Abuso edilizio: cos’è, cosa rientra e come sanarlo

Nel contesto dell’edilizia, la realizzazione di interventi edilizi, al di là delle operazioni consentite nell’ambito dell’edilizia libera, richiede un titolo abilitativo indispensabile per ottenere l’autorizzazione burocratica necessaria all’avvio dei lavori. Si tratta di procedure amministrative, imposte per legge, mirate a garantire, tra gli obiettivi principali, la salvaguardia dell’assetto territoriale, la sicurezza durante l’esecuzione dei lavori e il rispetto delle norme tecniche stabilite.

Nel momento in cui le condizioni burocratiche indispensabili non vengono rispettate, si può incorrere in una serie di illeciti che ricadono nel reato di abuso edilizio, un’infrazione sanzionabile amministrativamente e penalmente.

Chi si trova a dover affrontare un abuso edilizio ha bisogno di strumenti precisi e affidabili per ricostruire lo stato reale dell’edificio, valutare le difformità, stimare i costi delle opere necessarie per la regolarizzazione e gestire tutta la documentazione legale e tecnica. Per poter rappresentare con esattezza lo stato di fatto dell’immobile, può essere di supporto il software di progettazione edilizia che permette di modellare l’edificio in 3D, creare piante, sezioni e prospetti aggiornati e predisporre la documentazione tecnica necessaria per avviare una pratica di sanatoria.

Analizziamo nel dettaglio la definizione di abuso edilizio, le sanzioni e relative procedure.

Abusi edilizi: definizione e tipologie

L’abuso edilizio costituisce un illecito amministrativo fino a reato penale, che si verifica quando un intervento di costruzione o ristrutturazione di un edificio viene eseguito senza le necessarie autorizzazioni amministrative o in difformità rispetto al progetto depositato al Comune.

Il termine “abuso edilizio” copre una serie di illeciti legati a lavori che presentano mancanze o deviazioni rispetto alle concessioni del Comune o del Catasto. Le tipologie di abuso edilizio possono essere riassunte come segue:

• interventi senza titolo abilitativo necessario: opere eseguite prima dell’ottenimento del titolo abilitativo o dopo la sua revoca;
• interventi in totale difformità dal titolo abilitativo: casi in cui le caratteristiche dell’edificio sono completamente diverse da quanto autorizzato;
• interventi in parziale difformità dal titolo: abusi edilizi di lieve entità, parzialmente conformi al titolo abilitativo e spesso riferiti a specifiche caratteristiche delle unità immobiliari;
• interventi con variazioni essenziali: interventi realizzati senza rispettare i criteri di legge.

Difformità edilizie totali, parziali, non rilevanti e variazioni essenziali

Le difformità edilizie totali si verificano quando l’intervento edilizio è completamente diverso da quello autorizzato in termini di tipologia, forma, dimensione o utilizzo. Esempi includono edifici costruiti con tipologia, posizione, volumi, o destinazione d’uso radicalmente differenti da quelli previsti. Tali difformità possono comportare sanzioni amministrative e penali.

Le difformità edilizie parziali si hanno quando i lavori, pur autorizzati, vengono eseguiti con modifiche che influenzano solo elementi non essenziali della costruzione. Queste difformità includono cambiamenti nei materiali o dettagli ornamentali e non alterano la natura dell’intervento approvato. Sono considerate meno gravi e non comportano la demolizione.

Le difformità edilizie non rilevanti sono quelle in cui il mancato rispetto di parametri come altezza, distacchi, cubatura e superficie coperta è entro il 2% delle misure autorizzate. Questi scostamenti minimi non costituiscono violazione edilizia e non richiedono sanatoria.

In riferimento alle variazioni essenziali, l’art. 32 del D.P.R. 380/2001 testo unico edilizia identifica l’essenzialità quando si verifica almeno una delle seguenti condizioni:

• cambiamento della destinazione d’uso che comporti variazione degli standard previsti dal decreto ministeriale 1444 del 2 aprile 1968;
• aumento consistente di cubatura o superficie di solaio rispetto al progetto approvato;
• modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi o localizzazione dell’edificio;
• alterazione delle caratteristiche dell’intervento edilizio consentito:
• violazione delle norme antisismiche vigenti, a meno che non riguardi procedimenti procedurali.

Tipologie di abusi edilizi

È possibile identificare diverse tipologie di abusi edilizi in base alla gravità:

• abuso totale;
• abuso sostanziale;
• abuso minore;
• abuso edilizio non rilevante.

L’abuso edilizio totale rappresenta la violazione più grave. Si verifica quando non esiste alcun permesso di costruire o titolo analogo che autorizzi la costruzione della struttura abusiva. Rientrano in questa categoria anche i casi in cui l’autorizzazione è presente ma è completamente inefficace o invalida. Ad esempio, se il fabbricato costruito è radicalmente diverso rispetto ai progetti preliminari ed esecutivi, o se occupa un volume maggiore rispetto a quanto previsto.

L’abuso edilizio sostanziale si verifica quando l’autorizzazione è valida ma sono state apportate variazioni significative alla destinazione d’uso della struttura rispetto ai progetti iniziali.

L’abuso edilizio minore si verifica quando le modifiche apportate alla struttura rispetto al progetto iniziale sono limitate a elementi non essenziali. Questo tipo di abuso si configura, ad esempio, quando vengono apportate piccole modifiche a dettagli tecnici senza modificare il volume, la superficie o la destinazione d’uso della struttura.

L’abuso edilizio non rilevante si verifica quando le differenze tra il progetto iniziale e l’esecuzione della struttura non superano il 2%. In questo caso, la costruzione è considerata legale e si parla di tolleranze costruttive.

Reato abuso edilizio: chi sono i responsabili?

I soggetti responsabili di un abuso edilizio sono definiti dall’art. 29 del D.P.R. 380/01 testo unico edilizia e includono:

• il titolare del permesso di costruire;
• il committente;
• il costruttore;
• il direttore dei lavori.

Nel dettaglio, per quanto concerne la responsabilità del direttore dei lavori, questa viene revocata nel caso in cui egli abbia segnalato le violazioni agli altri soggetti coinvolti e abbia comunicato tempestivamente l’infrazione all’ufficio competente, rinunciando al proprio incarico.

È importante specificare che nella definizione di “responsabile dell’abuso” rientra non solo chi ha realizzato materialmente la violazione contestata ma anche chi ha la disponibilità dell’immobile e che, pertanto, “quale detentore e utilizzatore, deve provvedere alla demolizione restaurando così l’ordine violato” (Consiglio di Stato n. 2122/2020)

Cosa si rischia per l’abuso edilizio: sanzioni e provvedimenti

In caso di accertamento di un abuso edilizio, l’autore si espone a diverse sanzioni.

Le sanzioni penali sono previste dall’art 44 del D.P.R. 380/01 testo unico edilizia e possono comprendere arresto e/o multe per abuso edilizio a seconda della gravità.

