Diritto di veduta: regole e differenze con il diritto di panorama

Il diritto di veduta regola la possibilità per un proprietario di guardare oltre i confini della propria proprietà, consentendo di godere anche del paesaggio circostante. Questo diritto può influire significativamente sul valore di un immobile e sulla qualità della vita dei residenti.

In contesti urbani dove gli spazi sono sempre più limitati, il diritto di veduta può diventare una questione complessa, specialmente in presenza di nuove costruzioni che potrebbero ostacolare la visuale. È quindi fondamentale comprendere non solo cosa prevede questo diritto, ma anche come le normative lo proteggano e disciplinino.

La violazione delle norme sulle distanze e il diritto di veduta può comportare infatti azioni legali, inclusa la richiesta di rimozione dell’opera e il risarcimento del danno. Per evitare rischi legali, ti consiglio di progettare gli edifici con l’aiuto di un software di progettazione edilizia avanzato, che ti consente di ottenere planimetrie dettagliate e facilita l’integrazione armoniosa della costruzione nel contesto circostante.

Scopri cosa prevede la normativa e quali sono le implicazioni in ambito edilizio.

Cosa si intende per diritto di veduta?

Il diritto di veduta è un concetto giuridico che si riferisce alla facoltà del proprietario di un immobile di affacciarsi e osservare la proprietà altrui.

Il diritto di veduta comprende la possibilità di affacciarsi da finestre, balconi o altre aperture e si distingue tra:

• vedute dirette: affaccio frontale sulla proprietà altrui;
• vedute oblique: affaccio laterale;
• vedute in appiombo: diritto di guardare verticalmente verso il basso dalla propria proprietà.

Cosa sancisce il codice civile per il diritto di veduta?

Il diritto di veduta è regolato dal Codice Civile italiano negli articoli 900, 905, 906 e 907. Questi articoli stabiliscono il diritto dei proprietari a godere della vista sulla proprietà altrui, ma impongono anche precise limitazioni sulle distanze tra costruzioni, assicurando che la visuale diretta sia possibile solo rispettando le distanze previste. In questo modo, viene tutelata la privacy di entrambe le parti.

Art. 900 codice civile

L’articolo 900 del Codice Civile italiano definisce le specie di finestre e distingue tra due tipi di aperture:

• luci: queste aperture consentono il passaggio di luce e aria, ma non permettono di affacciarsi sul fondo del vicino. In altre parole, le luci sono progettate per illuminare e ventilare un ambiente senza offrire la possibilità di vedere o sporgersi verso la proprietà adiacente;
• vedute (o prospetti): queste aperture, al contrario, permettono di affacciarsi e guardare sul fondo del vicino in modo frontale, obliquo o laterale. Le vedute, quindi, non solo consentono il passaggio di luce e aria, ma offrono anche la possibilità di osservare direttamente la proprietà altrui.

Diritto di veduta e tutela della privacy

L’articolo 905 del Codice Civile disciplina le distanze per l’apertura di vedute dirette e balconi.

In particolare, stabilisce che non è possibile aprire vedute dirette sul fondo del vicino se non viene rispettata una distanza minima di un metro e mezzo. Questa norma ha l’obiettivo di proteggere la privacy e la riservatezza del proprietario del fondo adiacente, evitando indiscrezioni dovute all’apertura di tali vedute.

La distanza minima tra due fondi non è obbligatoria se vi è una via pubblica, poiché questa situazione consente a chiunque di vedere i fondi adiacenti senza violare la privacy.

Art. 905 codice civile – Distanza per l’apertura di vedute dirette e balconi

Non si possono aprire vedute dirette verso il fondo chiuso o non chiuso e neppure sopra il tetto del vicino, se tra il fondo di questo e la faccia esteriore del muro in cui si aprono le vedute dirette non vi è la distanza di un metro e mezzo. 
Non si possono parimenti costruire balconi o altri sporti, terrazze, lastrici solari e simili, muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino, se non vi è la distanza di un metro e mezzo tra questo fondo e la linea esteriore di dette opere.
Il divieto cessa allorquando tra i due fondi vicini vi è una via pubblica.

Nel caso di apertura di vedute laterali o oblique su fondi vicini, secondo l’art. 906 del codice civile, non è consentito aprire tali vedute a una distanza inferiore a 75 centimetri dal confine, misurata dal più vicino lato della finestra o dal più vicino sporto.

