Demolizione spontanea abuso edilizio procedura

Nel mondo dell’edilizia la demolizione spontanea rappresenta un argomento sempre più importante. Questo articolo si propone di analizzare in dettaglio la procedura di demolizione spontanea in caso di abuso edilizio, offrendo una guida completa e approfondita. Vedremo cos’è un abuso edilizio, qual è il processo da seguire per effettuare la demolizione nel modo corretto, che cos’è e come avviene il ripristino dello stato dei luoghi.

Cos’è un abuso edilizio?

Sono diversi i casi riconducibili all’abuso edilizio. I 4 principali sono riferiti ad interventi effettuati:

• senza il titolo abilitativo richiesto;
• in totale difformità dal titolo;
• in parziale difformità dal titolo;
• con variazioni essenziali.

Procedere alla costruzione di un’opera senza il titolo abilitativo necessario significa non aver permesso alle autorità competenti di verificare se la costruzione in esame poteva effettivamente sorgere in quel determinato luogo, senza andare in contrasto con i vincoli paesaggistici o anche solo con il piano di urbanizzazione locale.

Gli interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire sono quelli che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, plano-volumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l’esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile (art. 31, comma 1 del Testo unico edilizia).

L’abuso edilizio si presenta anche nel caso di parziale difformità dal titolo. Definire un’opera in parziale difformità significa che è stata eseguita dopo aver presentato (o richiesto ed ottenuto) il titolo abilitativo necessario, ma che è stata realizzata poi con modalità differenti da quelle stabilite nel progetto. Le modificazioni incidono su elementi particolari e non essenziali della costruzione e si concretizzano in divergenze qualitative e quantitative non incidenti sulle strutture essenziali dell’opera. In questo caso le opere sono rimosse o demolite a cura e spese dei responsabili dell’abuso entro il termine congruo fissato dalla relativa ordinanza del dirigente o del responsabile dell’ufficio tecnico comunale. Decorso tale termine sono rimossi o demoliti a cura del comune e a spese dei medesimi responsabili dell’abuso (art. 34, comma 1, del TUE).

In presenza di variazioni essenziali si riscontra abuso edilizio. Ma quali sono le variazioni essenziali?

Tra le variazioni essenziali più comuni possiamo annoverare:

• mutamento d’uso;
• aumento cubatura/superficie;
• modifiche parametri urbanistici/edilizi o localizzazione;
• mutamento caratteristiche intervento;
• violazione norme antisismiche.

La presenza di variazioni essenziali come quelle descritte configura un abuso edilizio equiparabile a quello commesso in totale assenza di titolo.

Piano di demolizione redatto con CerTus-demolizioni

Procedura demolizione abuso edilizio

Secondo l’art. 31 del Testo unico sull’edilizia è il dirigente o il responsabile dell’ufficio comunale ad esercitare il potere di vigilanza sull’attività urbanistica ed edilizia. Può intervenire quando vengono eseguiti interventi e lavori in assenza di permesso, in totale difformità rispetto al medesimo, oppure con variazioni essenziali. Ecco come si procede.

Richiesta di rimozione

Si richiede al proprietario e al responsabile dell’abuso di rimuovere o demolire l’opera, indicando nel provvedimento anche l’area che viene acquisita di diritto.

Ordinanza di demolizione

Dopo aver accertato l’abuso edilizio, il comune emette un’ordinanza di demolizione, la pubblica sul proprio sito istituzionale e la comunica anche al Prefetto.

60 giorni per impugnare il provvedimento

Il destinatario dell’ordinanza di demolizione ha 60 giorni dalla sua ricezione per impugnare il provvedimento in via amministrativa presso il Tar competente, oppure può presentare una richiesta di concessione o autorizzazione in sanatoria. In quest’ultimo caso, il Comune può avviare una pratica edilizia o comunicare i motivi che si ostano all’accoglimento dell’istanza.

Valutazione dei documenti

Entro 10 giorni dalla comunicazione del provvedimento, il destinatario dell’ordinanza di demolizione può presentare dei documenti che l’amministrazione è tenuta a valutare e motivare in caso di mancato accoglimento nel provvedimento finale. Eventuali ritardi imputabili alla pubblica amministrazione non possono essere considerati come ragioni per respingere la richiesta del richiedente.

Controllo da parte della Polizia

Nel caso in cui non sia stato avviato alcun procedimento di concessione o autorizzazione in sanatoria nei 90 giorni successivi alla notifica dell’ordinanza di demolizione, la Polizia municipale, coadiuvata da un tecnico del Comune, effettua un controllo per accertare se il destinatario dell’ordinanza abbia adempiuto o meno.

Acquisizione del Comune

Se il responsabile dell’abuso non adempie entro 90 giorni dall’ingiunzione, il bene e l’area di sedime sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del Comune e verranno demoliti a spese del privato inadempiente. Inoltre, viene irrogata una sanzione amministrativa pecuniaria che varia da un minimo di 2.000 a un massimo di 20.000 euro. Secondo l’art. 31 D.P.R. 380/01 comma 5:

L’opera acquisita è demolita con ordinanza del dirigente o del responsabile del competente ufficio comunale a spese dei responsabili dell’abuso, salvo che con deliberazione consiliare non si dichiari l’esistenza di prevalenti interessi pubblici e sempre che l’opera non contrasti con rilevanti interessi urbanistici, ambientali o di rispetto dell’assetto idrogeologico.

