Ascensore in condominio esistente: quali le deroghe su norme e antincendio?

Ben conosciamo l’enorme patrimonio edilizio italiano costellato di edifici costruiti secoli o quanto meno diversi decenni fa, spesso sprovvisti di ascensore. Rendere questi immobili più accessibili oggi non è solo una questione di comfort, ma una vera esigenza e sfida sociale legata all’invecchiamento della popolazione e all’inclusione delle persone con disabilità o ridotta mobilità. Tuttavia, installare un ascensore in un condominio esistente significa confrontarsi con una selva di vincoli tecnici, spazi ridotti, regolamenti di sicurezza da rispettare e norme sull’abbattimento delle barriere architettoniche. A ciò si aggiungono dubbi e controversie tra i condomini e la necessità di bilanciare gli interessi di tutti. Cosa succede quando le regole sembrano in conflitto con la realtà delle strutture preesistenti? Esistono deroghe e soluzioni flessibili pensate proprio per favorire il rinnovamento e l’accessibilità degli edifici storici o semplicemente datati. In questo scenario, le decisioni dei tribunali diventano un punto di riferimento fondamentale per orientarsi tra norme, eccezioni e pratiche virtuose.

Recentemente sulla questione è ritornato il Tribunale di Torre Annunziata (sentenza n. 1688/2025) con chiarimenti quanto mai esaurienti, ma non prima di averti consigliato un software per la progettazione edilizia 3D, semplice e intuitivo da utilizzare per valutare tutte le possibili soluzioni progettuali, dotato di un apposito BIM Object Authoring specifico per la progettazione di vani ascensori completi di tutti i componenti.

L’installazione dell’ascensore in condominio può derogare alle normative sulle barriere architettoniche e antincendio in edifici esistenti?

Nel procedimento civile davanti al Tribunale di Torre Annunziata, alcuni condomini hanno impugnato una delibera assembleare adottata relativa all’installazione di un ascensore in uno stabile di Castellammare di Stabia edificato negli anni ‘60. Oggetto della contestazione erano l’approvazione del progetto per l’installazione dell’ascensore, del relativo preventivo, e delle opere edili necessarie. I condomini ricorrenti lamentavano che, in seguito all’installazione prevista, la larghezza delle rampe di scale si sarebbe ridotta sensibilmente e la cabina dell’ascensore non avrebbe rispettato le dimensioni minime fissate dalla normativa vigente in materia di superamento delle barriere architettoniche.

Gli attori (alcuni condomini) hanno chiesto l’annullamento (o dichiarazione di nullità) della delibera sulla base di diversi profili:

la violazione delle prescrizioni del D.M. 236/1989 (norme tecniche per l’abbattimento delle barriere architettoniche), del D.M. 246/1987 (normativa antincendio) e del D.P.R. 380/2001 (testo unico edilizia).

In particolare, hanno evidenziato:

riduzione della larghezza delle rampe di scale fino a 54 cm, inferiore ai 105 cm richiesti dalla normativa antincendio;
dimensioni della cabina ascensore (50 x 103 cm) inferiori agli standard minimi (80 x 120 cm) previsti dalla legge per l’accessibilità dei disabili;
potenziali criticità nell’accesso allo stabile con barella o sedia a rotelle e difficoltà per l’evacuazione in caso di emergenza.

Gli attori hanno anche richiesto il risarcimento danni per il deprezzamento degli immobili e la temerarietà dell’approvazione dell’opera.

Il convenuto condominio, per il tramite dell’amministratore, si è difeso sostenendo:

l’inapplicabilità delle normative richiamate dagli attori (D.M. 236/1989, D.M. 246/1987) perché lo stabile era stato realizzato prima della loro entrata in vigore e non ricorreva un caso di “ristrutturazione integrale”;
l’intervento si configurava come manutenzione straordinaria, per cui sono previsti parametri diversi rispetto alle nuove costruzioni;
la dimensione residua delle scale, pur ridotta, sarebbe comunque rimasta di circa 82 cm, nel rispetto del limite minimo di 80 cm indicato da una circolare ministeriale (Ministero dell’Interno prot. n. P1424/4122 del 24 dicembre 2002).

In merito al danno, ha contestato sia la sussistenza del pregiudizio lamentato che la relativa prova da parte degli attori.

Il Tribunale di Torre Annunziata

Il Tribunale, in premessa, ha richiamato la giurisprudenza delle Sezioni Unite, ribadendo che la nullità di una delibera condominiale ricorre solo in casi predefiniti (mancanza degli elementi essenziali, oggetto impossibile, decisioni contrarie a norme imperative). Negli altri casi, come l’asserita violazione di norme tecniche, la delibera può solo essere impugnata per annullabilità.