Per gli abusi edilizi, la normativa sancisce infatti quanto segue:

Art. 44 del D.P.R. 380/01 testo unico edilizia – Sanzioni penali

Salvo che il fatto costituisca più grave reato e ferme le sanzioni amministrative, si applica: l’ammenda fino a 10.329 euro per l’inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive previste dal presente titolo, in quanto applicabili, nonché dai regolamenti edilizi, dagli strumenti urbanistici e dal permesso di costruire; l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 5.164 a 5.1645 euro nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione degli stessi nonostante l’ordine di sospensione; l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 15.493 a 51.645 euro nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio, come previsto dal primo comma dell’articolo 30. La stessa pena si applica anche nel caso di interventi edilizi nelle zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza del permesso.

Per quanto riguarda l’applicazione delle sanzioni amministrative, come previsto dal D.P.R. 380/01, anch’essa varia a seconda della natura dell’abuso edilizio e comprende le seguenti opzioni:

• demolizione della costruzione irregolare e ripristino dello stato dei luoghi;
• acquisizione al patrimonio comunale o sanzione pecuniaria adeguata: in situazioni in cui la demolizione non è attuabile, l’immobile abusivo potrebbe essere acquisito dal patrimonio comunale; in alternativa, si potrebbe imporre al responsabile di pagare una sanzione amministrativa pecuniaria, proporzionata all’entità dell’abuso o all’incremento del valore venale del bene;
• sanzione pecuniaria per mancata segnalazione certificata di inizio attività (SCIA edilizia) o difformità dalla stessa: la sanzione può essere pari al triplo dell’aumento del valore venale dell’immobile derivato dagli interventi, con un importo minimo di € 1.032. Nella compilazione della SCIA, ti suggerisco di utilizzare il software per i titoli abilitativi, con cui puoi compilare il modello SCIA standardizzato con procedura guidata, evitando di incorrere in abuso edilizio e nelle conseguenti sanzioni.

Modello SCIA: software Praticus-TA

Come sanare un abuso edilizio

Per regolarizzare un abuso edilizio, esistono due principali opzioni: il condono edilizio e la sanatoria edilizia.

Il condono edilizio è una legge speciale che consente ai cittadini di regolarizzare abusi su opere ed edifici completati entro una data specifica e con caratteristiche definite.

Per richiedere un condono, è necessario seguire un iter burocratico, presentando documenti e autorizzazioni nei tempi previsti.

La sanatoria edilizia, d’altra parte, è una procedura che consente il risanamento degli abusi mediante il pagamento di una sanzione.
La procedura per richiedere la sanatoria edilizia implica la presentazione di un’apposita istanza all’ufficio comunale entro 90 giorni dalla scoperta dell’abuso. L’istanza, redatta da un tecnico competente, viene valutata dall’ufficio comunale entro 60 giorni. Per gestire la pratica può essere molto utile un software per lo studio tecnico con cui gestire documentazioni e risorse utili per il tuo lavoro.

Per ottenere la sanatoria, nei casi di assenza o in totale difformità dal permesso di costruire o la SCIA alternativa al PdC, è fondamentale rispettare il presupposto della doppia conformità (art. 36 del D.P.R. 380/01), ossia è necessario che intervento soggetto a sanatoria sia conforme alle normative urbanistico-edilizie sia al momento in cui sono stati eseguiti i lavori, sia al momento della presentazione della richiesta di sanatoria. Tuttavia, con il decreto salva casa, si supera la disciplina sulla doppia conformità relativamente alle parziali difformità e alle variazioni essenziali. L’art. 36-bis del D.P.R. 380/01 sancisce infatti che il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario dell’immobile possono regolarizzare le piccole difformità e variazioni essenziali e richiedere il permesso di costruire in sanatoria o presentare la SCIA in sanatoria, purché l’intervento risulti conforme:

• alle regole edilizie vigenti al momento della realizzazione dell’intervento;
• alle norme urbanistiche vigenti al momento della presentazione della domanda.

Gli abusi edilizi non sanabili sono quelli che non rispettano la doppia conformità (art. 36 del TUE) alle normative vigenti al momento dell’inizio dei lavori e al momento della richiesta di sanatoria. In questi casi, l’unica soluzione è la demolizione della costruzione abusiva.

Prescrizione abuso edilizio dopo 10, 20, 30, 40, 50, 60 anni

Per l’abuso edilizio la prescrizione del reato penale può avvenire:

• in 4 anni, se non ci sono stati atti interruttivi (prescrizione breve);
• in 5 anni, se ci sono stati atti interruttivi (prescrizione ordinaria).

Per quanto riguarda la sanzione amministrativa di demolizione e ripristino, essa non subisce prescrizione neanche a distanza di anni.  Infatti, il Consiglio di Stato stabilisce che l’illecito edilizio abbia un carattere permanente e protrae e conserva nel tempo la sua natura di abuso edilizio anche dopo 10 o 20 0 30 anni, fino a 60 anni.

Pertanto, la pubblica amministrazione può intervenire quando lo ritiene opportuno, anche dopo 10, 20 o 30 anni.

In riferimento, leggi un esempio di abuso edilizio e di demolizione delle opere abusive a distanza di 40 anni.

Abusi edilizi ante 1967 e ante 1977

In materia di regolarità edilizia, delle normative che hanno introdotto dei cambi importanti sono: la Legge 765/67, la Legge 10/77 e la Legge 47/85.

La Legge 6 agosto 1967, n. 765, conosciuta come Legge Ponte ha introdotto modifiche e integrazioni alla Legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150.

Tra le principali modifiche apportate, la Legge Ponte ha esteso l’obbligo di adottare piani regolatori territoriali, piani regolatori comunali e norme sull’attività edilizia a tutto il territorio nazionale. Inoltre, ha previsto la sospensione o la demolizione di opere realizzate senza licenza di costruzione o in violazione di essa, non conformi alle prescrizioni del piano regolatore o del regolamento edilizio.

Nello specifico all’art. 10 di detta legge è espresso quanto segue:

Chiunque intenda nell’ambito del territorio comunale eseguire nuove costruzioni, ampliare, modificare o demolire quelle esistenti ovvero procedere all’esecuzione di opere di urbanizzazione del terreno, deve chiedere apposita licenza al sindaco […]

Tuttavia, già con la prima legge urbanistica del 1942, era previsto l’obbligo di ottenere una licenza edilizia per determinate aree (aree già urbanizzate). La Legge n. 765/1967 ha semplicemente esteso tale obbligo a livello nazionale.

Da ciò risulta che non si incorre in abuso edilizio nel caso di un immobile costruito prima del 1967 e in zone in cui la legge urbanistica del 1942 non prevedesse una licenza di costruzione. Tuttavia, è responsabilità del privato interessato fornire la prova di tale situazione, con documenti ed elementi di prova che attestano la realizzazione della costruzione prima dell’anno indicato.

L’obbligo di dimostrazione dello stato legittimo ante ’67 , è definito anche dall’art. 9-bis, comma 1-bis, del D.P.R.  380/01:

Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al quarto periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non siano disponibili la copia o gli estremi.

