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Variazioni essenziali in edilizia: cosa sono e cosa comportano

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Le variazioni essenziali sono interventi che comportano sostanziali modifiche rispetto al progetto approvato. Ecco caratteristiche e differenze con le varianti in corso d’opera

Le variazioni essenziali in edilizia rappresentano modificazioni rilevanti che richiedono attenzione particolare da parte di professionisti e committenti.

Si tratta di una tipologia di abuso edilizio intermedia tra la totale difformità e quella parziale, che comporta una serie di conseguenze legali e amministrative.

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Ma cosa sono esattamente le variazioni essenziali? Ecco definizione, normativa di riferimento e la differenza con le varianti in corso d’opera.

Tipologie di violazioni edilizie

Prima di esaminare nel dettaglio le variazioni essenziali, è fondamentale comprendere le diverse difformità edilizie, che possono variare da semplici irregolarità a casi di veri e propri abusi edilizi.

A seconda della gravità della violazione, si parla di:

  • parziali difformità (artt. 34 e 37 del TUE): queste includono difformità che rientrano tra i limiti delle tolleranze costruttive (art. 34-bis) e i limiti delle variazioni essenziali, definiti dalla legislazione regionale;
  • variazioni essenziali (art. 32 del TUE): si tratta di interventi che differiscono completamente dal progetto approvato, sia per caratteristiche costruttive che per destinazione d’uso;
  • assenza di titolo (artt. 31 e 33 del TUE): questa situazione si verifica quando non esiste alcun titolo (mai richiesto o mai rilasciato) oppure quando il titolo esistente è privo di efficacia, sia all’origine che a seguito di una revoca del comune o di un provvedimento del giudice amministrativo;
  • totale difformità (artt. 31 e 33 del TUE): si tratta della realizzazione di strutture completamente diverse per caratteristiche tipologiche, planivolumetriche o di utilizzo rispetto a quanto previsto nel permesso di costruire, includendo anche l’esecuzione di volumi oltre i limiti indicati nel progetto, che risultano autonomamente utilizzabili.

Esistono poi le difformità edilizie non rilevanti che costituiscono degli scostamenti dai parametri autorizzati talmente minimi che non sono qualificabili come illeciti edilizi, quindi, non richiedono alcuna sanatoria edilizia.

Tipologie di difformità edilizie

Tipologie di difformità edilizie

Cosa sono le variazioni essenziali?

Le variazioni essenziali sono modifiche significative rispetto al progetto iniziale approvato, che richiedono l’ottenimento di un nuovo permesso di costruire separato da quello originale.

Queste modifiche sono così rilevanti da comportare incompatibilità sia per quanto riguarda la qualità che la quantità rispetto alla versione originale del progetto.

Di conseguenza, sono disciplinate da normative specifiche e possono essere soggette a sanzioni.

Si distinguono dalle variazioni in senso proprio” che sono modifiche di natura qualitativa o quantitativa che non alterano in modo significativo il progetto approvato. Non cambiando radicalmente il progetto originale, richiedono un permesso di variante, complementare e accessorio al permesso di costruire iniziale e in linea con le normative vigenti.

Variazioni essenziali D.P.R. 380/01

Il D.P.R. 380/2001 (testo unico edilizia) disciplina le variazioni essenziali agli artt. 31 e 32.

L’articolo 32 del D.P.R. 380/2001Determinazioni delle variazioni essenziali” stabilisce che le regioni determinano quali siano le variazioni essenziali al progetto approvato, tenuto conto che l’essenzialità ricorre esclusivamente quando si verifica una o più delle seguenti condizioni:

  • mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968;
  • aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
  • modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell’edificio;
  • mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito;
  • violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.

Variazioni non essenziali D.P.R. 380/01

Secondo quanto sancito dall’art. 32 del D.P.R. 280/01 non possono ritenersi variazioni essenziali quelle che:

  • incidono sulla entità delle cubature accessorie;
  • modificano i volumi tecnici;
  • incidono sulla distribuzione interna delle singole unità abitative.

