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Decoro architettonico

Decoro architettonico condominio: una guida completa alla tutela e modifica

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Scopri tutto sul decoro architettonico dei condomini: dalla sua storia, normative, ai diritti dei condomini e all’importanza del suo rispetto

Il decoro architettonico rappresenta l’armonia estetica e funzionale di un edificio. In ambito condominiale, è essenziale per mantenere l’integrità visiva e strutturale dell’intero complesso.

Ti ricordo che ogni modifica, pur apparentemente insignificante, sulla facciata di un edificio che ne possa compromettere il decoro architettonico, anche se la porzione interessata dalla modifica ricada nella proprietà del singolo, deve essere sottoposta all’approvazione dell’assemblea condominiale. Successivamente, nel caso poi tale modifica ricada in manutenzione straordinaria o ristrutturazione, deve essere autorizzata da appropriato titolo edilizio e da altre eventuali autorizzazioni legate al caso e rilasciate dagli enti preposti. E qui vale la pena ribadire che a monte di spiacevoli sorprese causate da atti amministrativi repressivi inaspettati ci potrebbe essere una inconsapevole ed errata scelta del titolo edilizio per la realizzazione di un’opera, divenuta in questo modo non solo lesiva del decoro architettonico ma anche urbanisticamente abusiva con gravi ripercussioni economiche e penali. Ma tutto ciò può essere scongiurato attraverso l’ausilio del software per i titoli abilitativi in edilizia che, attraverso una procedura guidata, ti aiuta nella gestione dei molteplici moduli edilizi da compilare, presentare e successivamente archiviare.

Che cosa significa decoro architettonico?

Il termine “decoro architettonico” si riferisce all’aspetto estetico di un edificio, che comprende la sua facciata, le finestre, le balconate e altri elementi strutturali. Il decoro architettonico rappresenta l’equilibrio tra il design e gli elementi decorativi di un edificio, conferendogli un’identità unica. Questa definizione impone restrizioni alle modifiche in un condominio, inclusi gli spazi privati.

Quando c’è violazione del decoro architettonico?

Una violazione si verifica quando vengono apportate modifiche non autorizzate che alterano l’aspetto originale dell’edificio, come ad esempio cambiare il colore delle finestre o aggiungere strutture non conformi.

Chi può rivendicare il decoro architettonico in un condominio?

Ogni condomino ha il diritto di rivendicare il rispetto del decoro architettonico, poiché le modifiche non autorizzate possono influire sul valore delle proprietà e sull’estetica dell’intero edificio.

Chi stabilisce il decoro architettonico in un condominio?

Il decoro viene stabilito dall’assemblea condominiale, spesso con l’aiuto di un architetto o di un esperto in edilizia.

Storia ed evoluzione del decoro architettonico

Il concetto di decoro architettonico ha radici antiche, risalenti alle civiltà greca e romana, dove l’armonia e la proporzione erano valori fondamentali nell’architettura.

Decoro architettonico nel contesto edilizio moderno

Nel contesto moderno, il decoro architettonico si è evoluto per rispondere alle esigenze di urbanizzazione e alle nuove tendenze architettoniche, pur mantenendo i principi di armonia e proporzione.

Legislazione e normative

Il decoro architettonico in ambito condominiale è un tema complesso e fonte di molte incertezze e dibattiti sia a livello di assemblea condominiale sia in ambito giudiziario. Ciò è dovuto principalmente a:

  • l’assenza di una chiara definizione normativa del decoro architettonico;
  • la natura stessa del decoro architettonico, che riguarda l’estetica dell’edificio;
  • le diverse modalità attraverso le quali il decoro può essere modificato.

Art. 1120 del codice civile e ad altre normative pertinenti

Il codice civile tratta del decoro architettonico in relazione alle innovazioni, proibendo quelle che alterano l’aspetto di un edificio (art. 1120, secondo comma, c.c.), e stabilendo che il regolamento condominiale deve contenere norme per proteggere il decoro dell’immobile (art. 1138, primo comma, c.c.). Dal punto di vista giurisprudenziale, il decoro architettonico riguarda l’estetica complessiva dell’edificio e la sua identità. Questo concetto si applica non solo agli edifici di particolare pregio storico o artistico, ma a qualsiasi edificio che abbia una certa armonia e identità nella sua fisionomia.

Il codice civile distingue tra decoro e aspetto architettonico, considerandoli concetti diversi. L’aspetto architettonico fa riferimento allo stile dell’edificio, mentre il decoro si riferisce all’estetica generale. L’alterazione del decoro architettonico, per essere rilevante, deve causare un danno economico, diminuendo il valore dell’edificio o delle sue parti. Ogni valutazione in merito alle alterazioni deve essere fatta in base alle specifiche circostanze del caso. Il regolamento condominiale può fornire linee guida sul rispetto del decoro architettonico, indicando quali comportamenti sono vietati. Tuttavia, le norme devono sempre rispettare i principi stabiliti dalla legge e dalla giurisprudenza. Il decoro architettonico è un concetto sfaccettato e complesso, che richiede un’analisi caso per caso e che non può essere rigidamente definito. In ogni caso risulta evidente che la protezione del decoro è essenziale per mantenere l’identità e il valore di un edificio.

Art. 1120 Codice Civile ed altri articoli utili alla definizione del decoro architettonico

 

I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
(comma introdotto dall’art. 5 della legge n. 220 del 2012)

1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
(numero così modificato dall’art. 1, comma 9, decreto-legge n. 145 del 2013)
3) l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.

L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.
(comma introdotto dall’art. 5 della legge n. 220 del 2012)

Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea.
(articolo così sostituito dall’art. 6 della legge n. 220 del 2012)

Quando in un edificio il numero dei condomini e superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.

Ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.

Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell’articolo 1130. Esso può essere impugnato a norma dell’articolo 1107.
(comma così sostituito dall’art. 16 della legge n. 220 del 2012)

Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.

Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.
(comma aggiunto dall’art. 16 della legge n. 220 del 2012)

(articolo introdotto dall’art. 7 della legge n. 220 del 2012)

Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell’edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche.

E’ consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato.

Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi.

L’assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell’articolo 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio e, ai fini dell’installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto.

L’assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.

L’accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l’esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative.

 

Interventi permessi e quelli proibiti

Gli interventi permessi sono quelli che non alterano l’aspetto esterno dell’edificio, come la manutenzione ordinaria. Gli interventi proibiti sono quelli che modificano l’aspetto originale, come l’aggiunta di nuove strutture o la modifica delle facciate.

Sentenze relative al decoro architettonico dei condomini

Nel corso degli anni, diverse sentenze hanno contribuito a chiarire e definire il concetto di decoro architettonico, stabilendo precedenti importanti per la tutela del patrimonio architettonico.

La recente ordinanza, n. 17920/2023, della Corte di Cassazione esplora il conflitto tra considerazioni estetiche e di decoro degli edifici condominiali e l’importanza dell’efficientamento energetico. Si evidenzia un caso in cui una condomina ha fatto installare un cappotto termico per migliorare l’efficienza energetica, ma un vicino ha contestato l’alterazione estetica della facciata. Dopo una serie di decisioni legali, la Corte di Cassazione ha stabilito che anche gli edifici di scarso valore estetico possono subire danni al decoro architettonico. Viene enfatizzata l’importanza di bilanciare entrambi gli obiettivi e si sottolinea che anche modifiche apparentemente minori possono influire sul decoro.

Nel caso in esame, le ragioni di salvaguardia del decoro architettonico sono prevalse sull’installazione del cappotto termico e sul consequenziale efficientamento energetico del fabbricato.

Caratteristiche e componenti del decoro architettonico

Gli elementi chiave includono la facciata, le finestre, le balconate, e altri dettagli architettonici. La coerenza tra questi elementi è fondamentale per mantenere l’armonia estetica dell’edificio.

Chi può e come modificare il decoro architettonico

Diritti e responsabilità dei singoli condomini. Ogni condomino ha il diritto di vivere in un ambiente esteticamente gradevole, ma ha anche la responsabilità di non apportare modifiche che alterino l’aspetto originale dell’edificio.

Processi e procedimenti da seguire per apportare modifiche. Prima di apportare qualsiasi modifica, è essenziale ottenere l’approvazione dell’assemblea condominiale e, in alcuni casi, delle autorità locali.

Maggioranze delle assemblee condominiali per le modifiche condominiali. Per apportare modifiche che influenzano il decoro architettonico, è spesso necessaria una maggioranza qualificata dell’assemblea condominiale.
Molto spesso, nelle riunioni condominiali, viene sollevato il tema del decoro architettonico quando un condòmino propone di modificare o aprire, per esempio, una finestra. Molte volte, però, l’argomentazione viene utilizzata senza una vera comprensione del suo significato. Sebbene le leggi citino il decoro architettonico, non forniscono una definizione chiara né indicano quando esso può essere compromesso. Il regolamento condominiale potrebbe fornire indicazioni su ciò che potrebbe alterare il decoro, come modifiche visibili dalla strada o installazioni particolari.

Conseguenze di violazioni e interventi non autorizzati

Ripercussioni legali e pratiche. Le violazioni possono portare a sanzioni legali, multe e all’obbligo di ripristinare l’aspetto originale dell’edificio.

Come evitare conflitti e procedere nel rispetto delle normative. La comunicazione e la collaborazione tra i condomini sono essenziali per evitare conflitti e garantire il rispetto delle normative. Data l’assenza di una definizione chiara e l’elasticità delle sentenze, è prudente essere cauti quando si progettano nuove opere o modifiche. La giurisprudenza tende a proteggere l’interesse collettivo. La valutazione dell’alterazione del decoro architettonico viene effettuata caso per caso, poiché ogni edificio ha le sue peculiarità. Un regolamento condominiale ben scritto, come abbiamo detto, potrebbe offrire indicazioni chiare e utili e proprio per questo è sempre essenziale consultare il regolamento condominiale. Anche se non esistono norme precise sul decoro architettonico, esso può essere invocato solo quando è veramente compromesso.

Il ruolo dell’Amministratore

Come l’amministratore può fornire orientamento e consulenza. L’amministratore ha un ruolo chiave nel garantire il rispetto del decoro architettonico, fornendo orientamento e consulenza ai condomini e assicurandosi che tutte le modifiche siano conformi alle normative.

Approfondimenti utili sul decoro architettonico dei condomini

Il decoro architettonico è un concetto complesso che richiede una comprensione approfondita delle normative, della storia e delle tendenze architettoniche. È essenziale per chi vive in un condominio conoscere e rispettare queste regole per garantire un ambiente armonioso e gradevole per tutti, ecco perché di seguito si riportano una serie di approfondimenti ed esempi sul decoro architettonico utili a capire meglio e di più.

Il decoro architettonico rappresenta l’essenza dell’architettura condominiale. Mantenere e rispettare questo principio è fondamentale per garantire un ambiente esteticamente gradevole e funzionale. In un mondo in continua evoluzione, è essenziale che i condomini, gli amministratori e gli esperti del settore lavorino insieme per tutelare e valorizzare il patrimonio architettonico.

 

 

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