Accertamento di conformità e dichiarazione sismica: le novità del Salva casa

Con l’entrata in vigore del decreto Salva Casa (D.L. 69/2024), il quadro normativo per i professionisti del settore edilizio ha subito un cambiamento significativo e, in molti casi, favorevole. Questo provvedimento, convertito nella Legge 105/2024, introduce infatti diverse misure di semplificazione destinate a facilitare la regolarizzazione delle lievi difformità edilizie, un aspetto cruciale per tecnici e proprietari di immobili.

In particolare, vengono apportate importanti modifiche alla “sanatoria sismica“, offrendo opportunità significative per la regolarizzazione delle costruzioni situate in zone a rischio sismico e le regole per l’accertamento di conformità negli interventi in queste aree sono state aggiornate.

In questo contesto di cambiamenti normativi, è fondamentale avere sempre a disposizione e ben organizzata la documentazione necessaria per le diverse pratiche edilizie. A tal fine, potrebbe risultare utile adottare una soluzione cloud per studi tecnici e professionisti, che consenta la gestione online delle pratiche edilizie.

Tipologie di difformità edilizie

Secondo la normativa vigente, le difformità edilizie possono essere suddivise in tre categorie distinte, che si differenziano per gravità e impatto:

• tolleranze costruttive (art. 34-bis D.P.R. 380/01): comprende scostamenti di lieve entità rispetto al progetto approvato o alla SCIA presentata, contenute entro determinati limiti dimensionali che non richiedono alcuna comunicazione o autorizzazione;
• parziali difformità e variazioni essenziali (art. 36-bis D.P.R. 380/01): riguarda gli interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, nonché in assenza o difformità dalla SCIA nelle ipotesi di cui all’articolo 34;
• difformità per abusi gravi (art. 36 D.P.R. 380/01): comprende gli interventi realizzati in totale difformità o con variazioni essenziali rispetto al titolo abilitativo.

Accertamento di conformità nelle zone sismiche: cosa prevede il Salva casa

Il decreto salva casa introduce una nuova procedura per l’accertamento di conformità degli interventi realizzati in parziale difformità o con variazioni essenziali dal permesso di costruire o dalla SCIA, nonché in assenza o difformità dalla SCIA nelle ipotesi di cui all’articolo 34. Sono invece esclusi dal nuovo accertamento gli interventi in totale difformità che rientrano nell’articolo 36.

Tale procedura prevede:

• l’attestazione del tecnico sulla conformità dell’intervento alla normativa urbanistica vigente al momento della presentazione dell’istanza e alla normativa edilizia vigente al momento della realizzazione;
• la dichiarazione del tecnico sull’anno di realizzazione dell’intervento, fondamentale per determinare la normativa edilizia applicabile;
• il rispetto dei requisiti di sicurezza della normativa tecnica di riferimento;
• il silenzio-assenso sull’istanza dopo 45 giorni (in caso di permesso in sanatoria) e di 30 giorni (SCIA in sanatoria).

Per accertare la conformità e ottenere il permesso in sanatoria è necessario verificare l’anno di realizzazione che deve seguire i criteri stabiliti dall’articolo 9-bis del D.P.R. 380/2001 relativo allo stato legittimo dell’immobile. Il tecnico può dimostrare l’anno di realizzazione attraverso documentazione come dati catastali, fotografie, estratti cartografici e altri documenti pubblici o privati. Se la documentazione non è sufficiente, il tecnico è tenuto a attestare l’anno tramite una dichiarazione, assumendosi la responsabilità di tale attestazione.

L’attestazione di conformità sismica

Con l’entrata in vigore della Legge 105/2024 di conversione del D.L. 69/2024 (salva casa), è possibile attestare la conformità sismica per abusi minori realizzati in passato, (comma 3-bis articolo 34-bis D.P.R. 380/2001) e per abusi minori previsti dall’articolo 36-bis del Testo Unico Edilizia. Non si tratta di una vera e propria sanatoria sismica, ma di un’attestazione di conformità sismica.

In particolare, per gli interventi in zone sismiche (escluse quelle a bassa sismicità), l’accertamento di conformità richiede l’attestazione del tecnico sul rispetto della normativa antisismica vigente al momento della realizzazione, così come sancito dall’articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001.

Il nuovo comma 3-bis dell’articolo 36-bis si occupa specificamente degli interventi in zone sismiche, escludendo quelle a bassa sismicità: per mettersi in regola con questi interventi, anche dal punto di vista della normativa sismica, si fa riferimento alla disciplina sulle tolleranze edilizie introdotta dall’articolo 34-bis. Pertanto, l’accertamento di conformità richiede una certificazione da parte del tecnico riguardo al rispetto della normativa antisismica vigente al momento della realizzazione dell’intervento.

