IMU: esenzioni, riduzioni, aliquote e calcolo

Cos’è l’IMU? Come si calcola l’imposta? Cosa si intende per “abitazione principale”? Quali agevolazioni, esenzioni e riduzioni prevede la legge?

Leggi questo articolo per ripassare velocemente le “regole di funzionamento” dell’IMU, l’imposta municipale unica.

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Cos’è l’IMU?

L’IMU è l’imposta dovuta per il possesso di:

• fabbricati (escluse le abitazioni principali classificate nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9)
• aree fabbricabili;
• terreni agricoli.

L’IMU è stata introdotta nel 2012 dall’art. 13 della legge 214/2011, in sostituzione dell’imposta comunale sugli immobili (ICI).

Dal 2014 e fino al 2019, poi, l’IMU è stata quale imposta facente parte, insieme al tributo per i servizi indivisibili (TASI) e alla tassa sui rifiuti (TARI), dell’imposta unica comunale (IUC). La legge 160/2019 – la norma che attualmente disciplina l’imposta – ha abolito la IUC e la TASI.

Cosa si intende per “abitazione principale” e abitazione di “lusso”?

L’IMU non è dovuta per l’abitazione principale. Sono assoggettate all’imposta esclusivamente le abitazioni di lusso, quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Per abitazione principale si intende l’unità immobiliare in cui il soggetto passivo e i componenti del suo nucleo familiare risiedono anagraficamente e dimorano.

Leggi gli approfondimenti:

• Quando un’abitazione è di lusso
• Prima casa e abitazione principale: facciamo chiarezza
  

Sono assoggettate al regime IMU dell’abitazione principale le pertinenze della stessa classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna di tali categorie, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso.

Sono assimilate per legge all’abitazione principale le seguenti fattispecie:

• le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari;
• le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche in assenza di residenza anagrafica;
• i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali adibiti ad abitazione principale;
• la casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli, a seguito di provvedimento del giudice che costituisce altresì, ai soli fini dell’applicazione dell’imposta, il diritto di abitazione in capo al genitore affidatario stesso;
• un solo immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, posseduto e non concesso in locazione dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco.

Tali fattispecie di assimilazione all’abitazione principale sono stabilite dalla legge e non possono essere in alcun modo modificate dal comune.

Il comune ha tuttavia la facoltà di prevedere, con proprio atto regolamentare, l’assimilazione ad abitazione principale dell’unità immobiliare posseduta da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non risulti locata; in caso di più unità immobiliari, l’assimilazione può essere applicata ad una sola di esse.

Il comune ha esclusivamente la facoltà di introdurre o meno l’assimilazione dell’immobile posseduto da anziani o disabili e non può, quindi, qualora decida di prevederla, restringerne il campo di applicazione stabilendo requisiti ulteriori, come, ad esempio, quello secondo cui l’abitazione, oltre a non essere locata, non deve essere nemmeno occupata ad altro.

Cosa si intende per area fabbricabile?

Si intende per area fabbricabile l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi, ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità.

Cosa si intende per terreno agricolo?

L’IMU si applica anche ai terreni agricoli (per terreno agricolo si intende il terreno iscritto in catasto, a qualsiasi uso destinato, compreso quello non coltivato).

Non sono considerati fabbricabili – e quindi esentati – i terreni posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella previdenza agricola, comprese le società agricole, sui quali persiste l’utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura e all’allevamento di animali.

Come si calcola l’IMU?

L’IMU si calcola applicando l’aliquota fissata per la particolare fattispecie alla base imponibile.

ALIQUOTE

Per ciascuna fattispecie, l’aliquota dell’IMU è fissata in una misura “standard” che può essere modificata dal comune, in aumento o in diminuzione, entro i margini di manovrabilità stabiliti dalla legge.

È qui disponibile -anche per il download gratuito – la tabella delle aliquote stabilite dalla legge per ciascuna fattispecie e i relativi margini di manovrabilità da parte dei comuni.

TABELLA DELLE ALIQUOTE IMU

Download Gratuito Tabella aliquote IMU 2025

Ogni comune determina le aliquote dell’IMU con delibera del Consiglio comunale, che a pena di inapplicabilità deve essere:

• approvata entro il termine per l’adozione del bilancio di previsione dell’anno di riferimento, fissato al 31 dicembre dell’anno precedente;

• pubblicata sul sito finanze.gov.it entro il 28 ottobre dell’anno di riferimento.

I regolamenti e le delibere di determinazione delle aliquote dell’IMU devono essere approvati dal comune previa elaborazione di un prospetto informatizzato che formerà parte integrante dell’atto.

Essi sono applicabili per l’anno cui si riferiscono – e dunque dal 1° gennaio dell’anno medesimo – a condizione che tale pubblicazione avvenga entro il 28 ottobre dello stesso anno.

In caso di mancata approvazione delle delibere, il Comune è obbligato ad applicare le aliquote standard, a partire dal 7,6 per mille previsto dalla normativa nazionale per gli immobili diversi dall’abitazione principale.

Ricordiamo che per l’IMU l’aliquota massima è pari all’11,4 per mille ed è applicabile solo nei Comuni che a suo tempo avevano introdotto la maggiorazione Tasi, poi inglobata nell’imposta unica. Per tutti gli altri casi il tetto di legge resta fissato al 10,6 per mille, mentre il parametro standard è il 7,6 per mille (5 per mille per le abitazioni principali).

L’imposta è dovuta per anni solari proporzionalmente alla quota e ai mesi dell’anno nei quali si è protratto il possesso.

A tal fine:

• il mese durante il quale il possesso si è protratto per più della metà dei giorni di cui il mese stesso è composto, è computato per intero;
• il giorno di trasferimento del possesso si computa in capo all’acquirente e l’imposta del mese del trasferimento resta interamente a suo carico nel caso in cui i giorni di possesso risultino uguali a quelli del cedente.

BASE IMPONIBILE DEI FABBRICATI ISCRITTI IN CATASTO

Per i fabbricati iscritti in catasto, la base imponibile è costituita dal valore dell’immobile, determinato applicando all’ammontare della rendita catastale, rivalutata del 5%, i seguenti moltiplicatori:

BASE IMPONIBILE DELLE AREE FABBRICABILI

Per le aree fabbricabili, la base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, o a far data dall’adozione degli strumenti urbanistici, tenendo conto dei seguenti elementi:

• zona territoriale di ubicazione;
• indice di edificabilità;
• destinazione d’uso consentita;
• oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione;
• prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

I comuni, con proprio regolamento, possono determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, al fine della limitazione del potere di accertamento qualora l’imposta sia stata versata sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato.