Per sanare un abuso edilizio ante 1967, è necessario presentare una Comunicazione di Inizio Lavori (CILA) in cui si attesti che l’opera è stata realizzata prima del 1967, chiedendo di accatastare l’edificio in base a questo titolo.

Con l’entrata in vigore della Legge 10/1977, comunemente nota come Legge Bucalossi, si verificano altre significative innovazioni, passando da un sistema autorizzativo basato sulla Licenza edilizia a uno concessorio, noto come Concessione edilizia onerosa.

Denuncia abuso edilizio

Ciascun cittadino può denunciare un abuso edilizio. Per farlo, è essenziale verificare l’esistenza effettiva dell’illecito prima di procedere, controllando il piano urbanistico presso l’ufficio Tecnico del Comune coinvolto.

Una volta verificata la presenza di un abuso edilizio segue:

• la presentazione della denuncia presso la Polizia Municipale, che si occupa delle violazioni edilizie di questo tipo, nel caso di costruzioni senza alcun permesso;
• la segnalazione dell’abuso edilizio all’Ufficio Urbanistica e Toponomastica, nel caso in cui l’edificio è stato costruito illegalmente ma con un permesso rilasciato dal Comune.

La denuncia sarà poi trasmessa a diversi soggetti, tra cui il Comune di riferimento, il Questore, il Commissario di Pubblica Sicurezza, le Autorità competenti e gli Uffici regionali.

Il Comune ha l’obbligo di rispondere entro 30 giorni dalla presentazione della denuncia.

Ricordiamo che la denuncia anonima per abuso edilizio è concessa.

Vista la possibilità di denuncia di abuso edilizio anche a distanza di anni, è consigliabile tenere sempre in ordine le pratiche edilizie in modo da poterle consultare facilmente in ogni momento. È per questo che ti suggerisco un software per la gestione degli archivi delle tue pratiche che ti guida nella corretta gestione permettendoti di compilare con facilità i molteplici moduli richiesti, presentarli correttamente e archiviarli nel tempo.

Si può vendere casa con un abuso edilizio?

In assenza di specifiche normative, la vendita di una casa con un abuso edilizio sanabile non è vietata, a condizione che non si configuri come un raggiro.

Il venditore è tenuto a informare l’acquirente della situazione, documentandola sia nel compromesso che nel rogito.

La mancata comunicazione potrebbe portare all’annullamento dell’accordo su richiesta dell’acquirente. La vendita di un immobile con abuso edilizio dipende dalla gravità e dalla possibilità di sanatoria. Nel caso di finanziamento, è essenziale che la situazione sia regolare.

Se l’acquirente scopre l’abuso dopo la compravendita, possono verificarsi due scenari:

• annullamento del contratto entro 10 anni dal rogito e possibile risarcimento dei danni per violazioni gravi;
• per abusi minori, richiesta di un rimborso parziale delle spese per demolizione o sanatoria.

Il venditore è responsabile anche se l’acquirente scopre gli abusi prima della firma del contratto. Se la transazione è stata intermediata da un’agenzia immobiliare, anche questa è tenuta a rispondere degli abusi insieme al proprietario.

Abuso edilizio ereditato: cosa si rischia?

L’erede di un abuso edilizio è sanzionabile dal punto di vista amministrativo ma non penale.

La responsabilità legale per un abuso edilizio ricade infatti esclusivamente su chi ha commissionato la costruzione illegale. Gli eredi non possono essere perseguibili penalmente, poiché la responsabilità penale è personale.

A differenza delle penali, le sanzioni amministrative sono “ereditabili”: chi eredita un immobile abusivo potrebbe infatti ricevere un’ordinanza di demolizione, indipendentemente dal fatto di aver commesso o meno l’irregolarità urbanistica.

In questo caso è possibile richiedere una sanatoria, assumendosi tutte le relative spese.

Gli eredi di una casa abusiva non hanno il diritto di chiedere lo scioglimento della comunione ereditaria o di vendere l’immobile abusivo.

La stessa applicazione di pena è valido in qualsiasi caso in cui l’abuso edilizio sia stato commesso dal precedente proprietario.

Fiscalizzazione abuso edilizio

La fiscalizzazione dell’abuso edilizio costituisce un complesso strumento giuridico, introdotto mediante il D.P.R. 380/01, che fornisce un’opzione diversa dalla demolizione per interventi edilizi non conformi.

Questo processo si attiva quando l’ufficio tecnico comunale, basandosi su una valutazione dettagliata, determina che non è praticabile rimuovere una parte dell’edificio costruita in violazione delle norme urbanistiche. In tali situazioni, anziché optare per la demolizione, si applica una sanzione pecuniaria come alternativa alla rimozione fisica dell’opera irregolare.

Abusi edilizi: cosa cambia con il decreto salva-casa?

Il D.L. 69/2024, decreto salva casa, con la successiva conversione in Legge (Legge 105/2024), introduce nuove misure per semplificare la regolarizzazione degli abusi edilizi, in particolare delle parziali difformità e delle variazioni essenziali.

Le modifiche principali riguardano gli articoli 36 e 37 del testo unico sull’edilizia e l’introduzione dell’articolo 36-bis.

Parziali difformità

Secondo le nuove disposizioni, per regolarizzare interventi eseguiti con parziali difformità o variazioni essenziali rispetto ai titoli depositati in Comune, non sarà più necessario rispettare la doppia conformità urbanistica ed edilizia, che richiede il rispetto delle norme sia al momento della realizzazione che della presentazione della domanda.

In conformità con la nuova normativa, nei casi di parziale difformità o variazione essenziale, il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario dell’immobile può ottenere il permesso di costruire in sanatoria o presentare la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria se l’intervento è conforme:

• alla normativa urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda;
• ai requisiti edilizi vigenti al momento della realizzazione dell’intervento.

Questo regime si applica anche agli interventi eseguiti senza o in difformità della SCIA (art.37 D.P.R. 380/01) , ma viene modificata la sanzione pecuniaria prevista dalla legge, passando al triplo dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e non inferiore a 1.032 euro.

Rimane invece invariato l’accertamento di conformità secondo il principio della “doppia conformità” nei casi di assenza o totale difformità rispetto al permesso di costruire o alla SCIA alternativa al PdC (art.36 D.P.R. 380/01).

Nuove sanzioni per gli abusi edilizi

Per interventi edilizi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa al PdC (art. 34 D.P.R. 380/01), il decreto ha introdotto un incremento delle sanzioni pecuniarie previste:

• dal doppio al triplo del costo di produzione in caso di immobili a destinazione residenziale;
• dal doppio al triplo del valore venale delle opere adibite ad usi diversi da quello residenziale.

L’articolo 34-ter del D.P.R. 380/2001 consente, inoltre, di regolarizzare le varianti eseguite durante i lavori che risultano parzialmente difformi dal titolo rilasciato prima di gennaio 1977 (Legge Bucalossi) anche se non rientrano nelle tolleranze previste.

Per dimostrare quando sono stati realizzati i lavori, si possono utilizzare diverse prove (informazioni catastali, riprese fotografiche, estratti cartografici, documenti d’archivio, altri atti pubblici o privati) o, in alternativa, un professionista può certificare l’anno dei lavori sotto la propria responsabilità.