Applicazione della normativa sulle barriere architettoniche

Il giudice ha stabilito che:

le prescrizioni del D.M. 236/1989 e della legge 13/1989 si applicano esclusivamente a edifici di nuova costruzione o oggetto di ristrutturazioni integrali avviate successivamente alla loro entrata in vigore;
l’installazione di un ascensore in un edificio esistente non equivale a “ristrutturazione integrale” e ricade nella categoria della manutenzione straordinaria ai sensi dell’art. 3 del D.P.R. 380/2001;

Pertanto, le misure minime prescritte da tali norme non risultavano applicabili allo stabile in questione, edificato negli anni ‘60.

Norme sulle deroghe: il Tribunale ha evidenziato che, anche qualora la normativa sulle barriere architettoniche fosse applicabile, questa prevede comunque la possibilità di soluzioni tecniche alternative (“deroghe”) purché rispondenti alle esigenze generali di accessibilità. Questo margine di flessibilità è stato confermato anche dalla giurisprudenza di Cassazione citata nella sentenza.

Normativa antincendio e larghezza delle scale

Sul tema della sicurezza e larghezza delle scale, il Tribunale:

ha rilevato che la normativa specifica consente, in caso di edifici esistenti e solo laddove non sia possibile realizzare altrimenti l’ascensore, di ridurre la larghezza delle scale fino a 80 cm, in linea con quanto indicato da chiarimenti del Ministero dell’Interno;
la larghezza della rampa di scala, secondo la tabella, varia da un massimo di 85 cm ad un minimo di 80 cm senza battiscopa […]
In ordine alla larghezza delle rampe di scale, l’art. 8.1.10 del D.M. 236/1989 prevede una larghezza minima di 1,20 m per le rampe di scale che costituiscono parte comune e di 0,80 metri se le rampe di scale non costituiscono parte comune. Tuttavia, non essendo quest’ultima la normativa applicabile allo stabile de quo per i motivi già esposti, correttamente il CTU ha utilizzato, quale parametro per valutare la congruità della larghezza delle scale realizzate nel Controparte_1 (Condominio), il prot. N. P1424/4122 del 24 dicembre 2002 del Ministero dell’Interno – Dipartimento dei Vigili del Fuoco.
Tale documento, infatti, offre importanti e derimenti chiarimenti proprio in ordine alla larghezza delle scale di edifici esistenti. Sul punto, il Ministero “ha sempre espresso il proprio parere contrario alla riduzione della larghezza delle scale, costituendo, tale intervento, diminuzione delle condizioni di sicurezza in atto” ma “a fronte di situazioni che richiedono la necessità dell’installazione di un impianto ascensore e quest’ultimo non sia altrimenti realizzabile se non esclusivamente all’interno del vano scala, lo scrivente Ufficio è del parere che tale installazione non debba comportare un’eccessiva diminuzione degli spazi di transito. Al riguardo, un utile riferimento per il dimensionamento al minimo delle scale, può senz’altro essere costituito dal D.Lgs. n° 626/94, così come modificato dal D.L.gs. n° 242/96, che stabilisce in m. 0,80 la larghezza minima di porte e portoni degli ambienti di lavoro”.
Dunque, secondo la normativa di cui sopra, se necessario per installare un ascensore nel vano scala in edifici già esistenti, la larghezza delle scale può essere ridotta fino a 0,80 m.
secondo le misurazioni effettuate, la larghezza residua delle scale nello stabile – benché inferiore in alcuni punti a quella di progetto – è rimasta comunque nell’alveo della tolleranza ammessa per edifici esistenti.

Bilanciamento degli interessi

Il giudice ha sottolineato la prevalenza dell’interesse collettivo a favorire l’accessibilità e rimuovere le barriere architettoniche rispetto ai disagi derivanti dalla riduzione della larghezza delle scale, che non è risultata idonea a renderle totalmente inutilizzabili. Viene richiamato il principio di “solidarietà condominiale”, soprattutto a beneficio di disabili e anziani.

L’impugnazione è stata rigettata, in quanto l’opera (ascensore e scale) è risultata conforme alla normativa applicabile (antincendio e antisismica), mentre la normativa sulle barriere architettoniche non è risultata applicabile al caso di specie.

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Per maggiore approfondimento, leggi: “Ascensore in condominio: normativa, procedure e spese“

Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/notizie/ascensore-in-condominio-esistente-quali-le-deroghe-su-norme-e-antincendio/