BASE IMPONIBILE DEI TERRENI AGRICOLI

Per i terreni agricoli, nonché per quelli non coltivati, la base imponibile è costituita dal valore ottenuto applicando all’ammontare del reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutato del 25 per cento, un moltiplicatore pari a 135.

IMU semplificata: le aliquote 2026

Con D.M. 06/11/2025 è stato aggiornato il prospetto delle aliquote IMU utilizzabile per l’anno 2026.

A seguito all’adozione del provvedimento, è stata disposta a decorrere dal 12 novembre 2025 l’apertura dell’applicazione informatica per l’elaborazione e la trasmissione del Prospetto delle aliquote dell’IMU per l’anno d’imposta 2026.

L’applicazione informatica è resa disponibile ai comuni, all’interno dell’apposita sezione denominata “Gestione IMU” del Portale del federalismo fiscale.

Sono, inoltre, pubblicate le “Linee guida per l’elaborazione e la trasmissione del Prospetto delle aliquote dell’IMU”, aggiornate con le modifiche apportate dal citato decreto 6 novembre 2025.

in caso di mancata approvazione e pubblicazione nei termini di legge del Prospetto, si applicano le aliquote vigenti nell’anno precedente. Si ricorda, infine, che con riferimento ai comuni che, per l’anno d’imposta 2025, non hanno approvato e pubblicato un Prospetto secondo le modalità previste dalla legge, continueranno ad applicarsi le aliquote di base sino a quando non approvino e pubblichino un primo Prospetto secondo dette modalità.

Il provvedimento apporta modifiche e integrazioni al precedente prospetto approvato con D.M. 06/09/2024 ampliando il margine di discrezionalità riconosciuto ai Comuni nell’individuazione delle aliquote IMU.

Dopo una fase di sperimentazione, avvenuta nel corso degli anni 2023 e 2024, il D.M. 06/09/2024 aveva limitato a 128 i casi di possibile differenziazione delle aliquote.

In considerazione delle esigenze emerse nel corso del primo anno di applicazione obbligatoria del Prospetto, vale a dire l’anno d’imposta 2025, sono state ora individuate ulteriori condizioni.

Alcune delle modifiche “toccano”, ad esempio, i fabbricati inagibili (all’ipotesi della calamità naturale si aggiungono anche cause diverse); resta per tutti i casi la riduzione al 50% dell’imposta.

Il termine proprietà è sostituito con quello di possesso. È inoltre introdotta la differenziazione delle aliquote per gli immobili a disposizione, valorizzando l’assenza di arredi o di allacci ai servizi di rete, oppure l’inutilizzo per crisi aziendale o, infine, l’uso discontinuo o stagionale in base al numero di mesi.

Anche per gli immobili in comodato viene prevista la differenziazione tra comodati che accedono già alla riduzione del 50% dell’imposta per legge ed altri comodati, con l’individuazione del grado di parentela, o anche comodati a soggetti senza alcun vincolo di parentela.

Infine, si permette di differenziare le aliquote anche valorizzando la potenza degli impianti di produzione dell’energia.

Download Gratuito D.M. 06/11/2025 - Tabella aliquote IMU 2026

In quali casi c’è l’esenzione IMU?

IMMOBILI E FABBRICATI

Le ipotesi di esenzione dall’IMU sono:

• gli immobili posseduti dallo Stato, dai Comuni, nonché quelli posseduti, nel proprio territorio, dalle Regioni, dalle Province, dalle Comunità montane, dai Consorzi fra detti enti, dagli enti del Servizio sanitario nazionale, destinati esclusivamente ai compiti istituzionali;
• i fabbricati classificati o classificabili nelle categorie catastali da E/1 a E/9 (stazioni ferroviarie e metropolitane, porti, aeroporti, funivie, sciovie, edicole, chioschi, stazioni di servizio autostradali, mercati, cimiteri, discariche, acquedotti, campi sportivi pubblici, piscine, etc.);
• i fabbricati con destinazione ad usi culturali;
• i fabbricati destinati esclusivamente all’esercizio del culto e le loro pertinenze;
• i fabbricati di proprietà della Santa Sede;
• i fabbricati appartenenti agli Stati esteri e alle organizzazioni internazionali;
• gli immobili utilizzati dagli enti non commerciali (esclusi i partiti politici), destinati esclusivamente allo svolgimento con modalità non commerciali di attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, di ricerca scientifica, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e sportive, nonché le attività di religione o di culto;
• gli immobili occupati abusivamente, per i quali sia stata presentata denuncia penale;
• i fabbricati collabenti (cat. catastale F/2), vale a dire gli immobili in disuso per il loro elevato grado di inutilizzabilità (fabbricati fatiscenti, ruderi, etc.) e pertanto “privi di rendita”.

I comuni, inoltre, nell’esercizio della propria autonomia regolamentare, hanno la facoltà di prevedere l’esenzione dall’IMU in favore delle seguenti fattispecie:

• gli immobili dati in comodato gratuito al comune o ad altro ente territoriale, o ad ente commerciale, esclusivamente per l’esercizio dei rispettivi compiti istituzionali o statutari;
• gli esercizi commerciali e artigianali situati in zone precluse al traffico a causa di lavori pubblici che si protraggono per oltre sei mesi;
• gli immobili danneggiati o diventati inagibili a causa di una calamità naturale.

TERRENI AGRICOLI (AREE FABBRICABILI POSSEDUTE E CONDOTTE DA COLTIVATORI DIRETTI O IMPRENDITORI AGRICOLI)

Sono esenti i terreni agricoli nei seguenti casi:

• terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali ex art. 1 del D.Lgs. 29 marzo 2004, n. 99, iscritti nella previdenza agricola, comprese le società agricole di cui al comma 3 dello stesso art. 1;
• terreni agricoli ubicati nei comuni compresi nell’elenco di cui alla circolare del Ministero delle finanze n. 9 del 14 giugno 1993;
• terreni agricoli ubicati nei comuni delle isole minori di cui all’all. A annesso alla legge 28 dicembre 2001, n. 448;
• terreni agricoli a immutabile destinazione agrosilvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile.

L’agevolazione comporta l’esenzione per il soggetto passivo che sia coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale e la tassazione quale terreno agricolo per l’eventuale comproprietario privo di tali qualifiche.

Sono assoggettati all’IMU i fabbricati rurali ad uso strumentale e i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita fintanto che permanga tale destinazione.

Quali riduzioni e agevolazioni sono previste per l’IMU?