Per sanare l’abuso, il rilascio del permesso di costruire in sanatoria o della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) in sanatoria è soggetta, a titolo di oblazione, una somma pari al:

• doppio del contributo di costruzione incrementato del 20% per interventi realizzati in parziale difformità dal PdC o variazioni essenziali;
• doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile: tra 1.032 euro e 10.328 euro per gli interventi senza SCIA o in difformità da essa e tra 516 euro e 5.164 euro per gli interventi che rispettano la doppia conformità.

Abuso edilizio: sentenze di riferimento

Di seguito, si riportano una serie di sentenze che chiariscono e precisano aspetti fondamentali sull’abuso edilizio.

Fotovoltaico su abuso edilizio: basta per evitare la demolizione?
Consiglio di Stato – 3128/2026

Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 3128/2026, ha chiarito che l’installazione di un impianto fotovoltaico su un manufatto abusivo non impedisce la demolizione dell’opera, rigettando il tentativo di utilizzare la “fiscalizzazione dell’abuso” (art. 34, comma 2, d.P.R. 380/2001) per salvare la struttura dalla rimozione.

La controversia riguardava una tettoia (successivamente chiusa con vetrate) realizzata in totale assenza di titolo edilizio su un lastrico solare. La società proprietaria, per evitare l’ordine di demolizione, aveva installato sopra la struttura un impianto fotovoltaico, sostenendo che la rimozione della tettoia ne avrebbe arrecato pregiudizio e invocando, quindi, la sanzione pecuniaria in sostituzione della demolizione.

I giudici di Palazzo Spada hanno respinto l’appello basandosi su alcuni principi fondamentali:

• Natura della norma: la fiscalizzazione dell’abuso è una deroga eccezionale applicabile solo quando la demolizione di una parte difforme pregiudichi la stabilità o l’integrità di una parte dell’edificio realizzata legittimamente; nel caso specifico, trattandosi di opera totalmente abusiva, tale presupposto non sussisteva.
• Rapporto tra impianto e manufatto: l’impianto fotovoltaico non è una parte strutturale o una porzione dell’edificio, ma un impianto a servizio dello stesso, amovibile e ricollocabile, che non incide sulla stabilità del fabbricato.
• Prevenzione di abusi: accogliere la tesi del ricorrente significherebbe consentire una sorta di “condono mascherato”, dove il privato potrebbe sottrarre un manufatto illecito alla demolizione semplicemente dotandolo di un impianto costoso.

In sintesi, la necessità di tutelare l’efficienza energetica e le fonti rinnovabili non prevale sull’obbligo di ripristinare la legalità urbanistica: il fotovoltaico non può “sanare”, nemmeno indirettamente, una costruzione priva di titolo.

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Interventi minori su immobile abusivo non sanato: nuovi reati edilizi?
Corte di Cassazione – 12730/2026

Sentenza Corte di Cassazione 12730/2026

L’abusività di un manufatto ha carattere permanente e immanente, sicché qualsiasi intervento successivo, anche di manutenzione, realizzato su un immobile abusivo non sanato integra una prosecuzione dell’illecito e configura un nuovo reato, con conseguente rinnovazione dei termini di prescrizione e necessaria valutazione unitaria dell’opera

Download Gratuito Sentenza Corte di Cassazione 12730/2026 - Interventi edilizi su immobile già abusivo

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Abuso edilizio: davvero non risponde l’autore se non è più proprietario?
Cassazione – 7070/2026

La Cassazione (sentenza n. 7070/2026) torna a chiarire che la responsabilità per abuso edilizio può continuare a coinvolgere chi ha realizzato l’opera illegittima anche dopo la perdita della proprietà dell’immobile.

Nel diritto urbanistico‑edilizio, la tutela non si limita all’accertamento dell’autore materiale dell’abuso, ma si estende ai soggetti che hanno un rapporto attuale con l’immobile, perché proprio tale relazione li pone in condizione di subire o fronteggiare gli effetti della demolizione prevista dall’art. 31 del d.P.R. 380/2001. La sanzione è quindi orientata al ripristino dello stato dei luoghi, a spese di chi è responsabile dell’abuso o comunque ha la disponibilità giuridica o materiale del bene.

La giurisprudenza ha consolidato il principio per cui l’ordine di demolizione, pur avendo natura reale, può riguardare sia l’autore dell’abuso sia l’attuale proprietario, mentre l’ex proprietario può opporsi solo provando un interesse concreto e attuale (ad esempio vantaggi giuridici diretti derivanti dalla sospensione o revoca del provvedimento). La Cassazione ha precisato che l’ordine conserva efficacia nei confronti del condannato che ha commesso l’abuso anche se, nel frattempo, non è più proprietario: la semplice perdita della titolarità dominicale non basta a farlo uscire dal procedimento esecutivo, salvo che egli dimostri un interesse concreto alla sospensione o revoca.

Nel caso concreto, il giudice dell’esecuzione aveva ritenuto infondata l’istanza di estromissione avanzata dall’ex proprietaria, poiché non risultava dimostrato un pieno trasferimento della proprietà e permaneva la sua qualità di responsabile dell’abuso individuata nel titolo penale. La Cassazione ha ritenuto corretta tale motivazione, escludendo vizi di motivazione e rilevando anche che la nuova proprietaria, sulla base degli atti amministrativi, risultava solo possessore, non proprietaria esclusiva.

La Corte ha sottolineato che l’ordine demolitorio, ai sensi dell’art. 31, mira alla restitutio in integrum e riguarda l’intera opera abusiva, comprese le superfetazioni e le opere accessorie, senza che difficoltà tecniche imputabili al condannato o la successiva circolazione del bene possano neutralizzare la misura.

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Il titolo edilizio copre manufatti e modifiche solo rappresentati graficamente, senza evidenza scritta?
Consiglio di Stato – 2443/2026

Il Consiglio di Stato (sentenza n. 2443/2026) torna a chiarire il delicato rapporto tra rappresentazione grafica e titolo edilizio, ribadendo che non basta che un’opera compaia nelle tavole progettuali o risulti già nota all’amministrazione per considerarla legittima.

Nel diritto edilizio emerge spesso un problema di sovrapposizione tra ciò che è disegnato nei progetti e ciò che è effettivamente coperto dai permessi. La presenza di un manufatto, di un aumento di volume o di una modifica nella planimetria non autorizza a inferire automaticamente che l’intervento sia stato chiesto e valutato dall’ente, soprattutto quando si tratta di modifiche rilevanti della sagoma, dei volumi o delle superfici.

Nel caso in esame un Comune ha disposto la rimozione e la demolizione di opere eseguite su un immobile produttivo ritenute in difformità rispetto ai titoli edilizi. Le società proprietarie o interessate hanno impugnato l’atto sostenendo che le opere fossero da tempo conosciute dall’amministrazione e rappresentate in più pratiche, compreso il certificato di agibilità e domande di condono, e che da tali atti emergesse una sorta di “accettazione implicita” delle parti contestate.

