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Guida per l’abbattimento di barriere architettoniche in condominio

Tempo di lettura stimato: 9 minuti

Come abbattere le barriere architettoniche in condominio? Normative, incentivi fiscali e procedure per garantire accessibilità e inclusività

Nel settore dell’edilizia contemporanea, l’attenzione alla progettazione inclusiva e accessibile è diventata essenziale per garantire il benessere e la sicurezza di tutti. Negli edifici residenziali, soprattutto nei condomini, l’abbattimento delle barriere architettoniche è fondamentale per promuovere l’autonomia e l’inclusione delle persone con disabilità, degli anziani e di chiunque abbia difficoltà motorie.

In questo contesto, è necessario che le nuove costruzioni e le ristrutturazioni rispettino le normative vigenti e adottino buone pratiche per rendere gli spazi comuni accessibili a tutti i condomini.

Per progettare interventi efficaci finalizzati all’abbattimento delle barriere architettoniche, è consigliabile utilizzare l’apposito software di progettazione edilizia che ti consente di disegnare in pianta o in 3D, modellare con oggetti parametrici BIM e completare il progetto con oggetti della libreria online. Inoltre, per gestire le pratiche con maggiore efficienza, collaborazione e controllo, è utile adottare il software per la gestione progettuale che ti consente di pianificare dettagliatamente ogni fase.

Ma cosa si intende per barriere architettoniche? Cosa comporta il loro abbattimento? Quali normative regolano questi interventi? Ecco benefici, procedure e incentivi per interventi mirati a superare le barriere architettoniche all’interno di un condominio.

Abbattimento barriere architettoniche in condominio - Render rampa: software Edificius

Abbattimento barriere architettoniche in condominio – Render rampa: software Edificius

Cosa sono le barriere architettoniche?

Le barriere architettoniche sono tutti quegli elementi strutturali che ostacolano, limitano o rendono difficile l’accesso e l’uso di un ambiente, impedendo la mobilità e l’utilizzo dei servizi da parte di persone con capacità motorie e sensoriali ridotte. Questo include non solo le persone con disabilità, ma anche coloro che, a causa dell’età avanzata o di eventi temporanei, trovano difficoltoso muoversi o utilizzare gli spazi in modo regolare.

Secondo la definizione normativa del D.M. 236/89, art. 2, per barriere architettoniche si intendono:

a) gli ostacoli fisici che sono fonte di disagio per la mobilità di chiunque ed in particolare di coloro che, per qualsiasi causa, hanno una capacità motoria ridotta o impedita in forma permanente o temporanea;
b) gli ostacoli che limitano o impediscono a chiunque la comoda e sicura utilizzazione di parti, attrezzature o componenti;
c) la mancanza di accorgimenti e segnalazioni che permettono l’orientamento e la riconoscibilità dei luoghi e delle fonti di pericolo per chiunque e in particolare per i non vedenti, per gli ipovedenti e per i sordi.

Esempi di barriere architettoniche sono scale, porte strette, marciapiedi senza rampe, ascensori mancanti o ubicazione dell’abitazione che costringe a lunghi percorsi a piedi.

Abbattimento barriere architettoniche

L’abbattimento delle barriere architettoniche comprende una serie di interventi finalizzati a rimuovere gli ostacoli che limitano l’accessibilità, la visitabilità e l’adattabilità degli spazi, garantendo un ambiente fruibile a tutti gli utenti, inclusi coloro con capacità motorie ridotte.

Per raggiungere tale scopo, il decreto attuativo della legge 13/89, noto come D.M. 236/89 (art.3), stabilisce tre requisiti fondamentali:

  • accessibilità: è il massimo livello di fruizione immediata di un edificio che garantisce la piena accessibilità agli spazi costruiti, compresi quelli esterni e le parti comuni;
  • visitabilità: è un livello di accessibilità parziale, che consente di accedere a parte dell’edificio o delle unità immobiliari, permettendo comunque relazioni fondamentali anche a persone con ridotte capacità motorie o sensoriali;
  • adattabilità: è un livello inferiore di accessibilità che può essere migliorato in futuro grazie a previsioni progettuali iniziali. In altre parole, l’adattabilità è un’accessibilità differita, pronta a diventare completa con eventuali modifiche.