Art. 906 codice civile – Distanza per l’apertura di vedute laterali od oblique

Non si possono aprire vedute laterali od oblique sul fondo del vicino se non si osserva la distanza di settantacinque centimetri, la quale deve misurarsi dal più vicino lato della finestra o dal più vicino sporto.

Diritto di veduta diretta sul fondo del vicino

Secondo l’art. 907 del Codice Civile, quando si possiede il diritto di avere una veduta diretta sul fondo confinante, il proprietario di quest’ultimo non può costruire a una distanza inferiore a tre metri, misurata secondo le norme previste dall’articolo 905.

Se la veduta diretta permette anche una veduta obliqua, la distanza minima di tre metri deve essere rispettata anche lateralmente rispetto alla finestra da cui si esercita la veduta obliqua.

Nel caso in cui si intenda appoggiare una nuova costruzione al muro che contiene queste vedute (dirette o oblique), la costruzione deve fermarsi ad almeno tre metri al di sotto della soglia delle finestre.

Art. 907 codice civile – Distanza delle costruzioni dalle vedute

Quando si è acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri, misurata a norma dell’art. 905.
Se la veduta diretta forma anche veduta obliqua, la distanza di tre metri deve pure osservarsi dai lati della finestra da cui la veduta obliqua si esercita. 
Se si vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui sono le dette vedute dirette od oblique, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia.

Diritto di veduta impedito da alberi

Se il diritto di veduta è ostacolato dalla presenza di alberi sul fondo del vicino, il proprietario che possiede il diritto di veduta potrebbe richiedere che questi vengano potati o rimossi, a seconda delle normative locali e delle disposizioni del Codice Civile italiano.

Secondo l’articolo 892 del Codice Civile, esistono delle distanze minime per la piantagione di alberi rispetto al confine, e queste regole vengono generalmente applicate per garantire che le piante o gli alberi non interferiscano con i diritti di veduta. Se un albero è troppo vicino al confine e impedisce una veduta, il proprietario del fondo che ne subisce il danno può fare richiesta per la loro rimozione o potatura, se la loro altezza o collocazione violano le norme.

Tuttavia, la soluzione dipende dai dettagli specifici del caso, come l’altezza degli alberi, la distanza dal confine e l’esistenza di eventuali regolamenti comunali più restrittivi. Se le parti non raggiungono un accordo, è possibile che sia necessario rivolgersi a un giudice per ottenere una decisione formale.

Diritto di veduta e rete ombreggiante

Per tutelare il diritto di veduta, costruzioni e installazioni permanenti, come muri o reti rigide, devono rispettare la distanza minima dal punto in cui è situata la visuale. Tali regole valgono anche per le reti ombreggianti, se queste sono installate in modo permanente e con caratteristiche che bloccano la vista.

Se una rete ombreggiante limita il diritto di veduta, la persona che si ritiene lesa può intraprendere un’azione legale. In tal caso, il giudice valuterà se la rete costituisce effettivamente una violazione del diritto di veduta e se sia necessario rimuoverla o modificarla. La decisione si baserà sull’effettivo grado di ostacolo creato dalla rete, considerando caratteristiche come altezza e densità.

Diritto di veduta e di panorama: quali sono le differenze?

Il diritto di veduta e panorama sono due diritti giuridici distinti legati al godimento della vista da una proprietà, entrambi considerati servitù negative, ossia diritti che limitano le attività del proprietario del fondo servente per consentire al proprietario del fondo dominante di mantenere la propria visuale.

Il diritto di veduta consente al proprietario di affacciarsi e guardare verso la proprietà confinante, rispettando le distanze minime previste dal Codice Civile, in particolare dall’articolo 907; questo diritto, tuttavia, si applica entro una distanza limitata e non implica necessariamente una vista panoramica.

Quello di panorama, invece, riguarda la possibilità di godere di una vista estesa e scenografica, che va oltre la semplice visuale del fondo vicino. Sebbene non sia previsto esplicitamente nel Codice Civile, la giurisprudenza lo ha riconosciuto come un’estensione del diritto di veduta, permettendo così al proprietario di opporsi a costruzioni o vegetazione che possano bloccare la visuale panoramica.

Giurisprudenza e casi pratici

Di seguito si propongono alcuni casi che hanno chiarito le condizioni di esercizio del diritto di veduta e le conseguenze della sua violazione.

L’ascensore esterno deve rispettare le distanze e le vedute?

L’installazione di un ascensore esterno tra edifici confinanti pone questioni legate alle distanze legali e al diritto di veduta. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 11930/2025, ha affrontato il tema chiarendo che anche i cosiddetti volumi tecnici, come gli ascensori esterni, devono rispettare le distanze minime tra edifici e le norme a tutela delle vedute, salvo le specifiche deroghe previste dalla legge 13/1989, applicabili però solo in ambito condominiale e in presenza di spazi comuni.

