Guida per l’abbattimento di barriere architettoniche in condominio

Nel settore dell’edilizia contemporanea, l’attenzione alla progettazione inclusiva e accessibile è diventata essenziale per garantire il benessere e la sicurezza di tutti. Negli edifici residenziali, soprattutto nei condomini, l’abbattimento delle barriere architettoniche è fondamentale per promuovere l’autonomia e l’inclusione delle persone con disabilità, degli anziani e di chiunque abbia difficoltà motorie.

In questo contesto, è necessario che le nuove costruzioni e le ristrutturazioni rispettino le normative vigenti e adottino buone pratiche per rendere gli spazi comuni accessibili a tutti i condomini.

Per progettare interventi efficaci finalizzati all’abbattimento delle barriere architettoniche, è consigliabile utilizzare l’apposito software di progettazione edilizia che ti consente di disegnare in pianta o in 3D, modellare con oggetti parametrici BIM e completare il progetto con oggetti della libreria online. Inoltre, per gestire le pratiche con maggiore efficienza, collaborazione e controllo, è utile adottare il software per la gestione progettuale che ti consente di pianificare dettagliatamente ogni fase.

Ma cosa si intende per barriere architettoniche? Cosa comporta il loro abbattimento? Quali normative regolano questi interventi? Ecco benefici, procedure e incentivi per interventi mirati a superare le barriere architettoniche all’interno di un condominio.

Abbattimento barriere architettoniche in condominio – Render rampa: software Edificius

Cosa sono le barriere architettoniche?

Le barriere architettoniche sono tutti quegli elementi strutturali che ostacolano, limitano o rendono difficile l’accesso e l’uso di un ambiente, impedendo la mobilità e l’utilizzo dei servizi da parte di persone con capacità motorie e sensoriali ridotte. Questo include non solo le persone con disabilità, ma anche coloro che, a causa dell’età avanzata o di eventi temporanei, trovano difficoltoso muoversi o utilizzare gli spazi in modo regolare.

Secondo la definizione normativa del D.M. 236/89, art. 2, per barriere architettoniche si intendono:

a) gli ostacoli fisici che sono fonte di disagio per la mobilità di chiunque ed in particolare di coloro che, per qualsiasi causa, hanno una capacità motoria ridotta o impedita in forma permanente o temporanea;
b) gli ostacoli che limitano o impediscono a chiunque la comoda e sicura utilizzazione di parti, attrezzature o componenti;
c) la mancanza di accorgimenti e segnalazioni che permettono l’orientamento e la riconoscibilità dei luoghi e delle fonti di pericolo per chiunque e in particolare per i non vedenti, per gli ipovedenti e per i sordi.

Esempi di barriere architettoniche sono scale, porte strette, marciapiedi senza rampe, ascensori mancanti o ubicazione dell’abitazione che costringe a lunghi percorsi a piedi.

Abbattimento barriere architettoniche

L’abbattimento delle barriere architettoniche comprende una serie di interventi finalizzati a rimuovere gli ostacoli che limitano l’accessibilità, la visitabilità e l’adattabilità degli spazi, garantendo un ambiente fruibile a tutti gli utenti, inclusi coloro con capacità motorie ridotte.

Per raggiungere tale scopo, il decreto attuativo della legge 13/89, noto come D.M. 236/89 (art.3), stabilisce tre requisiti fondamentali:

• accessibilità: è il massimo livello di fruizione immediata di un edificio che garantisce la piena accessibilità agli spazi costruiti, compresi quelli esterni e le parti comuni;
• visitabilità: è un livello di accessibilità parziale, che consente di accedere a parte dell’edificio o delle unità immobiliari, permettendo comunque relazioni fondamentali anche a persone con ridotte capacità motorie o sensoriali;
• adattabilità: è un livello inferiore di accessibilità che può essere migliorato in futuro grazie a previsioni progettuali iniziali. In altre parole, l’adattabilità è un’accessibilità differita, pronta a diventare completa con eventuali modifiche.