PERTINENZE

Le agevolazioni previste per l’abitazione principale si applicano anche alle pertinenze di categoria catastale C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (box per auto, posti auto scoperti, rimesse per autoveicoli o per imbarcazioni, autorimesse) e C/7 (Tettoie chiuse o aperte Lavatoi pubblici coperti, posti auto su aree private coperte o su piani “pilotis”), nella misura massima di un’unità per ciascuna di tali categorie.

FABBRICATI

La base imponibile è ridotta del 50% per:

• i fabbricati di interesse storico o artistico;
• i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni;
• le abitazioni concesse in comodato (per le unità immobiliari, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale, a condizione che:
  •  il contratto di comodato sia registrato;
  • il comodante possieda in Italia la sola abitazione concessa in comodato; oltre a quest’ultima, egli può tuttavia possedere un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
  • il comodante risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato.

La riduzione della base imponibile si applica anche qualora, in caso di morte del comodatario, l’immobile resta destinato ad abitazione principale del coniuge di quest’ultimo in presenza di figli minori.

Per le abitazioni locate a canone concordato di cui alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, l’imposta, determinata applicando l’aliquota stabilita dal comune per le abitazioni diverse da quella principale o per la specifica fattispecie in questione, è ridotta al 75 per cento.

Chi deve pagare l’IMU?

L’imposta è dovuta dal:

• proprietario o dal titolare di altro diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie);
• concessionario nel caso di concessione di aree demaniali;
• locatario in caso di leasing (a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto, anche per gli immobili da costruire o in corso di costruzione);
• il genitore assegnatario della casa familiare a seguito di provvedimento del giudice che costituisce altresì il diritto di abitazione in capo al genitore affidatario dei figli.

L’IMU è dovuta esclusivamente dai suddetti soggetti e non anche dall’occupante dell’immobile (il quale era assoggettato alla TASI, che è stata abolita dalla legge di bilancio 2020).

Quando si versa l’IMU?

L’IMU deve essere versata in due rate, con le seguenti scadenze:

• 16 giugno;
• 16 dicembre.

Il versamento della prima rata è pari all’imposta dovuta per il primo semestre applicando l’aliquota e la detrazione dei dodici mesi dell’anno precedente.

Il versamento della seconda rata (“a saldo”) è pari all’imposta dovuta per l’intero anno, sulla base delle aliquote vigenti per l’anno di competenza, detratto il versamento effettuato come prima rata.

È possibile effettuare il pagamento in un’unica soluzione annuale entro il 16 giugno dell’anno di riferimento.

Come si versa l’IMU?

Il versamento dell’IMU deve essere effettuato esclusivamente tramite una delle seguenti modalità:

• modello F24;
• bollettino di conto corrente postale con esso compatibile.

Quando c’è l’obbligo della dichiarazione IMU?

L’obbligo di presentare la dichiarazione IMU è previsto solo nei casi in cui si siano verificate modificazioni soggettive e oggettive che danno luogo ad una diversa determinazione dell’imposta dovuta e non sono immediatamente conoscibili dal comune.

La dichiarazione deve essere presentata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell’imposta.

Cosa succede se non si paga l’IMU?

In caso di omesso versamento dell’IMU, possibile sanare la propria posizione e provvedere ad effettuare il versamento attraverso la disciplina del ravvedimento operoso.

Si può sanare la propria posizione provvedendo a versare all’erario l’importo dovuto e aggiungere le sanzioni e gli interessi, che aumentano man mano che passa il tempo rispetto alla scadenza prevista per il pagamento.

La possibilità di ricorrere al ravvedimento operoso per il ritardato o omesso versamento IMU è applicabile sino al momento in cui viene notificato un atto di accertamento.

La misura di tale sanzione è pari al:

• 25% dell’imposta, se il versamento è stato omesso oppure se è eseguito con un ritardo superiore a 90 giorni rispetto alla scadenza;
• 15% dell’imposta, se il versamento è eseguito con un ritardo non superiore a 90 giorni;
• 1% per ciascun giorno di ritardo, se il versamento è eseguito con un ritardo non superiore a 15 giorni.

Pertanto, se la regolarizzazione avviene, per esempio, entro 30 giorni dall’originaria data di scadenza del pagamento del tributo, la sanzione ridotta da versare in sede di ravvedimento sarà pari all’1,5% dell’imposta dovuta (1/10 del 15%). Se, invece, la regolarizzazione avviene dopo soli due giorni dalla scadenza, la sanzione da versare sarà pari allo 0,2% (1/10 del 2%).

Nel caso in cui il contribuente superi la soglia dei dodici mesi scatta il ravvedimento operoso lunghissimo, esteso anche all’IMU nei casi di mancato versamento entro i 2 anni o oltre questo termine.

Il versamento deve essere effettuato entro i due anni dalla scadenza originaria. In questo caso la sanzione ordinaria del 25% viene ridotta ad 1/7 e quindi risulta essere pari al 4,29%.

Quando il contribuente, invece, dovesse versare l’IMU oltre i due anni rispetto alla scadenza prevista, la sanzione sale al 5%.

La sanzione sale al 6%, sempre da aggiungere al pagamento dell’IMU, nel caso in cui la regolarizzazione avviene dopo aver ricevuto il verbale di constatazione, ma entro la notificazione dell’atto di accertamento, quindi prima dell’emissione della cartella esattoriale.

La notifica degli avvisi di accertamento IMU deve avvenire a pena di decadenza entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui la dichiarazione o il versamento è stato o avrebbe dovuto essere effettuato.

Si tenga conto che, per i tributi locali e le entrate di natura patrimoniale, gli avvisi di accertamento emessi sono degli “accertamenti esecutivi“. Pertanto, in caso di mancato pagamento delle somme richieste (nei 60 giorni previsti), potrà avvenire immediatamente l’avvio di azioni esecutive volte al recupero coattivo del credito.

Per quali immobili le imprese edili versano l’IMU? Cosa sono i beni merce?

Le imprese edili sono interessate dall’IMU per due tipologie di immobili:

• i fabbricati strumentali, le aree edificabili, i fabbricati in corso di costruzione o ristrutturazione; in relazione ad essi, l’IMU si applica con l’aliquota di base, fissata all’8,6 per mille, con facoltà dei Comuni di azzeramento o innalzamento fino al 10,6 per mille.
• i fabbricati c.d. “beni merce” delle imprese edili, ossia gli edifici costruiti o ristrutturati per la successiva vendita, ma ancora non ceduti né locati, in quanto esenti dall’imposta a decorrere dalla loro ultimazione; in relazione a tali beni, è prevista un’esenzione dall’IMU.

Con riferimento ad un interessante approfondimento dell'ANCE, facciamo un po’ di chiarezza su queste due casistiche.

