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Accertamento di conformità: cos’è e come funziona

Tempo di lettura stimato: 10 minuti

Vedi aggiornamento (30/05/2024 - Cosa cambia con il "decreto salva casa")

Tutto sull’accertamento di conformità: normativa, procedure di sanatoria e le novità del decreto salva casa in una guida completa

L’accertamento di conformità è un processo fondamentale in edilizia che permette di regolarizzare opere realizzate senza permesso o in difformità da esso. Questo strumento garantisce il rispetto delle norme urbanistiche ed edilizie vigenti assicurando la sicurezza e l’integrità del patrimonio edilizio.

Si tratta di un requisito fondamentale per ottenere la sanatoria edilizia.

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Vediamo nel dettaglio cos’è, come funziona e cosa cambia con il decreto salva casa.

Cos’è l’accertamento di conformità?

L’accertamento di conformità è un procedimento legale che permette di regolarizzare opere edilizie abusive, garantendo che tali lavori siano conformi alle normative urbanistiche ed edilizie.

Questo strumento, disciplinato dall’art. 36 del D.P.R. 380/01, è fondamentale per sanare abusi edilizi che presentano violazioni formali ma non sostanziali.

Per ottenere la sanatoria, è essenziale dimostrare la cosiddetta “doppia conformità” e, per avviare il processo di accertamento di conformità, il proprietario o il responsabile dell’abuso deve presentare una specifica istanza al comune, allegando la documentazione necessaria preparata da un tecnico abilitato.

Inoltre, il procedimento di sanatoria richiede il pagamento di somme dovute a titolo di oblazione, determinate in base al tipo di sanatoria richiesta.

Accertamento di conformità: art. 36 D.P.R. 380/01

L’art 36 del D.P.R. 380/01 sancisce che, nel caso in cui siano stati eseguiti lavori di costruzione senza il necessario permesso o con modifiche non autorizzate, sia nel caso di SCIA edilizia che di permesso di costruire, è possibile ottenere un permesso in sanatoria per regolarizzare la situazione.

Tuttavia, affinché ciò sia possibile, è necessario accertare la conformità dei lavori alle leggi urbanistiche ed edilizie vigenti sia al momento della loro realizzazione sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria.

1. In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 23, comma 01, o in difformità da essa, fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3, 33, comma 1, 34, comma 1, e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.
2. Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall’articolo 16. Nell’ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l’oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso.
3. Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro sessanta giorni decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata.

Accertamento di conformità in sanatoria

Per ottenere il permesso in sanatoria, è necessario pagare una somma chiamata oblazione, che equivale al doppio del contributo di costruzione che sarebbe stato dovuto. Se la legge prevede che i lavori siano gratuiti, si dovrà pagare solo l’importo standard stabilito dall’articolo 16.

Nel caso in cui siano state effettuate modifiche parzialmente non autorizzate, l’oblazione sarà calcolata solo per la parte dei lavori non autorizzati.

Ad esempio, se è stata costruita una veranda senza permesso e il contributo di costruzione normale sarebbe stato di 1.000 euro, per ottenere la sanatoria si dovrà pagare 2.000 euro.

Accertamento di conformità: si ottiene per silenzio assenso?

Una volta presentata la richiesta di sanatoria, il dirigente o il responsabile dell’ufficio comunale competente deve rispondere entro sessanta giorni, fornendo una motivazione adeguata. Se non si riceve una risposta entro questo termine, la richiesta si considera automaticamente respinta per silenzio diniego.

Infatti, nel caso di accertamento di conformità non vale il principio del silenzio assenso, secondo cui a una non risposta da parte dell’ente incaricato corrisponde un’implicita accettazione.

Accertamento di conformità: sanzioni

In riferimento all’art. 37 del D.P.R. 380/01 – Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità, si definisce quanto segue:

  • sanzione per interventi edilizi senza SCIA: se qualcuno realizza lavori edilizi senza presentare la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), oppure esegue lavori diversi da quelli dichiarati, dovrà pagare una multa pari al doppio dell’aumento del valore dell’immobile dovuto ai lavori, ma non può essere inferiore a 516 euro;
  • sanzioni per interventi su immobili vincolati: se i lavori senza SCIA riguardano il restauro o la conservazione di immobili vincolati (ad esempio, edifici storici o soggetti a tutela ambientale), l’autorità può ordinare di riportare l’immobile al suo stato originale. Inoltre, può imporre una multa che va da 516 a 10.329 euro;
  • parere del Ministero per immobili in zone speciali: se i lavori senza SCIA sono realizzati in zone speciali (definite da un decreto ministeriale), l’autorità locale deve chiedere un parere vincolante al Ministero per i Beni e le Attività Culturali. Se il Ministero non risponde entro 60 giorni, l’autorità locale può decidere autonomamente se ripristinare lo stato originale dell’immobile o applicare la multa. In questo caso, non si applica la multa prevista;
  • possibilità di sanatoria per interventi conformi: se i lavori realizzati senza SCIA rispettano le norme urbanistiche ed edilizie sia al momento della loro realizzazione che al momento della richiesta di sanatoria, il responsabile dei lavori o il proprietario può ottenere la sanatoria pagando una somma che varia tra 516 e 5.164 euro, in base all’aumento del valore dell’immobile;
  • SCIA presentata durante i lavori: se la SCIA viene presentata spontaneamente mentre i lavori sono ancora in corso, è prevista una sanzione fissa di 516 euro;
  • nessuna sanzione per mancata SCIA, salvo altre violazioni: la mancata presentazione della SCIA non comporta le sanzioni dell’articolo 44. Tuttavia, se ci sono altre violazioni legate ai lavori, si applicano le sanzioni previste dagli articoli 31, 33, 34, 35 e 44, oltre all’accertamento di conformità dell’articolo 36.

Perché si parla di doppia conformità urbanistica?

Nel caso di accertamento di conformità e di sanatoria edilizia, si parla di doppia conformità urbanistica, in quanto si presuppone che per ottenere la sanatoria è necessario che le opere edilizie siano conformi alle normative urbanistiche e edilizie vigenti sia al momento della realizzazione dell’opera che al momento della presentazione della domanda di accertamento o sanatoria.

In pratica, la doppia conformità richiede che le modifiche apportate rispettino le regole urbanistiche sia al momento dell’abuso che al momento della regolarizzazione.

Ad esempio, se si è costruito un garage senza permesso nel 2019 e si desidera regolarizzare la situazione nel 2024, è possibile richiedere il permesso in sanatoria, a condizione che le norme urbanistiche del 2019 e del 2024 lo permettano.

Cosa cambia con il decreto salva casa?

Il “Decreto Salva Casa 2024” introduce misure di semplificazione edilizia e urbanistica per agevolare il mercato immobiliare, il recupero del patrimonio esistente e la riduzione del consumo di suolo, intervenendo sulle lievi difformità e semplificando le procedure.

Nello specifico, il decreto introduce cambiamenti significativi in riferimento a:

  • interventi sulle minori difformità;
  • stato legittimo dell’immobile;
  • mutamento della destinazione d’uso.

Con il decreto salva casa, vengono introdotte novità importanti relative all’accertamento di conformità, che cambiano in buona parte le disposizioni normative attualmente in vigore. In attesa della pubblicazione in Gazzetta ufficiale, si presentano le principali novità previste dal D.L. 69/2024, decreto salva casa.

Il decreto salva casa introduce modifiche al D.P.R. 380/01 riguardanti l’accertamento di conformità.

Di seguito è presentata una tabella comparativa che illustra le modifiche apportate agli articoli 36 e 37 del Testo Unico dell’Edilizia a seguito della pubblicazione del decreto salva casa.

D.P.R. 380/01 – TESTO ORIGINALED.P.R. 380/01 – TESTO CON MODIFICHE DECRETO SALVA CASA

Art. 36 (L) – Accertamento di conformità

1. In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 23, comma 01, o in difformità da essa, fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3, 33, comma 1, 34, comma 1, e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’a-buso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.
2. Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contri-buto di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall’articolo 16. Nell’ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l’oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso.
3. Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro sessanta giorni decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata.

Art. 36 (L) – Accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo, totale difformità o variazioni essenziali

1. In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 23, comma 01, o in difformità da essa, in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali nelle ipotesi di cui all’articolo 31, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 23, comma 01, o in totale difformità da essa o con variazioni essenziali fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3, 33, comma 1, 34, comma 1, e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.

2. Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall’articolo 16. Nell’ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l’oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso.

3. Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro sessanta giorni decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata.

Art. 36-bis (L) – Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità

1. In caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 34 ovvero in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 37, fino alla scadenza dei termini di cui all’articolo 34, comma 1 e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso di costruire e presentare la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione.

