Legge semplificazioni: ampliata la definizione di manutenzione straordinaria e ristrutturazione edilizia
Ok alla manutenzione straordinaria per le modifiche alle destinazioni d’uso urbanisticamente non rilevanti ed ai prospetti degli edifici. Incluse nelle ristrutturazioni edilizie gli interventi di demolizione/ricostruzione con aumento di volumetria
La legge n. 120/2020 (legge semplificazioni), di conversione del dl 76/2020, è stata pubblicata in Gazzetta il 14 settembre e prevede tante novità in materia di appalti, edilizia, urbanistica, professione, mobilità.
Tra queste segnaliamo le modifiche al Testo Unico dell’Edilizia (TUE) ed in particolare l’aggiornamento delle definizioni degli interventi classificabili come “manutenzione straordinaria” e “ristrutturazione edilizia”.
Modifiche all’art. 3 del TUE
Con l’art. 10 della legge semplificazioni vengono modificate le definizioni di manutenzione straordinaria e di ristrutturazione edilizia contenute, rispettivamente, nelle lettere b) e d) del comma 1 dell’art. 3 del dpr n. 380/2001; con l’obiettivo di ampliarne l’ambito applicativo.
Nuova definizione di manutenzione straordinaria
Con la modifica dell’art. 3, comma 1, lett. b) è ampliata la definizione di manutenzione straordinaria che ora ricomprende anche:
- la modifica alle destinazioni d’uso purché non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti implicanti incremento di carico urbanistico;
- le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati, necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità o l’accessibilità dell’edificio, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del dlgs. 42/2004.
Di seguito in grassetto le modifiche introdotte dal dl semplificazioni al testo unico in edilizia all’art. 3, comma 1, lett. b):
“interventi di manutenzione straordinaria”, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico.
Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’ uso.
Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.
Nuova definizione di ristrutturazione edilizia
In base alle modifiche introdotte dalla legge semplificazioni al Testo Unico Edilizia, è ampliata anche la definizione di ristrutturazione edilizia.
Costituiscono ora ristrutturazione edilizia gli interventi:
- di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’installazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. Tali interventi possono prevedere, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria purché inclusi in interventi di rigenerazione urbana;
- interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.
Le modifiche al dpr n. 380/2001 sono le seguenti, all’art. 3, comma 1, lett. d):
“interventi di ristrutturazione edilizia”, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti.
Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria per promuovere interventi di rigenerazione urbana.
Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria.
Demolizione e ricostruzione per immobili vincolati o in zona A
Sottolineiamo che durante l’iter di conversione in legge del decreto è stata introdotta una limitazione per gli interventi su immobili sottoposti a tutela (ai sensi del Codice dei beni culturali) e quelli ubicati nelle zone omogenee A.
Essa prevede che per gli immobili tutelati e/o in zona A, debbano essere mantenuti inalterati, a seguito di demolizione/ricostruzione:
- la sagoma;
- i prospetti;
- il sedime;
- le caratteristiche plani volumetriche e tipologiche dell’edificio preesistete;
- la volumetria.
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Buonasera,
dobbiamo procedere ad un intervento di ristrutturazione con ampliamento secondo pat vigente e piano casa.
L’edificio esistente è accatastato A3, provvisto di impianto termico e sottoposto a vincolo ambientale paesaggistico, quindi non demolibile.
In considerazione del dl semplificazioni ora legge, potremo usufruire del sb 110% anche sull’ampliamento o solamente nella parte esistente?
Grazie
Ciao Francesco,
non potrai usufruire del Superbonus per detrarre le spese per l’ampliamento (in quanto è una nuova costruzione).
Le detrazioni fiscali in edilizia infatti nascono con l’obiettivo di riqualificare il patrimonio edilizio esistente.
salve, vorremo demolire e ricostruire, usufruendo dell’aumento di volume previsto, un edificio (ex rurale) considerato “pertinenza” ad uso garage e/o magazzino, chiedendo anche il cambio di destinazione in abitazione, (sono 48mq che diventerebbero 57.60 mq). tutto ciò è permesso dal nuovo regolamento urbanistico adottato recentemente dal comune di massa.