Abbattimento barriere architettoniche: normativa di riferimento

A livello nazionale, le normative che disciplinano l’abbattimento delle barriere architettoniche includono:

• D.M. 236/1989: fornisce le prescrizioni tecniche necessarie per garantire l’accessibilità, l’adattabilità e la visitabilità degli edifici privati e della residenza pubblica sovvenzionata e agevolata, al fine di superare e eliminare le barriere architettoniche;
• Legge 13/1989: introduce disposizioni per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati;
• Legge 104/1992: conosciuta come legge-quadro per l’assistenza, l’integrazione sociale e i diritti delle persone con disabilità, questa legge ha un impatto significativo sull’abbattimento delle barriere architettoniche;
• D.P.R. 503/1996: questo regolamento stabilisce norme per l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici, spazi e servizi pubblici;
• D.P.R. 380/2001:il testo unico edilizia include anche disposizioni pertinenti sull’abbattimento delle barriere architettoniche.

In generale, tutte le strutture esistenti, sia pubbliche che residenziali, sono soggette all’applicazione di precise norme sull’abbattimento delle barriere architettoniche, sebbene gli obblighi possano variare da caso a caso.

Abbattimento barriere architettoniche in condominio

Legge 220/2012

• maggioranza e quorum: la legge stabilisce che per l’approvazione di interventi per l’eliminazione delle barriere architettoniche in condominio, è necessario raggiungere la maggioranza dei condomini che rappresentino almeno due terzi del valore dell’intero condominio nella prima convocazione. Se non si raggiunge questa maggioranza, si può procedere con una seconda convocazione, in cui è sufficiente la maggioranza degli intervenuti con almeno un terzo del valore dell’intero condominio;
• spese: le spese relative all’abbattimento delle barriere architettoniche sono ripartite tra tutti i condomini, in proporzione al valore delle loro proprietà;
• assemblea condominiale: l’amministratore deve convocare l’assemblea condominiale entro trenta giorni dalla richiesta di intervento; la richiesta deve contenere specificazioni sull’intervento e le modalità di esecuzione;
• principio di solidarietà: la legge 220/2012 sottolinea il principio di solidarietà sociale, riconoscendo il diritto delle persone con disabilità o portatrici di handicap a realizzare interventi per migliorare l’accessibilità alla loro casa e sentirsi più a loro agio.

Esempi di interventi per abbattere le barriere architettoniche in condominio

• installazione di ascensori con cabine di dimensioni minime di 1,30 m di profondità e 0,95 m di larghezza, porte con luce netta minima di 0,80 m e piattaforme di distribuzione anteriormente alla porta della cabina di 1,50 × 1,50 m;
• creazione di spazi di parcheggio accessibili e sicuri per persone con disabilità;
• realizzazione di percorsi che minimizzino i tragitti per raggiungere uno spazio, rendendoli accessibili a chiunque, possibilmente in modo autonomo e sicuro anche nelle emergenze;
• installazione di servoscala, strutture mobili e facilmente rimovibili, e ampliamento delle porte d’accesso, al fine di rendere più agevole l’ingresso agli edifici, agli ascensori e ai garage;
• adozione di soluzioni per facilitare l’accesso e l’utilizzo dei servizi igienici, come rampe e dispositivi di sostegno.

Per progettare in maniera facile e veloce qualsiasi intervento volto all’eliminazione delle barriere architettoniche, ti consiglio di utilizzare il software di progettazione edilizia 3D/BIM, che ti consente di disegnare e progettare tutti gli elementi necessari in progetto di eliminazione delle barriere architettoniche tra cui rampa, ascensore, parcheggi e tutti gli elementi necessari per l’accessibilità degli edifici (corrimani, maniglioni, ecc.).

