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Distanza tra edifici: regole generali ed eccezioni

Tempo di lettura stimato: 7 minuti

La distanza tra edifici è disciplinata dal codice civile e dal D.M. 1444/1968. Ma qual è la distanza minima da rispettare? Scopri regole generali ed eccezioni

La distanza tra edifici costituisce un pilastro essenziale nel campo dell’edilizia, garantendo non solo la vivibilità degli spazi ma anche la sicurezza strutturale. Tuttavia, si presenta come un elemento critico durante il processo di progettazione e costruzione degli immobili.

La mancata osservanza o errori nei calcoli relativi alle distanze possono risultare in una violazione delle norme di legge, con la possibilità per la parte lesa di richiedere la rimozione dell’opera abusiva e/o di ottenere il risarcimento del danno.

Per evitare rischi legali e garantire la conformità alle distanze previste, risulta vantaggioso progettare un edificio, sia esso nuovo o esistente, con il supporto di un software avanzato di progettazione edilizia. Questo strumento consente di ottenere planimetrie dettagliate e facilita l’integrazione armoniosa della costruzione nel contesto circostante. Provalo gratuitamente e riduci in modo significativo gli errori di progettazione!

Scopriamo cosa prevede la normativa, i dettagli sulla comunione forzosa, e altro ancora.

Distanza minima tra edifici

Le distanze minime tra edifici, stabilite per legge, rappresentano un fondamento imprescindibile per garantire la salute e l’ampiezza degli spazi tra un edificio e l’altro. Il rispetto di tali distanze è essenziale per evitare la formazione di ambienti insalubri e angusti.

La distanza minima tra gli edifici è disciplinata in modo dettagliato dal codice civile, nonché dai piani regolatori comunali e dai regolamenti edilizi locali.

Distanze tra edifici codice civile

La distanza legale tra gli edifici è dettata principalmente dall’art. 873 del codice civile.

Altri riferimenti normativi importanti sono gli art. 874, 875 e 877 del codice civile e l’art. 9 del D.M. 1444/1968.

Approfondiamo nel dettaglio.

Distanza tra edifici 3 metri

L’art. 873 del codice civile sancisce l’importanza di una distanza minima di 3 metri tra fabbricati contigui o confinanti:

Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore.

Il termine “costruzioni” non si riferisce esclusivamente alle abitazioni, ma comprende qualsiasi struttura caratterizzata da solidità, stabilità e immobilizzazione rispetto al suolo. Pertanto, anche interventi di ristrutturazione che comportino modifiche significative rientrano nella definizione di “costruzioni” e devono essere eseguiti nel rispetto delle distanze previste dal codice.

Inoltre, secondo quanto sancito, i regolamenti locali possono prevedere distanze minime superiori, ma mai inferiori, a quelle stabilite di 3 metri. Questa possibilità è contemplata per tutelare specifici modelli urbanistici e paesaggistici, contribuendo a un assetto complessivo o unitario di particolari aree territoriali, come indicato dal D.P.R. 380/2001 testo unico edilizia.

Distanza tra edifici 5 metri

La gran parte degli strumenti urbanistici a livello locale, in conformità alla legge stessa, stabilisce una distanza minima di almeno cinque metri tra un edificio e l’altro a cavallo dei confini di proprietà, derogando così alle disposizioni del codice civile.

Distanza tra edifici 10 metri

La distanza tra pareti finestrate edifici esistenti o nuovi ma antistanti è pari a 10 metri secondo quanto sancito dall’art. 9 del D.M. 1444/1968.

Questa distanza minima di 10 metri riguarda sia i nuovi edifici che gli esistenti, come ad esempio lavori di demolizione e ricostruzione, ampliamenti, sopraelevazioni, addizioni volumetriche.

Chi deve rispettare le distanze tra edifici? 

Il rispetto delle distanze indicate dalla legge o dai regolamenti locali è una responsabilità che deve essere seguita attentamente da chi intraprende la costruzione in un secondo momento. Infatti, colui che edifica per primo ha la libertà di scegliere la posizione più conveniente rispetto al confine che divide le proprietà, vincolando così chi costruirà successivamente.

Quando il primo costruttore avvia il processo edificatorio, quest’ultimo può decidere se posizionare la propria struttura sulla linea di confine o distaccarsene. Nel primo caso, chi venga dopo può decidere di costruire in aderenza o in appoggio, oppure arretrare per garantire il rispetto della distanza minima stabilita dalle normative edilizie.