2. Il permesso presentato ai sensi del comma 1 può essere rilasciato dallo Sportello unico edilizia di cui all’articolo 5, comma 4-bis subordinatamente alla preventiva attuazione, entro il termine assegnato dallo Sportello unico, degli interventi di cui al secondo periodo. In sede di esame delle richieste di permesso in sanatoria lo Sportello unico edilizia può condizionare il rilascio del provvedimento alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l’osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica degli edifici e degli impianti negli stessi installati, al superamento delle barriere architettoniche e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate ai sensi del presente articolo. Per le segnalazioni certificate di inizio attività presentate ai sensi del comma 1, lo Sportello unico edilizia individua tra gli interventi di cui al secondo periodo le misure da prescrivere ai sensi dell’articolo 19, comma 3, secondo, terzo e quarto periodo della legge 7 agosto 1990, n. 241, che costituiscono condizioni per la formazione del titolo.

3. La richiesta del permesso di costruire o la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria sono accompagnate dalla dichiarazione del professionista abilitato che attesti le necessarie conformità. Per la conformità edilizia, la dichiarazione è resa con riferimento alle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell’intervento. L’epoca di realizzazione dell’intervento è provata mediante la documentazione di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis, secondo e terzo periodo. Nei casi in cui sia impossibile accertare l’epoca di realizzazione dell’intervento mediante la documentazione indicata nel terzo periodo, il tecnico incaricato attesta la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la sua responsabilità. In caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali, comprese quelle previste dal capo VI del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445.

4. Qualora gli interventi di cui al comma 1 sono eseguiti su immobili soggetti a vincolo paesaggistico, il dirigente o il responsabile dell’ufficio richiede all’autorità preposta alla gestione del vincolo apposito parere vincolante in merito all’accertamento della compatibilità paesaggistica dell’intervento. L’autorità competente si pronuncia sulla domanda entro il termine perentorio di centottanta giorni, previo parere vincolante della soprintendenza da rendersi entro il termine perentorio di novanta giorni. Se i pareri non sono resi entro i termini di cui al secondo periodo, il dirigente o responsabile dell’ufficio provvede autonomamente.

5. Il rilascio del permesso e la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria sono subordinati al pagamento di una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi, in misura compresa tra 1.032 euro e 30.984 euro. Nelle ipotesi di cui al comma 4, qualora venga accertata la compatibilità paesaggistica, si applica altresì una sanzione equivalente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione. L’importo della sanzione pecuniaria è determinato previa perizia di stima; in caso di rigetto della domanda si applica la sanzione demolitoria di cui all’art. 167, comma 1, del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.

6. Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con provvedimento motivato entro quarantacinque giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta. Alle segnalazioni di inizio attività presentate ai sensi del comma 1, si applica il termine di cui all’articolo 19, comma 6-bis della legge 7 agosto 1990, n. 241. Nelle ipotesi di cui al comma 4, i termini di cui al primo e secondo periodo sono sospesi fino alla definizione del procedimento di compatibilità paesaggistica. Decorsi i termini di cui al primo, secondo e terzo periodo, eventuali successive determinazioni del competente ufficio comunale sono inefficaci. Il termine è interrotto qualora l’ufficio rappresenti esigenze istruttorie, motivate e formulate in modo puntuale nei termini stessi, e ricomincia a decorrere dalla ricezione degli elementi istruttori. In caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti per la sanatoria, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale applica le sanzioni del presente testo unico.

Art. 37 (L) – Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità

1. La realizzazione di interventi edilizi di cui all’articolo 22, commi 1 e 2, in assenza della o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività comporta la sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 516 euro.

2. Quando le opere realizzate in assenza di segnalazione certificata di inizio attività consistono in interventi di restauro e di risanamento conservativo, di cui alla lettera c) dell’articolo 3, eseguiti su immobili comunque vincolati in base a leggi statali e regionali, nonché dalle altre norme urbanistiche vigenti, l’autorità competente a vigilare sull’osservanza del vincolo, salva l’applicazione di altre misure e sanzioni previste da norme vigenti, può ordinare la restituzione in pristino a cura e spese del responsabile ed irroga una sanzione pecuniaria da 516 a 10329 euro.