Abbattimento barriere architettoniche: normativa di riferimento

A livello nazionale, le normative che disciplinano l’abbattimento delle barriere architettoniche includono:

  • D.M. 236/1989: fornisce le prescrizioni tecniche necessarie per garantire l’accessibilità, l’adattabilità e la visitabilità degli edifici privati e della residenza pubblica sovvenzionata e agevolata, al fine di superare e eliminare le barriere architettoniche;
  • Legge 13/1989: introduce disposizioni per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati;
  • Legge 104/1992: conosciuta come legge-quadro per l’assistenza, l’integrazione sociale e i diritti delle persone con disabilità, questa legge ha un impatto significativo sull’abbattimento delle barriere architettoniche;
  • D.P.R. 503/1996: questo regolamento stabilisce norme per l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici, spazi e servizi pubblici;
  • D.P.R. 380/2001:il testo unico edilizia include anche disposizioni pertinenti sull’abbattimento delle barriere architettoniche.

In generale, tutte le strutture esistenti, sia pubbliche che residenziali, sono soggette all’applicazione di precise norme sull’abbattimento delle barriere architettoniche, sebbene gli obblighi possano variare da caso a caso.

Abbattimento barriere architettoniche in condominio

Per quanto riguarda l’abbattimento delle barriere architettoniche in condominio, la Legge 220/2012 ha apportato modifiche alla Legge 13/89, aumentando le maggioranze richieste per deliberare interventi volti all’abbattimento di tali barriere all’interno dei condomini.

Legge 220/2012

La Legge 220/2012 introduce modifiche alla normativa in materia di condominio, specificamente per l’abbattimento delle barriere architettoniche. Ecco alcuni punti chiave:
  • maggioranza e quorum: la legge stabilisce che per l’approvazione di interventi per l’eliminazione delle barriere architettoniche in condominio, è necessario raggiungere la maggioranza dei condomini che rappresentino almeno due terzi del valore dell’intero condominio nella prima convocazione. Se non si raggiunge questa maggioranza, si può procedere con una seconda convocazione, in cui è sufficiente la maggioranza degli intervenuti con almeno un terzo del valore dell’intero condominio;
  • spese: le spese relative all’abbattimento delle barriere architettoniche sono ripartite tra tutti i condomini, in proporzione al valore delle loro proprietà;
  • assemblea condominiale: l’amministratore deve convocare l’assemblea condominiale entro trenta giorni dalla richiesta di intervento; la richiesta deve contenere specificazioni sull’intervento e le modalità di esecuzione;
  • principio di solidarietà: la legge 220/2012 sottolinea il principio di solidarietà sociale, riconoscendo il diritto delle persone con disabilità o portatrici di handicap a realizzare interventi per migliorare l’accessibilità alla loro casa e sentirsi più a loro agio.
Queste disposizioni sono state modificate ulteriormente dal Decreto Semplificazioni del 2020, che ha abrogato l’articolo 8 della Legge 13/1989, eliminando il limite imposto dal decoro architettonico e garantendo solo la stabilità e la sicurezza degli interventi.

D.L. 76/2020 – Decreto Semplificazioni

Il decreto legge 76/2020, noto come Decreto Semplificazioni, ha apportato modifiche significative alla normativa riguardante l’eliminazione delle barriere architettoniche. Questo decreto consente a ogni comproprietario o condomino di effettuare lavori sulle aree comuni, a condizione che tali interventi non compromettano la stabilità o la sicurezza dell’edificio.

L’art. 10, comma 3 del decreto stabilisce che:

Ciascun partecipante alla comunione o al condominio può realizzare a proprie spese ogni opera di cui agli articoli 2 della legge 9 gennaio 1989, n. 13, e 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, anche servendosi della cosa comune nel rispetto dei limiti di cui all’articolo 1102 del codice civile.

Come richiedere l’abbattimento delle barriere architettoniche nei condomini?

Per fare richiesta di abbattimento delle barriere architettoniche nel condominio, il condomino interessato deve avviare il processo presentando una richiesta formale, indicando chiaramente l’intervento necessario, come ad esempio l’installazione di un montascale, un ascensore o un mini ascensore, o la modifica di uno spazio esistente.

In conformità all’art. 1120 del Codice Civile, l’amministratore condominiale è tenuto a convocare un’assemblea entro 30 giorni dalla presentazione della richiesta. Nella richiesta stessa devono essere specificati i dettagli dell’intervento proposto e le modalità di esecuzione.

Quali maggioranze sono necessarie per l’abbattimento delle barriere architettoniche in condominio?

L’assemblea condominiale può deliberare l’esecuzione dei lavori per l’abbattimento delle barriere a maggioranza dei presenti, purché rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio nella prima convocazione, corrispondenti a 500 millesimi, e almeno un terzo dei millesimi nella seconda convocazione.

Quando non è concesso l’abbattimento delle barriere architettoniche?

