Residenza in studio professionale: è possibile e quali gli effetti sull'IMU?

L’interessante ordinanza n. 9496/2024 della Corte di Cassazione affronta la situazione, spesso dettata dalla necessità, in cui si decide di sovrapporre e conciliare nello stesso immobile le esigenze abitative con quelle di una sede di lavoro. Ed allora, la domanda che si pone in questo articolo è la seguente:

se costretto per motivi di contingenza a fissare la residenza in un immobile accatastato come studio, e quindi con l’utilizzo dello stesso come abitazione principale, posso beneficiare del pagamento ridotto dell’IMU?

Ti ricordo che il reale utilizzo degli immobili deve corrispondere ad una classe di accatastamento ben precisa e che il cambio di destinazione d’uso tra categorie incompatibili costituisce abuso edilizio, anche con risvolti penali severi se attuato senza ricorrere all’autorizzazione amministrativa del caso. Per questo puoi valutare l’utilizzo del software per la gestione dei titoli abilitativi in edilizia che attraverso una procedura guidata ti aiuta ad individuare i titoli abilitativi in funzione del tipo d’intervento.

Avere la residenza nel proprio studio dà diritto all’IMU agevolata?

Un Comune contestava ad un privato il non corretto versamento dell’IMU per il totale dovuto.

L’immobile interessato dal tributo per l’anno di versamento dell’IMU contestato risultava essere accatastato (proprio in quell’anno) come ufficio in A/10.

Il privato sosteneva il suo diritto di usufruire per quell’anno dell’agevolazione dell’IMU con aliquota ridotta, poiché presso quell’immobile risultava la sua residenza con consequenziale utilizzo dello stesso come abitazione principale e che il fatto che l’immobile fosse accatastato in A/10 (ufficio e studio privato) era dipeso dall’obbligo imposto dalle norme urbanistiche e previsto dal piano di lottizzazione.

Il giudizio della Commissione Tributaria Regionale

La questione era approdata, infine, presso la Commissione Tributaria Regionale che aveva accolto le motivazioni del privato affermando il suo diritto all’agevolazione con pagamento dell’aliquota ridotta nella misura del 4,6 per mille, sulla base delle seguenti ragioni:

ai sensi dell’art. 8, comma 2, del D.L.gs. 30 dicembre 1992, n. 504, le riduzioni e detrazioni dall’imposta in oggetto spettano per l’unità immobiliare che sia adibita ad abitazione principale del soggetto passivo, intendendosi per tale, salvo prova contraria, quella di residenza anagrafica;
i successivi commi 2 bis e due ter dispongono un abbattimento della base imponibile, calcolato in percentuale, che opera con la sola eccezione per immobili ascritti a categoria catastale A1, A8, A9.

Per la CTR ne conseguiva che anche per gli immobili iscritti in categoria A/10 sarebbero valsi i benefici fiscali, qualora l’immobile fosse stato adibito ad abitazione principale del soggetto passivo. Ma il Comune non demordeva e ricorreva in Cassazione.

Per la Cassazione l’immobile classificato in A/10 (uso ufficio) non può risultare come abitazione principale: niente agevolazione sull’IMU

Gli ermellini ricordano che per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.

Essi spiegano che la classificazione in A/10 comporta un diverso calcolo dell’imponibile e ciò proprio in ragione della diversa destinazione d’uso e che ai fini del trattamento esonerativo, è rilevante l’oggettiva classificazione catastale, con la conseguenza che è onere del contribuente, che richieda l’esenzione dall’imposta, impugnare l’atto di classamento:

Se, infatti, spetta all’Amministrazione tracciare il reticolo generale di riferimento delle classi catastali, viceversa, incombe alla parte privata, proprietaria dell’immobile, l’onere di provare i requisiti per una diversa e più corretta classificazione. Resta, in ogni caso, al giudice di merito procedere ad una differente classificazione dell’immobile alla luce di altri elementi comprovanti la natura e le caratteristiche del bene che impongano diversa classificazione rispetto a quelli indicati in comparazione (Cass. Sez. 6 – 5, n. 31239/2017, Rv. 646996 – 01).

In parole più semplici, l’Amministrazione stabilisce le regole generali, ma il proprietario può provare che il suo immobile dovrebbe essere classificato diversamente. Il giudice può poi decidere in base alle prove presentate.

Nel caso in esame l’immobile, all’epoca dei fatti, era classificato nella categoria A/10, destinato ad uso ufficio (destinazione ed uso diversi dall’abitazione), ma di fatto utilizzato dal controricorrente come abitazione principale, come risulta dal certificato di residenza. Ma, rimarcano i giudici, l’oggettivo utilizzo del bene ad abitazione principale non è sufficiente per il riconoscimento dell’agevolazione, non essendo quest’ultima in alcun modo correlata al classamento catastale.

La Cassazione ha ritenuto, invece, che la detrazione d’imposta per l’abitazione principale presuppone il classamento nella corrispondente categoria catastale, dalla quale e solo da essa, si desumono i valori per la determinazione dell’imposta.

Il controricorrente nel caso di specie avrebbe dovuto impugnare il precedente classamento in A/10 (variazione catastale ottenuta solo in seguito con la successiva emanazione della legge regionale).

Il ricorso del Comune è, quindi, accolto.

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