3. Qualora gli interventi di cui al comma 2 sono eseguiti su immobili, anche non vincolati, compresi nelle zone indicate nella lettera A dell’articolo 2 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, il dirigente o il responsabile dell’ufficio richiede al Ministero per i beni e le attività culturali apposito parere vincolante circa la restituzione in pristino o la irrogazione della sanzione pecuniaria di cui al comma 1. Se il parere non viene reso entro sessanta giorni dalla richiesta, il dirigente o il responsabile dell’ufficio provvede autonomamente. In tali casi non trova applicazione la sanzione pecuniaria da 516 a 10329 euro di cui al comma 2.

4. Ove l’intervento realizzato risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento, sia al momento della presentazione della domanda, il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile possono ottenere la sanatoria dell’intervento versando la somma, non superiore a 5164 euro e non inferiore a 516 euro , stabilita dal responsabile del procedimento in relazione all’aumento di valore dell’immobile valutato dall’agenzia del territorio.

5. Fermo restando quanto previsto dall’articolo 23, comma 6, la segnalazione certificata di inizio attività spontaneamente effettuata quando l’intervento è in corso di esecuzione, comporta il pagamento, a titolo di sanzione, della somma di 516 euro .

6. La mancata segnalazione certificata di inizio attività non comporta l’applicazione delle sanzioni previste dall’articolo 44. Resta comunque salva, ove ne ricorrano i presupposti in relazione all’intervento realizzato, l’applicazione delle sanzioni di cui agli articoli 31, 33, 34, 35 e 44 e dell’accertamento di conformità di cui all’articolo 36.

Art. 37 (L) – Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità

1. La realizzazione di interventi edilizi di cui all’articolo 22, commi 1 e 2, in assenza della o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività comporta la sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 516 euro.

2. Quando le opere realizzate in assenza di segnalazione certificata di inizio attività consistono in interventi di restauro e di risanamento conservativo, di cui alla lettera c) dell’articolo 3, eseguiti su immobili comunque vincolati in base a leggi statali e regionali, nonché dalle altre norme urbanistiche vigenti, l’autorità competente a vigilare sull’osservanza del vincolo, salva l’applicazione di altre misure e sanzioni previste da norme vigenti, può ordinare la restituzione in pristino a cura e spese del responsabile ed irroga una sanzione pecuniaria da 516 a 10329 euro.

3. Qualora gli interventi di cui al comma 2 sono eseguiti su immobili, anche non vincolati, compresi nelle zone indicate nella lettera A dell’articolo 2 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, il dirigente o il responsabile dell’ufficio richiede al Ministero per i beni e le attività culturali apposito parere vincolante circa la restituzione in pristino o la irrogazione della sanzione pecuniaria di cui al comma 1. Se il parere non viene reso entro sessanta giorni dalla richiesta, il dirigente o il responsabile dell’ufficio provvede autonomamente. In tali casi non trova applicazione la sanzione pecuniaria da 516 a 10329 euro di cui al comma 2.

4. Comma abrogato

5. Fermo restando quanto previsto dall’articolo 23, comma 6, la segnalazione certificata di inizio attività spontaneamente effettuata quando l’intervento è in corso di esecuzione, comporta il pagamento, a titolo di sanzione, della somma di 516 euro.

6. La mancata segnalazione certificata di inizio attività non comporta l’applicazione delle sanzioni previste dall’articolo 44. Resta comunque salva, ove ne ricorrano i presupposti in relazione all’intervento realizzato, l’applicazione delle sanzioni di cui agli articoli 31, 33, 34, 35 e 44 e dell’accertamento di conformità di cui all’articolo 36 articolo 36-bis.

 

Art. 36-bis D.P.R. 380/01

Il decreto salva casa prevede l’introduzione dell’art. 36-bis nel D.P.R. 380/01 in riferimento all'”accertamento di conformità nella ipotesi di parziali difformità“, sancendo quanto segue:

1. In caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 34 ovvero in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 37, fino alla scadenza dei termini di cui all’articolo 34, comma 1 e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso di costruire e presentare la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione.
2. Il permesso presentato ai sensi del comma 1 può essere rilasciato dallo Sportello unico edilizia di cui all’articolo 5, comma 4-bis subordinatamente alla preventiva attuazione, entro il termine assegnato dallo Sportello unico, degli interventi di cui al secondo periodo. In sede di esame delle richieste di permesso in sanatoria lo Sportello unico edilizia può condizionare il rilascio del provvedimento alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l’osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica degli edifici e degli impianti negli stessi installati, al superamento delle barriere architettoniche e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate ai sensi del presente articolo. Per le segnalazioni certificate di inizio attività presentate ai sensi del comma 1, lo Sportello unico edilizia individua tra gli interventi di cui al secondo periodo le misure da prescrivere ai sensi dell’articolo 19, comma 3, secondo, terzo e quarto periodo della legge 7 agosto 1990, n. 241, che costituiscono condizioni per la formazione del titolo.
3. La richiesta del permesso di costruire o la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria sono accompagnate dalla dichiarazione del professionista abilitato che attesti le necessarie conformità. Per la conformità edilizia, la dichiarazione è resa con riferimento alle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell’intervento. L’epoca di realizzazione dell’intervento è provata mediante la documentazione di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis, secondo e terzo periodo. Nei casi in cui sia impossibile accertare l’epoca di realizzazione dell’intervento mediante la documentazione indicata nel terzo periodo, il tecnico incaricato attesta la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la sua responsabilità. In caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali, comprese quelle previste dal capo VI del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445.
4. Qualora gli interventi di cui al comma 1 sono eseguiti su immobili soggetti a vincolo paesaggistico, il dirigente o il responsabile dell’ufficio richiede all’autorità preposta alla gestione del vincolo apposito parere vincolante in merito all’accertamento della compatibilità paesaggistica dell’intervento. L’autorità competente si pronuncia sulla domanda entro il termine perentorio di centottanta giorni, previo parere vincolante della soprintendenza da rendersi entro il termine perentorio di novanta giorni. Se i pareri non sono resi entro i termini di cui al secondo periodo, il dirigente o responsabile dell’ufficio provvede autonomamente.
5. Il rilascio del permesso e la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria sono subordinati al pagamento di una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi, in misura compresa tra 1.032 euro e 30.984 euro. Nelle ipotesi di cui al comma 4, qualora venga accertata la compatibilità paesaggistica, si applica altresì una sanzione equivalente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione. L’importo della sanzione pecuniaria è determinato previa perizia di stima; in caso di rigetto della domanda si applica la sanzione demolitoria di cui all’art. 167, comma 1, del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.
6. Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con provvedimento motivato entro quarantacinque giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta. Alle segnalazioni di inizio attività presentate ai sensi del comma 1, si applica il termine di cui all’articolo 19, comma 6-bis della legge 7 agosto 1990, n. 241. Nelle ipotesi di cui al comma 4, i termini di cui al primo e secondo periodo sono sospesi fino alla definizione del procedimento di compatibilità paesaggistica. Decorsi i termini di cui al primo, secondo e terzo periodo, eventuali successive determinazioni del competente ufficio comunale sono inefficaci. Il termine è interrotto qualora l’ufficio rappresenti esigenze istruttorie, motivate e formulate in modo puntuale nei termini stessi, e ricomincia a decorrere dalla ricezione degli elementi istruttori. In caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti per la sanatoria, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale applica le sanzioni del presente testo unico.

Accertamento di conformità nella ipotesi di parziali difformità

Fino ad ora, per richiedere l’accertamento di conformità, era necessario dimostrare la cosiddetta ‘doppia conformità’. Questo significa, come affermato, che l’opera doveva rispettare le regole edilizie e urbanistiche valide sia al momento della sua realizzazione, sia al momento della presentazione della richiesta.

Il decreto salva casa semplifica la procedura di regolarizzazione degli interventi edilizi eseguiti in parziale difformità rispetto ai titoli depositati in Comune, richiedendo la doppia conformità solo nei casi più gravi.

Fino alla scadenza dei termini previsti per gli interventi eseguiti in parziale difformità rispetto al permesso di costruire, e comunque fino all’irrogazione delle relative sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario dell’immobile possono regolarizzare le piccole difformità e richiedere il permesso di costruire o presentare la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria, purché l’intervento risulti conforme:

  • alle regole edilizie vigenti al momento della realizzazione dell’intervento;
  • alle norme urbanistiche vigenti al momento della presentazione della domanda.

Tuttavia, è importante precisare che il superamento della doppia conformità si applica solo ai casi di parziali difformità dagli interventi previsti nel permesso di costruire o nella segnalazione certificata di inizio attività, così come stabilito dall’art. 34 del D.P.R. 380/01 e dall’art. 37.

Come ottenere la sanatoria edilizia per l’accertamento di conformità

Il permesso di costruire è rilasciato dallo Sportello unico edilizia, che può subordinare il suo rilascio alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi necessari a garantire il rispetto della normativa tecnica di settore relativa alla sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica, superamento delle barriere architettoniche e rimozione delle opere non sanabili.