Variazione essenziale in area vincolata

Se gli interventi menzionati sono effettuati su immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico , ambientale e idrogeologico, nonché su immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali e regionali, sono considerati in totale difformità edilizia.

Ai sensi e per gli effetti degli artt. 31 e 44 del D.P.R 380/01 sono sottoposti a sanzioni penali e amministrative per abuso edilizio.

Qualsiasi altro tipo di intervento sugli stessi immobili viene considerato una variazione essenziale.

Quali sono le conseguenze per le variazioni essenziali?

Le principali conseguenze per variazioni essenziali sono le seguenti:

  • richiesta di un nuovo permesso di costruire: le variazioni essenziali richiedono il rilascio di un nuovo permesso di costruire autonomo rispetto a quello originario, in quanto comportano sostanziali modifiche rispetto al progetto approvato;
  • sanzioni amministrative e penali: le variazioni essenziali sono soggette a specifiche normative e sanzioni, come previste dagli artt. 31 e 44 del D.P.R. 380/2001, e possono comportare anche sanzioni penali;
  • demolizione o fiscalizzazione: in alcuni casi, le variazioni essenziali possono comportare la demolizione o la fiscalizzazione degli interventi realizzati in difformità rispetto al titolo abilitativo.
aggiornamento

Cosa cambia per le variazioni essenziali con il decreto salva casa?

Il D.L. 69/2024, decreto salva casa, introduce misure per semplificare la regolarizzazione delle difformità edilizie.

Le principali novità sono:

  • modifiche agli articoli 36 e 37 del D.P.R. 380/01 (TUE) e introduzione dell’articolo 36-bis, che regola l’accertamento di conformità per parziali difformità rispetto al permesso di costruire o alla SCIA;
  • regolarizzazione delle piccole difformità edilizie: fino alla scadenza dei termini per gli interventi eseguiti in parziale difformità, il responsabile o il proprietario possono richiedere un permesso di costruire in sanatoria o presentare la SCIA in sanatoria, a patto che gli interventi siano conformi sia alle regole edilizie vigenti al momento della realizzazione sia alle norme urbanistiche vigenti al momento della domanda;
  • regolarizzazione degli interventi eseguiti in assenza o difformità dalla SCIA: per interventi eseguiti in assenza o in difformità della SCIA, viene estesa la possibilità di semplificazione delle procedure previste per le piccole difformità, ma senza modificare la sanzione pecuniaria esistente (doppio aumento del valore venale e minimo di 516 euro);
  • aumento delle sanzioni pecuniarie: per interventi edilizi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa, le sanzioni sono aumentate dal doppio al triplo del costo di produzione per immobili residenziali e dal doppio al triplo del valore venale per opere adibite a usi diversi dal residenziale;
  • mantenimento della “doppia conformità” per le difformità più gravi.

Nel dettaglio, in riferimento alla doppia conformità, il decreto aggiunge all’assenza di permesso o in totale difformità da esso, la categoria delle “variazioni essenziali”.

Prima del decreto salva casa

Art. 36, comma 1, D.P.R. 380/01 

Dopo il decreto salva casa

Art. 36, comma 1, D.P.R. 380/01 

1. In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 23, comma 01, o in difformità da essa fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3, 33, comma 1, 34, comma 1, e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.1. In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali nelle ipotesi di cui all’articolo 31, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 23, comma 01, o in totale difformità da essa o con variazioni essenziali, fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3, 33, comma 1, e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.

In tali casi resta confermata la disciplina vigente dell’accertamento di conformità ai sensi della “doppia conformità” dell’art. 36:

  • assenza, totale difformità o variazioni essenziali rispetto al permesso di costruire di cui all’art. 31;
  • assenza, totale difformità o variazioni essenziali rispetto alla segnalazione certificata inizio attività prevista dall’art.23, comma 01.

