Nuova costruzione: cos'è e quali interventi comprende

Quando si parla di nuova costruzione, non si fa riferimento solo alla realizzazione di nuovi edifici, ma a una serie di interventi che trasformano permanentemente il territorio. Che si tratti di ampliamenti, ristrutturazioni o costruzioni ex novo, è fondamentale comprendere le normative e i requisiti tecnici che disciplinano questi lavori.

In questa guida, scopri tutte le informazioni necessarie per affrontare un progetto di nuova costruzione con sicurezza, chiarendo gli obblighi normativi e le novità sui requisiti minimi per le nuove costruzioni.

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Nuova costruzione, ristrutturazione e restauro: il TAR spiega le differenze

Secondo la sentenza del TAR di Salerno n. 397/2025, l’incremento di volumi e superfici utili realizzato dai ricorrenti rientra nella categoria della nuova costruzione, escludendo quindi che possa essere considerato un intervento di restauro conservativo o ristrutturazione edilizia. La decisione si fonda sul fatto che le modifiche apportate all’immobile hanno comportato una trasformazione urbanistica ed edilizia significativa, con creazione di nuovi volumi e alterazione della sagoma originaria, elementi distintivi della nuova costruzione.

Nel caso in esame, i ricorrenti, proprietari di un antico complesso immobiliare situato in un’area sottoposta a vincolo paesaggistico, avevano eseguito opere edilizie senza titolo abilitativo, determinando un ampliamento volumetrico dell’edificio. Il Comune aveva emesso un’ingiunzione di demolizione, contestando la legittimità degli interventi.

I ricorrenti, nel tentativo di regolarizzare le opere realizzate, avevano presentato una SCIA in sanatoria. Tuttavia, la richiesta è stata respinta dal Comune, poiché le modifiche apportate all’immobile non risultavano sanabili. Il Comune ha motivato la propria decisione evidenziando diversi aspetti critici:

non era stata fornita adeguata documentazione per dimostrare lo stato legittimo dell’immobile;
le opere realizzate non potevano essere considerate una semplice ristrutturazione, ma piuttosto una nuova costruzione, dato l’aumento delle volumetrie e delle superfici;
l’intervento era stato eseguito in un’area sottoposta a vincolo, dove non sono ammessi ampliamenti;
non era stata ottenuta l’autorizzazione paesaggistica, necessaria per lavori in zone tutelate;
la fotografia allegata al Piano Urbanistico Comunale (PUC) non era sufficiente a dimostrare che l’immobile esistesse nello stato dichiarato dai ricorrenti.

I ricorrenti hanno impugnato il diniego del Comune sostenendo che l’intervento avrebbe dovuto essere qualificato come ristrutturazione edilizia e non come nuova costruzione e che la SCIA in sanatoria avrebbe dovuto essere accettata, poiché le modifiche non avrebbero inciso sulla volumetria in maniera significativa. Inoltre, la documentazione fotografica fornita provava la preesistenza delle strutture.

Il TAR di Salerno ha rigettato il ricorso, confermando la legittimità del provvedimento comunale di diniego della sanatoria e stabilendo che l’intervento realizzato configura una nuova costruzione, poiché ha comportato la creazione di nuovi volumi e la modifica della sagoma dell’edificio esistente. A tal proposito si chiarisce la definizione degli interventi edilizi rifacendosi a diversi orientamenti giuridici:

l’intervento di nuova costruzione consiste in una trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, attuata attraverso opere di rimodellamento della morfologia del terreno, ovvero costruzioni lato sensu intese, che, indipendentemente dai materiali utilizzati e dal grado di amovibilità, presentino un simultaneo carattere di stabilità fisica e di permanenza temporale, dovendosi con ciò intendere qualunque manufatto che sia fisicamente ancorato al suolo (il cui tratto distintivo e qualificante viene, dunque, assunto nell’irreversibilità spazio-temporale dell’intervento) che possono sostanziarsi o nella costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati o nell’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma stabilita;
l’intervento di ristrutturazione edilizia, invece, sussiste quando viene modificato un immobile già esistente nel rispetto delle caratteristiche fondamentali dello stesso: tuttavia, laddove il manufatto sia stato totalmente trasformato, con conseguente creazione non solo di un apprezzabile aumento volumetrico (in rapporto al volume complessivo dell’intero fabbricato), ma anche di un disegno sagomale con connotati alquanto diversi da quelli della struttura originaria, l’intervento rientra nella nozione di nuova costruzione;
la ristrutturazione edilizia, a sua volta, deve essere distinta dagli interventi di restauro e risanamento conservativo, che non possono mai portare a ridetto “organismo in tutto o in parte diverso dal preesistente”, avendo sempre la finalità di “conservare l’organismo edilizio” ovvero di “assicurarne la funzionalità” (cfr. ancora art. 31, lett. c) della L. n. 457 del 1978, traslato testualmente nell’art. 3, comma 1, lett. c) del d.P.R. n. 380 del 2001);
ne deriva che si è in presenza di un restauro e risanamento conservativo qualora l’intervento sia funzionale alla conservazione dell’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità, nel rispetto dei suoi elementi tipologici (in specie, architettonici e funzionali, suscettibili di consentire la qualificazione dell’organismo in base alle tipologie edilizie), formali (tali da contraddistinguere il manufatto, configurandone l’immagine caratteristica) e strutturali (concernenti la composizione della struttura dell’organismo edilizio) (T.A.R. Napoli, sez. VI, 26/08/2024, n.4663);