Comunione forzosa

Gli artt. 874, 875 e 877 del codice civile citano alcuni casi in cui il proprietario del terreno confinante non è costretto ad arretrare la propria costruzione, rispettando le distanza stabilite. Si parla in questo caso di comunione forzosa e costruzioni in aderenza.

Comunione forzosa del muro sul confine

Nel caso in cui il muro del vicino si trovi sul confine, è possibile richiedere la comunione forzosa del muro, come disciplinato dall’art. 874 del codice civile. Tale comunione può coinvolgere l’intera altezza o una parte di essa in senso verticale, estendendosi completamente sulla proprietà in senso orizzontale. La costituzione della comunione deve avvenire attraverso un idoneo titolo e il proprietario che acconsente a tale comunione ha diritto a un’indennità. Per richiedere la comunione forzosa, è necessario che i regolamenti locali permettano la costruzione in appoggio.

Comunione forzosa del muro che non è sul confine

Se la distanza tra il muro e il confine è inferiore a un metro e mezzo, o meno della metà di quella indicata dai regolamenti locali, il vicino può richiedere la comunione del muro, anche se non è direttamente sul confine (art. 875 del codice civile). In questo caso, il vicino deve pagare non solo il valore della metà del muro ma anche il valore del terreno occupato dalla nuova costruzione, a meno che il proprietario del muro non preferisca estenderlo fino al confine. Prima di presentare la richiesta, il vicino deve consultare il proprietario per determinare se preferisce estendere il muro o procedere alla demolizione. Il proprietario deve comunicare la sua decisione entro quindici giorni e deve completare la costruzione o la demolizione entro sei mesi dalla data della risposta.

Costruzioni in aderenza

In alternativa, il proprietario confinante ha la facoltà di edificare direttamente in aderenza al confine (costruzioni in aderenza, art. 877 del codice civile) senza richiedere la comunione del muro situato sul confine, ma solo nel caso in cui la costruzione non si appoggia a quella già esistente.

Esclusioni dalla normativa sulla distanza tra fabbricati

Il codice civile prevede alcune situazioni escluse dal rispetto del limite di distanza tra fabbricati, come specificato nell’art. 879 denominato “Edifici non soggetti all’obbligo delle distanze o a comunione forzosa“.

La normativa afferma che non sono soggetti alla comunione forzosa gli edifici appartenenti al demanio pubblico, quelli con interesse storico, archeologico o artistico, e che non si applicano le norme relative alle distanze nel caso di costruzioni edificate in confine con le piazze e le vie pubbliche.

In questo ultimo caso, vanno osservate le leggi e i regolamenti che le riguardano.

Il rispetto delle distanze tra edifici deroga in caso di sopraelevazione?

La sopraelevazione di edifici esistenti comporta un aumento del volume complessivo.

Trattandosi di una modifica costruttiva significativa, per la sopraelevazione valgono le stesse regole stabilite per una nuova costruzione; di conseguenza, può essere realizzata solo nel rispetto delle normative sulle distanze legali dalle costruzioni preesistenti sul terreno confinante previste dall’art. 9 del D.M. 1444/1968.

Muro di cinta

Secondo quanto sancito dall’art. 878 del codice civile, il muro di cinta di altezza inferiore ai tre metri non è considerato per il computo della distanza indicata dall’articolo 873.

Altre distanze minime specifiche

Oltre alle distanze previste per i fabbricati, il codice civile stabilisce distanza minima per pozzi, cisterne, fossi, tubi, alberi e apiari come sintetizzato di seguito:

  • pozzi, cisterne, fosse di latrina o di concime: due metri dal confine, mentre tubi d’acqua pura o lurida, gas e simili: un metro dal confine (art. 889 codice civile);
  • forni, camini, magazzini di sale, stalle, materie umide, esplodenti o nocive: distanze stabilite dai regolamenti, con l’obbligo di non arrecare danno (art. 890 codice civile);
  • fossi o canali: distanza eguale alla profondità del fosso o canale (art. 891 codice civile);
  • alberi (art. 892 codice civile)
    • alberi ad alto fusto: 3 metri,
    • alberi non ad alto fusto: 1,5 metri,
    • arbusti, siepi e viti di altezza massima 2,5 metri: 50 cm,
    • robinie: 2 metri,
    • ceppaie di ontano, castagno e simili: 1 metro;
  • alberi che nascono o si piantano nei boschi, sul confine con terreni non boschivi o lungo le strade o le sponde dei canali: si osservano i regolamenti e, in mancanza, gli usi locali. Se gli uni
    e gli altri non dispongono, si applicano le distanze legali prescritte dall’art. 892 c.c. (art. 893 codice civile);
  • apiari: non meno di 10 metri da strade di pubblico transito e 5 metri dai confini di proprietà pubbliche o private, salvo il caso in cui esistano ripari idonei a non consentire il passaggio delle api; distanza minima di un chilometro da impianti industriali saccariferi (art. 896-bis codice civile).

