Accertamento di conformità: cos'è e come funziona

L’accertamento di conformità è un processo fondamentale in edilizia che permette di regolarizzare opere realizzate senza permesso o in difformità da esso. Questo strumento garantisce il rispetto delle norme urbanistiche ed edilizie vigenti tutelando la sicurezza e l’integrità del patrimonio edilizio.

Si tratta di un requisito fondamentale per ottenere la sanatoria edilizia.

Per affrontare correttamente una pratica di accertamento di conformità edilizia, è fondamentale disporre di strumenti tecnici precisi e completi; in questo contesto, puoi utilizzare il software di progettazione edilizia che consente di modellare con precisione lo stato di fatto e le difformità edilizie, generando automaticamente gli elaborati tecnici necessari per documentare e dimostrare la doppia conformità richiesta dall’accertamento di conformità, supportandoti nella preparazione della pratica di sanatoria conforme alle normative urbanistiche ed edilizie vigenti.

Vediamo nel dettaglio cos’è, come funziona e cosa cambia con il decreto salva casa.

Indice

Cos’è l’accertamento di conformità?
Accertamento di conformità: art. 36 D.P.R. 380/01
Accertamento di conformità in sanatoria
Perché si parla di doppia conformità urbanistica?
Cosa cambia con il decreto salva casa?
Accertamento di conformità nella ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali
Accertamento di conformità: si ottiene per silenzio assenso?
Casi giuridici e approfondimenti
Accertamento di conformità: le FAQ

Cos’è l’accertamento di conformità?

L’accertamento di conformità è un procedimento legale che permette di regolarizzare opere edilizie abusive, garantendo che tali lavori siano conformi alle normative urbanistiche ed edilizie.

Questo strumento, disciplinato dall’art. 36 del D.P.R. 380/01, è fondamentale per sanare abusi edilizi che presentano violazioni formali ma non sostanziali.

Per ottenere la sanatoria, è essenziale dimostrare la cosiddetta “doppia conformità” e, per avviare il processo di accertamento di conformità, il proprietario o il responsabile dell’abuso deve presentare una specifica istanza al comune, allegando la documentazione necessaria preparata da un tecnico abilitato.

Inoltre, il procedimento di sanatoria richiede il pagamento di somme dovute a titolo di oblazione, determinate in base al tipo di sanatoria richiesta.

Accertamento di conformità: art. 36 D.P.R. 380/01

L’art 36 del D.P.R. 380/01 sancisce che, nel caso in cui siano stati eseguiti lavori di costruzione realizzati in assenza di permesso o in totale difformità, sia nel caso di SCIA edilizia che di permesso di costruire, è possibile ottenere un permesso in sanatoria per regolarizzare le irregolarità.

Tuttavia, affinché ciò sia possibile, è necessario accertare la conformità dei lavori alle leggi urbanistiche ed edilizie vigenti sia al momento della loro realizzazione sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria.

1. In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire o in totale difformità nelle ipotesi di cui all’articolo 31, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 23, comma 01, o in totale difformità da essa, fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3, 33, comma 1, e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.
2. Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall’articolo 16.
3. Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro sessanta giorni decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata.

Accertamento di conformità in sanatoria

Per ottenere il permesso in sanatoria, è necessario pagare una somma chiamata oblazione, che equivale al doppio del contributo di costruzione che sarebbe stato dovuto. Se la legge prevede che i lavori siano gratuiti, si dovrà pagare solo l’importo standard stabilito dall’articolo 16.

Nel caso in cui siano state effettuate modifiche parzialmente non autorizzate, l’oblazione sarà calcolata solo per la parte dei lavori non autorizzati.

Ad esempio, se è stata costruita una veranda senza permesso e il contributo di costruzione normale sarebbe stato di 1.000 euro, per ottenere la sanatoria si dovrà pagare 2.000 euro.

Perché si parla di doppia conformità urbanistica?

Nel caso di accertamento di conformità e di sanatoria edilizia, si parla di doppia conformità urbanistica, in quanto si presuppone che per ottenere la sanatoria è necessario che le opere edilizie siano conformi alle normative urbanistiche e edilizie vigenti sia al momento della realizzazione dell’opera che al momento della presentazione della domanda di accertamento o sanatoria.

In pratica, la doppia conformità richiede che le modifiche apportate rispettino le regole urbanistiche sia al momento dell’abuso che al momento della regolarizzazione.