La legge impone un’unica restrizione per gli interventi finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche, che neanche una persona con disabilità potrebbe superare finanziando personalmente i lavori: quando questi interventi potrebbero mettere a rischio la stabilità o la sicurezza dell’edificio.

Per garantire la solidità strutturale di un edificio in caso di qualsiasi intervento, ti consiglio di utilizzare il software per la verifica degli edifici esistenti che, sfruttando le potenzialità del BIM, ti consente di progettare interventi di miglioramento o adeguamento sismico e di condurre una verifica strutturale complessiva degli edifici esistenti.

Ripartizione spese abbattimento barriere architettoniche in condominio: chi paga?

Qualora l’assemblea condominiale dia il via libera ai lavori di abbattimento delle barriere architettoniche, le relative spese saranno divise equamente tra tutti i condomini, indipendentemente dalla presenza di disabilità.

La ripartizione avverrà in base ai rispettivi millesimi di proprietà. La decisione dell’assemblea sarà vincolante anche per i condomini che esprimono dissenso, e pertanto questi ultimi saranno tenuti a contribuire alle spese in proporzione alla loro quota millesimale di competenza.

In altre parole, anche il condomino che non usufruisce direttamente delle strutture coinvolte nei lavori non potrà sottrarsi al suo obbligo contributivo.

Esempi di barriere architettoniche in condominio

Le principali barriere architettoniche nei condomini sono rappresentate da:

  • scale: spesso troppo strette o con dislivelli che rendono difficile l’accesso per persone con disabilità motorie;
  • gradini: possono essere troppo alti o non avere montascale, impedendo l’accesso a persone con difficoltà di deambulazione;
  • ascensori: possono avere cabine troppo strette o pendenze eccessive, rendendo difficile l’accesso per persone con disabilità;
  • porte strette: possono impedire il passaggio di sedie a rotelle o dispositivi per la deambulazione;
  • dislivelli: possono essere troppo alti o non avere scale o rampe, rendendo difficile l’accesso a persone con disabilità.

Esempi di interventi per abbattere le barriere architettoniche in condominio

Per eliminare le barriere architettoniche in condominio, sono possibili diversi interventi:
  • installazione di ascensori con cabine di dimensioni minime di 1,30 m di profondità e 0,95 m di larghezza, porte con luce netta minima di 0,80 m e piattaforme di distribuzione anteriormente alla porta della cabina di 1,50 × 1,50 m;
  • creazione di spazi di parcheggio accessibili e sicuri per persone con disabilità;
  • realizzazione di percorsi che minimizzino i tragitti per raggiungere uno spazio, rendendoli accessibili a chiunque, possibilmente in modo autonomo e sicuro anche nelle emergenze;
  • installazione di servoscala, strutture mobili e facilmente rimovibili, e ampliamento delle porte d’accesso, al fine di rendere più agevole l’ingresso agli edifici, agli ascensori e ai garage;
  • adozione di soluzioni per facilitare l’accesso e l’utilizzo dei servizi igienici, come rampe e dispositivi di sostegno.

Per progettare in maniera facile e veloce qualsiasi intervento volto all’eliminazione delle barriere architettoniche, ti consiglio di utilizzare il software di progettazione edilizia 3D/BIM, che ti consente di disegnare e progettare tutti gli elementi necessari in progetto di eliminazione delle barriere architettoniche tra cui rampa, ascensore, parcheggi e tutti gli elementi necessari per l’accessibilità degli edifici (corrimani, maniglioni, ecc.).

Rampa per abbattimento barriere architettoniche in condomino: software Edificius

Rampa per abbattimento barriere architettoniche in condomino: software Edificius

Incentivi per abbattimento barriere architettoniche in condominio 2024

Le detrazioni fiscali disponibili per l’abbattimento delle barriere architettoniche in condominio sono:
  • bonus barriere architettoniche;
  • Superbonus;
  • bonus ristrutturazioni.

Bonus barriere architettoniche

Il bonus barriere architettoniche prevede una detrazione fiscale del 75% sulle spese sostenute, distribuita equamente in 5 rate annuali. Il calcolo si basa sull’ammontare complessivo delle spese, il quale varia a seconda del tipo di edificio coinvolto:

  • 50.000 € per edifici unifamiliari o unità immobiliari indipendenti con accessi autonomi;
  • 40.000 € moltiplicati per il numero delle unità immobiliari plurifamiliari, da 2 a 8 unità;
  • 30.000 € moltiplicati per il numero delle unità immobiliari in edifici condominiali con più di 8 unità.

Nel caso di interventi su edifici condominiali, ogni condomino può calcolare la detrazione in base alla sua quota di spesa proporzionale alla proprietà o secondo i criteri stabiliti dal Codice Civile.