Beni merce delle imprese edili: cosa sono e come funziona l’esenzione

A partire dal periodo d’imposta 2022, i “beni merce” delle imprese di costruzioni, ovvero i beni alla cui produzione o scambio è diretta l’attività d’impresa (c.d. “magazzino”) sono esenti dall’IMU.

Si tratta dei fabbricati di proprietà di imprese edili, costruiti e destinati alla vendita, e non locati, finché permane tale condizione (cfr. l’art.1, co.751, legge 160/2019 – legge di Bilancio 2020).

Rientrano in tale definizione anche i fabbricati acquistati dall’impresa, ed oggetto di interventi di incisivo recupero.

L’esclusione da IMU si applica solo a condizione che i lavori di costruzione o ristrutturazione siano ultimati e che il fabbricato resti classificato in Bilancio tra le “Rimanenze” e, quindi, destinato alla vendita e non locato.

Il D.M. 24/04/2024 ha approvato il nuovo Modello di dichiarazione IMU, utilizzabile anche ai fini dell’esclusione dall’IMU per i “beni merce” delle imprese operanti nel settore delle costruzioni, ovvero i fabbricati costruiti e destinati alla vendita, a condizione che non risultino locati.

Tale adempimento è richiesto a pena di decadenza dal beneficio, la mancata presentazione della dichiarazione comporta l’applicazione della sanzione dal 100% al 200% dell’imposta, con un minimo di 50 euro, ferma restando la possibilità di effettuare il ravvedimento operoso in caso di presentazione tardiva

Nel Modello, ai fini dell’individuazione dell’immobile, nella casella 1 – “Caratteristiche” deve essere utilizzato il Codice n.7 – “Beni merce”, e va barrata la casella n.15 – “Esenzioni”.

La dichiarazione IMU deve essere presentata o trasmessa telematicamente entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell’imposta, e vale anche per gli anni successivi, in assenza di modificazioni che comportino un diverso ammontare dell’imposta dovuta.

A titolo di esempio, per non decadere dall’esenzione IMU fruita nel 2026, entro il 30 giugno 2026, deve essere presentata la dichiarazione IMU per gli immobili che risultavano:

• costruiti, con fine lavori nel corso del 2024, e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita (o assegnazione) e non locati;
• acquistati dall’impresa e ristrutturati, con fine lavori nel corso del 2024, prima della loro vendita, e non locati.

Diversamente, in caso di lavori ultimati nel 2025, la scadenza ultima per la presentazione della dichiarazione per far valere l’esenzione IMU nel 2025, è il 30 giugno 2026.

In linea generale, invece, si ricorda che la dichiarazione IMU deve essere presentata nelle seguenti ulteriori ipotesi:

• esistenza di circostanze che abbiano determinato riduzioni d’imposta (ad es. immobili di interesse storico/artistico, o inagibili/inabitabili e di fatto non utilizzati);
• mancanza, da parte del Comune, delle informazioni necessarie per verificare il corretto versamento dell’imposta (ad es. immobile oggetto di locazione finanziaria, o area agricola divenuta edificabile).

Determinazione della base imponibile IMU per le altre tipologie di immobili delle imprese edili

Le altre tipologie di immobili delle imprese edili (ad es. fabbricati strumentali, aree edificabili, fabbricati in corso di costruzione o ristrutturazione) sono soggetti ad IMU in base alla disciplina generale dell’imposta stabilita dall’art.1, co.738-783, della legge 160/2019.

Fabbricati

In particolare, per i fabbricati, la base imponibile è costituita dalla rendita catastale, vigente al 1° gennaio dell’anno d’imposizione, rivalutata del 5%, e moltiplicata per specifici coefficienti, riportati di seguito:

Fabbricati classificabili nel gruppo catastale D

Per i fabbricati del gruppo D (opifici, capannoni, centri commerciali, alberghi) che, pur essendo interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, risultano ancora privi di rendita catastale, il legislatore impone il criterio del “valore contabile”, che richiede l’applicazione, per ciascun anno di formazione dello stesso, di coefficienti aggiornati annualmente con decreto del Ministero dell’economia e delle finanze (cfr. anche C.M. 3/DF/2012).

Il meccanismo di calcolo affonda le radici nell’art. 1, comma 746, della Legge n. 160/2019 (Legge di Bilancio 2020), che richiama i criteri stabiliti dal D.L. 333/1992.

La base imponibile è costituita dal valore risultante dalle scritture contabili al 1° gennaio dell’anno di riferimento (o alla data di acquisizione, se successiva), al lordo delle quote di ammortamento.

Tale valore deve essere aggiornato applicando i coefficienti stabiliti annualmente dal MEF sulla base dei dati ISTAT relativi al costo di costruzione di un capannone industriale.

Con il D.M. 06/03/2026 è fissato a 1,01 il coefficiente per l’anno 2026, in lieve flessione rispetto all’1,03 dell’anno precedente.

Come già chiarito dalla prassi ministeriale (R.M. 6/DF/2013), nel valore contabile vanno inclusi anche gli interessi passivi capitalizzati e il costo del terreno. Un errore nella ripartizione temporale di questi oneri può portare a un calcolo errato dell’imposta e a conseguenti sanzioni (dal 100% al 200%).

Il regime del valore contabile cessa nel momento in cui viene presentata la richiesta di attribuzione della rendita catastale (DOCFA). Da quel momento, la base imponibile sarà determinata con il metodo ordinario (rendita x 1,05 x 65).

Aree fabbricabili

La base imponibile delle aree fabbricabili è costituita dal “valore venale in comune commercio” al 1° gennaio dell’anno d’imposizione tenuto conto, altresì, dei seguenti elementi:

• zona territoriale di ubicazione;
• indice di edificabilità;
• destinazione d’uso consentita;
• oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione;
• prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

Si ricorda che il “valore venale in comune commercio” costituisce la base imponibile, ai fini IMU, anche nell’ipotesi di utilizzazione edificatoria dell’area, consistente nella demolizione di un preesistente fabbricato, ovvero di esecuzione, su edifici preesistenti, di interventi di recupero incisivo (restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia ed urbanistica).

L’IMU è dovuta sull’area, senza computare il valore del fabbricato in corso d’opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato.

Cosa dicono le più recenti sentenze sull’IMU?

Area edificabile rivalutata: va dichiarata al Comune per l’IMU?

La Cassazione (sentenza n. 13662/2026) ha affrontato il tema del valore delle aree edificabili e degli obblighi dichiarativi IMU del proprietario verso il Comune. In particolare, ha chiarito che, ai fini ICI/IMU, le aree inserite in un comparto edificabile e destinate a viabilità, parcheggi o verde non perdono automaticamente la loro natura edificabile: questi vincoli incidono sul valore venale del bene, ma non escludono il presupposto impositivo.