Art. 36-bis comma 3-bis – D.P.R. 380/01

3-bis. Per gli immobili ubicati nelle zone sismiche di cui all’articolo 83, ad eccezione di quelle a bassa sismicità all’uopo indicate nei decreti di cui al medesimo articolo 83, si applicano, in quanto compatibili, le disposizioni dell’articolo 34-bis, comma 3-bis.

Art. 34-bis comma 3-bis – D.P.R. 380/01

3-bis. Per le unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche di cui all’articolo 83, ad eccezione di quelle a bassa sismicità all’uopo indicate nei decreti di cui all’articolo 83, il tecnico attesta altresì che gli interventi di cui al presente articolo rispettino le prescrizioni di cui alla sezione I del Capo IV della Parte II. Tale attestazione, riferita al rispetto delle norme tecniche per le costruzioni vigenti al momento della realizzazione dell’intervento, fermo restando quanto previsto dall’articolo 36-bis, comma 2, corredata della documentazione tecnica sull’intervento predisposta sulla base del contenuto minimo richiesto dall’articolo 93, comma 3, è trasmessa allo sportello unico per l’acquisizione dell’autorizzazione dell’ufficio tecnico regionale secondo le disposizioni di cui all’articolo 94, ovvero per l’esercizio delle modalità di controllo previste dalle regioni ai sensi dell’art. 94-bis, comma 5, per le difformità che costituiscono interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza di cui al comma 1, lettere b) e c), del medesimo articolo 94-bis. Il tecnico abilitato allega alla dichiarazione di cui al comma 3 l’autorizzazione di cui all’articolo 94, comma 2 o l’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento rilasciata ai sensi dell’articolo 94, comma 2-bis ovvero, in caso di difformità che costituiscono interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza, una dichiarazione asseverata circa il decorso del termine del procedimento per i controlli regionali in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di esito negativo dei controlli stessi.

Come si ottiene la dichiarazione di conformità sismica?

Per gli edifici situati in zone sismiche (eccetto quelle a bassa sismicità), il tecnico deve confermare che i lavori rispettano le norme specifiche per le costruzioni in zone sismiche. Questa conferma deve essere basata sulle norme tecniche in vigore al momento dell’intervento come previsto dall’art. 36-bis comma 2 del D.P.R. 380/2001 e deve essere accompagnata da una documentazione tecnica dettagliata, redatta secondo i requisiti minimi previsti (art.93 comma 3).

La documentazione deve essere inviata allo sportello unico per ottenere l’autorizzazione dall’ufficio tecnico regionale.

Questa procedura deve seguire le norme attuali, in base alla rilevanza dell’intervento per la sicurezza pubblica come previsto dall’articolo 94 e 94-bis:

• interventi di minore importanza o privi di rilevanza (deposito sismico o meno);
• interventi significativi e casi particolari (autorizzazione sismica).

Se i lavori sono soggetti a autorizzazione, questa deve essere ottenuta prima di iniziare i lavori e viene rilasciata entro 30 giorni dalla richiesta. Se il termine scade senza risposta, si applica il “silenzio assenso” e lo sportello unico deve fornire una dichiarazione sullo stato del procedimento.

Per interventi minori o non significativi, le regioni possono fare controlli anche a campione.

Il tecnico abilitato deve allegare diversi documenti alla dichiarazione tra cui l’autorizzazione dell’ufficio tecnico regionale di cui all’articolo 94, comma 2 del Testo Unico Edilizia o, in alternativa all’autorizzazione, l’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento rilasciata ai sensi dell’articolo 94, comma 2-bis.

Nel caso di difformità che costituiscono interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza, il tecnico può allegare una dichiarazione asseverata circa il decorso del termine del procedimento per i controlli regionali.

Accertamento di compatibilità paesaggistica

Quando è necessario perfezionare un titolo in sanatoria, è obbligatorio un accertamento preventivo della compatibilità paesaggistica dell’intervento. Di conseguenza, rimane in vigore la norma che condiziona l’accertamento di conformità al pagamento di una sanzione, calcolata in base al maggiore tra il danno causato dall’intervento e il profitto ottenuto tramite la violazione. In base all’articolo 167 del D.Lgs. 42/2004, la sanzione deve essere determinata attraverso una perizia di stima che deve essere redatta dall’amministrazione competente o dal tecnico incaricato. La prassi suggerisce che il tecnico fornisca dati e informazioni utili per valutare il valore dell’intervento e il profitto realizzato, permettendo così all’amministrazione di calcolare l’importo della sanzione.

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Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/accertamento-di-conformita-e-dichiarazione-sismica/