolarizzati mediante il pagamento di una sanzione, è necessario fornire gli estremi o la ricevuta del pagamento della sanzione, come richiesto dalla modulistica specifica. Questo documento attesta che l’intervento è stato regolarizzato e che sono state adempiute le obbligazioni previste per sanare eventuali irregolarità edilizie.

Come provare la verifica della legittimità dei titoli pregressi?

L’Amministrazione competente può presumere la legittimità dei titoli edilizi pregressi se nell’ultima pratica edilizia relativa all’intero immobile o unità immobiliare sono indicati gli estremi dei titoli precedenti, assumendo che al momento del rilascio di ciascun titolo siano state verificate eventuali difformità ostative. Tuttavia, non è consentito un riesame dei titoli già rilasciati, pertanto difformità tra lo stato di fatto e i progetti allegati ai titoli o alle SCIA non possono essere contestate come causa di mancanza dello stato legittimo, salvo siano state rilevate prima del rilascio del titolo stesso. La verifica richiesta dalla normativa serve unicamente a confermare che l’immobile sia stato oggetto di titoli validi ed efficaci, restando ferma la possibilità per l’Amministrazione di accertare e contestare eventuali difformità realizzate successivamente, che potrebbero precludere il riconoscimento dello stato legittimo e portare al diniego di nuovi titoli.

La modulistica dovrà prevedere l’indicazione degli estremi dei titoli edilizi pregressi per garantire l’applicazione delle semplificazioni normative, fermo restando che l’Amministrazione può richiedere integrazioni documentali, ma senza contestare difformità non rilevate nei titoli precedenti. Qualora il richiedente non riesca a ricostruire la documentazione storica, potrà presentare richiesta di accesso agli atti presso l’archivio dell’Amministrazione.

In contrasto con quanto affermato dal MIT, una recente sentenza del TAR Lombardia (n. 227/2025) ha affermato che, lo stato legittimo di un immobile è valido solo se l’Amministrazione ha verificato esplicitamente la regolarità dei titoli edilizi pregressi, escludendo qualsiasi forma di attestazione implicita.

Fiscalizzazioni e dichiarazioni sulle tolleranze ai fini dello stato legittimo

Il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34 e 37, commi 1, 3, 5 e 6 del Testo Unico (fiscalizzazioni), così come le dichiarazioni sulle tolleranze di cui all’articolo 34-bis, concorrono alla dimostrazione dello stato legittimo di un immobile. Con le modifiche introdotte dal Decreto Salva Casa, le difformità oggetto di fiscalizzazione o rientranti nella disciplina delle tolleranze possono essere considerate sanate ai fini dello stato legittimo mediante la semplice esibizione delle relative attestazioni, ossia il pagamento della sanzione o la dichiarazione di un tecnico asseveratore.

Tuttavia, poiché tali attestazioni non costituiscono titoli abilitativi, non possono essere utilizzate per dimostrare la legittimità dei titoli edilizi pregressi, ma solo per integrare il titolo originario o l’ultimo titolo edilizio rilasciato. Inoltre, il pagamento delle sanzioni edilizie non certifica la validità dei titoli pregressi, a eccezione della sanzione prevista dall’articolo 38, comma 1, per interventi eseguiti con permesso di costruire annullato, che produce gli stessi effetti di un permesso di costruire in sanatoria; le dichiarazioni sulle tolleranze, invece, rappresentano solo minime difformità prive di rilevanza edilizia.

Stato legittimo negli immobili senza titolo abilitativo

Per quanto riguarda gli immobili costruiti in un’epoca in cui il titolo edilizio non era obbligatorio, è necessario comunque accertare e dimostrare in qualche modo la preesistenza e la consistenza dell’immobile stesso (stato legittimo). Come fare? A chiarire le idee è ancora l’art. 9 bis del D.P.R. 380/2001. Lo stato legittimo degli immobili costruiti ante obbligo si attesta per mezzo di:

• informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti probanti, quali:
  • riprese fotografiche,
  • estratti cartografici,
  • documenti d’archivio,
  • atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza,
• titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio sull’immobile, integrati con eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali;
• eventuali titoli successivi per interventi parziali.

Certificato di stato legittimo

Il certificato di stato legittimo ossia l’asseverazione da parte di un tecnico dello stato legittimo di un immobile, è redatto ai sensi dell’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 (comma 3) al fine di verificare se lo stato attuale dell’immobile o delle unità immobiliari oggetto di accertamento urbanistico rientrino nelle tolleranze costruttive normate dallo stesso articolo. Nella dichiarazione di conformità urbanistica vanno inseriti una serie di indicazioni, quali:

• dati del tecnico asseveratore;
• localizzazione dell’immobile;
• elenco di tutti i titoli edilizi che hanno autorizzato gli interventi sull’immobile o sulle unità immobiliari oppure specificare che si tratta di un immobile costruito prima dell’obbligatorietà del titolo abilitativo e non interessato successivamente da interventi edilizi per i quali era necessario di munirsi di titoli abilitativi;
• eventuali informazioni urbanistiche e di tutela storico-ambientale;
• allegati alla dichiarazione.

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Chi rilascia il certificato di stato legittimo di un immobile?

A rilasciare il certificato di stato legittimo di un immobile è sempre un tecnico abilitato: ingegnere, architetto, geometra, perito. Il tecnico si assume tutta la responsabilità dei dati asseverati e dei documenti che eventualmente allega alla dichiarazione stessa.