Nel caso esaminato, il Comune aveva contestato a una società una maggiore imposta e l’omessa dichiarazione, ma la Cassazione ha accolto solo in parte le sue doglianze. Ha confermato che il proprietario non è tenuto a presentare una nuova dichiarazione quando cambia solo la stima del valore effettuata dal Comune, perché non mutano i dati identificativi o strutturali del bene, ma solo la sua quantificazione economica ai fini fiscali.

Di conseguenza, se il Comune ridetermina il valore dell’area, può procedere con un accertamento sulla congruità dell’imposta, ma non può contestare l’omessa dichiarazione né applicare la relativa sanzione. È invece necessario valutare, caso per caso, l’effettivo valore dell’area tenendo conto dei vincoli urbanistici e della sua concreta utilizzabilità.

Leggi qui per una trattazione più approfondita della sentenza della Corte di Cassazione.

La locazione parziale dell’abitazione principale fa perdere l’esenzione IMU?

La Cassazione (ordinanza n. 8236/2026) ha chiarito che la locazione parziale dell’abitazione principale non fa perdere automaticamente l’esenzione IMU, purché il proprietario continui ad avere nell’immobile la residenza anagrafica e la dimora abituale. Il beneficio resta quindi collegato soprattutto all’effettivo utilizzo della casa come centro della vita abitativa del possessore, mentre l’affitto di una stanza o di una porzione dell’immobile non è, da solo, sufficiente a escluderlo.

Nel caso esaminato, il Comune sosteneva che la locazione fosse incompatibile con la nozione di abitazione principale, ma la Corte ha respinto questa tesi, osservando che la legge prevede espressamente il divieto di locazione solo in alcune ipotesi speciali e non nella disciplina generale dell’IMU. Resta comunque fermo il potere dell’amministrazione di verificare in concreto che la dimora abituale sia reale e non soltanto formale.

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Esenzione IMU e agevolazioni prima casa: quali sono le differenze?

La Cassazione, con l’ordinanza n. 5236/2026, chiarisce con fermezza la distinzione tra esenzione IMU per abitazione principale e agevolazioni “prima casa”, due benefici fiscali con presupposti, funzioni e ambiti diversi, spesso confusi perché entrambi legati all’immobile da abitare.

Una contribuente riceve avvisi di accertamento IMU e TASI per il 2016-2017 su un immobile acquistato come futura abitazione principale, ma reso inabitabile da lavori di ristrutturazione (senza servizi, infissi o pavimenti). Non potendo trasferirvi residenza o dimora abituale, rivendica l’esenzione IMU, deducendo che l’acquisto con intento abitativo bastasse, e solleva pure dubbi di legittimità costituzionale per il tempo necessario ai lavori. I giudici di merito rigettano il ricorso; lei va in Cassazione, ma perde: l’esenzione richiede residenza anagrafica e dimora effettiva coesistenti nello stesso periodo, non mere intenzioni future.

Per l’IMU, imposta patrimoniale periodica sul possesso, l’abitazione principale è quella dove il proprietario risiede anagraficamente e dimora abitualmente in concreto: non conta la “prima casa” in senso civilistico o l’acquisto con agevolazioni, ma l’uso effettivo e attuale. Se l’immobile è inagibile per ristrutturazioni, non scatta l’esenzione totale, ma al massimo una riduzione del 50% della base imponibile, se dichiarata e verificata. L’inabitabilità non “congela” il beneficio in attesa di trasferimenti.

Le agevolazioni “prima casa” (su registro e ipotecarie) premiano l’acquisto dell’immobile destinato a diventare abitazione, concedendo 18 mesi per il trasferimento di residenza senza uso immediato, favorendo l’accesso alla proprietà. L’IMU, invece, esenta solo l’immobile già vissuto stabilmente, tassando il possesso nel frattempo: è logico e costituzionalmente valido, poiché i tributi (d’atto vs periodici) hanno nature distinte, senza sovrapposizioni irragionevoli.

La Cassazione rigetta il ricorso, conferma gli accertamenti e condanna la ricorrente alle spese: durante i lavori, IMU e TASI erano dovute, senza diritto a esenzione piena. La sentenza ribadisce che i due regimi non coincidono, evitando interpretazioni elastiche che confondano piani tributari diversi.

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Esenzione ICI/IMU: vale anche per più unità utilizzate come abitazione principale?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 21121/2025, affronta il delicato rapporto tra agevolazioni fiscali per l’abitazione principale e l’uso unitario di più unità immobiliari da parte dello stesso nucleo familiare, privilegiando la destinazione sostanziale rispetto alla forma catastale.

Un contribuente riceve avvisi di accertamento ICI per gli anni 2006-2011 dal Comune, che nega l’agevolazione sull’immobile intestato a lui perché già concessa alla casa della moglie, considerata la vera dimora familiare. La CTP dà ragione al Comune, ma la CTR ribalta: i due beni, distinti catastalmente ma in un unico edificio, sono usati promiscuamente dalla famiglia come unica abitazione principale.

Il Comune impugna con quattro motivi: vizio di motivazione, violazione della disciplina ICI (no duplicazione agevolazione), carenza di prova e abuso su pertinenze. La difesa del contribuente insiste sull’uso effettivo unitario, irrilevante la separazione formale o la diversa proprietà coniugale.

La Corte rigetta tutto il ricorso. Per l’ICI, l’uso unitario come dimora familiare prevale sul numero di unità o titolarità: spetta l’agevolazione se provato il complesso come unica residenza stabile, senza cambio categoria catastale; pertinenze seguono il regime principale. No vizi motivazionali o probatori.

Il principio vale solo per ICI, non estensibile all’IMU che ha regole più rigorose: conta il mero uso concreto per l’antico tributo, ma non per quello attuale.

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IMU su terreni senza piano attuativo: è dovuta?

La Cassazione, con l’ordinanza n. 33223/2025, chiarisce che l’IMU sui terreni edificabili si basa sul PRG comunale, anche senza piani attuativi, e rigetta il ricorso di una contribuente contro un accertamento per l’anno 2015.

La CTR Campania confermò l’avviso comunale, ritenendo corretto il valore venale stimato dal Comune sulle zone C/1 e F/3 (parco pubblico), senza piano attuativo. La ricorrente contestò l’edificabilità, la stima del valore (ignorando tempi lunghi e riduzioni del 20%) e chiese l’annullamento delle sanzioni per incertezza normativa.​

Edificabilità secondo PRG

La Corte respinse il primo motivo: l’edificabilità IMU deriva dallo strumento urbanistico generale (PRG), indipendentemente da approvazione regionale o piani attuativi, come chiarito da interpretazioni autentiche (d.l. 203/2005 e 223/2006) e giurisprudenza consolidata (S.U. 25506/2006). Vincoli pubblici (es. F/3) riducono solo il valore venale, non la natura fabbricabile, distinguendo vincoli assoluti da quelli conformativi.