Cosa succede in caso di violazione delle distanze legali?

La realizzazione ex novo o l’ampliamento di una costruzione, anche con il consenso del vicino, ma in violazione del regolamento comunale e priva di un regolare titolo edilizio, concede alla Pubblica Amministrazione il potere di richiedere la demolizione completa.

Nel caso di modifiche o ampliamenti non conformi al manufatto esistente, l’Amministrazione può ordinare il ripristino.

Per non correre alcun rischio, è bene:

  • individuare il titolo abilitativo in funzione dell’intervento e compilare in maniera adeguata tutta la documentazione richiesta, con il software per i titoli abilitativi, per ottenere l’autorizzazione comunale senza problemi;
  • progettare correttamente gli edifici e calcolare in maniera adeguata le distanze dai confini e dalle altre condizioni con il supporto del software di progettazione edilizia, in grado di rappresentare velocemente le possibili soluzioni progettuali con una drastica riduzione di possibili errori che potrebbero costare caro in termini economici e giuridici.

Distanza tra fabbricati: sentenze di riferimento

Di seguito si riportano una serie di sentenze che chiariscono e precisano aspetti fondamentali sulla distanza tra edifici.

Distanza tra edifici stessa proprietà: occorre rispettarla?

La sentenza n. 5663-2023 del Consiglio di Stato analizza se la distanza tra fabbricati nella stessa proprietà occorre rispettarla o meno.

Nel caso in esame, un proprietario, nel tentativo di ampliare una struttura nella stessa proprietà, si è scontrato con il diniego comunale basato sulla mancata osservanza delle distanze legali.

Il Consiglio di Stato, ribadendo principi consolidati, sottolinea che le norme sulle distanze tra edifici si applicano indipendentemente dalla destinazione dello spazio intermedio e dalla proprietà.

La decisione respinge l’idea che le disposizioni possano essere derogate in caso di proprietà e pertinenze comuni, affermando che la tutela del diritto di proprietà è già contemplata dal codice civile e non può prevalere sull’interesse pubblico alle distanze stabilite per motivi di sicurezza e igiene.

Altre sentenze sul tema della distanza legale tra fabbricati:

Edificius
Edificius
1 commento
  1. Giuseppe
    Giuseppe dice:

    Spett.le Biblus

    ogni tanto mi capita di leggere alcuni interessanti articoli tra cui il Vostro relativo al metodo/calcolo della distanza tra due edifici limitrofi.

    Personalmente trovo forviante e complicato, se non addirittura confuso, il metodo per calcolare la distanza solo per gli edifici vicini che si trovano in posizione più o meno parallela. Mi sembra una forzatura tendente a giustificare alcune situazioni improbabili.

    Fortunatamente una recente sentenza del Consiglio di Stato ha chiarito questo aspetto, sulla logica che le leggi devono essere applicate in modo universale e univoco.

    Mi riferisco alla recentissima sentenza dal Consiglio di Stato, la 7004 del 17.7.2023, la quale ha ribadito che:

    “la distanza di dieci metri tra pareti finestrate di edifici antistanti, prevista dall’art. 9 del d.m. 2 aprile 1968, n. 1444, va calcolata con riferimento ad ogni punto dei fabbricati e non alle sole parti che si fronteggiano e a tutte le pareti finestrate e non solo a quella principale, prescindendo anche dal fatto che esse siano o meno in posizione parallela”.

    Prescindendo dal fatto che gli edifici siano in posizione più o meno parallela!

    Logicamente era assurda l’interpretazione che alcuni giudici, poco inclini alle leggi urbanistiche, consideravano, in alcune sentenze, alimentando una confusione che regna in Italia da troppi anni.

    Faccio un esempio, in Puglia si è soliti ristrutturare e costruire molti trulli. è risaputo che i trulli hanno forma circolare, così come molte altre costruzioni (chioschi, gazebo, alcuni teatri, stadi, ecc.). Converrete con me è impraticabile una legge che si riferisca a posizioni perfettamente parallele per immobili limitrofi o antistanti. Mi viene da ridere a pensare che in questi casi specifici si dovrebbe fare una nuova legge quando ne esiste una, purtroppo troppo spesso mal intepretata.

    Ringrazio anticipatamente per l’attenzione e colgo l’occasione per porgere i miei più distinti saluti.

    Cordialmente
    Giuseppe

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