Ad esempio, se si è costruito un garage senza permesso nel 2019 e si desidera regolarizzare la situazione nel 2024, è possibile richiedere il permesso in sanatoria, a condizione che le norme urbanistiche del 2019 e del 2024 lo permettano.

Consiglio di Stato 7860/2024: per gli abusi edilizi totali è obbligatorio l’accertamento di doppia conformità per la sanatoria

Il Salva Casa semplifica la regolarizzazione degli interventi edilizi parzialmente difformi, ma per gli abusi edilizi totali, il permesso in sanatoria è concesso solo se viene accertata la doppia conformità. Questo è quanto emerge dalla sentenza 7860/2024 del Consiglio di Stato.

Il caso

La controversia riguarda il rigetto, da parte del Comune, dell’istanza di sanatoria ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. n. 380/2001 per interventi edilizi privi di titolo. L’appellante aveva effettuato il taglio del solaio del sottotetto (2,60 x 0,70 metri) e installato una scala prefabbricata per collegare l’appartamento alla soffitta, risultata, dopo un sopralluogo, rifinita per uso residenziale e dotata di finestre. Il Comune ha considerato l’intervento una ristrutturazione edilizia non consentita nella zona e ha negato il cambio di destinazione d’uso del sottotetto.

L’appellante ha impugnato la sentenza del TAR contestando che gli interventi effettuati non dovessero essere considerati una ristrutturazione edilizia, poiché il taglio del solaio e l’installazione della scala non avevano modificato la struttura dell’edificio. Ha inoltre sottolineato che nella zona erano consentiti interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo, e che la sua richiesta riguardava solo il taglio del solaio, senza includere il cambio di destinazione d’uso o l’apertura di finestre. Infine, ha sostenuto che la soffitta non fosse idonea all’uso residenziale a causa delle sue dimensioni e della mancanza di allacciamenti ai servizi pubblici.

Valutazione unitaria e assenza di doppia conformità bloccano la sanatoria

Il Comune ha difeso la sua posizione sostenendo che l’istanza dovesse essere valutata in modo complessivo e non atomistico e richiamando la giurisprudenza che esclude la possibilità di una sanatoria parziale per interventi eseguiti senza titolo. Secondo il Comune, il taglio del solaio e la realizzazione della scala rappresentavano un intervento unitario finalizzato all’uso abitativo del sottotetto, il quale appariva arredato per tale scopo.
Inoltre, mancavano i requisiti necessari per autorizzare il cambio di destinazione d’uso della soffitta, evidenziando la mancanza della “doppia conformità” richiesta dalla normativa vigente.

Il giudizio del Consiglio di Stato

Il Consiglio di Stato ha respinto i motivi dell’appellante, confermando che il Comune aveva correttamente valutato l’istanza in modo complessivo, senza possibilità di analisi parziale, ribadendo che la realizzazione della scala e il cambio di destinazione d’uso del sottotetto costituivano un’unica operazione per la quale era richiesta la sanatoria. In conclusione, l’appello è stato rigettato e l’appellante è stato condannato a rifondere al Comune le spese legali del procedimento.

Download Gratuito Sentenza CdS 7860/2024 - Sanatoria edilizia e doppia conformità

Cosa cambia con il decreto salva casa?

Il “Decreto Salva Casa 2024“, con la successiva pubblicazione della Legge 105/2024 di conversione del D.L. 69/2024, semplifica la procedura di regolarizzazione degli interventi edilizi eseguiti in parziale difformità e variazioni essenziali rispetto ai titoli depositati in Comune, richiedendo la doppia conformità solo nei casi più gravi.

Il decreto nello specifico modifica l’art. 36 del D.P.R. 380/01 ed introduce l’art. 36-bis.

Art. 36-bis D.P.R. 380/01

L’art. 36-bis del D.P.R. 380/01, in riferimento all'”accertamento di conformità nella ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali“, supera la doppia conformità ed introduce una procedura innovativa per la regolarizzazione delle opere edilizie realizzate in:

parziale difformità rispetto al permesso di costruire o alla SCIA, in alternativa alle situazioni previste dall’articolo 34;
assenza o difformità della SCIA ordinaria, come indicato nell’articolo 37;
variazioni essenziali secondo l’articolo 32.

Ecco il testo di legge.