Stima del valore venale

Il secondo motivo fu inammissibile per genericità: i giudici di merito esaminarono la perizia comunale (metodo valore di trasformazione), scartando contestazioni vaghe su coefficienti e delibere; serve un fatto decisivo specifico (S.U. 8053/2014).​

Sanzioni confermate

Nessuna incertezza normativa dal 2006: dubbi fattuali non giustificano esenzione da sanzioni (l. 212/2000, art. 10). Il ricorso fu rigettato integralmente.

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Cassazione 28420/2025 – L’esenzione IMU può essere estesa alle unità contigue?

In tema di IMU, l’esenzione per l’abitazione principale è applicabile a una sola unità immobiliare, come stabilito chiaramente dall’art. 13, comma 2, del D.L. 201/2011, convertito con modificazioni dalla Legge 214/2011.

Con Ordinanza del 27 ottobre 2025, n. 28420, la Cassazione fornisce la chiave per la corretta interpretazione delle norme sull’IMU nei casi in cui il contribuente utilizzi come abitazione principale due unità immobiliari contigue come un’unica dimora.

Data la natura di stretta interpretazione di tali norme, tale esenzione non può essere estesa a ulteriori unità immobiliari contigue che, sebbene siano state di fatto unificate e utilizzate congiuntamente come unica abitazione principale, non risultino iscritte o iscrivibili in Catasto come unica unità immobiliare.

Il riferimento normativo all’immobile “iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare” non significa che basti la sola potenzialità di fusione strutturale o funzionale, ma ribadisce il requisito di un’unica unità catastale per l’applicazione dell’agevolazione.

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Cassazione 6215/2025 – IMU e immobili abusivi soggetti a demolizione: è dovuta l’imposta?

La Corte di Cassazione (sentenza n. 6215/2025) ha chiarito che l’obbligo di pagamento dell’IMU persiste anche per immobili abusivi sottoposti a ordini di demolizione. L’IMU si basa sull’esistenza materiale e catastale dell’immobile, indipendentemente dalla sua utilizzabilità o dalla presenza di provvedimenti amministrativi come la demolizione. Nel caso esaminato, una società aveva contestato un avviso di accertamento per immobili abusivi dichiarando che, a causa dell’ordine di demolizione, si dovesse tassare solo il valore dell’area, non quello dell’immobile. La Corte ha però respinto questa tesi, sottolineando che per l’IMU rileva la consistenza catastale dell’unità immobiliare e non la sua destinazione o abitabilità.

Inoltre, la Cassazione ha precisato che la riduzione dell’imposta al 50% spetta solo a immobili effettivamente inagibili o inabitabili secondo specifici criteri di degrado fisico, non agli immobili abusivi né a quelli privi di certificato di abitabilità. Pertanto, la mancata agibilità o le difformità urbanistiche non escludono l’obbligo tributario. La sentenza conferma dunque che anche sugli immobili abusivi con ordini di demolizione l’IMU deve essere pagata per intero.

In conclusione, la società è stata condannata a versare l’imposta e a sostenere le spese processuali.

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Cassazione 27017/2025 – IMU anche senza agibilità, basta l’iscrizione al catasto

L’IMU è dovuta anche per immobili abusivi o privi di agibilità, purché iscritti o iscrivibili al catasto.

Con la sentenza n. 27017 dell’8 ottobre 2025, la Corte di Cassazione ribadisce che la regolarità urbanistica o l’abitabilità del fabbricato non incidono sul presupposto impositivo dell’IMU.

Nel caso in esame, un contribuente eccepiva l’illegittimità dell’atto impositivo, ritenendo che l’assenza di agibilità e la perdita di valore commerciale escludessero l’assoggettamento a tributo.

La Corte di Cassazione richiama l’art. 2, comma 1, lett. a), del D.lgs. 504/1992 che individua come presupposto del tributo l’iscrizione o l’iscrivibilità in catasto, che diventa condizione sufficiente per l’imponibilità, indipendentemente dallo stato legittimante dell’immobile.

L’imposta è dovuta dal momento in cui, anche in assenza di titolo edilizio o certificato di agibilità, il bene può essere considerato fabbricato, in ragione dell’ultimazione dei lavori relativi alla sua costruzione, ovvero dal momento in cui lo stesso sia stato antecedentemente utilizzato (Cass., 3 maggio 2019, n. 11646; Cass., 21 marzo 2019, n. 7968; Cass., 30 aprile 2015, n. 8781; Cass., 23 giugno 2010, n. 15177; Cass., 10 ottobre 2008, n. 24924).

Solo la comprovata inagibilità – accertata tramite perizia dell’ufficio tecnico comunale – può giustificare la riduzione o l’esclusione dell’imposta. La semplice assenza del certificato di abitabilità, invece, non è equiparabile all’inagibilità e non consente alcun beneficio fiscale.

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Cassazione 26673/2025 – Le aree urbane accatastate come F1 ma edificabili sono soggette a IMU

In materia di IMU, l’edificabilità di un’area, e la conseguente assoggettabilità ad imposizione secondo il valore venale in comune commercio, deve essere desunta dalla sua qualificazione urbanistica (come risulta dal Piano Regolatore Generale adottato dal Comune), a prescindere dalla sua classificazione catastale.

Pertanto aree urbane classificate in catasto come F1 – come cortili, giardini contigui ad abitazioni, campi da gioco scoperti e parcheggi, vanno considerate, ai fini Imu, di regola, come aree edificabili e non come aree meramente pertinenziali.

È quando stabilisce la Corte di Cassazione con la sentenza n. 26673 del 3 ottobre 2025 precisando che le aree urbane che non sono né fabbricati né terreni agricoli, devono essere qualificate ai fini IMU come aree fabbricabili nell’accezione prevista dalla normativa, se conservano le loro potenzialità edificatorie secondo la pianificazione urbanistica.

La natura pertinenziale di un’area non è incompatibile con il suo carattere edificabile e non ne esclude l’autonoma tassabilità, a meno che l’area non sia stata oggetto di una destinazione oggettiva e funzionale di servizio non revocabile e tale da escluderne stabilmente l’edificazione.