La richiesta di permesso o segnalazione deve essere corredata dalla dichiarazione di un professionista abilitato che attesti la conformità dell’intervento. L’epoca di realizzazione dell’intervento può essere dimostrata attraverso la documentazione prevista dall’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001.

Se non è possibile dimostrare l’epoca di realizzazione dell’intervento con documentazione, il tecnico può attestarla con una sua dichiarazione, sotto la propria responsabilità.

Se l’immobile è soggetto a vincolo paesaggistico, l’ufficio richiede un parere vincolante sull’accertamento della compatibilità paesaggistica dell’intervento. L’autorità competente deve pronunciarsi entro un certo termine, altrimenti l’ufficio può procedere autonomamente.

Il rilascio del permesso o della segnalazione di inizio attività in sanatoria è subordinato al pagamento di una sanzione pecuniaria proporzionale all’aumento del valore dell’immobile causato dagli interventi. Se la compatibilità paesaggistica è accertata, si applica una sanzione ulteriore.

Accertamento di conformità: silenzio assenso con il decreto salva casa

Il decreto salva casa cambia anche le regole relative al silenzio amministrativo e sostituisce il silenzio di rigetto con il silenzio assenso. Questo significa che, a differenza di quanto previsto in precedenza, se l’amministrazione non risponde entro determinati termini, la richiesta di sanatoria si considera implicitamente accettata, con tempistiche specifiche:

  • 45 giorni per il permesso in sanatoria;
  • 30 giorni per la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA).

Per gli immobili con vincoli paesaggistici sopravvenuti, è possibile richiedere una valutazione previa presentazione dell’autorizzazione paesaggistica. L’autorità competente deve pronunciarsi entro 180 giorni, previo parere vincolante della soprintendenza da rendere entro 90 giorni. In caso di mancata risposta entro tali termini, il dirigente o il responsabile dell’ufficio comunale può procedere autonomamente.

Infine, è previsto il pagamento di una sanzione proporzionale all’entità dell’abuso da sanare in tutti i casi.

Casi giuridici e approfondimenti

Di seguito si riportano un serie di sentenze e approfondimenti che chiariscono degli aspetti fondamentali in riferimento all’accertamento di conformità.

Accertamento di conformità strutturale

La doppia conformità, prevista dall’art. 36 del D.P.R. 380/2001, richiede che un’opera edilizia rispetti le norme urbanistiche sia al momento della sua realizzazione sia al momento della richiesta di sanatoria. Tuttavia, sebbene questa regola valga per la conformità urbanistica, non è sufficiente se vi sono violazioni del regolamento antisismico.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 2357/2023, ha chiarito che senza doppia conformità sismica non può essere concessa la sanatoria edilizia.

Un esempio concreto riguarda un caso in cui un privato aveva realizzato una sopraelevazione senza permessi né rispetto delle norme antisismiche. Quando il proprietario ha cercato di ottenere una sanatoria, l’Amministrazione ha rifiutato la richiesta a causa della mancanza di cubatura sufficiente. Dopo aver trasferito parte della proprietà a un parente per aggirare questo problema, la sanatoria è stata comunque contestata e il caso è arrivato in tribunale. La Corte d’Appello ha stabilito che il permesso di costruire in sanatoria non poteva sanare le violazioni urbanistiche e antisismiche, e la Cassazione ha confermato che non è possibile estinguere il reato antisismico con una sanatoria.

La Cassazione ha sottolineato che nelle zone sismiche non è prevista alcuna forma di sanatoria per lavori eseguiti senza autorizzazione sismica preventiva. Pertanto, un’opera realizzata senza rispettare la normativa antisismica non può essere regolarizzata successivamente. Questo principio è analogo a quanto previsto per le sanatorie in aree vincolate, dove la tutela dell’incolumità pubblica e le specifiche norme tecniche antisismiche sono considerazioni imprescindibili.

In conclusione, la possibilità di ottenere una sanatoria per opere abusive in zone sismiche è estremamente limitata, e la doppia conformità urbanistica e sismica è un requisito fondamentale per il rilascio del permesso di costruire. La mancanza di norme che permettano un’autorizzazione sismica postuma rende impossibile la sanatoria per lavori non conformi alla disciplina antisismica.

Altre sentenze e approfondimenti

Di seguito si propongono una serie di sentenze e approfondimenti sul tema della doppia conformità o relativi a tale tematica:

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