Art. 36-bis (L) - Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali

1. In caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 34 ovvero in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 37, fino alla scadenza dei termini di cui all’articolo 34, comma 1 e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso di costruire e presentare la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche alle variazioni essenziali di cui all’articolo 32.
2. Il permesso presentato ai sensi del comma 1 può essere rilasciato dallo Sportello unico per l’edilizia di cui all’articolo 5, comma 4-bis, subordinatamente alla preventiva attuazione, entro il termine assegnato dallo Sportello unico, degli interventi di cui al secondo periodo del presente comma. In sede di esame delle richieste di permesso in sanatoria lo Sportello unico può condizionare il rilascio del provvedimento alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l’osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate ai sensi del presente articolo. Per le segnalazioni certificate di inizio attività presentate ai sensi del comma 1, lo Sportello unico individua tra gli interventi di cui al secondo periodo del presente comma le misure da prescrivere ai sensi dell’articolo 19, comma 3, secondo, terzo e quarto periodo della legge 7 agosto 1990, n. 241, che costituiscono condizioni per la formazione del titolo.
3. La richiesta del permesso di costruire o la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria sono accompagnate dalla dichiarazione del professionista abilitato che attesta le necessarie conformità. Per la conformità edilizia, la dichiarazione è resa con riferimento alle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell’intervento. L’epoca di realizzazione dell’intervento è provata mediante la documentazione di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis, quarto e quinto periodo. Nei casi in cui sia impossibile accertare l’epoca di realizzazione dell’intervento mediante la documentazione indicata nel terzo periodo del presente comma, il tecnico incaricato attesta la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la propria responsabilità. In caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali, comprese quelle previste dal capo VI del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445.
3-bis. Per gli immobili ubicati nelle zone sismiche di cui all’articolo 83, ad eccezione di quelle a bassa sismicità all’uopo indicate nei decreti di cui al medesimo articolo 83, si applicano, in quanto compatibili, le disposizioni dell’articolo 34-bis, comma 3-bis.
4. Qualora gli interventi di cui al comma 1 siano eseguiti in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica, il dirigente o il responsabile dell’ufficio richiede all’autorità preposta alla gestione del vincolo apposito parere vincolante in merito all’accertamento della compatibilità paesaggistica dell’intervento, anche in caso di lavori che abbiano determinato la creazione di superfici utili o volumi ovvero l’aumento di quelli legittimamente realizzati. L’autorità competente si pronuncia sulla domanda entro il termine perentorio di centottanta giorni, previo parere vincolante della soprintendenza da rendersi entro il termine perentorio di novanta giorni. Se i pareri non sono resi entro i termini di cui al secondo periodo, si intende formato il silenzio-assenso e il dirigente o responsabile dell’ufficio provvede autonomamente. Le disposizioni del presente comma si applicano anche nei casi in cui gli interventi di cui al comma 1 risultino incompatibili con il vincolo paesaggistico apposto in data successiva alla loro realizzazione.
5. Il rilascio del permesso e la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria sono subordinati al pagamento, a titolo di oblazione, di un importo:
a) pari al doppio del contributo di costruzione ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, determinato in misura pari a quella prevista dall’articolo 16, incrementato del 20 per cento in caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire, nelle ipotesi di cui all’articolo 34, e in caso di variazioni essenziali ai sensi dell’articolo 32. Non si applica l’incremento del 20 per cento nei casi in cui l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda;
b) pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile valutato dai competenti uffici dell’Agenzia delle entrate, in una misura, determinata dal responsabile del procedimento, non inferiore a 1.032 euro e non superiore a 10.328 euro ove l’intervento sia eseguito in assenza della segnalazione certificata di inizio attività o in difformità da essa, nei casi di cui all’articolo 37, e in misura non inferiore a 516 euro e non superiore a 5.164 euro ove l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.
5-bis. Nelle ipotesi di cui al comma 4, qualora sia accertata la compatibilità paesaggistica, si applica altresì una sanzione determinata previa perizia di stima ed equivalente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione; in caso di rigetto della domanda i applica la sanzione demolitoria di cui all’articolo 167, comma 1, del codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.
6. Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con provvedimento motivato entro quarantacinque giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta. Alle segnalazioni di inizio attività presentate ai sensi del comma 1, si applica il termine di cui all’articolo 19, comma 6-bis, della legge 7 agosto 1990, n. 241. Nelle ipotesi di cui al comma 4, i termini di cui al primo e secondo periodo del presente comma sono sospesi fino alla definizione del procedimento di compatibilità paesaggistica. Decorsi i termini di cui al primo, secondo e terzo periodo, eventuali successive determinazioni del competente ufficio comunale sono inefficaci. Il termine è interrotto qualora l’ufficio rappresenti esigenze istruttorie, motivate e formulate in modo puntuale nei termini stessi, e ricomincia a decorrere dalla ricezione degli elementi istruttori. Nei casi di cui al presente comma, l’amministrazione è tenuta a rilasciare, in via telematica, su richiesta del privato, un’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento e dell’intervenuta formazione dei titoli abilitativi. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, l’istante può esercitare l’azione prevista dall’articolo 31 del codice del processo amministrativo, di cui all’allegato 1 annesso al decreto legislativo 2 luglio 2010, n. 104. In caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti per la sanatoria, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale applica le sanzioni previste dal presente testo unico.