Il nucleo della controversia riguarda la richiesta di rimborso parziale dell’IMU negata da un Comune sul presupposto che una vasta area urbana pertinenziale (di circa 11.795 mq), pur classificata al catasto in una categoria fittizia con rendita nulla dovesse comunque considerarsi area fabbricabile in base alla pianificazione urbanistica e quindi assoggettata a IMU in base al valore venale.

La Corte Suprema di Cassazione ha rigettato il ricorso originario della contribuente, confermando il diniego di rimborso IMU da parte del Comune.

La Corte – stabilendo che la CTR aveva errato non considerando la destinazione urbanistica dell’area – precisa che:

• la base imponibile per le aree, ai fini IMU, è determinata dal valore venale come area fabbricabile se la qualificazione urbanistica lo prevede, indipendentemente dalla classificazione catastale come area urbana con rendita nulla.
• la natura pertinenziale non esclude la tassazione come area edificabile, a meno che tale vincolo non sia irreversibile e non abbia escluso stabilmente l’edificazione.

L’asservimento pertinenziale – la cui prova incombe sul contribuente – ricorre, secondo i giudici, ove il bene non sia semplicemente posto al servizio od ornamento di un altro, ma quando tale destinazione sia durevole (sul piano soggettivo ed oggettivo) e non sia possibile una destinazione diversa senza una radicale trasformazione del bene pertinenziale.

Ricordano i giudici che al contribuente che non abbia evidenziato l’esistenza della pertinenza nella dichiarazione preventiva non è consentito contestare l’atto impositivo con cui l’area asseritamente pertinenziale viene assoggettata a tassazione, deducendo solo nel giudizio la sussistenza del vincolo di pertinenzialità; in difetto di dichiarazione preventiva da parte dei contribuenti, l’area pertinenziale, costituendo parte integrante del fabbricato cui accede, perde autonoma rilevanza ai fini impositivi, nonostante l’edificabilità prevista dalla pianificazione urbanistica (generale ed attuativa), sempre che l’ente impositore abbia avuto contezza, attraverso l’acquisizione di documenti o l’assunzione di informazioni, anche se per finalità extratributarie, del vincolo di pertinenzialità – desumibile dall’accertamento in fatto della stabile e durevole destinazione del bene accessorio a servizio o ornamento del bene principale – prima dell’anno di imposta a cui si riferisce l’avviso di accertamento.

Nel caso in esame, nulla è stato allegato a tale riguardo dalla contribuente, che, pertanto, non può far valere l’accessorietà dell’area urbana al locale adibito a deposito per ottenere l’esenzione dal tributo. La Corte ha quindi annullato la sentenza di secondo grado e ripristinato l’esito del primo grado, respingendo le pretese della contribuente.

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Cassazione 10932-10934/2025 – Beni merce, stop ad esenzione IMU per immobili ristrutturati o costruiti per la vendita ma temporaneamente locati a terzi

In merito all’esenzione IMU per i beni merce, si segnalano due recenti interventi giurisprudenziali con i quali la Corte di Cassazione – Sez Tributaria ha espresso orientamenti decisamente restrittivi, che limitano la portata applicativa della norma di favore.

Il riferimento è alle Ordinanze nn. 10392 e 10394, entrambe del 21 aprile 2025, che affrontano ciascuna una diversa questione sulla portata applicativa dell’esenzione da IMU per gli “immobili merce”, relativa, in particolare, agli immobili ristrutturati per la vendita e a quelli costruiti per la vendita ma temporaneamente locati a terzi.

In entrambi i casi la posizione espressa dalla Cassazione è di netta chiusura.

Con l’Ordinanza n. 10394/2025 la Corte di Cassazione ha sancito il principio per cui l’esenzione IMU prevista per gli “immobili merce” non può essere riconosciuta in caso di locazione (ancorché transitoria) dei medesimi nel corso dell’anno di riferimento.

Richiamando la norma di riferimento, difatti, i Giudici evidenziano come vi siano due requisiti indispensabili per il riconoscimento dell’esenzione:

• la permanente destinazione alla vendita;
• la libera disponibilità da parte del proprietario, i quali devono perdurare per l’intero anno di riferimento.

Il requisito della “permanenza”, non suscettibile di interruzione in corso d’anno, si spiegherebbe alla luce della ratio dell’agevolazione: esonerare dal carico del tributo gli imprenditori edili per gli immobili che sono stati costruiti per la vendita ma che non sono stati ancora venduti, nonostante la stabile collocazione sul mercato.

Pertanto, in tale ipotesi, si evidenzia che, sia per la Corte di Cassazione che per l’Amministrazione finanziaria, la locazione del bene merce, seppur temporanea, compromette l’esenzione IMU.

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Con l’Ordinanza n. 10392/2025, la Corte di Cassazione ha affermato che l’esenzione dall’IMU prevista per gli “immobili merce” non spetta per i fabbricati che l’impresa acquista e ristruttura per destinarli alla vendita.

A questa conclusione giunge per effetto di una lettura assolutamente restrittiva del concetto di “fabbricato costruito”, nel quale, secondo i Giudici, rientrerebbero i soli edifici costruiti “da zero” dall’impresa e non anche quelli acquistati e sottoposti a interventi di ristrutturazione prima della loro destinazione alla vendita.

ANCE ha evidenziato come tale orientamento risulti in evidente contrasto con l’interpretazione della norma – e, in particolare, della definizione di “immobili merce” – ufficializzata dal Ministero dell’Economia e delle Finanze con la risoluzione 11 dicembre 2013, n. 11/DF, a seguito di apposita istanza dell’ANCE volta, per l’appunto, ad assimilare i fabbricati ristrutturati a quelli di nuova costruzione. Ciò in quanto, ai fini IMU, sussiste, a livello normativo, una generale assimilazione tra i fabbricati “in costruzione” e quelli soggetti a interventi di incisivo recupero edilizio, tenuto conto dell’identica tassazione applicabile nel corso dell’esecuzione dei lavori (durante i quali, l’IMU si applica in entrambi i casi sul valore dell’area).

In questo senso, tale assimilazione deriva dalla stessa disciplina che regola l’IMU e non già da un’interpretazione estensiva della norma di esenzione che, come affermato dalla Corte di Cassazione, contrasterebbe con il principio generale che impone una stretta applicazione delle norme fiscali agevolative.

Trattandosi di un orientamento giurisprudenziale sul tema, ancorché della Corte di Cassazione, sezione Tributaria, si ritiene che la stessa non possa inficiare la validità dell’interpretazione più favorevole fornita dal Dipartimento delle Finanze che, proprio perché sinora mai confutata dalla prassi ministeriale, deve intendersi ancora applicabile in modo uniforme a livello nazionale e riferita all’attuale norma contenuta dal citato art. 1, co. 751 della legge 160/2019, di identico contenuto dell’art.2 del D.L. 102/2013 – legge 124/2013 all’epoca vigente.