Questo potrebbe risultare in un importo complessivo superiore rispetto alla detrazione per singola unità immobiliare. Tuttavia, a partire dal 1° gennaio 2024, il bonus è disponibile solo per interventi specifici, come l’installazione e la modifica di scale, rampe, ascensori, servoscala e piattaforme elevatrici. La detrazione del 75% è valida fino al 31 dicembre 2025.

Superbonus

Il Superbonus prevede una detrazione del 70% delle spese sostenute per l’eliminazione delle barriere architettoniche, ripartita in 10 quote annuali.

Questo bonus è disponibile solo per gli interventi che abbattano le barriere architettoniche in condomini e edifici con più unità immobiliari, e sono trainati da interventi concomitanti di efficientamento energetico o sismico.

Bonus ristrutturazioni

Il bonus ristrutturazione prevede una detrazione dall’Irpef del 50% delle spese per la ristrutturazione delle abitazioni e delle parti comuni degli edifici residenziali, con un limite massimo di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare da ripartire in 10 quote annuali di pari importo, nell’anno della spesa e nei successivi.  Tuttavia, il Decreto Legge 39/2024, nel suo aggiornamento al maxi-emendamento governativo del 16 maggio 2024, ha rivisto le percentuali, gli importi e le scadenze del bonus:

  • fino al 31 dicembre 2024, la detrazione rimane del 50%, con un limite massimo di spesa di 96.000 euro;
  • successivamente, fino al 31 dicembre 2027, la detrazione scende al 36%, con un limite massimo di spesa di 48.000 euro;
  • dal 1° gennaio 2028, la detrazione sarà del 30%, sempre con un limite massimo di spesa di 48.000 euro.

Gli interventi agevolati includono:

  • l’eliminazione delle barriere architettoniche, come ascensori e montacarichi;
  • la realizzazione di strumenti tecnologici che favoriscono la mobilità interna ed esterna delle persone con grave disabilità (ai sensi della legge 104/1992, art. 3, comma 3).

La detrazione è valida solo per lavori sugli immobili volti a migliorare la mobilità delle persone con disabilità e non per l’acquisto di beni mobili come telefoni a viva voce, schermi touch, computer o tastiere espanse.

Per la corretta gestione delle pratiche necessarie per accedere ai bonus edilizi, ti suggerisco di utilizzare il software per il superbonus e gli altri bonus edilizi che, costantemente aggiornato ai cambiamenti normativi, ti offre checklist e linee guida per la documentazione richiesta e ti assiste sia nella parte burocratico-amministrativa che in quella tecnico-economica, con funzioni specifiche per la gestione dei bonus in ogni fase della pratica.

Barriere architettoniche: sentenze di riferimento

Di seguito si propongono una serie di sentenze che affrontano delle tematiche relative alle barriere architettoniche.

Sanatoria porticato per eliminazione barriere architettoniche. Possibile?

La sentenza del Tar Veneto, n. 1113/2024, solleva la questione se la creazione di un porticato possa essere considerata un intervento atto all’eliminazione delle barriere architettoniche.

Nel caso in esame, il porticato è stato eretto, senza autorizzazione, dai figli di una signora invalida all’80%, con l’obiettivo di permetterle di trascorrere del tempo all’aperto, protetta dagli agenti atmosferici.

Dopo che le condizioni della signora peggiorano e viene riconosciuta invalida totale, il Comune ordina la demolizione del porticato. Tuttavia, a distanza di anni, l’amministrazione nega il permesso in sanatoria, sostenendo che la signora non era invalida al 100% al momento della costruzione e che il porticato non costituisce un’opera funzionale al superamento delle barriere architettoniche.

I figli, tramite ricorso al Tar, contestano questa decisione, argomentando che il porticato migliora significativamente le condizioni di vita della madre disabile, contribuendo quindi all’eliminazione delle barriere architettoniche.

Il Tar accoglie il ricorso, sottolineando che la legge regionale in questione non distingue tra diversi gradi di disabilità e che il porticato fornisce un beneficio significativo alla signora, migliorando la sua qualità di vita e consentendole di accedere all’abitazione senza essere esposta alle intemperie.

Altre sentenze

Ecco ulteriori casi giuridici sul tema:

Abbattimento barriere architettoniche: esempi di progetti

Di seguito ti propongo un video con alcuni esempi di interventi finalizzati all’abbattimento delle barriere architettoniche prodotti con il software di progettazione architettonica BIM.

Nello specifico:

  • progettazione di una rampa nel rispetto della normativa vigente;
  • progettazione di un ascensore esterno;
  • disegno di un posto auto per persona con disabilità.
Edificius
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