Accertamento di conformità nella ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali

In caso di interventi realizzati in parziale difformità o in variazioni essenziale dal PdC o dalla SCIA (di cui all’articolo 34) o in assenza o in difformità dalla SCIA (di cui all’articolo 37), fino alla scadenza dei termini previsti, e comunque fino all’irrogazione delle relative sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario dell’immobile possono regolarizzare le piccole difformità e richiedere il PdC o presentare la SCIA in sanatoria, purché l’intervento risulti conforme:

alle regole edilizie vigenti al momento della realizzazione dell’intervento;
alle norme urbanistiche vigenti al momento della presentazione della domanda.

Come ottenere la sanatoria edilizia per l’accertamento di conformità per difformità parziali e variazioni essenziali

Il permesso in sanatoria è rilasciato dallo Sportello unico edilizia, che può richiedere che il richiedente esegua interventi necessari, anche strutturali, per garantire la sicurezza e rimuovere le opere che non possono essere sanate, prima di concedere il permesso.

La richiesta di permesso di costruire o la SCIA in sanatoria devono essere accompagnate da una dichiarazione di un professionista abilitato che attesti la conformità dell’opera alle norme vigenti al momento della realizzazione. L’epoca di realizzazione dell’intervento può essere dimostrata attraverso la documentazione prevista dall’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001 (riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato).

Se non è possibile dimostrare l’epoca di realizzazione con documentazione, il tecnico può attestarla con una sua dichiarazione, sotto la propria responsabilità. Per gli immobili situati in zona sismica (escluse le zone a bassa sismicità), si applicano le procedure previste per la dichiarazione sulle tolleranze costruttive.

Accertamento di conformità per difformità parziali e variazioni essenziali: sanzioni

Il rilascio del permesso o della segnalazione di inizio attività in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, di una somma pari al:

doppio del contributo di costruzione incrementato del 20% per interventi realizzati in parziale difformità dal PdC o variazioni essenziali;
doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile: tra 1.032 euro e 10.328 euro per gli interventi senza SCIA o in difformità da essa e tra 516 euro e 5.164 euro per gli interventi che rispettano la doppia conformità.

Se l’immobile è soggetto a vincolo paesaggistico, l’ufficio richiede un parere vincolante sull’accertamento della compatibilità paesaggistica dell’intervento. Se viene accertata la compatibilità paesaggistica, viene applicata una sanzione calcolata tramite una perizia che corrisponde al maggiore importo tra il danno causato e il profitto ottenuto con la violazione.

Se la domanda viene respinta, si applica la sanzione demolitoria prevista dall’articolo 167, comma 1, del Codice dei beni culturali e del paesaggio, D.Lgs. 42/2004.

Accertamento di conformità: si ottiene per silenzio assenso?

In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire o in totale difformità o in assenza di SCIA o in totale difformità da essa, una volta presentata la richiesta di sanatoria, il dirigente o il responsabile dell’ufficio comunale competente deve rispondere entro 60 giorni, fornendo una motivazione adeguata. Se non si riceve una risposta entro questo termine, la richiesta si considera automaticamente respinta per silenzio diniego.

Accertamento di conformità: silenzio assenso con il decreto salva casa

In caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA (articolo 34) o in assenza o in difformità dalla SCIA (articolo 37) o per le variazioni essenziali, se l’amministrazione non risponde entro determinati termini, la richiesta di sanatoria si considera implicitamente accettata (silenzio assenso), con tempistiche specifiche:

45 giorni per il permesso in sanatoria;
30 giorni per la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) in sanatoria.

Per gli immobili con vincoli paesaggistici sopravvenuti, è possibile richiedere una valutazione previa presentazione dell’autorizzazione paesaggistica. L’autorità competente deve pronunciarsi entro 180 giorni, previo parere vincolante della Soprintendenza da rendere entro 90 giorni. In caso di mancata risposta entro tali termini, il dirigente o il responsabile dell’ufficio comunale può procedere autonomamente.