Le società hanno invocato anche il decorso del tempo, l’affidamento maturato e il principio di proporzionalità, richiamando l’art. 9‑bis del d.P.R. 380/2001 per sostenere che la sequenza dei titoli avrebbe conferito uno “stato legittimo” anche alle porzioni abusivamente realizzate. Il Comune, invece, ha insistito sul fatto che le opere non erano mai state oggetto di una richiesta puntuale né di una sanatoria, sottolineando che la raffigurazione grafica non può produrre un titolo implicito, perché i permessi valgono solo per ciò che è chiesto e valutato espressamente.

Il Consiglio di Stato ha respinto integralmente l’appello delle società, richiamando il principio secondo cui il titolo edilizio legittima solo gli interventi oggetto di richiesta specifica e documentata, non pure le opere che risultano solo rappresentate nelle tavole. Ha escluso quindi che disegni, planimetrie o certificati di agibilità possano estendere automaticamente la copertura del permesso, né che il tempo trascorso o l’inerzia amministrativa rendano irrilevante l’ordinanza di demolizione, confermando che il potere repressivo resta vincolato in presenza di abusi accertati.

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Anche l’utilizzatore è responsabile di un abuso edilizio?
Tar Salerno – 148/2026

Sentenza 148/2026 – Tar Salerno

L’ordinanza di demolizione può essere legittimamente notificata a soggetto diverso dal proprietario solo se l’amministrazione fornisca adeguata e puntuale motivazione circa la sua effettiva responsabilità nella realizzazione dell’opera abusiva; in difetto di tale dimostrazione, il provvedimento è illegittimo.

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Abusi edilizi e responsabilità del proprietario: quali verifiche tecniche, titoli e sanzioni?
Tar Liguria – 639/2025

Sentenza 639/2025 – Tar Liguria 

L’accertamento dell’epoca di realizzazione di un’opera grava sul privato; il decorso del tempo non sanifica l’abuso e ogni intervento volumetrico o superficiario richiede titolo edilizio

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Quando scatta la prescrizione per abusi edilizi?
Corte di Cassazione – 37512/2025

Sentenza 37512/2025 – Corte di Cassazione

Il reato di costruzione abusiva è permanente e si considera cessato esclusivamente con la completa ultimazione dell’opera, comprensiva di tutte le finiture interne ed esterne necessarie per la funzionalità e l’agibilità, o con la sospensione definitiva dei lavori; la prescrizione decorre solo dal momento della cessazione della condotta illecita, indipendentemente dall’uso parziale dell’immobile o dall’attivazione delle utenze

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Abuso edilizio: anche il progettista è responsabile!
Tar Lazio – 18033/2025

Sentenza 18033/2025 – Tar Lazio 

L’ordine di demolizione di opere abusive può essere legittimamente notificato anche al progettista che ha presentato la SCIA o la DIA, in quanto soggetto responsabile ai sensi dell’art. 29 del D.P.R. n. 380/2001 e titolare di un interesse diretto alle conseguenze giuridiche derivanti dall’accertamento dell’abuso.

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Consiglio di Stato: un insieme di piccole difformità è abuso totale
Consiglio di Stato – 7010/2025

Sentenza 7010/2025 – Consiglio di Stato

Gli interventi edilizi, anche se considerati singolarmente di modesta entità, possono qualificarsi come abuso totale e non come parziali difformità, quando nel loro complesso danno origine a un manufatto strutturalmente e funzionalmente diverso da quello autorizzato. L’ordine di demolizione è legittimo e non può essere sostituito da una sanzione pecuniaria, la cui valutazione spetta all’amministrazione solo in fase esecutiva, a seguito di un accertamento tecnico che ne comprovi l’impossibilità di esecuzione senza pregiudicare le porzioni legittime.

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Un parapetto può essere indice di aumento di volume?
Consiglio di Stato – 5671/2025 

Il Consiglio di Stato (sentenza n. 5671/2025) ha affrontato il tema della legittimità delle opere edilizie accessorie, in particolare valutando se elementi come un parapetto possano configurare un aumento di volumetria non autorizzato, con conseguenze sull’ordine di demolizione e sulle sanzioni amministrative.

Nel caso esaminato, una S.r.l. proprietaria di un ristorante ha contestato l’ordinanza comunale che imponeva la demolizione di opere abusive su una veranda-portico sanata nel 1999. La società aveva rimosso alcune chiusure ma mantenuto un parapetto alto circa un metro, sostenendo che fosse parte della volumetria già sanata e necessario per la sicurezza. Il Comune invece ha rilevato che il parapetto non era stato sanato, non rispetta i requisiti minimi di altezza e quindi non svolge una funzione di sicurezza.

Il Consiglio di Stato, dopo una verifica sul posto, ha confermato che il parapetto costituisce un ampliamento volumetrico non autorizzato, in quanto chiude verticalmente l’area sotto la tettoia, generando un volume pieno aggiuntivo e non previsto nella sanatoria originaria. Essendo alto meno del minimo normativo per funzioni di sicurezza, non può essere considerato un mero accessorio. Di conseguenza, la sanzione demolitoria è giustificata e non sostituibile da una sanzione pecuniaria.

Il Consiglio ha inoltre escluso l’applicabilità delle tolleranze esecutive previste dall’art. 34-bis del d.P.R. 380/2001, ritenendo che tale norma non giustifichi irregolarità rilevanti come quella dell’altezza insufficiente del parapetto.

In sintesi, è stato confermato l’ordine di demolizione e la legittimità dell’ordinanza comunale, rigettando l’appello della società.

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Il nuovo acquirente risponde della demolizione anche se non ha realizzato l’opera?
Consiglio di Stato – 5318/2025

Sentenza n. 5318/2025 del Consiglio di Stato

Un cittadino ha impugnato davanti al Consiglio di Stato una sentenza del TAR Campania che confermava l’ordine di demolizione di un soppalco abusivo, situato in un immobile vincolato storicamente. L’interessato, acquirente dell’immobile, sosteneva di non essere il responsabile dell’abuso edilizio, realizzato prima del suo acquisto.

Ha presentato tre motivi di ricorso:

• incompetenza dell’organo comunale in area vincolata;
• difetto di motivazione, sostenendo che l’opera risalisse al 1938;
• buona fede dell’acquirente, non autore dell’abuso, richiamando i principi della Corte EDU.

Il Comune ha difeso la legittimità del provvedimento, sostenendo che:

• l’organo comunale è competente anche in aree vincolate;
• l’ordine di demolizione è un atto vincolato, basato su rilievi tecnici;
• l’attuale proprietario è sempre responsabile, indipendentemente dall’autore dell’abuso.

Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello, confermando:

• la competenza del Comune anche in aree vincolate;
• la validità degli accertamenti sul carattere abusivo dell’opera (due soppalchi abitativi senza titolo edilizio);
• la responsabilità piena del nuovo proprietario, anche se in buona fede;
• che la demolizione non è una sanzione, ma una misura necessaria per il ripristino della legalità urbanistica;
• che il decorso del tempo o l’inerzia dell’Amministrazione non legittimano l’abuso.