Trattandosi di nuova costruzione, le opere sono insanabili, in quanto contrastano con le norme urbanistiche e, in area vincolata, è necessaria anche l’autorizzazione paesaggistica. Di conseguenza, l’assenza di uno di essi giustifica la sanzione demolitoria.

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Per qualsiasi intervento, che sia ristrutturazione, nuova costruzione o restauro e risanamento conservativo, è necessaria una corretta progettazione. A tal proposito, ti suggerisco di utilizzare un software per la progettazione edilizia che ti consente di disegnare in pianta o 3D ed ottenere automaticamente tutta la documentazione necessaria per le autorizzazioni, per la costruzione e per comunicare con gli altri tecnici o il committente.

Indice

Nuova costruzione, ristrutturazione e restauro: il TAR spiega le differenze
Cosa si intende per nuova costruzione?
Quali interventi sono nuova costruzione?
Quale permesso edilizio per gli interventi di nuova costruzione?
Classe energetica e nuove costruzioni
APE obbligatorio per le nuove costruzioni
Agibilità delle nuove costruzioni
Intervento di ampliamento: ristrutturazione o nuova costruzione?
Sismabonus nuova costruzione: è concesso?
Sentenze di riferimento

Cosa si intende per nuova costruzione?

Il termine “nuova costruzione” si riferisce a interventi edilizi che comportano una trasformazione significativa del territorio e la sua definizione è regolata da normative specifiche e dalla giurisprudenza italiana.

Secondo l’art. 3, comma 1, lett. e) del D.P.R. 380/2001, rientra nella categoria di nuova costruzione ogni intervento che comporta trasformazioni urbanistiche o edilizie rilevanti, anche quando non siano presenti opere murarie evidenti. Questo significa che un intervento che modifica in modo sostanziale l’assetto del territorio, la distribuzione degli spazi o la destinazione d’uso di un’area, può essere considerato nuova costruzione, indipendentemente dal tipo di opere concrete realizzate.

Art. 3 D.P.R. 380/01, comma 1, lett. e) – Definizioni degli interventi edilizi
“interventi di nuova costruzione“, quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti. Sono comunque da considerarsi tali:
e.1) la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma esistente, fermo restando, per gli interventi pertinenziali, quanto previsto alla lettera e.6);
e.2) gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal comune;
e.3) la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;
e.4) l’installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione;
e.5) l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulotte, camper, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee o delle tende e delle unità abitative mobili con meccanismi di rotazione in funzione, e loro pertinenze e accessori, che siano collocate, anche in via continuativa, in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, che non posseggano alcun collegamento di natura permanente al terreno e presentino le caratteristiche dimensionali e tecnico-costruttive previste dalle normative regionali di settore ove esistenti.
e.6) gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale;
e.7) la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive all’aperto ove comportino l’esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato;

Quali interventi sono nuova costruzione?

Secondo la definizione del testo unico edilizia, gli interventi di nuova costruzione comprendono tutte le opere di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio che non rientrano nelle altre categorie di interventi edilizi, vale a dire:

Interventi edilizi – Art. 3 D.P.R. 380/2001

In particolare, si considerano nuova costruzione i seguenti interventi:

costruzione e ampliamento di edifici: qualsiasi costruzione di nuovi edifici, sia fuori terra che interrati, oppure l’ampliamento di edifici esistenti oltre la loro sagoma originale;
interventi di urbanizzazione: le opere di urbanizzazione primaria (strade, fognature, illuminazione pubblica) e secondaria (parchi, scuole, servizi pubblici), se realizzate da soggetti privati o diversi dal Comune;
realizzazione di infrastrutture o impianti: interventi di realizzazione di infrastrutture o impianti, anche destinati a servizi pubblici, che comportano la trasformazione permanente di terreni precedentemente non edificati;
installazione di strutture come torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti o per ripetitori di telecomunicazioni;
installazione di strutture leggere (ad esempio prefabbricati, roulotte, camper, case mobili o imbarcazioni) utilizzate come abitazioni, uffici, magazzini o depositi. Sono invece escluse le strutture temporanee (ad esempio tende o unità mobili con meccanismi di rotazione), purché rispettino specifiche condizioni:
- devono essere autorizzate dal punto di vista urbanistico, edilizio e paesaggistico;
- non devono avere collegamenti permanenti con il terreno di appoggio;
- devono rispettare le caratteristiche tecniche e dimensionali previste dalle normative regionali;
interventi pertinenziali significativi: la costruzione di pertinenze (ad esempio garage o cantine) sono considerate nuova costruzione quando:
- superano il 20% del volume dell’edificio principale;
- sono classificate come nuove costruzioni dagli strumenti urbanistici, tenendo conto della zonizzazione e del valore ambientale e paesaggistico dell’area;
realizzazione di depositi di merci o materiali e di impianti per attività produttive all’aperto, se comportano trasformazioni permanenti del terreno non edificato.

Tuttavia, è sempre consigliabile consultare la normativa locale, in quanto potrebbero esserci specifiche disposizioni in riferimento agli interventi considerati nuova costruzione.

Interventi di nuova costruzione – Art. 3 D.P.R. 380/01

Quale permesso edilizio per gli interventi di nuova costruzione?

Per realizzare interventi di nuova costruzione, è necessario ottenere un permesso di costruire (PdC), come stabilito dal D.P.R. 380/2001 (art. 10). Esso è infatti obbligatorio per gli interventi di nuova costruzione, ristrutturazione urbanistica e ristrutturazione edilizia che comportano modifiche significative alla struttura o alla destinazione d’uso degli edifici.

Art. 10 D.P.R. 380/01 – Interventi subordinati a permesso di costruire
1. Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire:
gli interventi di nuova costruzione; […]

La domanda deve essere presentata allo Sportello Unico per l’Edilizia del comune competente e deve includere:

attestazione del titolo di legittimazione;
elaborati progettuali;
dichiarazione di conformità firmata da un progettista abilitato.

La richiesta deve essere presentata da una persona autorizzata, e il comune ha 60 giorni per esaminarla e formulare una proposta di provvedimento.

I tempi per il rilascio possono variare a seconda della complessità del progetto; in caso di necessità, possono essere richiesti documenti integrativi. Se non viene data risposta entro i termini stabiliti e non ci sono vincoli specifici, si applica il principio del silenzio-assenso, vale a dire che la domanda si considera accettata.

In zone con vincoli paesaggistici, l’art. 146 del D.Lgs. 42/2004 richiede autorizzazioni specifiche, quali l’autorizzazione paesaggistica.

Classe energetica e nuove costruzioni

Le nuove costruzioni devono soddisfare specifici standard di efficienza energetica con l’obiettivo di ridurre il consumo di energia e le emissioni di gas serra, contribuendo così alla sostenibilità ambientale e al miglioramento del patrimonio edilizio.

La classe energetica è un parametro fondamentale per determinare il livello di consumo energetico di un edificio e il relativo impatto ambientale. La classificazione energetica segue una scala che va dalla classe A4, la più efficiente, alla classe G, che rappresenta il livello più basso. Questa scala tiene conto di diversi fattori, tra cui l’isolamento termico, l’efficienza degli impianti (climatizzazione invernale ed estiva, produzione acqua calda sanitaria, etc.) e l’utilizzo di energia da fonti rinnovabili.

Ogni classe è definita da un intervallo di valori specifici di EPgl,nren (indice di prestazione energetica globale non rinnovabile). Ad esempio, la classe A4 ha un valore di EPgl,nren inferiore o uguale a 0,40 * EPgl,nren,rif,standard, mentre la classe G è superiore a 3,50 * EPgl,nren,rif,standard.

In Italia, gli standard minimi che ogni edificio di nuova costruzione deve rispettare per ottenere la certificazione energetica sono stabiliti da diverse normative in vigore. Il riferimento principale per la prestazione energetica degli edifici è il D.Lgs. 192/05, che ha recepito la direttiva EPBD I (2002/91/CE). Successivamente, la Legge 90/13 e il D.Lgs. 48/20 hanno integrato le direttive EPBD II (2010/31/UE) e III (2018/844/UE), aggiornando così il quadro normativo. I decreti attuativi (D.M. 26 giugno 2015) completano le disposizioni in merito ai requisiti minimi di progetto, alle relazioni tecniche e alla certificazione energetica.

