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Cambio di destinazione d’uso senza opere: guida con esempi

Tempo di lettura stimato: 7 minuti

Cosa si intende per cambio di destinazione d’uso senza opere? Ecco caratteristiche e permessi richiesti con esempi giurisprudenziali

Nel settore dell’edilizia, esistono una varietà di procedure e normative, tra cui il cambio di destinazione d’uso, che può avvenire con o senza l’esecuzione di opere edilizie.

Questo processo può interessare una vasta gamma di situazioni, dall’adattamento di abitazioni private per un uso commerciale alla riqualificazione di spazi pubblici per nuove attività.

Il cambiamento della destinazione d’uso di un’unità immobiliare, anche senza apportare modifiche strutturali, è un procedimento piuttosto complesso che richiede la preparazione di documenti, l’adempimento di iter burocratici e la richiesta di permessi.

Per facilitare la gestione di questa pratica amministrativa, può risultare utile l’utilizzo di una piattaforma cloud per la gestione delle pratiche edilizie e allo studio tecnico.

Scopri tutti i dettagli sul cambio destinazione d’uso senza opere con riferimenti giurisprudenziali.

Cosa si intende per cambio destinazione d’uso?

La destinazione d’uso di un immobile indica la sua finalità di utilizzo e costituisce un criterio fondamentale per classificarlo in base a diverse caratteristiche tecniche, costruttive, igienico-sanitarie, posizionali e normative vigenti.

Le destinazioni d’uso sono divise in categorie, comunemente note come categorie urbanisticamente funzionali, che comprendono:

a) immobili residenziali;
a-bis) strutture turistico-ricettive;
b) strutture produttive e direzionali;
c) edifici commerciali;
d) strutture rurali.

Il cambio di destinazione d’uso è una pratica fondamentale che consente di adattare l’utilizzo di un immobile alle esigenze del contesto urbanistico e catastale, introducendo nuove funzioni e attività.

In termini urbanistici, la modifica della destinazione d’uso di un immobile può assumere diverse forme. Da un lato, può essere considerata non rilevante quando avviene all’interno della stessa categoria funzionale, come ad esempio il passaggio da un deposito a un laboratorio. Dall’altro lato, diventa rilevante urbanisticamente, secondo quanto definito dall’art. 23-ter del D.P.R. 380/01 (mutamento d’uso rilevante), quando la conversione avviene tra categorie funzionali diverse, come ad esempio da magazzino a residenziale.

Cambio di destinazione d’uso senza opere vs con opere

La modifica della destinazione d’uso può avvenire con o senza opere edilizie.

Il cambio di destinazione d’uso con opere rappresenta una pratica significativa che si verifica quando un immobile viene soggetto a interventi di ristrutturazione o ampliamento al fine di adattarlo a una nuova funzione. Questo processo può coinvolgere diverse situazioni, come la trasformazione di un locale commerciale in una residenza, l’adeguamento di un edificio industriale per scopi commerciali o la conversione di un edificio storico in un museo.

Per portare a termine un cambio di destinazione d’uso con opere, è fondamentale ottenere i permessi edilizi necessari dalle autorità competenti. In genere, ciò comporta la redazione di un progetto da parte di un professionista qualificato, come un architetto o un ingegnere, che delinei le modifiche da apportare e dimostri il rispetto delle normative edilizie e di sicurezza vigenti. Una volta ottenuta l’approvazione, i lavori possono essere avviati, seguiti da una verifica finale per garantire la conformità alla nuova destinazione d’uso.

D’altra parte, il cambio di destinazione d’uso senza interventi edilizi significativi avviene quando si modifica l’utilizzo di un immobile senza apportare modifiche strutturali o edilizie rilevanti. Ad esempio, questo può verificarsi nel caso si decida di trasformare una casa residenziale in un ufficio o un negozio. È importante sottolineare che anche in queste situazioni, spesso sono richiesti permessi e autorizzazioni per regolarizzare la nuova destinazione d’uso.

Cambio di destinazione d’uso senza opere titolo abilitativo: Cila, Scia o PdC?

L’assenza di interventi edilizi non elimina l’obbligo di ottenere il permesso a costruire presso il Comune competente. Secondo la normativa vigente, anche il cambio di destinazione d’uso che non comporta lavori edilizi, viene considerato come una forma di ristrutturazione. Di conseguenza, è necessario presentare una richiesta di permesso di costruire e successivamente comunicare la variazione catastale all’Agenzia delle Entrate.