In conclusione, l’acquirente risponde comunque dell’abuso edilizio e deve provvedere alla demolizione, anche se non ha realizzato l’opera personalmente.

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Segnalazione di abusi edilizi, è legittimo il silenzio del Comune?
TAR Sicilia – 1183/2025

Una recente sentenza del TAR Sicilia (n. 1183/2025) affronta il tema degli obblighi comunali in ambito urbanistico ed edilizio: l’obbligo del Comune di rispondere alle istanze dei cittadini in merito a presunti abusi edilizi. Il caso riguarda il comportamento inerte di un’amministrazione comunale, rimasta silente dopo una segnalazione formale da parte di un privato.

Il ricorrente, proprietario di un appartamento in un edificio residenziale, aveva notato che un vicino – proprietario del piano terra – aveva eseguito lavori edilizi apparentemente privi di titolo abilitativo. Così, l’1 ottobre 2024, aveva trasmesso al Comune una richiesta ufficiale di verifica della regolarità urbanistica delle opere, chiedendo anche, in caso di esito positivo, l’emissione di un’ordinanza di demolizione ai sensi dell’art. 31 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico sull’edilizia).

Non avendo ricevuto alcuna risposta entro il termine previsto di 30 giorni, il cittadino ha deciso di fare ricorso al TAR, contestando il silenzio-inadempimento dell’amministrazione.

Il Comune si è costituito in giudizio, producendo una sola nota – datata marzo 2025 – in cui l’ufficio urbanistica si limitava a sollecitare un sopralluogo da parte della Polizia Municipale. Nessun provvedimento formale, però, era stato adottato.

Il TAR ha quindi accolto il ricorso, sottolineando che:

• la vigilanza edilizia è un obbligo legale del Comune (art. 27 del D.P.R. 380/2001);
• la richiesta del cittadino ha attivato un procedimento amministrativo vero e proprio, che andava concluso con un provvedimento espresso, come stabilisce l’art. 2 della legge 241/1990;
• il semplice avvio di un accertamento non basta a soddisfare l’obbligo di concludere il procedimento.

Il TAR ha dichiarato illegittimo il silenzio dell’amministrazione e ha ordinato al Comune di concludere il procedimento entro 60 giorni dalla comunicazione della sentenza.

In caso di ulteriore inerzia, subentrerà un commissario ad acta nominato dal Tribunale.

Il Comune è stato inoltre condannato al pagamento delle spese legali.

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Abuso edilizio parziale e totale: quando vale la demolizione?
Consiglio di Stato – 2424/2025

La sentenza n. 2424/2025 del Consiglio di Stato, basandosi sulla normativa vigente, ribadisce le sanzioni in relazione alla tipologia di difformità: in caso di difformità totale è prevista la demolizione (art. 31 D.P.R. 380/01); anche in caso di difformità parziale può essere disposta la demolizione, a meno che essa non danneggi la parte conforme dell’edificio (art. 34 D.P.R. 380/01).

Il caso in esame riguarda un abuso edilizio relativo a opere realizzate in difformità rispetto alla concessione edilizia originaria.

La controversia nasce dall’ingiunzione di demolizione emessa dal Comune per opere «eseguite in assenza del necessario permesso di costruire», contestate dalla proprietaria del terreno. Le opere in questione risultavano realizzate in difformità rispetto alla concessione edilizia, che autorizzava la costruzione di un’abitazione e di annessi agricoli.

Le difformità riscontrate riguardavano, in particolare, la realizzazione di un piano interrato con misure e caratteristiche difformi da quelle autorizzate — sia in termini di volumetria che di configurazione costruttiva — e la presenza di tamponature esterne complete di porte e finestre. Era stato inoltre ricavato un vano interno adibito a servizi igienici e spogliatoio. Un altro elemento era il mutamento di destinazione d’uso dell’immobile, passato da agricolo a rimessa per attrezzature e automezzi industriali, con utilizzo dell’area antistante come deposito materiali.

La proprietaria aveva impugnato l’ordinanza di demolizione davanti al TAR Lazio, sostenendo che il provvedimento si basasse su un presupposto errato, ossia l’assenza di un titolo edilizio, mentre in realtà tale titolo era rappresentato dalla concessione edilizia già menzionata. Inoltre, affermava che le difformità rispetto al progetto autorizzato non erano tali da giustificare la demolizione ai sensi dell’art. 31 del D.P.R. 380/01 testo unico edilizia, ma, data la loro modesta entità, avrebbero potuto essere sanzionate semplicemente con una sanzione amministrativa.

La sentenza di primo grado, basandosi sulla documentazione acquisita dal Comune, ha accertato che la concessione edilizia autorizzava la costruzione di un’abitazione con annessi agricoli su un terreno classificato come zona agricola (zona E del PRG). Tuttavia, dai sopralluoghi era emersa la realizzazione di opere difformi rispetto al progetto approvato. Il TAR ha escluso che l’ordinanza di demolizione fosse basata sull’assenza del titolo edilizio, chiarendo che si fondava invece sulla totale difformità delle opere, in particolare per il piano interrato parzialmente fuori terra e dotato di porte e finestre, che aveva trasformato l’edificio. Inoltre, il TAR ha respinto le obiezioni relative al cambio di destinazione d’uso, confermando che il Comune poteva legittimamente ordinare il ripristino della destinazione agricola, poiché la normativa regionale richiede il permesso di costruire anche per i cambiamenti d’uso tra categorie urbanistiche, anche senza opere.

Avverso tale pronuncia, la ricorrente aveva proposto appello al Consiglio di Stato, basandosi su quattro motivi principali:

• titolo edilizio esistente: la ricorrente ribadisce che l’ordinanza di demolizione si fondi sull’errata convinzione dell’assenza di un titolo edilizio, mentre esiste una concessione rilasciata nel 2002;
• difformità non gravi: le opere realizzate (tamponatura esterna, piccolo vano interno, cambio d’uso) non costituirebbero una totale difformità dal progetto autorizzato, ma semplici variazioni non strutturali, già oggetto di una richiesta di sanatoria approvata dal Comune;
• destinazione d’uso solo di fatto: il cambio d’uso dell’immobile non sarebbe rilevante sotto il profilo urbanistico, poiché non comporta trasformazioni strutturali né modifica la categoria funzionale dell’edificio;
• opere sanabili: gli interventi sarebbero sanabili in base all’art. 36 del testo unico edilizia, perché compatibili con la destinazione urbanistica dell’area (zona D – artigianale/agricola).

Il Consiglio di Stato ha confermato integralmente la decisione di primo grado, chiarendo che l’ingiunzione di demolizione non si fonda sull’inesistenza di un titolo edilizio, ma sulle difformità tra quanto autorizzato dalla concessione edilizia e quanto effettivamente realizzato: l’eventuale riferimento alla mancanza del titolo è stato considerato un errore formale, senza influire sul contenuto sostanziale dell’ordinanza.