Attestazione stato legittimo immobile: il contenuto

Cosa assevera il tecnico? Il tecnico asseverante, dopo aver fatto un sopralluogo necessario per gli accertamenti di carattere urbanistico-edilizio, produce una dichiarazione asseverata di conformità urbanistica nella quale attesta, sotto la propria responsabilità, che:

• lo stato legittimo dell’immobile è quello rappresentato nell’elaborato grafico come desumibile dalla documentazione allegata e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali (solo per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio) ai sensi all’art. 9 bis D.P.R. 380/2001;
• l’immobile è urbanisticamente conforme in quanto non sono presenti violazioni edilizie: l’immobile oggetto di accertamento urbanistico, rientra nelle tolleranze costruttive elencate al comma 1, art. 34-bis del D.P.R. 380/2001;
• l’immobile è urbanisticamente conforme in quanto non sono presenti violazioni edilizie: l’immobile oggetto di accertamento urbanistico, rientra nelle tolleranze costruttive elencate ai commi 1 e 2, art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 (solo per immobili non sottoposti a tutela ai sensi del D.Lgs. 42/2004).

Sentenze sullo stato legittimo

Di seguito si riportano una serie di casi giuridici che approfondiscono degli aspetti fondamentali sullo stato legittimo.

Condono e stato legittimo: sull’immobile è ammessa la ristrutturazione o solo la manutenzione?

Sentenza 2848/2026 – Consiglio di Stato

L’immobile oggetto di condono edilizio, una volta riconosciuto nello stato legittimo ai sensi dell’art. 9-bis del d.P.R. 380/2001, deve essere equiparato a quello legittimamente assentito, con la conseguenza che può essere oggetto di tutti gli interventi edilizi consentiti dall’ordinamento, ivi inclusa la ristrutturazione edilizia, purché non comportino incremento di volumetria o superficie e nel rispetto della disciplina urbanistica e paesaggistica vigente.

Download Gratuito Sentenza Consiglio di Stato 2848/2026 - Stato legittimo immobile condonato

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Il titolo edilizio copre manufatti e modifiche solo rappresentati graficamente, senza evidenza scritta?

Il Consiglio di Stato (sentenza n. 2443/2026) torna a chiarire il delicato rapporto tra rappresentazione grafica e titolo edilizio, ribadendo che non basta che un’opera compaia nelle tavole progettuali o risulti già nota all’amministrazione per considerarla legittima.

Nel diritto edilizio emerge spesso un problema di sovrapposizione tra ciò che è disegnato nei progetti e ciò che è effettivamente coperto dai permessi. La presenza di un manufatto, di un aumento di volume o di una modifica nella planimetria non autorizza a inferire automaticamente che l’intervento sia stato chiesto e valutato dall’ente, soprattutto quando si tratta di modifiche rilevanti della sagoma, dei volumi o delle superfici.

Nel caso in esame un Comune ha disposto la rimozione e la demolizione di opere eseguite su un immobile produttivo ritenute in difformità rispetto ai titoli edilizi. Le società proprietarie o interessate hanno impugnato l’atto sostenendo che le opere fossero da tempo conosciute dall’amministrazione e rappresentate in più pratiche, compreso il certificato di agibilità e domande di condono, e che da tali atti emergesse una sorta di “accettazione implicita” delle parti contestate.

Le società hanno invocato anche il decorso del tempo, l’affidamento maturato e il principio di proporzionalità, richiamando l’art. 9‑bis del d.P.R. 380/2001 per sostenere che la sequenza dei titoli avrebbe conferito uno “stato legittimo” anche alle porzioni abusivamente realizzate. Il Comune, invece, ha insistito sul fatto che le opere non erano mai state oggetto di una richiesta puntuale né di una sanatoria, sottolineando che la raffigurazione grafica non può produrre un titolo implicito, perché i permessi valgono solo per ciò che è chiesto e valutato espressamente.

Il Consiglio di Stato ha respinto integralmente l’appello delle società, richiamando il principio secondo cui il titolo edilizio legittima solo gli interventi oggetto di richiesta specifica e documentata, non pure le opere che risultano solo rappresentate nelle tavole. Ha escluso quindi che disegni, planimetrie o certificati di agibilità possano estendere automaticamente la copertura del permesso, né che il tempo trascorso o l’inerzia amministrativa rendano irrilevante l’ordinanza di demolizione, confermando che il potere repressivo resta vincolato in presenza di abusi accertati.

Leggi qui per una trattazione più approfondita della sentenza del Consiglio di Stato

Chi deve attestare lo stato legittimo dopo il Salva Casa?

Sentenza Tar Campania n. 1893/2025

L’attestazione dello stato legittimo di un immobile spetta al privato tramite tecnico abilitato; il Comune non ha obbligo di rilasciare certificazioni vincolanti, dovendo limitarsi a acquisire i documenti in suo possesso anche dopo le modifiche all’art. 9-bis TUED introdotte dal D.L. 69/2024 (Salva Casa)

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Quando lo stato legittimo dell’immobile invalida un’ordinanza di demolizione?

Sentenza 1760/2025 – Tar Campania

L’ordine di demolizione di un immobile può essere annullato quando l’amministrazione non verifica correttamente lo stato legittimo dell’immobile e i titoli edilizi, integrando un vizio istruttorio rilevante ai sensi dell’art. 9 bis D.P.R. 380/2001.