Accertamento di conformità: Legge 105/2024 di conversione del D.L. 69/2024

Casi giuridici e approfondimenti

Di seguito si riportano un serie di sentenze e approfondimenti che chiariscono degli aspetti fondamentali in riferimento all’accertamento di conformità.

I limiti dell’accertamento di conformità in caso di vincoli paesaggistici

Quando è possibile sanare un’opera edilizia abusiva? E in che misura la tutela del paesaggio può condizionare l’ottenimento della sanatoria attraverso l’accertamento di conformità previsto dall’articolo 36 del Testo Unico Edilizia (d.P.R. 380/2001)?

A rispondere è il Consiglio di Stato che nella sentenza 1787/2025 affronta due aspetti fondamentali:

la rilevanza urbanistica e paesaggistica della sostituzione di materiali;
i limiti della sanatoria in presenza di un vincolo paesaggistico.

La pronuncia conferma che, affinché un’opera possa essere sanata, non è sufficiente che sia conforme alla normativa urbanistica vigente al momento della richiesta. L’accertamento di conformità richiede che l’intervento sia legittimo anche al momento della sua realizzazione e che il vincolo paesaggistico sia stato rispettato sin dall’origine, senza possibilità di autorizzazione successiva.

Un elemento centrale della decisione in esame riguarda la modifica di una tensostruttura commerciale, in cui il plexiglass era stato sostituito con vetrate fisse. L’azienda ricorrente sosteneva che si trattasse di un semplice cambio di materiale senza effetti rilevanti dal punto di vista edilizio e paesaggistico.

Tuttavia, il Consiglio di Stato ha respinto questa tesi, evidenziando che:

la sostituzione del plexiglass con il vetro non era mai stata autorizzata, né nell’atto originario né in eventuali varianti successive;
la chiusura con vetrate fisse determina la creazione di volume e, a differenza di pannelli scorrevoli in plexiglass, non rientra tra gli interventi di edilizia libera, rendendo necessario un titolo abilitativo;
l’impatto paesaggistico deve essere valutato anche in assenza di un incremento volumetrico, poiché un’opera può alterare la percezione del paesaggio senza modificare la sagoma o la superficie utile.

Si può quindi dedurre che una modifica strutturale, se incide sugli aspetti urbanistici o paesaggistici, non può essere considerata irrilevante solo perché non comporta un aumento di volume in senso stretto.

Un altro aspetto chiave riguarda la richiesta di accertamento di conformità ai fini della sanatoria ex art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 per diversi interventi, tra i quali:

installazione di recinzioni in vetro antisfondamento;
modifiche ai prospetti con l’applicazione di piastrelle colorate;
realizzazione di strutture in legno come graticci e pergolati;
costruzione di un vano tecnico sotto una torretta di avvistamento.

Il Consiglio di Stato ha confermato il rigetto della sanatoria per due motivi principali:

mancanza della doppia conformità: per ottenere la sanatoria, l’opera deve essere conforme sia alla normativa vigente al momento della realizzazione, sia a quella in vigore al momento della richiesta. Nel caso esaminato, alcuni interventi non rispettavano questa condizione;
impatto paesaggistico: l’amministrazione aveva negato la compatibilità paesaggistica, ritenendo che le modifiche alterassero in modo significativo l’armonia del contesto costiero.

Ne consegue che un intervento può risultare incompatibile con il paesaggio anche senza determinare un aumento volumetrico. La valutazione dell’amministrazione sull’impatto visivo complessivo degli interventi non può essere contestata in modo generico, ma solo dimostrando un evidente errore di valutazione.

Download Gratuito Sentenza Consiglio di Stato 1787/2025 - Limiti accertamento di conformità

Accertamento di conformità strutturale

La doppia conformità, prevista dall’art. 36 del D.P.R. 380/2001, richiede che un’opera edilizia rispetti le norme urbanistiche sia al momento della sua realizzazione sia al momento della richiesta di sanatoria. Tuttavia, sebbene questa regola valga per la conformità urbanistica, non è sufficiente se vi sono violazioni del regolamento antisismico.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 2357/2023, ha chiarito che senza doppia conformità sismica non può essere concessa la sanatoria edilizia.