Il giudice ha inoltre accertato che le opere eseguite presentano modifiche in «totale difformità» rispetto al titolo ad edificare, in particolare perché il piano interrato è stato modificato, diventando parzialmente fuori terra e dotato di tamponature, finestre e porte. Ciò ha prodotto un edificio diverso per sagoma e caratteristiche, riconducibile all’ipotesi prevista dall’art. 31 del testo unico edilizia. Le obiezioni sollevate in appello su questo punto sono state giudicate generiche e prive di fondamento.

Il Consiglio di Stato ha anche specificato che, anche nel caso di difformità parziale, la demolizione sarebbe comunque legittima (ai sensi dell’art. 34 TUE), salvo che, durante l’esecuzione, la demolizione danneggi parti conformi; in tal caso, potrebbe essere applicata una sanzione pecuniaria:

anche in caso di difformità parziale, ai sensi dell’art. 34 del testo unico dell’edilizia, si applicherebbe comunque la sanzione demolitoria, salva la possibilità, prevista dal comma 2 della disposizione di legge ora richiamata, da fare valere nella successiva fase di esecuzione del provvedimento repressivo, di fiscalizzare l’abuso con il pagamento di una sanzione in caso di pregiudizio per la parte del manufatto eseguito in conformità

Infine, le obiezioni relative al cambio di destinazione d’uso sono state respinte perché il mutamento da “abitazione con annessi agricoli” a “rimessa per attrezzature e automezzi industriali” richiede un nuovo titolo edilizio, come stabilito dalla normativa regionale. Gli accertamenti comunali hanno confermato questo uso, mentre non è stata provata la presunta classificazione dell’area come zona “D” artigianale, sulla quale si fondava la tesi della sanabilità.

Pertanto, l’appello è stato respinto, poiché infondato in tutti i punti, confermando la sentenza di primo grado.

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Può una variante al piano comunale regolarizzare un abuso edilizio?
Consiglio di Stato – 711/2025

Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 711/2025, ha ribadito che la variante ad una Piano Operativo Comunale non può essere utilizzata per legittimare la presenza di manufatti abusivi, i quali devono essere demoliti prima di qualsiasi intervento di riqualificazione.

Nel caso in esame, un cittadino ha impugnato le decisioni di un Comune riguardanti diverse azioni relative a un’area demaniale vincolata, in cui sorgeva un parco artistico.

La questione riguardava la revoca delle ordinanze di demolizione delle opere abusive realizzate su un’area ex cava soggetta a vincoli paesaggistici, l’approvazione di un piano urbanistico che consentiva la permanenza del parco e la concessione dell’area a un’associazione artistica. La comunità aveva infatti realizzato installazioni e manufatti non autorizzati. Il ricorrente sosteneva che la revoca delle ordinanze di demolizione fosse illegittima, in quanto le costruzioni abusive non potevano essere giustificate da un presunto interesse artistico e culturale. Inoltre, criticava l’illegittimità del piano urbanistico, che avrebbe favorito il consolidamento dell’abuso edilizio, in violazione delle normative urbanistiche e paesaggistiche, e l’illegittimità della concessione dell’area, ritenuta incompatibile con i vincoli paesaggistici e ambientali.

D’altro canto, l’amministrazione e l’associazione difendevano la propria posizione sottolineando il valore pubblico e culturale dell’insediamento, affermando la legittimità del piano urbanistico e la congruità della concessione dell’area con gli scopi sociali e culturali dell’associazione.

Il giudice ha annullato le decisioni dell’amministrazione, ritenendo illegittima la revoca delle demolizioni, in quanto la normativa urbanistica non consente di giustificare opere abusive sulla base di valutazioni discrezionali. Ha inoltre sottolineato che un piano urbanistico non può sanare abusi edilizi, i quali devono essere demoliti prima di qualsiasi intervento di riqualificazione, e ha annullato anche la concessione dell’area, poiché fondata su un presupposto illegittimo.

In conclusione, il giudice ha accolto l’appello del ricorrente, obbligando l’amministrazione a eseguire la demolizione delle opere abusive e a ripristinare lo stato originario dell’area.

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Abuso edilizio “storicizzato”, va demolito?
TAR Toscana – 1116/2024

La questione se un abuso edilizio possa trasformarsi in un elemento da tutelare con il trascorrere del tempo è stata affrontata dal Tribunale Amministrativo Regionale (TAR) della Toscana in una recente sentenza: n. 1116/2024. Il caso riguardava un’opera abusiva realizzata in un’area storica, composta da un porticato e dalla chiusura di un locale accessorio, entrambi senza i necessari permessi. La ricorrente sosteneva che l’opera, presente da oltre 23 anni, avesse acquisito un valore storico e che la demolizione fosse sproporzionata rispetto all’interesse pubblico.

Tuttavia, il TAR ha respinto il ricorso, ribadendo che l’ordine di demolizione è un atto vincolato che non richiede una valutazione discrezionale dell’interesse pubblico. La giurisprudenza consolidata chiarisce che la realizzazione di un’opera abusiva, anche se risalente nel tempo, non può configurare un legittimo affidamento per il privato che giustifichi la conservazione dello stato di illiceità. L’interesse pubblico alla repressione degli abusi edilizi è considerato “in re ipsa”, ovvero per sua stessa natura, e prevale su qualsiasi considerazione relativa al tempo trascorso o al presunto valore storico degli elementi costruttivi.

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No alla sanatoria semplificata prevista dal Salva Casa per gli abusi edilizi gravi in zona vincolata
TAR Campania – 5541/2024

In caso di costruzioni abusive realizzate senza autorizzazione e in contrasto con i vincoli paesaggistici non è possibile applicare la sanatoria semplificata prevista dal Salva Casa e si procede con la demolizione.

Il decreto salva casa prevede infatti una sanatoria semplificata per tre tipologie di irregolarità: parziali difformità, opere eseguite senza SCIA semplice e variazioni essenziali.

Tuttavia, la semplificazione non si applica agli abusi edilizi gravi, come quelli realizzati senza permesso di costruire, soprattutto in aree sottoposte a vincoli paesaggistici. In tali circostanze, rimane in vigore l’art. 36 del D.P.R. 380/2001, che richiede il rispetto del principio della doppia conformità: le opere devono essere conformi sia alle norme vigenti al momento della loro esecuzione, sia a quelle in vigore al momento della richiesta di sanatoria. Lo conferma la decisione emessa dal Tar Campania nella sentenza 5541/2024.

Nel caso in esame, la ricorrente, già proprietaria e ora titolare del diritto di abitazione su un immobile situato in zona vincolata, aveva ricevuto un’ordinanza di demolizione per alcune opere edilizie realizzate senza titolo abilitativo, tra cui un ampliamento, una tettoia, una struttura in muratura destinata a tavernetta, una piscina e un locale di servizio. Successivamente, aveva presentato un’istanza di accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. n. 380/2001, ma l’Amministrazione comunale non aveva risposto, generando un silenzio-diniego.