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La PA può ignorare lo stato legittimo nella contestazione di locali già autorizzati?

Sentenza 7992/2025 – Consiglio di Stato

Il Consiglio di Stato riconosce che un manufatto realizzato in conformità a un titolo edilizio valido rientra nello stato legittimo dell’immobile e non può essere oggetto di demolizione senza un previo annullamento formale del titolo stesso.

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Stato legittimo immobili e verifica dei titoli: legge chiara, la prassi meno

La questione dello stato legittimo degli immobili è centrale nel diritto urbanistico italiano, poiché stabilisce se un edificio è conforme ai titoli edilizi e alle norme vigenti all’epoca della sua costruzione o delle modifiche. Con il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024), si è semplificata la prova dello stato legittimo, che ora può basarsi sull’ultimo titolo edilizio riguardante l’intero immobile, a patto che il Comune abbia verificato la regolarità dei titoli precedenti.

Tuttavia, nonostante la norma imponga questa verifica, nella pratica amministrativa non sempre viene indicato chiaramente questo obbligo nelle linee guida e nei moduli, generando interpretazioni contrastanti con la giurisprudenza. Il TAR Lombardia, con la sentenza n. 2749/2025, ha sottolineato che l’amministrazione deve fornire un’attestazione esplicita e dettagliata sulla regolarità dei titoli pregressi perché lo stato legittimo sia riconosciuto tramite l’ultimo titolo.

Il caso affrontato riguarda una SCIA respinta dal Comune per irregolarità nella destinazione d’uso e nella superficie dell’edificio demolito e ricostruito. La società ricorrente sosteneva che titoli edilizi precedenti ne avrebbero consolidato lo stato legittimo, mentre il Comune ha evidenziato la mancanza di titoli validi che confermassero un cambiamento legittimo d’uso, oltre all’assenza di attestazioni comunali esplicite sulla regolarità dei titoli passati.

Il TAR ha confermato che, secondo l’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001 dopo il Salva Casa, l’ultimo titolo edilizio può bastare per dimostrare lo stato legittimo solo se accompagnato da una verifica formale e esplicita dell’amministrazione sulla legittimità dei titoli pregressi. Senza questa attestazione, la semplice dichiarazione del progettista o la documentazione presentata non possono sanare irregolarità preesistenti.

In conclusione, benché la normativa sia chiara nell’indicare il criterio dell’ultimo titolo verificato, nella pratica amministrativa mancano ancora indicazioni precise per garantire uniformità e trasparenza nella verifica, creando difficoltà applicative e interpretative.

Leggi qui per una trattazione più approfondita della sentenza del Tar Lombardia

L’anagrafe edilizia è sufficiente per dimostrare lo stato legittimo di un immobile?

Il TAR Campania si è espresso sul ruolo dell’anagrafe edilizia nella dimostrazione dello stato legittimo di un immobile, chiarendo i limiti e le implicazioni di questo strumento nel contesto urbanistico ed edilizio.

Il tema centrale della sentenza TAR Campania n. 1241/2025 riguardava se fosse sufficiente l’anagrafe edilizia come prova dello stato legittimo. Il proprietario di un appartamento con terrazza aveva infatti cercato di regolarizzare alcune opere accessorie, contestando la tesi del Comune sul cambio d’uso illecito da lastrico solare a terrazzo praticabile. Il Comune aveva dapprima ordinato la demolizione delle opere, motivando la necessità di un permesso di costruire per il cambio di destinazione, non sanabile tramite semplice SCIA.

Il ricorrente sosteneva che una scheda dell’anagrafe edilizia degli anni ’90, dove la superficie era già definita come terrazzo, fosse sufficiente a provarne la legittimità, insieme a una vecchia licenza edilizia. Inoltre, affermava che le opere eseguite fossero solo arredi non soggetti a vincoli paesaggistici.

Sia la Soprintendenza che il Comune però hanno negato la validità della documentazione presentata, evidenziando che l’anagrafe edilizia è solamente un censimento dello stato di fatto e non una prova formale della legittimità urbanistica o edilizia. Per il TAR, quindi, questa documentazione ha solo valore indiziario e non probatorio: non basta per dimostrare l’originaria destinazione d’uso a terrazzo, né esclude la necessità del permesso di costruire per il cambio di destinazione d’uso.

Il Tribunale ha anche ribadito che il cambio da lastrico solare a terrazzo praticabile configura una ristrutturazione edilizia rilevante, non sanabile tramite SCIA ma soggetta a permesso. Nel caso esaminato, inoltre, le nuove disposizioni del “Salva Casa” non erano applicabili perché entrate in vigore dopo la presentazione delle richieste oggetto del ricorso.

In conclusione, il TAR Campania ha respinto il ricorso, confermando che l’anagrafe edilizia, pur utile come elemento accessorio, non può mai sostituire la necessità di un titolo abilitativo valido ai fini dello stato legittimo dell’immobile, né dimostrare la legittimità urbanistica o edilizia della sua destinazione d’uso.

Leggi qui per una trattazione più approfondita della sentenza del Tar Campania

Quali sono gli effetti del Salva Casa sull’onere di prova dello stato legittimo?

Sentenza n. 446/2025 – Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Siciliana

Ai fini dell’accertamento dello stato legittimo dell’immobile, a seguito delle modifiche introdotte dal D.L. 69/2024 all’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001, è sufficiente alternativamente il titolo edilizio originario o quello che ha disciplinato l’ultimo intervento sull’intero immobile, anche in assenza della documentazione integrale, purché vi sia un principio di prova. Prima della legge 10/1977, la comunicazione del parere favorevole della Commissione edilizia comunale da parte del Sindaco equivaleva a titolo edilizio.