Rampa per abbattimento barriere architettoniche in condomino: software Edificius

Incentivi per abbattimento barriere architettoniche in condominio

• bonus barriere architettoniche;
• Superbonus;
• Bonus ristrutturazioni.

Bonus barriere architettoniche

Il bonus barriere architettoniche prevede una detrazione fiscale del 75% sulle spese sostenute, distribuita equamente in 5 rate annuali. Il calcolo si basa sull’ammontare complessivo delle spese, il quale varia a seconda del tipo di edificio coinvolto:

• 50.000 € per edifici unifamiliari o unità immobiliari indipendenti con accessi autonomi;
• 40.000 € moltiplicati per il numero delle unità immobiliari plurifamiliari, da 2 a 8 unità;
• 30.000 € moltiplicati per il numero delle unità immobiliari in edifici condominiali con più di 8 unità.

Nel caso di interventi su edifici condominiali, ogni condomino può calcolare la detrazione in base alla sua quota di spesa proporzionale alla proprietà o secondo i criteri stabiliti dal Codice Civile.

Questo potrebbe risultare in un importo complessivo superiore rispetto alla detrazione per singola unità immobiliare. Tuttavia, a partire dal 1° gennaio 2024, il bonus è disponibile solo per interventi specifici, come l’installazione e la modifica di scale, rampe, ascensori, servoscala e piattaforme elevatrici. La detrazione del 75% è valida fino al 31 dicembre 2025.

Bonus ristrutturazioni

Il Bonus Ristrutturazione prevede una detrazione dall’Irpef del 50% delle spese per la ristrutturazione delle abitazioni e delle parti comuni degli edifici residenziali, con un limite massimo di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare da ripartire in 10 quote annuali di pari importo, nell’anno della spesa e nei successivi.  Tuttavia, il Decreto Legge 39/2024, nel suo aggiornamento al maxi-emendamento governativo del 16 maggio 2024, ha rivisto le percentuali, gli importi e le scadenze del bonus:

• fino al 31 dicembre 2024, la detrazione rimane del 50%, con un limite massimo di spesa di 96.000 euro;
• successivamente, fino al 31 dicembre 2027, la detrazione scende al 36%, con un limite massimo di spesa di 48.000 euro;
• dal 1° gennaio 2028, la detrazione sarà del 30%, sempre con un limite massimo di spesa di 48.000 euro.

Gli interventi agevolati includono:

• l’eliminazione delle barriere architettoniche, come ascensori e montacarichi;
• la realizzazione di strumenti tecnologici che favoriscono la mobilità interna ed esterna delle persone con grave disabilità (ai sensi della legge 104/1992, art. 3, comma 3).

La detrazione è valida solo per lavori sugli immobili volti a migliorare la mobilità delle persone con disabilità e non per l’acquisto di beni mobili come telefoni a viva voce, schermi touch, computer o tastiere espanse.

Per la corretta gestione delle pratiche necessarie per accedere ai bonus edilizi, ti suggerisco di utilizzare il software per il superbonus e gli altri bonus edilizi che, costantemente aggiornato ai cambiamenti normativi, ti offre checklist e linee guida per la documentazione richiesta e ti assiste sia nella parte burocratico-amministrativa che in quella tecnico-economica, con funzioni specifiche per la gestione dei bonus in ogni fase della pratica.

Barriere architettoniche: sentenze di riferimento

Di seguito si propongono una serie di sentenze che affrontano delle tematiche relative alle barriere architettoniche.

L’abbattimento delle barriere architettoniche può sempre rientrare in edilizia libera?

Sentenza TAR Sicilia 1721/2025

Non rientrano nell’ambito dell’edilizia libera gli interventi che, pur dichiarati finalizzati all’eliminazione di barriere architettoniche, alterano la sagoma dell’edificio o comportano nuove opere di rilevante impatto (rampe esterne, terrazzini, muretti). La normativa speciale sull’accessibilità richiede che le opere siano strettamente necessarie e proporzionate allo scopo, non potendo essere utilizzata in modo strumentale per realizzare nuove costruzioni.