L’unica eccezione a questa regola è rappresentata dai casi di cambio non rilevante, che rimangono all’interno della stessa categoria funzionale. In tali situazioni, è sufficiente presentare il modello SCIA per i cambi di destinazione d’uso che non comportano interventi edilizi significativi (sentenza n. 40678/2018 della Corte di Cassazione – Cambio destinazione d’uso: SCIA o permesso di costruire?).

Tuttavia, le normative e le procedure relative al cambio di destinazione d’uso senza opere possono variare considerevolmente in base alle leggi locali e al piano urbanistico del comune in cui si trova l’immobile.

In alcuni casi, potrebbe essere sufficiente presentare una semplice comunicazione di inizio attività, mentre in altri casi potrebbe essere necessario seguire un iter più complesso che coinvolge il parere di diverse commissioni.

Ecco alcuni casi giuridici che chiariscono meglio la questione del cambio di destinazione d’uso in relazione al titolo abilitativo:

Cambio di destinazione d’uso da palestra ad abitazione: basta una SCIA?
Cambio destinazione d’uso da sottotetto ad abitazione: permesso di costruire o SCIA?
Per il cambio di destinazione d’uso nella stessa categoria funzionale basta una SCIA
Cambio destinazione d’uso sottotetto: serve il permesso di costruire!

Di seguito si forniscono i modelli dei vari titoli abilitativi da utilizzare per il cambio destinazione d’uso.

Modello CILA per cambio di destinazione d’uso senza opere

Ecco il modello CILA PDF.

Modello SCIA per cambio di destinazione d’uso senza opere

Ecco il modello SCIA PDF.

Modello PdC per cambio di destinazione d’uso senza opere

Ecco il modello del permesso di costruire PDF.

Per la corretta scelta e compilazione della modulistica per i titoli abilitativi, ti consiglio il software per i titoli abilitativi che ti guida nella scelta della pratica edilizia a seconda dell’intervento e ti fornisce tutti i modelli aggiornati.

Cambio destinazione d’uso senza opere costi

Il cambio della destinazione d’uso comporta diversi costi, tra cui:

  • oneri di urbanizzazione dovuti al Comune;
  • imposte e tributi per la variazione catastale;
  • compensazione del professionista abilitato per la gestione delle pratiche urbanistiche, le pratiche catastali, la preparazione degli elaborati grafici e le certificazioni energetiche. Per il calcolo corretto, rapido e completo dei compensi professionali, utilizza il software per il calcolo parcelle con il quale puoi calcolare facilmente i corrispettivi per ogni tipo di prestazione, sempre commisurato alla qualità e alla complessità dei lavori svolti.

Oneri di urbanizzazione per cambio di destinazione d’uso senza opere

Quando il cambiamento di destinazione d’uso di un edificio implica un aumento del carico urbanistico, ad esempio passando a una classe contributiva più gravosa rispetto a quella precedente, ci troviamo di fronte a un cambio di destinazione d’uso rilevante, come definito dall’art. 23-ter del D.P.R. 380/01.

In questa situazione, l’intervento è soggetto al pagamento della differenza degli oneri di urbanizzazione.

Nei casi di ristrutturazione con cambio di destinazione d’uso, i contributi riguardano sia i lavori di ristrutturazione che il cambio di destinazione stessa. Se gli oneri risultano superiori a quelli richiesti per una nuova costruzione, il proprietario può scegliere di pagare l’intero importo secondo le tariffe previste per quest’ultima.

È importante notare che le normative che disciplinano gli oneri di urbanizzazione per il cambio di destinazione d’uso possono variare a livello regionale e comunale. Pertanto, per comprendere le procedure di calcolo e pagamento di tali oneri, è essenziale consultare la legislazione pertinente.

Per maggiori dettagli leggi un approfondimento su Oneri per cambio destinazione d’uso: quando sono obbligatori

Chi può richiedere il cambio di destinazione d’uso?

In linea generale, qualsiasi proprietario di un immobile può richiedere un cambio di destinazione d’uso, ma è essenziale rispettare le normative locali e seguire le procedure stabilite dalle autorità competenti.