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A chi spetta dimostrare lo stato legittimo in caso di ordinanza di demolizione?

Sentenza n. 3828/2025 – TAR Campania

In materia edilizia, l’onere della prova dello stato legittimo grava sul privato, e la sola CILA non legittima interventi soggetti a permesso di costruire o autorizzazione paesaggistica.

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È sufficiente la classificazione catastale o l’uso commerciale di fatto per dimostrare la legittimità urbanistica di un immobile?

Il Tar Lazio nella sentenza 3423/2025 stabilisce che la destinazione d’uso di un immobile può ritenersi legittima esclusivamente se risultante da un titolo edilizio idoneo; la classificazione catastale o l’uso di fatto protratto nel tempo non costituiscono prova sufficiente dello stato legittimo.

Inoltre, il TAR ha analizzato congiuntamente i tre motivi di ricorso, rilevando che tutti vertono sulla legittimità dello stato urbanistico-edilizio dell’immobile. Il Tribunale ha richiamato l’art. 9 bis, comma 1 bis, del D.P.R. 380/2001 (nella versione antecedente al D.L. 69/2024), secondo cui:

Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali (punto 8.1).

Nel caso specifico:

• mancano sia il titolo abilitativo originario, sia le informazioni catastali di primo impianto che giustifichino l’attuale destinazione d’uso;
• la documentazione storica prodotta (relazione tecnica giurata e perizia del Comune del 1984) non dimostra alcuna destinazione commerciale dell’immobile;
• anche la vecchia licenza edilizia del 1892 e altri interventi successivi (ordinaria manutenzione, consolidamenti, ecc.) non riguardavano alcun cambio di destinazione d’uso;
• la classificazione catastale iniziale era “C/2” (magazzino), e solo nel 1996 è stata variata in “C/1” (negozio), ma senza alcun titolo edilizio a supporto;
• l’asserita destinazione commerciale basata sulla dizione “botteghe” è stata smentita dalla documentazione, e lo svolgimento passato di attività commerciali non legittima l’uso urbanistico dell’immobile.

Dunque, non è stata fornita prova adeguata della legittimità urbanistica e della destinazione commerciale del locale in questione, e il mutamento di destinazione d’uso successivo al 1987 avrebbe richiesto un titolo edilizio.

Di conseguenza, il ricorso è stato respinto in quanto infondato.

Download Gratuito Sentenza TAR Lazio 3423/2025 – Dimostrazione dello stato legittimo

L’immobile può ritenersi legittimo in base a prove storiche e documentali?

La sentenza n. 8031/2025 del Tar Lazio stabilisce che in assenza di titoli abilitativi formali, lo stato legittimo di un immobile può essere dimostrato in via indiziaria attraverso documentazione storica (planimetrie, atti notarili, foto d’epoca), spettando all’amministrazione l’onere di confutare tali elementi con prove concrete.

La controversia nasce dalla determinazione dirigenziale con cui il Comune ha ordinato la demolizione di alcune opere edilizie ritenute abusive e ha predisposto una sanzione pecuniaria di 15.000 euro, con eventuale ulteriore sanzione se la demolizione non fosse eseguita. Le opere contestate erano:

• la chiusura di un balcone anteriore di 4 m²;
• la costruzione di un balcone posteriore di 14 m²;
• la trasformazione di due finestre in porte-finestre.

L’Amministrazione non ha trovato alcuna documentazione nell’archivio edilizio che giustificasse la legittimità di tali interventi.

La proprietaria dell’immobile ha impugnato i provvedimenti sulla base di tre principali motivi:

• violazione di legge ed eccesso di potere (art. 37 D.P.R. 380/2001 e art. 16 L.R. Lazio 15/2008):  sostiene che le opere esistevano da lungo tempo, come provato dalla planimetria allegata a un atto notarile del 1958, quindi non sarebbero abusive, in quanto preesistenti rispetto a norme edilizie successive;
• incompetenza della Soprintendenza e difetto di istruttoria: il Comune avrebbe chiesto un parere alla Soprintendenza sbagliata, dato che l’immobile non è sottoposto a vincoli culturali ex D.Lgs 42/2004 ma solo incluso nella Carta della Qualità. Inoltre, avrebbe omesso una corretta valutazione dello stato dei luoghi;
• carenza di motivazione e assenza di interesse pubblico concreto alla demolizione: la demolizione, come atto gravemente lesivo, richiede una motivazione specifica, che nel caso concreto sarebbe mancata. Inoltre, vi sarebbe violazione del legittimo affidamento.

Il ricorso è stato accolto poiché fondato.

Dall’analisi della documentazione emerge che il Comune, durante l’esame di una CILA, ha rilevato che alcune opere indicate nella pratica risultavano inserite per la prima volta nella documentazione catastale e non erano supportate da alcun titolo edilizio.

A riguardo, è necessario richiamare quanto previsto dall’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001, secondo cui lo stato legittimo di un immobile (o di una singola unità immobiliare) è definito dal titolo abilitativo che ne ha autorizzato la costruzione, ne ha sanato la realizzazione o ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio eseguito.