Di conseguenza, la ricorrente aveva impugnato sia l’ordinanza di demolizione sia il silenzio-diniego, sostenendo la legittimità delle opere e lamentando la carenza di motivazione degli atti amministrativi, con particolare riferimento all’omessa comunicazione dell’avvio del procedimento, alla mancata spiegazione sulle norme violate e sull’interesse pubblico alla demolizione, all’errata applicazione del vincolo paesaggistico che, secondo la ricorrente, non era vigente al momento della realizzazione delle opere, alla presunta conformità urbanistica delle stesse e alla loro natura pertinenziale.

Il TAR ha respinto il ricorso e confermato la legittimità degli atti amministrativi. Analizzando la questione, ha infatti stabilito che l’ordinanza era legittima, ribadendo che i provvedimenti repressivi non richiedono comunicazione di avvio del procedimento, che la motivazione contenente la qualificazione abusiva delle opere è sufficiente a giustificare la demolizione, che il vincolo paesaggistico era vigente al momento della richiesta di sanatoria e che, in ogni caso, non è possibile un’autorizzazione paesaggistica ex post per opere che comportino aumenti volumetrici. Inoltre, la ricorrente non ha dimostrato la doppia conformità urbanistica necessaria per le opere in questione che, avendo una funzione autonoma, non potevano essere considerate pertinenze esenti da titolo abilitativo.

Ne consegue dunque che le opere abusive, realizzate senza titolo in un’area vincolata, richiedono l’accertamento di doppia conformità e non rientrano nella sanatoria semplificata prevista dal decreto salva casa.

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Abuso edilizio e direttore lavori: fino a quando sussiste la responsabilità?
Consiglio di Stato – 7227/2023

La sentenza n. 07227/2023 del Consiglio di Stato affronta la questione dell’abuso edilizio e la responsabilità del direttore dei lavori.

Nel caso specifico, il Consiglio di Stato ha ribadito che il direttore dei lavori può essere ritenuto responsabile degli abusi edilizi fino alla produzione di atti concreti di rinuncia e denuncia.

La sentenza si basa su un caso in cui il direttore dei lavori di un cantiere privato aveva ricevuto un’ordinanza di demolizione e una sanzione pecuniaria di 15.000 € per opere abusive. Nonostante il tecnico avesse impugnato il provvedimento, sostenendo che la responsabilità spettava al proprietario e contestando la notifica tramite PEC, il Consiglio di Stato ha respinto il ricorso.

I giudici hanno sottolineato che il legislatore ha attribuito al direttore dei lavori un ruolo di vigilanza sulla corretta esecuzione dei lavori, collegandolo all’onere di contestare le irregolarità o rinunciare all’incarico.

In questo caso specifico, il direttore dei lavori non ha dimostrato di aver interrotto il rapporto con il committente, e la mancata notifica dell’ordine di demolizione non ha invalidato il provvedimento. Il ricorso è stato respinto.

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Abuso edilizio: le FAQ

Di seguito si propongono una serie di domande riassuntive sull’abuso edilizio.

Che cos’è un abuso edilizio?

Un abuso edilizio è un illecito amministrativo o penale derivante dalla realizzazione di opere edilizie in assenza di titolo abilitativo o in difformità rispetto al progetto autorizzato.

Quali sono le principali tipologie di abuso edilizio?

Le tipologie includono:

• interventi privi di titolo abilitativo;
• interventi in totale difformità dal titolo;
• interventi in parziale difformità;
• interventi con variazioni essenziali.

Cosa si intende per difformità edilizia totale?

Si tratta di opere realizzate con caratteristiche radicalmente diverse da quelle autorizzate, in termini di volumetria, destinazione d’uso, posizione o forma.

Qual è la differenza tra difformità parziale e difformità non rilevante?

Le difformità parziali riguardano modifiche non essenziali che non alterano la natura del progetto. Le difformità non rilevanti consistono in scostamenti entro il 2% dei parametri autorizzati e non costituiscono violazione.

Cosa sono le variazioni essenziali in ambito edilizio?

Le variazioni essenziali, definite dall’art. 32 del D.P.R. 380/01, includono mutamenti significativi come: aumento di cubatura, variazione della destinazione d’uso, modifiche ai parametri urbanistici o violazioni delle norme antisismiche.

Come vengono classificati gli abusi edilizi in base alla gravità?

Gli abusi si suddividono in:

• Totali (assenza o invalidità del titolo);
• Sostanziali (cambiamento importante della destinazione d’uso);
• Minori (modifiche tecniche o ornamentali);
• Non rilevanti (tolleranze costruttive ≤ 2%).

Chi è responsabile di un abuso edilizio?

Sono responsabili: il titolare del permesso, il committente, il costruttore e il direttore dei lavori (quest’ultimo solo se non ha segnalato le irregolarità). Anche il detentore dell’immobile è obbligato al ripristino.

Quali sono le sanzioni previste per gli abusi edilizi?

Le sanzioni possono essere di carattere

• penale: ammende e/o arresto in base alla gravità dell’abuso (art. 44 D.P.R. 380/01);
• amministrativa: demolizione, acquisizione al patrimonio comunale o pagamento di sanzioni pecuniarie proporzionate.

Come si può regolarizzare un abuso edilizio?

Un abuso edilizio si può regolarizzare tramite:

• condono edilizio, se previsto da leggi speciali;
• sanatoria edilizia ordinaria, se sussiste la doppia conformità urbanistico-edilizia (art. 36 D.P.R. 380/01);
• sanatoria semplificata, nei casi previsti dal D.L. 69/2024 (Decreto Salva-Casa).

In cosa consiste la doppia conformità edilizia?

L’intervento deve risultare conforme alle normative edilizie e urbanistiche sia al momento dell’esecuzione sia al momento della presentazione della sanatoria.

Quali abusi edilizi sono sanabili secondo il Decreto Salva-Casa 2024?

Le parziali difformità e le variazioni essenziali possono essere sanate anche in assenza della doppia conformità, purché conformi:

• alla normativa urbanistica vigente alla data della domanda;
• ai requisiti edilizi vigenti al momento della realizzazione.

Come si dimostra la regolarità edilizia di immobili costruiti prima del 1967?

Tramite documentazione storica o catastale che provi la data di costruzione e l’assenza di obbligo di titolo edilizio all’epoca.

Chi può denunciare un abuso edilizio?

Qualsiasi cittadino, anche in forma anonima. La denuncia deve essere presentata alla Polizia Municipale o all’Ufficio Urbanistica del Comune.

Cosa rischia chi acquista un immobile con abuso edilizio?

Se l’abuso non è comunicato, l’acquirente può richiedere l’annullamento dell’atto o il risarcimento. L’immobile può essere venduto solo se l’abuso è sanabile e debitamente dichiarato.

Qual è la responsabilità degli eredi in caso di immobile abusivo?

Gli eredi non sono penalmente responsabili, ma sono soggetti a sanzioni amministrative e obbligati alla regolarizzazione o demolizione.

Cosa significa fiscalizzazione di un abuso edilizio?

La fiscalizzazione è l’alternativa alla demolizione quando questa non è possibile. Prevede il pagamento di una sanzione pecuniaria a titolo compensativo (art. 34 D.P.R. 380/01).

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Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/abuso-edilizio/