Leggi l’approfondimento

Ascensore in condominio esistente: quali le deroghe su norme e antincendio?

Il Tribunale di Torre Annunziata (sentenza 1688/2025) ha fornito importanti chiarimenti sull’installazione di ascensori nei condomini esistenti, e sulle possibili deroghe alle regole riguardanti le barriere architettoniche e la sicurezza antincendio.

Nel caso analizzato, alcuni condomini hanno contestato una delibera adottata per l’installazione di un ascensore in un edificio degli anni ’60, lamentando che la realizzazione avrebbe ridotto eccessivamente la larghezza delle scale e che la cabina non avrebbe rispettato le dimensioni minime stabilite per garantire l’abbattimento delle barriere architettoniche. Si sono appellati anche alle norme antincendio e hanno richiesto un risarcimento per il deprezzamento degli immobili.

Il condominio si è difeso sostenendo che:

• le norme richiamate dai ricorrenti (D.M. 236/1989 sulle barriere architettoniche e D.M. 246/1987 per l’antincendio) non si applicano a edifici costruiti prima della loro entrata in vigore, a meno che non si tratti di ristrutturazione integrale;
• l’intervento era una manutenzione straordinaria, non una ristrutturazione, quindi erano applicabili parametri più flessibili;
• la larghezza delle scale, pur ridotta, rispettava comunque la soglia minima di 80 cm indicata dalla circolare del Ministero dell’Interno, considerata accettabile per edifici preesistenti.

Il giudice ha stabilito che:

• le norme più stringenti sulle barriere architettoniche e antincendio valgono solo per le nuove costruzioni o per ristrutturazioni integrali, non per gli interventi di manutenzione straordinaria in edifici datati;
• per edifici esistenti è possibile adottare soluzioni tecniche diverse (“deroghe”), purché vadano comunque nella direzione dell’accessibilità e siano ragionevolmente sicure;
• sul tema delle scale, la normativa consente che, nei casi in cui sia impossibile realizzare diversamente l’ascensore, la larghezza possa scendere fino a 80 cm, se non vi sono alternative praticabili. Questa posizione è stata confermata anche dal Ministero dell’Interno.

Il Tribunale ha sottolineato che l’interesse generale a garantire accessibilità e abbattimento delle barriere architettoniche prevale rispetto ai disagi che possono derivare da una riduzione minima delle scale, soprattutto quando le stesse rimangono comunque utilizzabili. Rilevante, in questi casi, è il principio di solidarietà condominiale, a tutela di chi si trova in condizioni di difficoltà.

Alla luce di ciò, il ricorso contro la delibera è stato respinto, e il progetto di installazione dell’ascensore è stato ritenuto conforme alle norme applicabili sull’antincendio e sulla manutenzione, mentre le regole sulle barriere architettoniche non sono state considerate vincolanti per questo caso specifico.

Leggi qui per una trattazione più approfondita della sentenza del tribunale di Torre Annunziata

Installare un ascensore in condominio è lecito se le scale diventano troppo strette?

Un condominio ha richiesto al Comune l’autorizzazione per installare un ascensore nel vano scale dell’edificio, prevedendo una riduzione della larghezza delle rampe da 1,20 metri a 0,85 metri. L’intervento era stato approvato dall’assemblea condominiale a maggioranza, ma il Comune ha respinto l’istanza per tre motivi principali:

• la larghezza delle scale sarebbe scesa sotto il limite minimo di 1,20 metri previsto dal D.M. 236/1989, compromettendo la sicurezza e l’uso delle scale da parte degli altri condomini;
• l’assemblea condominiale non aveva adottato una delibera idonea secondo l’art. 1120, comma 4, del Codice Civile, necessaria per modificare le parti comuni;
• non era stata dimostrata l’impossibilità di installare l’ascensore all’esterno dell’edificio, soluzione che avrebbe evitato di ridurre la sicurezza delle scale.