Il comma 1-bis dello stesso articolo prevede 2 situazioni particolari che chiudono il sistema normativo in materia di legittimazione edilizia:

1. quando il titolo edilizio manca perché non richiesto dalla normativa vigente all’epoca della realizzazione dell’immobile (ad esempio, costruzioni anteriori al 1942 o al 1967);
2. quando il titolo non è più reperibile, ma esistono elementi che ne dimostrano indirettamente l’esistenza.

In entrambe queste ipotesi, lo stato legittimo può essere dimostrato anche in modo indiziario, tramite documenti come la planimetria catastale originaria, fotografie d’epoca, estratti cartografici, documentazione d’archivio o altri atti, pubblici o privati, purché attendibili e accompagnati da eventuali titoli edilizi successivi che hanno autorizzato modifiche parziali.

In entrambi i casi, lo stato legittimo può essere dimostrato in via indiziaria, attraverso le informazioni catastali di primo impianto ed altri documenti probanti […] integrato con eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali

Nel caso specifico, il ricorrente ha prodotto una planimetria allegata a un atto notarile di compravendita, redatto il 18 luglio 1958, che attesta la presenza delle opere in questione già a quella data.

Di conseguenza, spettava all’amministrazione comunale dimostrare che, alla data indicata (1958), per l’immobile e le opere oggetto di contestazione fosse necessario un titolo edilizio. In assenza di tale prova, il principio indiziario fornito dal ricorrente è stato ritenuto sufficiente a dimostrare la legittimità dell’opera.

Pertanto, il ricorso è stato accolto.

Download Gratuito Sentenza Tar Lazio 8031/2025 - Prove per la dimostrazione dello stato legittimo

Dimostrazione dello stato legittimo post Salva Casa: può bastare un elaborato grafico?

La sentenza n. 1382/2025 del Consiglio di Stato conferma che per dimostrare la legittimità di un’opera edilizia non è sufficiente la sua rappresentazione in un elaborato grafico allegato a un titolo edilizio, ma è necessario un atto amministrativo esplicito che ne riconosca la conformità alle norme urbanistiche e paesaggistiche.

Il caso in esame riguarda una controversia tra una società che gestisce un bar-ristorante e il Comune, in merito alla legittimità di alcune opere edilizie realizzate sull’immobile.

La vicenda nasce nel 2021, quando il Comune, dopo un sopralluogo, ha riscontrato irregolarità edilizie, tra cui:

• ampliamenti non autorizzati con pannelli fissi e vetrate;
• sopraelevazioni sulla terrazza, con chiusure in vetro e strutture di copertura;
• cambi di destinazione d’uso, come l’inserimento di una nuova area cucina.

Il Comune ha quindi emesso un’ordinanza di demolizione, ordinando l’abbattimento di 11 interventi edilizi.

La società ha impugnato il provvedimento davanti al TAR Emilia-Romagna, sostenendo che alcune opere fossero state autorizzate in passato, che alcune rientrassero in edilizia libera e che una trasformazione contestata fosse oggetto di una domanda di condono. Inoltre, ha affermato che un elaborato grafico allegato a una vecchia autorizzazione edilizia dimostrasse l’approvazione implicita del Comune.

Tuttavia, con la sentenza n. 41/2023, il TAR ha respinto il ricorso e la società ha impugnato la sentenza del TAR dinanzi al Consiglio di Stato, il quale ha confermato la decisione di primo grado, respingendo l’appello.

Tra le motivazioni del rigetto, il Consiglio di Stato ha chiarito che un semplice elaborato grafico non è sufficiente a dimostrare la conformità urbanistica di un’opera, che per essere legittima deve essere espressamente autorizzata dall’amministrazione.

Il Consiglio di Stato ritiene infatti che la conclusione dell’appellante sia priva di fondamento, poiché non può esistere né essere riconosciuto giuridicamente un atto di assenso implicito per opere abusive, a meno che non ci sia un esplicito e consapevole riconoscimento della loro esistenza.

Nel caso specifico, le opere abusive sono state semplicemente rappresentate in un elaborato grafico allegato a una richiesta di autorizzazione per altre opere, che poi sono state regolarmente approvate dall’amministrazione comunale.

Contrariamente a quanto ritenuto dall’appellante, né il D.L. 69/2024, né la sua conversione in Legge 105/2024, possono supportare la tesi sostenuta “non potendosi far coincidere per le ragioni sopra dette, ai sensi di tale legge (art. 1, comma 1, lett. b), la predetta autorizzazione edilizia con lo stato legittimo dell’immobile come quello risultante dall’ultimo progetto approvato dal Comune.”

I giudici di Palazzo Spada  hanno anche stabilito che l’ordinanza di demolizione resta valida nonostante la presenza di una domanda di condono, poiché quest’ultima riguardava solo una parte dell’immobile e non le opere abusive oggetto del provvedimento.

Hanno inoltre chiarito che gli interventi edilizi devono essere valutati nel loro complesso e che il semplice trascorrere del tempo non può rendere legittime le costruzioni abusive. Infine, hanno ritenuto non necessaria una consulenza tecnica d’ufficio, richiesta dall’appellante, in quanto la relazione tecnica del Comune è stata considerata chiara ed esaustiva.