Pertanto, si ritiene che le imprese di costruzione possano continuare ad applicare l’esenzione IMU per i beni merce anche se trattasi di beni ristrutturati per la vendita.

CTR 550/7/2025 – In caso di ricostruzione l’IMU va calcolata solo sull’area edificabile?

Con la sentenza 550/7/2025 la Corte di Giustizia tributaria di secondo grado del Lazio interviene sulla vicenda di un contribuente che, per un immobile oggetto di una ristrutturazione profonda e integrale, ha calcolato l’IMU da versare sulla sola area edificabile.

Il Comune di Roma chiede, in sede di accertamento, il versamento di un’IMU più elevata.

Il caso arriva dinanzi alla Cgt di Roma che, accogliendo il ricorso del contribuente spiega che “laddove i cespiti siano oggetto di una pesante e complessiva ristrutturazione, come emerge con estrema chiarezza dalla copiosa documentazione amministrativa e tecnica allegata dalla contribuente”, l’Imu va calcolata “non già sulla rendita catastale dei cespiti iscritta in Catasto , che non risulta più utilizzabile a partire dall’inizio degli interventi infrastrutturali, bensì sul valore commerciale dell’aerea di sedime che ritorna ad essere fabbricabile”.

Il Comune ricorre in appello, sostenendo che il contribuente avrebbe dovuto comunicare il nuovo valore catastale dell’area, tramite procedura Docfa, prima di versare le imposte.

Il ricorso è respinto dalla Corte di Giustizia tributaria di secondo grado poiché, si legge nella sentenza, “appare consolidato il principio in base al quale in tema di imposta municipale sugli immobili, ai fini della determinazione della base imponibile per gli stabili in ristrutturazione”, occorre considerare “soltanto il valore dell’area, e non quello del fabbricato oggetto di lavori, almeno fino alla data di ultimazione delle opere”.

“In presenza di prove concrete dove emerge in maniera incontestabile la conoscenza da parte dell’amministrazione dell’attuale condizione di un immobile oggetto di pesanti lavori di ristrutturazione” il Comune è tenuto pertanto ad “applicare l’imposta esclusivamente sull’area fabbricabile”.

Corte Costituzionale 49/2025 – IMU sugli immobili merce: è legittimo tassare anche i beni destinati alla vendita non utilizzati?

La Corte Costituzionale, con la sentenza n. 49/2025, ha affrontato il contenzioso sull’applicazione dell’IMU agli immobili detenuti dalle imprese per la vendita (cd. beni-merce), confermandone la legittimità costituzionale. La controversia nasceva da un ricorso presentato da una società contro un avviso di accertamento IMU relativo al 2012, riguardante immobili non locati ma destinati alla vendita.

Le argomentazioni delle parti

La società ricorrente sosteneva che tassare tali beni violasse i principi di capacità contributiva (art. 53 Cost.) e uguaglianza tributaria (art. 3 Cost.), poiché questi immobili non generavano reddito effettivo e non erano utilizzati per l’attività produttiva. Inoltre, criticava l’incostanza normativa, con esenzioni introdotte in alcuni anni (es. dal 2014) ma non per il periodo contestato (2012-2013).

La decisione della Consulta

La Corte ha respinto le censure, ribadendo che:

• l’IMU è un’imposta patrimoniale, il cui presupposto è la mera disponibilità giuridica del bene, indipendentemente dall’uso effettivo24;
• la capacità contributiva deriva dall’astratta possibilità di esercitare i diritti reali (uso, affitto, vendita), anche se non concretamente sfruttata;
• solo gli immobili oggettivamente inutilizzabili (es. occupati abusivamente) possono essere esenti, purché il proprietario abbia agito con diligenza per rientrarne in possesso;
• la scelta legislativa di esentare i beni-merce dal 2014 rientra nella discrezionalità del Parlamento, legata a esigenze di politica economica.

Implicazioni per le imprese

La sentenza chiarisce che la tassazione si basa sul potenziale giuridico di utilizzo, non sull’effettiva generazione di reddito. Ciò significa che le imprese costruttrici, pur non utilizzando direttamente gli immobili destinati alla vendita, rimangono soggette all’IMU per il periodo 2012-2013. Il legislatore ha tuttavia facoltà di modificare le esenzioni in base al contesto, come dimostrato dal ripristino dell’esenzione dal 2014.

In sintesi, la Corte ha bilanciato il principio di capacità contributiva con la natura patrimoniale dell’imposta, privilegiando la certezza del diritto e la discrezionalità del legislatore nelle scelte di politica fiscale.

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Cassazione 7048/2025 – Riduzione IMU immobili inagibili, quando non occorre la dichiarazione

Un caso di IMU su un immobile inagibile è arrivato alla Corte di Cassazione (ordinanza n. 7048/2025), sollevando il tema delle conseguenze per chi non presenta la dichiarazione di inagibilità. La normativa prevede una riduzione del 50% dell’IMU per gli immobili inutilizzabili, ma spesso sorgono dubbi sull’applicazione pratica, soprattutto se manca una dichiarazione formale al Comune.

Nel caso esaminato, una società proprietaria di un immobile inagibile non aveva presentato la dichiarazione richiesta, ma sosteneva che il Comune fosse già a conoscenza dello stato dell’immobile grazie a documenti allegati a pratiche edilizie. La Commissione Tributaria Regionale aveva dato ragione al Comune, ma la società ha fatto ricorso in Cassazione, contestando l’obbligo della dichiarazione formale e invocando il principio di collaborazione e buona fede.

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, stabilendo che la riduzione IMU si applica anche senza dichiarazione formale, purché lo stato di inagibilità sia già noto al Comune tramite documentazione ufficiale. Ha inoltre chiarito che i regolamenti comunali non possono imporre requisiti più restrittivi rispetto alla legge nazionale.

Tuttavia, la Corte ha ricordato che l’onere della prova dell’inagibilità resta a carico del contribuente, e che il principio di “non contestazione” non si applica automaticamente nei processi tributari: se il Comune spiega perché non concede il beneficio, spetta al contribuente dimostrare di averne diritto.

In conclusione, la sentenza della CTR è stata annullata in parte e la causa rinviata per un nuovo esame, invitando a valutare la documentazione già presentata dalla società.

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Altre sentenze sull’IMU

• IMU case parrocchiali: quali sono le condizioni di esenzione?
• Versamento IMU terreni: è dovuto dopo l’annullamento del PRG?
• Residenza in studio professionale: è possibile e quali gli effetti sull’IMU?
• Doppia esenzione IMU: sì anche per i coniugi e le unioni civili

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