Questo significa che gli interventi che hanno impatti significativi sulla stabilità dell’immobile, come ad esempio l’inserimento di pilastri e solette, non possono essere regolarizzati attraverso sanatoria. Invece, restano soggetti alle misure di prevenzione e sanzioni previste dal D.P.R. 380/2001.

Variazioni essenziali: casi giuridici

Di seguito si propongono alcuni esempi giurisprudenziali che chiariscono degli aspetti fondamentali circa le variazioni essenziali.

Variazione essenziale e variante in corso d’opera: ecco le differenze

Il Tar Campania con la sentenza n. 3056/2020 coglie l’occasione per ribadire e chiarire il concetto di variazione essenziale (per cui serve un nuovo permesso di costruire) e la differenza rispetto alle varianti in corso d’opera di un titolo edilizio.

Il caso

Un privato decideva di impugnare presso il Tar il permesso di costruire in variante concesso dal Comune al suo vicino di casa.

Il privato lamentava la non veritiera rappresentazione dello stato di fatto del progetto presentato dal suo vicino (già approvato con il rilascio di un permesso di costruire) e la violazione dell’art. 31 del D.P.R. 380/2001 (Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali).

Il progetto originariamente prevedeva la demolizione e ricostruzione di tutta l’unità immobiliare ad uso residenziale.

Con il permesso di costruire in variante, invece, il progetto di demolizione e ricostruzione veniva modificato prevedendo:

  • la sola eliminazione del piano sottotetto;
  • la realizzazione di un lastrico solare praticabile di copertura, accessibile tramite un torrino scala sovrastante il piano secondo;
  • la realizzazione di ulteriori modifiche riguardanti la superficie degli appartamenti sottostanti;
  • la realizzazione di due cantinole.

La sentenza del Tar Campania

I Giudici sono del parere che, nel caso specifico, il permesso di costruire richiesto costituisca variante “di nessuna portata innovativa alla stregua della c.d. variazione essenziale”.

Il ricorso è dichiarato comunque improcedibile per un pregresso annullamento da parte del Consiglio di Stato dell’originario permesso di costruire.

Differenza tra variazione essenziale e variante in corso d’opera

I Giudici premettono che:

il concetto di variazione essenziale, che attiene alla modalità di esecuzione delle opere, va distinto dalle «varianti», che riguardano la richiesta di una variazione del titolo autorizzativo.

Le varianti in senso proprio costituiscono modifiche qualitative o quantitative di non rilevante consistenza rispetto al progetto approvato; esse non comportano un sostanziale e radicale mutamento del nuovo elaborato progettuale rispetto al progetto originario approvato.

Le variazioni essenziali sono caratterizzate da incompatibilità per qualità e quantità rispetto al progetto originario secondo quanto riportato dall’art. 32 del D.P.R. 380/2001 e, come tali, sono soggette al rilascio di un permesso di costruire del tutto nuovo ed autonomo da quello concesso in precedenza.

A tal riguardo, è utile riportare interamente il citato art. 32 (determinazione delle variazioni essenziali) del Testo unico edilizia:

1. Fermo restando quanto disposto dal comma 1 dell’articolo 31, le regioni stabiliscono quali siano le variazioni essenziali al progetto approvato, tenuto conto che l’essenzialità ricorre esclusivamente quando si verifica una o più delle seguenti condizioni:

  1. mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968;

  2. aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;

  3. modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza;

  4. mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito;

  5. violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.

2. Non possono ritenersi comunque variazioni essenziali quelle che incidono sulla entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative.3. Gli interventi di cui al comma 1, effettuati su immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico, ambientale e idrogeologico, nonché su immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali e regionali, sono considerati in totale difformità dal permesso, ai sensi e per gli effetti degli articoli 31 e 44. Tutti gli altri interventi sui medesimi immobili sono considerati variazioni essenziali.

Clicca qui per scaricare la sentenza del Tar Campania

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