Un esempio concreto riguarda un caso in cui un privato aveva realizzato una sopraelevazione senza permessi né rispetto delle norme antisismiche. Quando il proprietario ha cercato di ottenere una sanatoria, l’Amministrazione ha rifiutato la richiesta a causa della mancanza di cubatura sufficiente. Dopo aver trasferito parte della proprietà a un parente per aggirare questo problema, la sanatoria è stata comunque contestata e il caso è arrivato in tribunale. La Corte d’Appello ha stabilito che il permesso di costruire in sanatoria non poteva sanare le violazioni urbanistiche e antisismiche, e la Cassazione ha confermato che non è possibile estinguere il reato antisismico con una sanatoria.

La Cassazione ha sottolineato che nelle zone sismiche non è prevista alcuna forma di sanatoria per lavori eseguiti senza autorizzazione sismica preventiva. Pertanto, un’opera realizzata senza rispettare la normativa antisismica non può essere regolarizzata successivamente. Questo principio è analogo a quanto previsto per le sanatorie in aree vincolate, dove la tutela dell’incolumità pubblica e le specifiche norme tecniche antisismiche sono considerazioni imprescindibili.

In conclusione, la possibilità di ottenere una sanatoria per opere abusive in zone sismiche è estremamente limitata, e la doppia conformità urbanistica e sismica è un requisito fondamentale per il rilascio del permesso di costruire. La mancanza di norme che permettano un’autorizzazione sismica postuma rende impossibile la sanatoria per lavori non conformi alla disciplina antisismica.

Altre sentenze e approfondimenti

Di seguito si propongono una serie di sentenze e approfondimenti sul tema della doppia conformità o relativi a tale tematica:

Accertamento di conformità: le FAQ

Di seguito si propongono una serie di domande frequenti sull’accertamento di conformità.

Cos’è l’accertamento di conformità?

L’accertamento di conformità è una procedura amministrativa prevista dall’art. 36 del D.P.R. 380/01 finalizzata alla regolarizzazione di interventi edilizi abusivi, mediante verifica della conformità urbanistica ed edilizia delle opere realizzate, sia al momento della loro esecuzione sia alla data di presentazione dell’istanza.

Quali sono i presupposti per il rilascio del permesso in sanatoria?

I presupposti per il rilascio del permesso in sanatoria sono la dimostrazione della “doppia conformità” urbanistica ed edilizia (coerenza normativa al momento dell’esecuzione e della domanda), la presentazione di un’istanza tecnica corredata da documentazione e attestazione di conformità redatta da tecnico abilitato e il versamento dell’oblazione, corrispondente a contributi e sanzioni, variabili in base alla tipologia di abuso.

Cosa prevede l’art. 36 del D.P.R. 380/01?

L’art. 36 del testo unico edilizia consente la regolarizzazione di opere edilizie realizzate senza permesso di costruire o in totale difformità, subordinandola alla verifica di conformità normativa e al pagamento di un contributo di costruzione raddoppiato (oblazione). L’ufficio comunale competente deve pronunciarsi entro 60 giorni, trascorsi i quali la domanda si intende respinta.

Cosa cambia con il D.L. 69/2024 (Decreto Salva Casa)?

Il D.L. 69/2024 convertito in Legge 105/2024 introduce l’art. 36-bis, che disciplina la sanatoria per interventi realizzati in parziale difformità o con variazioni essenziali, semplificando la procedura e limitando la necessità della doppia conformità ai soli abusi totali, consentendo una sanatoria più agevole per difformità di lieve entità.

Come si procede per la sanatoria di difformità parziali e variazioni essenziali (art. 36-bis)?

Per la sanatoria di difformità parziali e variazioni essenziali è necessaria la presentazione al SUED (Sportello Unico Edilizia) della domanda corredata da dichiarazione di un tecnico abilitato che attesti la conformità, una possibile prescrizione di interventi correttivi o demolitori a garanzia della sicurezza e conformità tecnica. Il procedimento si conclude entro 45 giorni (per il permesso in sanatoria) o con termini specifici per la SCIA.

Quali obblighi gravano sul richiedente in caso di interventi in zona vincolata paesaggisticamente?

Il dirigente comunale deve acquisire parere vincolante dall’autorità competente (es. soprintendenza) entro termini perentori. Il mancato rilascio dei pareri nei termini determina silenzio-assenso. In caso di incompatibilità, si applicano le sanzioni demolitorie.

Il silenzio-assenso si applica all’accertamento di conformità?

Secondo l’art. 36-bis, decorso il termine istruttorio (45 giorni per permesso, termini specifici per SCIA) senza provvedimento motivato, la domanda si intende accolta per silenzio assenso.

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