Download Gratuito Sentenza CdS 1382/2025 - Dimostrazione dello stato legittimo post Salva Casa

Dimostrazione dello stato legittimo post Salva Casa: il Tar in contrasto con il MIT

La sentenza n. 227/2025 del TAR Lombardia ha chiarito che lo stato legittimo di un immobile è valido solo se l’Amministrazione ha verificato esplicitamente la regolarità dei titoli edilizi pregressi, escludendo qualsiasi forma di attestazione implicita. Questo orientamento contrasta con le Linee Guida MIT sul Salva Casa, che ammettono una presunzione di legittimità in assenza di contestazioni.

Nel caso in esame, i ricorrenti, proprietari di un immobile, hanno impugnato un’ordinanza comunale che imponeva la demolizione di alcune opere realizzate senza le necessarie autorizzazioni edilizie e paesaggistiche. Il provvedimento si basava su una serie di sopralluoghi in cui erano state riscontrate modifiche sostanziali all’immobile, tra cui:

• autorimessa: dimensioni difformi rispetto a quelle autorizzate con il condono edilizio;
• abitazione: trasformazione del sottotetto in spazi abitabili senza titolo abilitativo;
• aree esterne: presenza di manufatti (gazebo, tettoia, scala in muratura, ingresso carraio) privi di autorizzazione paesaggistica.

A fronte di queste irregolarità, il Comune ha ordinato il ripristino dello stato dei luoghi, respingendo le richieste di sanatoria presentate dai ricorrenti.

I ricorrenti hanno impugnato il provvedimento, argomentando che le opere oggetto del contenzioso avrebbero potuto essere regolarizzate attraverso una SCIA in sanatoria. Hanno inoltre sostenuto che il tempo trascorso dalla realizzazione degli interventi avrebbe reso l’ordine di demolizione inefficace, e che il Comune, nel suo operato, avrebbe agito in eccesso di potere, omettendo un’adeguata istruttoria.

Il TAR ha respinto queste argomentazioni, ribadendo che:

• lo stato legittimo di un immobile non può essere presunto dalla presenza di titoli edilizi pregressi: la legittimità deve essere verificata caso per caso;
• l’ottenimento del certificato di agibilità non implica la conformità edilizia: tale certificato attesta solo la sicurezza e l’igiene dell’immobile, senza sanare eventuali abusi edilizi;
• le irregolarità devono essere valutate nel loro complesso: non è possibile frammentare le contestazioni per cercare di ottenere sanatorie parziali.

Contrasto con le Linee Guida MIT sul Salva Casa

Le Linee Guida sull’art. 9-bis, comma 1-bis, del D.P.R. 380/2001 prevedono ” La verifica della legittimità dei titoli pregressi da parte dell’amministrazione competente può essere presunta qualora nella modulistica relativa all’ultimo titolo edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare siano stati indicati gli estremi dei titoli pregressi sulla base del presupposto che, in sede di rilascio di ciascun titolo, l’Amministrazione è chiamata a verificare puntualmente, in base alla documentazione tecnica fornita dal richiedente, eventuali situazioni di difformità che ostano al rilascio del medesimo“.

Il TAR ha invece affermato che questa verifica deve essere sostanziale e non meramente formale, per evitare sanatorie implicite di abusi edilizi.

Sul punto sembra altresì utile il richiamo all’art. 9-bis, comma 1-bis, del D.P.R. n. 380 del 2001 che, nella versione attualmente vigente, stabilisce che “lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello, rilasciato o assentito, che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali”: la norma quindi subordina la sussistenza dello stato legittimo dell’immobile alla condizione che l’Amministrazione, in sede di rilascio di un titolo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, non ammettendosi una implicita attestazione della loro regolarità.

La sentenza conferma il principio secondo cui la regolarità edilizia deve essere accertata in modo esplicito dall’Amministrazione, impedendo la sanatoria automatica di difformità non contestate in passato. Questo approccio più rigoroso si pone in contrasto con le recenti semplificazioni normative proposte dal MIT.

Download Gratuito Sentenza TAR Lombardia 227/2025 – Dimostrazione dello stato legittimo

Approfondimenti

Stato legittimo dopo il Salva casa: la guida del Notariato

Uno studio del notariato analizza la nuova conformazione dello stato legittimo di un immobile dopo il decreto Salva Casa e i titoli edilizi idonei alla sua determinazione.

Il concetto di “stato legittimo” rappresenta un punto cardine per la definizione della regolarità di un immobile. Con questa espressione si fa riferimento alla condizione giuridica e tecnica di un edificio o di una singola unità immobiliare, in relazione alla conformità alle normative urbanistiche e edilizie vigenti al momento della sua realizzazione o delle successive trasformazioni.

Con il Decreto Salva Casa il riconoscimento dello stato legittimo dell’immobile è fortemente semplificato, prevedendo che esso possa essere determinato in via alternativa sulla base:

• del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa;
• del titolo rilasciato o assentito, che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, (a condizione che tale titolo sia stato rilasciato all’esito di un procedimento che abbia verificato l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa) integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Nel suo assetto attuale, dunque, è prevista una duplice possibilità di definizione dello stato legittimo di un immobile o di un’unità immobiliare; per certi versi, lo stato legittimo consiste nella modulazione della conformità alle norme vigenti del bene esistente.

Come si legge nella Relazione Illustrativa allo Schema decreto-legge, lo scopo della norma è “valorizzare l’affidamento del privato nei casi in cui gli uffici tecnici comunali abbiano nel passato “espressamente accertato” parziali difformità rispetto al titolo edilizio, ma non le abbiano considerate rilevanti (procedendo alla contestazione dell’abuso). Pertanto, è ragionevole disporre che l’amministrazione, in sede di accertamento dello stato legittimo, non possa contestare una difformità che nel procedimento relativo all’ultimo intervento edilizio abbia espressamente considerato tollerabile emanando un provvedimento favorevole al privato”.