Tuttavia, la normativa vigente è destinata a subire modifiche in vista dell’attuazione della direttiva “case green”, entrata in vigore a maggio 2024. Entro due anni, ogni Stato membro europeo, Italia inclusa, dovrà infatti recepire i contenuti di questa direttiva, che apporterà nuove modifiche alle normative nazionali in tema di efficienza energetica.

Novità direttiva case green

La direttiva europea “case green”, approvata dal Parlamento Europeo, prevede che gli Stati membri riducano il consumo di energia degli edifici residenziali del 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035. Il 55% di questa riduzione dovrà essere ottenuta tramite la ristrutturazione del 43% degli immobili con le prestazioni peggiori.

La normativa stabilisce che tutti gli edifici residenziali di nuova costruzione dovranno essere a emissioni zero a partire dal 1° gennaio 2030. Inoltre, dal 2028, anche gli edifici pubblici di nuova costruzione dovranno rispettare lo stesso standard di emissioni zero.

Per raggiungere questi obiettivi, la direttiva definisce un quadro comune generale della metodologia per il calcolo della prestazione energetica integrata degli edifici e delle unità immobiliari e l’applicazione di requisiti minimi di prestazione energetica di edifici e unità immobiliari di nuova costruzione ed esistenti.

Per maggiori dettagli leggi Direttiva EPBD: come cambiano i calcoli energetici

Nuova costruzione e requisiti minimi 2024

Un’ulteriore novità normativa è il decreto requisiti minimi 2024 che introdurrà importanti aggiornamenti rispetto al precedente D.M. 26 giugno 2015, mirati a migliorare l’efficienza energetica degli edifici e a facilitare la conformità alle normative europee. Il testo è in attesa di approvazione finale da parte delle autorità competenti.

Le principali novità includono:

l’introduzione dei ponti termici nell’edificio di riferimento (allo scopo di caratterizzare meglio le verifiche, sia sui nuovi edifici, ma soprattutto sugli edifici esistenti);
le modifiche alle verifiche di trasmittanza;
la revisione delle verifiche sul parametro H’t;
l’introduzione del metodo Carnot per il calcolo dei coefficienti di conversione in energia primaria in caso di presenza di sistemi cogenerativi (teleriscaldamento);
l’aggiornamento nei requisiti minimi di prescrizioni su benessere ambientale e sicurezza in linea con le nuove norme europee;
l’obbligo di sistemi di automazione e controllo di classe B in edifici non residenziali anche in caso di ristrutturazioni di secondo livello e riqualificazioni;
l’introduzione di requisiti e prescrizioni per l’integrazione delle tecnologie per la ricarica dei veicoli elettrici per i soli edifici dotati di posti auto.

APE obbligatorio per le nuove costruzioni

L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) è un documento obbligatorio per tutti gli edifici di nuova costruzione, comprese le demolizioni e ricostruzioni, e per le nuove volumetrie climatizzate che ampliano edifici esistenti.

L’APE certifica la prestazione energetica e la classe energetica di un immobile, fornendo informazioni importanti come il fabbisogno energetico, la qualità energetica, le emissioni di anidride carbonica e l’uso delle fonti rinnovabili.

Un certificatore energetico abilitato, dopo aver effettuato un sopralluogo per raccogliere dati sull’immobile, come le caratteristiche costruttive, gli impianti e i consumi, redige l’APE calcolando l’indice di prestazione energetica e determinando la classe energetica dell’edificio. Una volta redatto, l’APE deve essere inviato alla Regione o Provincia autonoma competente, e il richiedente riceverà il documento entro 15 giorni.

L’APE ha una validità di 10 anni e il mancato rispetto degli obblighi legati all’attestato può comportare sanzioni che vanno da 1.000 a 18.000 euro.

Con l’approvazione della direttiva “case green”, si prevede che l’APE subisca modifiche significative, introducendo nuove classi energetiche e requisiti informativi aggiuntivi, per promuovere l’efficienza energetica degli edifici e l’uso di fonti rinnovabili.

Per la redazione veloce dell’APE ti consiglio un software per la certificazione energetica completo e sempre aggiornato che puoi usare per la verifica delle prestazioni energetiche degli edifici, la progettazione di interventi di efficientamento energetico, la diagnosi energetica, ecc.

Esempio APE (attestato di prestazione energetica)

Agibilità delle nuove costruzioni

Per ottenere l’agibilità di nuove costruzioni in Italia, è necessario seguire un processo specifico che culmina nella presentazione della Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA). Questo documento attesta che l’immobile rispetta le normative di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico.