Nel caso esaminato, un privato aveva contestato al Comune l’installazione di un ascensore esterno vicino alla propria proprietà, sostenendo la violazione del suo diritto di veduta. Dopo un iniziale accoglimento della domanda, il Tribunale e la Corte d’Appello avevano respinto il ricorso, considerando l’ascensore un volume tecnico non soggetto alle distanze legali. Tuttavia, la Cassazione ha ritenuto errata questa interpretazione: ha precisato che la deroga alle distanze prevista dalla legge 13/1989 non si applica tra proprietà distinte, ma solo in ambito condominiale con spazi comuni.

Inoltre, la Corte ha stabilito che qualsiasi manufatto idoneo a limitare la veduta, anche se qualificato come volume tecnico, deve essere considerato “fabbrica” ai sensi dell’art. 907 c.c. e quindi soggetto alle distanze previste dalla legge. In sede possessoria, infine, è sufficiente dimostrare l’esercizio di fatto della veduta per ottenere tutela, senza dover provare una servitù formale.

La sentenza ha quindi annullato la decisione della Corte d’Appello, rinviando la causa per un nuovo esame secondo questi principi.

Leggi qui per una trattazione più approfondita della sentenza della Corte di Cassazione

Chat condominiale e diritti di veduta: il pollice alzato può fare la differenza?

Il caso giudiziario è trattato dal Tribunale di Bologna nell’ordinanza: n. 5634/2024 , in cui si discute la validità di un consenso espresso attraverso un messaggio su WhatsApp in un gruppo condominiale. La vicenda riguarda l’installazione di una struttura in ferro (pergotenda) da parte dei proprietari di un immobile al piano terra, che secondo la ricorrente (proprietaria di un appartamento al primo piano) violava il suo diritto di veduta.

I proprietari del piano terra comunicavano l’intenzione di installare la struttura tramite WhatsApp, allegando foto e descrizioni. La ricorrente rispondeva con un messaggio positivo e un’emoji del pollice alzato, interpretato come consenso. Successivamente, la ricorrente contestava l’installazione, sostenendo di non aver mai dato il suo consenso.

Il Tribunale stabilisce che il consenso espresso tramite WhatsApp era valido e che non era necessario un accordo formale scritto per rinunciare al diritto di veduta, poiché la ricorrente aveva avviato un’azione possessoria.
La sentenza rigetta la richiesta della ricorrente, poiché l’installazione era stata comunicata in anticipo e approvata digitalmente, senza alcuno spoglio violento o clandestino del possesso.
In sintesi, il Tribunale di Bologna ha riconosciuto la validità di un consenso espresso attraverso un messaggio su WhatsApp, sottolineando l’importanza di valutare attentamente ogni approvazione digitale.

Leggi qui per una trattazione più approfondita dell’ordinanza del Tribunale

Distanze tra pareti finestrate: si può usucapire il diritto di veduta?

L’ordinanza n. 25229/2024 della Corte di Cassazione ha affrontato il tema delle distanze legali tra edifici, analizzando come l’usucapione possa influire sul diritto di veduta.

Nel caso specifico, due proprietarie avevano citato in giudizio il loro vicino per il rispetto della distanza di 10 metri dalla loro parete finestrata, richiesta respinta dal vicino che contestava l’illegittimità della veduta a causa della sua costruzione più vicina. La Corte di Cassazione ha stabilito che il diritto di veduta si era consolidato per usucapione, poiché le proprietarie avevano mantenuto le aperture per oltre vent’anni. Questo ha portato a una flessibile interpretazione del principio di prevenzione, secondo cui la distanza legale deve essere rispettata in base alla situazione concreta, permettendo di mantenere le aperture senza l’obbligo di chiusura. In conclusione, la sentenza ha riconosciuto la priorità dei diritti acquisiti per usucapione rispetto alle distanze legali, lasciando comunque la questione del risarcimento a un nuovo giudizio.

Altre sentenze

Ulteriori approfondimenti di interesse:

• Pregiudizio alla vista panoramica: è annullabile il titolo del vicino?
• La violazione delle distanze legali può implicare anche il risarcimento dei danni?
• Distanze tra costruzioni e vedute: i tre metri prescritti dall’art. 907 c.c. sono inderogabili
• Costruzioni ante 1967 sanatoria

Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/diritto-di-veduta/