È dunque fondamentale avviare le pratiche edilizie adatte e ottenere i permessi e le autorizzazioni necessarie prima di apportare qualsiasi modifica o iniziare a utilizzare l’immobile per una nuova destinazione.

Cambio destinazione d’uso senza opere: articoli e sentenze di riferimento

Di seguito si propongono una serie di sentenze e di approfondimenti sul cambio di destinazione d’uso.

Cambio destinazione d’uso senza opere da abitazione a studio

Il Tar Lazio con la sentenza n. 10392/2023 torna su un argomento molto sensibile nel panorama dell’esercizio delle professioni e cioè quello della possibilità di adibire un immobile residenziale a studio, sede della propria attività lavorativa. Tale operazione non va sottovalutata, poiché costituisce un passaggio impattante sul carico urbanistico e quindi necessitante del titolo edilizio più appropriato che in questo caso è il permesso di costruire. E qui vale la pena ricordare che a monte di spiacevoli sorprese causate da atti amministrativi repressivi inaspettati ci potrebbe essere una inconsapevole ed errata scelta del titolo edilizio per la realizzazione di un’opera, divenuta in questo modo abusiva con gravi ripercussioni economiche e penali. Ma tutto ciò può essere scongiurato attraverso l’ausilio del software per i titoli abilitativi in edilizia che ti aiuta nella gestione dei molteplici moduli edilizi da compilare, presentare e successivamente archiviare.

Il cambio di destinazione d’uso da abitazione a studio: il caso

Il caso proposto ha come protagonista l’acquirente di un appartamento ad uso abitativo che il precedente proprietario (venditore) aveva già destinato ad uso studio, modificando la divisione interna senza richiedere alcun permesso.

L’acquirente aveva deciso di continuare ad utilizzare l’abitazione come studio, senza effettuare opere allo scopo, né modificare in alcun modo la superficie, la volumetria e le caratteristiche dell’appartamento, per cui successivamente aveva fatto domanda di condono edilizio (legge n. 326/2003) con il relativo versamento dell’oblazione nella misura forfettaria prevista per la tipologia di abuso n. 6 rubricata sotto la voce “opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superfici e di volume“.

All’indomani del ritiro della concessione in sanatoria, il Comune ne subordinava la consegna, tra l’altro, al pagamento degli oneri di urbanizzazione e al costo di costruzione.

Il privato si opponeva:

  • egli lamentava l’illegittimità della quantificazione, poiché effettuata con il metodo di calcolo previsto per le ristrutturazioni edilizie abusive piuttosto che con il metodo di calcolo più favorevole previsto per le opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o di volume;
  • a suo parere il cambio di destinazione d’uso da residenziale a professionale non avrebbe integrato una forma di ristrutturazione edilizia, ove realizzato come nel caso in esame in assenza di nuove opere (e senza alcuna variazione di superficie o volume).

La questione veniva portata in ricorso presso il Tar.

Il cambio d’uso da residenziale a ufficio, anche senza opere, è ristrutturazione edilizia pesante

I giudici, in riferimento alle modifiche eseguite dal precedente proprietario venditore (senza permessi), specificano che le opere murarie consistenti nella redistribuzione degli spazi interni (con cambio di destinazione d’uso da residenziale a professionale) non possono che essere ricondotte alla tipologia di abuso (n. 3) e cioè agli interventi di ristrutturazione edilizia (di cui all’art. 3, comma 1, lettera d, del D.P.R. 380 del 2001), non potendo qualificarsi né come nuove costruzioni, né come attività di manutenzione straordinaria, né tanto meno come attività di restauro o risanamento conservativo.

Essi chiariscono in merito che la consolidata giurisprudenza amministrativa inquadra il cambio di destinazione d’uso da abitazione ad ufficio, anche se eseguito senza opere, all’obbligo di richiesta del permesso di costruire, e ciò al pari della ristrutturazione edilizia c.d. “pesante”.

Pertanto, se il cambio di destinazione d’uso da abitazione ad ufficio è senz’altro soggetto al permesso di costruire (con conseguente necessità di applicare gli oneri di urbanizzazione e il costo di costruzione), va da sé che il provvedimento con cui tale cambio di destinazione viene condonato deve applicare i suddetti oneri concessori.

Il ricorso non è, quindi, accolto.

Scarica la sentenza in PDF.

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