Una volta terminati i lavori di costruzione, il responsabile del permesso di costruire deve effettuare i controlli necessari ed ottenere una serie di documentazione da corredare alla SCA, tra cui:

dichiarazione di avvenuto accatastamento o aggiornamento catastale;
dichiarazione di conformità degli impianti;
certificazione di collaudo statico o dichiarazione di conformità alle norme antisismiche;
dichiarazione di regolare esecuzione da parte del direttore dei lavori;
dichiarazione di conformità alle norme per il superamento delle barriere architettoniche;
attestato di prestazione energetica (APE).

La SCA deve essere presentata al Comune entro 15 giorni dalla fine dei lavori. Questa può essere effettuata da un tecnico abilitato (architetto, ingegnere o geometra) a nome del proprietario dell’immobile.
Con l’introduzione della SCA, la responsabilità del rispetto delle normative ricade sul tecnico che redige la segnalazione, non più sul Comune.

A differenza del passato, dove era necessario attendere un certificato di agibilità formale dal Comune, la presentazione della SCA consente l’utilizzo immediato dell’immobile.

Per compilare in maniera facile e veloce la segnalazione certificata di agibilità, ti suggerisco di utilizzare il software per i titoli abilitativi che ti consente di compilare il modello nazionale e di salvare in PDF in modo che sia facile da archiviare e stampare.

Modello segnalazione certificata di agibilità: software Praticus-TA

Intervento di ampliamento: ristrutturazione o nuova costruzione?

L’intervento di ampliamento può essere classificato come nuova costruzione.

Come detto, un intervento è considerato nuova costruzione se comporta una trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, che include la costruzione di nuovi manufatti o l’ampliamento di quelli esistenti oltre la sagoma preesistente. In particolare, se l’ampliamento supera il 20% del volume esistente, esso è classificato come nuova costruzione e richiede un permesso di costruire.

Al contrario, la ristrutturazione edilizia si riferisce a interventi che modificano un immobile esistente senza alterarne le caratteristiche fondamentali. La distinzione è quindi basata sull’entità delle modifiche: piccole variazioni possono essere ristrutturazioni, mentre cambiamenti sostanziali possono rientrare nella nuova costruzione.

La sentenza n. 9201/2023 del Consiglio di Stato spiega quando la “ristrutturazione edilizia” si trasforma in “nuova costruzione”. Nel caso esaminato, la trasformazione interna di un immobile, inclusi interventi come la fusione di due unità, il cambio di destinazione d’uso da magazzino a locale commerciale, la redistribuzione degli spazi interni e l’ampliamento tramite un soppalco, è stata classificata dal Consiglio di Stato (CdS) come nuova costruzione. Secondo la giurisprudenza consolidata, le opere che alterano significativamente la configurazione originaria dell’immobile, con modifiche volumetriche rilevanti e un nuovo assetto sagomale, vanno oltre la ristrutturazione edilizia. La creazione di un manufatto totalmente trasformato comporta l’applicazione delle regole sulle nuove costruzioni, richiedendo il permesso di costruire e rendendo l’intervento sanzionabile in caso di abuso.

Potrebbe interessarti un approfondimento su Ampliamento di un edificio: ristrutturazione o pertinenza?

Sismabonus nuova costruzione: è concesso?

Gli interventi che rientrano nella categoria della nuova costruzione non sono detraibili e non beneficiano delle agevolazioni fiscali associate alla ristrutturazione.

Ad esempio, nel caso di demolizione e ricostruzione, è possibile accedere al Sismabonus solo se gli interventi sono classificati come ristrutturazione.

Sentenze di riferimento

Di seguito si propongono alcune sentenze che chiariscono degli aspetti importanti in relazione alla nuova costruzione.

Demo-ricostruzione tra ristrutturazione e nuova costruzione: le differenze

La sentenza n. 809/2024 del TAR Marche ha chiarito i confini nella demo-ricostruzione tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione. Nel caso esaminato, un’impresa aveva demolito quasi interamente un edificio oggetto di ristrutturazione, violando il permesso che richiedeva la conservazione di parti significative della struttura originale. Il Tribunale ha stabilito che interventi che comportano la demolizione totale e la costruzione di un organismo edilizio nuovo e diverso, alterando volume, sagoma o caratteristiche essenziali, rientrano nella categoria della nuova costruzione, soggetta al pagamento di contributi maggiorati. La sentenza sottolinea che per qualificare un intervento come ristrutturazione è necessario mantenere elementi fondamentali del fabbricato preesistente, pena l’applicazione delle normative più restrittive per nuove costruzioni.

Altri approfondimenti

Ulteriori casi sul tema:

Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/nuova-costruzione/