Lo studio n. 225-2024/P di Giuseppe Trapani proposto dal Centro Studi del Notariato passa ai raggi X la materia con un’attenzione particolare alle innovazioni introdotte allo stato legittimo dal Decreto Salva Casa.

Ecco i temi affrontati:

• il presupposto: il limite alla richiesta di documentazione da parte della pubblica Amministrazione;
• dalla originaria previsione normativa dello stato legittimo alla novella del 2024;
• la nuova conformazione dello stato legittimo di un immobile dopo il decreto Salva Casa;
• il concetto di immobile quale oggetto dello stato legittimo;
• le questioni relative ai titoli edilizi, poste dallo stato legittimo;
• i titoli edilizi idonei alla determinazione dello stato legittimo;
• gli immobili realizzati in un’epoca in cui era obbligatorio un titolo abilitativo;
• gli immobili realizzati anteriormente alle norme impositive dell’obbligo di un titolo abilitativo;
• gli immobili realizzati successivamente alle norme impositive dell’obbligo di un titolo abilitativo, la dispersione dei titoli di legittimazione e l’inesistenza di copie;
• lo stato legittimo degli edifici con più unità immobiliari;
• il ruolo centrale dello stato legittimo nel TUE: dall’art. 23 ter TUE all’art. 34ter TUE;
• la certificazione dello stato legittimo in tema di tolleranze.

Download Gratuito Studio del Notariato sullo Stato legittimo degli immobili dopo il Decreto Salva Casa (225-2024)

Studio sullo stato legittimo dell’immobile di Giustizia Amministrativa

Un interessante studio, redatto da Nicola Durante e pubblicato su Giustizia Amministrativa, esamina in profondità la definizione dello stato legittimo di un immobile e i requisiti per l’attività edilizia successiva all’introduzione del decreto Salva Casa.

Magistrato italiano, docente universitario e autore di numerosi saggi, Durante analizza la complessità normativa e giurisprudenziale dell’argomento, mettendo in luce anche i recenti progressi volti a garantire maggiore chiarezza e tutela nel settore edilizio.

In particolare, lo studio esamina la definizione e caratterizzazione dello stato legittimo, le modalità per determinarlo, il rapporto tra abusi condominiali e stato legittimo delle singole unità immobiliari, nonché l’autonomia dell’autorizzazione paesaggistica nel relativo processo.

Definizione e caratterizzazione dello stato legittimo

Durante definisce lo stato legittimo come una condizione permanente dell’immobile, distinta da un titolo specifico, che rappresenta la conformità dello stato di fatto (come l’immobile esiste fisicamente) allo stato di diritto (come dovrebbe essere secondo i titoli edilizi). Lo stato legittimo è determinato dai titoli abilitativi originari che hanno autorizzato la costruzione e da quelli successivi che hanno regolamentato interventi parziali. Questa definizione si basa sull’art. 9-bis del D.P.R. n. 380/2001, che è stato aggiornato dal decreto “Salva Casa” del 2024.

Il mancato rispetto dello stato legittimo configura un abuso edilizio, sanzionabile dall’ordinamento. Si sottolinea infine che il principio dello stato legittimo richiede una disciplina uniforme su scala nazionale, escludendo interventi normativi regionali difformi​.

Modalità di determinazione dello stato legittimo

Lo studio analizza in dettaglio come venga determinato lo stato legittimo di un immobile, spiegando le diverse possibilità e le novità introdotte dal decreto Salva Casa.

In primo luogo, si evidenzia che lo stato legittimo è attestato dal titolo abilitativo che ha autorizzato la costruzione e gli eventuali interventi successivi. In passato, la fiscalizzazione non legittimava lo stato dell’immobile; con il decreto Salva Casa, invece, sono stati inclusi tra i titoli legittimanti anche le tolleranze edilizie, le sanatorie e le fiscalizzazioni, a condizione che siano stati pagati i relativi contributi o sanzioni.

Secondo le disposizioni attuali, lo stato legittimo può essere determinato dal titolo “finale”, ovvero quello che regola l’ultimo intervento edilizio, a condizione che l’amministrazione abbia verificato la legittimità dei titoli precedenti. La riforma del 2024 mira a garantire maggiore certezza nella circolazione dei diritti sui beni immobili, ma solleva dubbi sull’inclusione nel quadro normativo dei titoli a formazione tacita, che si consolidano con il tempo. Questi titoli, come il silenzio-assenso, la SCIA (ordinaria e alternativa), la DIA, la CILA e la CILAS, sono già considerati titoli edilizi e possono essere visti come titoli “iniziali” o “integrativi” dello stato legittimo dell’immobile. Tuttavia, la loro qualificazione come titoli validi dipende dal fatto che, in alcuni casi, possano essere preceduti da un’istruttoria sulla legittimità dello stato preesistente, seppur tale verifica avvenga solo eventualmente.

L’analisi si concentra anche sul rapporto tra l’ultimo titolo abilitativo e quello iniziale, in particolare sull’eventualità di utilizzare l’ultimo titolo anche quando contrasta con il titolo iniziale. Durante spiega che la modifica del 2024, che ha introdotto il rapporto di alternatività tra i due titoli, sostituendo “e” con “o”, suggerisce una risposta positiva, salvo che l’amministrazione possa annullare in autotutela l’ultimo titolo, se ricorrono i presupposti dell’art. 21-nonies della legge n. 241/1990.