L’amministratore del condominio ha impugnato il diniego davanti al TAR Campania, sostenendo che:

• il rigetto comunale era immotivato rispetto alla normativa urbanistica;
• gli articoli 1120 e 1136 del Codice Civile non erano applicabili, perché l’intervento non pregiudicava la stabilità o la sicurezza dell’edificio;
• il D.M. 236/1989, che impone la larghezza minima delle scale, non doveva essere applicato in questo caso.

Il TAR Campania, con sentenza n. 380/2025, ha respinto il ricorso, ritenendo legittimo il diniego del Comune. Il tribunale ha ribadito che il D.M. 236/1989 è ancora vigente e che la larghezza minima delle scale (1,20 metri) è una prescrizione inderogabile, salvo che non sia compromessa la fruibilità e la sicurezza delle scale, soprattutto in caso di emergenza. Nel caso specifico, la riduzione a 0,85 metri non garantiva questi requisiti.

Il TAR ha inoltre sottolineato che anche le dimensioni dell’ascensore proposto erano molto ridotte e che le altre contestazioni del condominio erano inammissibili, poiché il diniego comunale era fondato su più motivi, ciascuno sufficiente a giustificare il provvedimento.

In sintesi, la sentenza conferma che, pur riconoscendo l’importanza dell’abbattimento delle barriere architettoniche, le deroghe alle norme tecniche sono possibili solo se non si compromette la sicurezza e la fruibilità delle parti comuni, come le scale, che devono restare accessibili e sicure per tutti i condomini.

Leggi qui per una trattazione più approfondita della sentenza del Tar Campania

Sanatoria porticato per eliminazione barriere architettoniche. Possibile?

La sentenza del Tar Veneto, n. 1113/2024, solleva la questione se la creazione di un porticato possa essere considerata un intervento atto all’eliminazione delle barriere architettoniche.

Nel caso in esame, il porticato è stato eretto, senza autorizzazione, dai figli di una signora invalida all’80%, con l’obiettivo di permetterle di trascorrere del tempo all’aperto, protetta dagli agenti atmosferici.

Dopo che le condizioni della signora peggiorano e viene riconosciuta invalida totale, il Comune ordina la demolizione del porticato. Tuttavia, a distanza di anni, l’amministrazione nega il permesso in sanatoria, sostenendo che la signora non era invalida al 100% al momento della costruzione e che il porticato non costituisce un’opera funzionale al superamento delle barriere architettoniche.

I figli, tramite ricorso al Tar, contestano questa decisione, argomentando che il porticato migliora significativamente le condizioni di vita della madre disabile, contribuendo quindi all’eliminazione delle barriere architettoniche.

Il Tar accoglie il ricorso, sottolineando che la legge regionale in questione non distingue tra diversi gradi di disabilità e che il porticato fornisce un beneficio significativo alla signora, migliorando la sua qualità di vita e consentendole di accedere all’abitazione senza essere esposta alle intemperie.

Altre sentenze

Ecco ulteriori casi giuridici sul tema:

• Corte di Cassazione, la n. 17138/2023: barriere architettoniche e discriminazione della disabilità
• Barriere architettoniche: quando è lecita la chiusura di un locale commerciale in vecchio condominio?
• Abbattimento delle barriere architettoniche, anche per immobili tutelati?

Abbattimento barriere architettoniche: esempi di progetti

Di seguito ti propongo un video con alcuni esempi di interventi finalizzati all’abbattimento delle barriere architettoniche prodotti con il software di progettazione architettonica BIM.

Nello specifico:

• progettazione di una rampa nel rispetto della normativa vigente;
• progettazione di un ascensore esterno;
• disegno di un posto auto per persona con disabilità.

Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/abbattimento-barriere-architettoniche-condominio/