Per tutto ciò credo sia previsto ogni tipo di sgravio fiscale, il dubbio che ho sta nel fatto che vorremmo spostare di 2 – 3 metri l’edificio, per un utilizzo più razionale sia dell’edificio, sia del parcheggio adiacente, in uso anche all’abitazione principale, distante una 30ina di metri. anche lo spostamento è previsto nel R.U. però, facendo quest’ultima operazione, il titolo edilizio sarebbe come nuova costruzione. In questo caso ho diritto alle agevolazioni fiscali previste? grazie, saluti
Ciao Alberto,
nel caso in cui l’intervento di demolizione/ricostruzione sia classificato dal Comune come nuova costruzione non potrai accedere alle detrazioni fiscali del 110%.
Per accedere alle varie detrazioni edilizie, nel caso di demolizione/ricostruzione, l’intervento deve essere configurato come “ristrutturazione”.
Il principio alla base delle detrazioni nel settore edilizio è quello di riqualificare il patrimonio edilizio esistente; pertanto esse non sono applicabili nel caso di nuove costruzioni.
non è chiara la definizione di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice BBAA , ovvero tale vincolo ricomprende anche i fabbricati che ricadono nelle aree soggette a vincolo paesaggistico ? ( bellezze panoramiche ) oppure riguarda solo gli immobili che hanno un vincolo ai sensi del Codice . La domanda potrebbe sembrare sciocca ma in realtà attraverso una ristrutturazione edilizia è possibile modificare qualsiasi edificio che , senza un (proprio) vincolo diretto , ricada nelle aree soggette a tutela (ad esempio bellezze panoramiche) , previo rilascio di autorizzazione paesaggistica. Rimango perplesso sulla introduzione del rispetto della sagoma e dei prospetti di un edificio che non presenta caratteri edilizi – architettonici tutelati ma altrettanto dubbioso sulle possibilità di demolizione di un edificio tutelato ( anche se potrebbe verificarsi la possibilità ).
In sintesi se ottengo l’autorizzazione paesaggistica di fatto ho svincolato l’immobile da questa sorta di salvaguardia che grava sull’area e pertanto , il procedimento supplementare che devo affrontare nell’iter di presentazione del titolo, e la conseguente autorizzazione paesaggistica dovrebbe garantire la “bontà ” dell’intervento ed il rispetto dei criteri di tutela imposti e pertanto far rientrare l’intervento di demolizione e ricostruzione nella categoria della ristrutturazione edilizia .
Buongiorno
Mi inserisco nella discussione sopra:
Perché uno stesso tipo di intervento tecnico di demolizione e ricostruzione con ampliamento volumetrico è considerato ristrutturazione mentre nelle zone a vincolo paesaggistico è considerato nuova costruzione con conseguente esclusione del beneficio fiscale Superbonus?
Non capisco L intento del legislatore e la sperequazione che i crea fra i cittadini …
Sapete se si risolverà questa situazione ?
Ps: finalmente ho trovato un caso come il mio !!!
Buongiorno, ai fini del TU 380/01, gli interventi Superbonus 110 e Sisma bonus rientrano tra:
*gli interventi di “ristrutturazione edilizia”
*ovvero di “restauro e risanamento conservativo” e “manutenzione straordinaria”?
Grazie del cortese riscontro
Ciao Domenico,
in merito vanno fatte due premesse:
– gli aspetti fiscali (e quindi le detrazioni) hanno una loro autonomia rispetto agli aspetti urbanistici e seguono due strade distinte;
– bisogna sempre analizzare le norme locali (RUEC e piano regolatore) nonché i vincoli culturali e paesaggistici (che potrebbero essere più restrittivi).
La normativa alla base del Superbonus non prevede vincoli dal punto di vista del titolo edilizio.
Bisognerà quindi valutare caso per caso, in base alla tipologia di interventi.
Buonasera, a dicembre acquisterò appartamento adiacente al mio attuale è aprirò CILA per ampliamento. Ho diritto al bonus mobili o devo per forza aprire una CILA per manutenzione ordinaria/straordinaria? Inoltre che differenza c’è fra ordinaria e straordinaria? Grazie
Ciao Lara, in linea generale la manutenzione ordinaria riguarda la sola sostituzione/riparazione/integrazione di finiture, mentre quella straordinaria riguarda anche impianti e parti strutturali.
Nel tuo caso l’ampliamento molto probabilmente ricade nella ristrutturazione edilizia, venendosi a configurare un organismo edilizio molto diverso dal preesistente.
Gli interventi di ristrutturazione edilizia (come nel tuo caso) e quelli di manutenzione straordinaria danno diritto al cosiddetto bonus ristrutturazioni e conseguentemente al bonus mobili.
Per maggiori chiarimenti sulla definizione degli interventi edilizi ti consiglio di consultare l’art.3 del dpr 380/2001.