Infine, l’art. 9, comma 1-bis, prevede due casi di “chiusura” del sistema: quando il titolo abilitante manca (perché l’immobile risale a un periodo in cui non era obbligatorio ottenere il permesso) o quando non è reperibile ma ci sono prove della sua esistenza. In questi casi, lo stato legittimo può essere accertato in via indiziaria, attraverso informazioni catastali, fotografie, estratti cartografici e altri documenti probanti.

Rapporto tra abusi condominiali e stato legittimo delle singole unità immobiliari

L’analisi evidenzia una novità significativa introdotta nel 2024, riguardante l’indipendenza tra gli abusi condominiali e lo stato legittimo delle singole unità immobiliari. In particolare, il comma 1-ter stabilisce che, ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità, non si considerano le difformità relative alle parti comuni dell’edificio (come le aree di parcheggio, i locali e le installazioni comuni). Allo stesso modo, per determinare lo stato legittimo dell’edificio nel suo complesso, non si prendono in considerazione le difformità che riguardano le singole unità immobiliari.

Ruolo dell’autorizzazione paesaggistica nella determinazione dello stato legittimo

Il magistrato approfondisce infine il ruolo dell’autorizzazione paesaggistica nella determinazione dello stato legittimo di un immobile, sottolineando che questa costituisce un titolo abilitativo separato rispetto a quello edilizio, che potrebbe anche non essere richiesto.

Come stabilito dall’art. 146, comma 4, D.Lgs. 42/2004, l’autorizzazione paesaggistica è un atto autonomo e presupposto rispetto al permesso di costruire o ad altri titoli legittimanti l’intervento edilizio. Le valutazioni sull’interesse paesaggistico sono quindi indipendenti da quelle urbanistiche, e l’assenza di un’autorizzazione paesaggistica non può legittimare un’opera sotto il profilo paesaggistico, in quanto ciò contrasterebbe con il principio costituzionale che impone una valutazione esplicita dell’interesse paesaggistico. La giurisprudenza conferma che i reati edilizi e urbanistici sono distinti da quelli in materia di paesaggio e ambiente, e che tra le violazioni delle normative edilizie e paesaggistiche sussiste concorso, non assorbimento.

Lo studio esamina anche gli effetti della mancata autorizzazione paesaggistica, evidenziando due orientamenti giurisprudenziali:

• uno minoritario, che considera l’autorizzazione paesaggistica come una condizione di validità del titolo edilizio;
• uno maggioritario, che la ritiene una condizione di efficacia del titolo edilizio.

La scelta tra questi orientamenti ha implicazioni pratiche per l’individuazione dello stato legittimo: se l’autorizzazione paesaggistica è condizione di efficacia, il titolo edilizio è inefficace senza di essa; se è condizione di validità, il titolo edilizio è valido per determinare lo stato legittimo, salvo che non venga annullato.

Download Gratuito Giustizia amministrativa: studio sullo stato legittimo dell'immobile

Stato legittimo: le FAQ

Di seguito si propongono una serie di domande frequenti su alcuni aspetti riguardanti lo stato legittimo.

Che cos’è lo stato legittimo di un immobile?

Lo stato legittimo è la condizione giuridico-amministrativa di un immobile risultante dalla conformità tra la sua configurazione attuale e i titoli edilizi che ne hanno disciplinato la realizzazione originaria, gli eventuali interventi successivi sull’intero immobile o su porzioni di esso, nonché da eventuali atti di sanatoria, accertamenti di conformità o provvedimenti equipollenti.

Quali fonti determinano lo stato legittimo?

Lo stato legittimo si determina mediante:

• titolo abilitativo originario (es. licenza, concessione, permesso di costruire, DIA, SCIA);
• titolo edilizio relativo all’ultimo intervento sull’intero immobile/unità immobiliare;
• titoli successivi per interventi parziali;
• per immobili ante obbligo di titolo edilizio: fonti documentali probatorie (catasto originario, mappe, fotografie, atti notarili o d’archivio).

Quando è necessario attestare lo stato legittimo?

Lo stato legittimo è necessario:

• per l’accesso a benefici fiscali;
• per la presentazione di nuove pratiche edilizie;
• per il rilascio di attestazioni urbanistiche o certificazioni conformative;
• in sede di compravendita o regolarizzazione di immobili.

Cosa introduce il “Decreto Salva Casa” (L. 105/2024)?

Il D.L. 69/2024 modifica l’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001, semplificando la dimostrazione dello stato legittimo. Consente di:

• far riferimento al solo titolo edilizio più recente (se rilasciato previa verifica dei titoli pregressi);
• includere tra i titoli validi quelli formati in sanatoria (art. 36, 36-bis, 38);
• considerare anche le fiscalizzazioni (art. 33, 34, 37) e le tolleranze costruttive (art. 34-bis).

Come si dimostra la regolarizzazione mediante sanzione?

La regolarizzazione mediante sanzione si dimostra attraverso l’indicazione degli estremi del provvedimento di irrogazione e la ricevuta del pagamento della sanzione amministrativa, secondo quanto previsto dalla modulistica edilizia vigente.

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Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/stato-legittimo-immobile-cose-e-chi-lo-rilascia-fac-simile-dichiarazione/