Demolizione d’ufficio

Per quanto riguarda la demolizione d’ufficio, il procedimento prevede che il dirigente approvi una relazione tecnica con i costi delle operazioni, che viene poi sottoposta all’approvazione della giunta. Sulla base di questa relazione, se il privato non intende procedere con la demolizione diretta, il Comune può affidare esternamente l’esecuzione dei lavori.

Per le opere abusive il giudice, con la sentenza di condanna per il reato di cui all’articolo 44 D.P.R. 380/01, ordina la demolizione delle opere stesse se ancora non sia stata altrimenti eseguita.

Demolire è un’operazione delicata: il piano delle demolizioni

L’attenzione che nelle fasi di demolizioni svolte in cantiere occorre avere da un punto di vista della sicurezza, si deduce dal fatto che, il legislatore nel D.Lgs. 81/08 ha dedicato ad esse un’intera sezione: la VIII del Capo II. Negli articoli del Capo II (dal 150 al 156), oltre ad essere fornite indicazioni generali che vanno dallo svolgimento dell’attività di demolizione (non devono compromettere la stabilità delle strutture portanti), alla figura che deve seguire dette attività (il Preposto), alle necessità di delimitare l’area interessata dalle demolizioni, alle modalità di trasporto del materiale di risulta, è richiesta la redazione di un “programma” contenuto nel POS, nel quale deve “risultare la successione delle demolizioni” (art. 151 D.Lgs. 81/08).

Pertanto, è fatto obbligo redigere un piano delle demolizioni che dettagli operativamente le varie fasi della demolizione, con l’obiettivo di ridurre i rischi per gli operatori impegnati nell’attività di demolizione, ma anche per gli occupanti delle aree e delle proprietà limitrofe. Ti suggerisco di utilizzare il software piano delle demolizioni, un supporto indispensabile per gestire le demolizioni edilizie in totale sicurezza.

SCIA demolizione spontanea

Quando si verificano situazioni di abuso e illeciti edilizi in un immobile, diventa imperativo intraprendere azioni correttive per ripristinare la conformità urbanistica dell’edificio rispetto all’autorizzazione originaria e per mettersi in regola con le normative vigenti. Nel caso in cui si constati la presenza di abusi, irregolarità o illeciti edilizi di vario genere (ad eccezione di quelli rientranti in tolleranza), la normativa vigente richiede che tali violazioni vengano rimosse o demolite, come stabilito dall’articolo 27 del D.P.R. 380/01. Si possono regolarizzare tali situazioni a patto che soddisfino tutte le condizioni contenute nel D.P.R. 380/01:

• accertamento di conformità (art. 36): questa procedura consente di richiedere il permesso di costruire in sanatoria per gli abusi edilizi;
• SCIA in sanatoria (art. 37): tramite questa procedura è possibile presentare una segnalazione certificata di inizio attività per regolarizzare le irregolarità edilizie;
• CILA tardiva (art. 6-bis): questa procedura è utile nel caso in cui si vuole regolarizzare in ritardo opere edilizie eseguite senza autorizzazione.

Si delineano, così, due scenari possibili. Nel primo caso gli illeciti edilizi vengono accertati dalla Pubblica Amministrazione, che effettua ispezioni e rilevamenti tramite gli organi competenti. Successivamente, la PA verifica l’esistenza dei necessari titoli abilitativi edilizi per le parti dell’edificio soggette a contestazione. Solitamente, questo compito è affidato al Comune o all’ente locale competente, ma anche altri enti competenti possono essere coinvolti. Alla fine di un processo che può risultare complesso e articolato, il Comune emette un’ordinanza di demolizione e ripristino, che spetta al proprietario e/o ai responsabili degli abusi edilizi eseguiti.

Nel secondo caso, invece, si può decidere di demolire l’abuso edilizio spontaneamente. Questa decisione, presa con l’aiuto di un professionista abilitato (come un ingegnere, un architetto, un geometra, un perito), non è una opzione contemplata nel testo unico dell’edilizia.

Demolizione spontanea opere abusive e ripristino stato dei luoghi SCIA

La SCIA in sanatoria deve essere depositata tempestivamente al verificarsi di qualsiasi non conformità in un immobile e preferibilmente prima che vengano adottate eventuali sanzioni. Questo tipo di situazione si verifica spesso quando un’irregolarità viene scoperta nel momento in cui l’immobile è in procinto di essere venduto dal proprietario, il quale potrebbe non essere stato a conoscenza della violazione poiché i lavori sono stati eseguiti da proprietari precedenti. La SCIA in sanatoria può essere presentata al Comune sia direttamente dal proprietario dell’immobile che desidera regolarizzare la situazione, sia da un professionista abilitato incaricato di gestire la procedura. In casi come questo va fatta una comunicazione demolizione spontanea opere abusive all’ente competente in modo tale da attendere l’ordine di demolizione.

Pratica edilizia per ripristino stato dei luoghi

Quando si riceve un’ingiunzione per il ripristino dello stato dei luoghi, è essenziale seguire rigorosamente quanto stabilito dalla legislazione edilizia al fine di evitare ulteriori sanzioni. Nel caso di interventi di manutenzione straordinaria o di risanamento, è necessario procedere con la presentazione di una CILA o una SCIA, a seconda della tipologia delle opere effettuate.

L’obbligo di ripristino dello stato dei luoghi si attiva quando si verificano violazioni delle normative edilizie e ciò comporta la necessità di riportare l’immobile nella sua condizione legittima dal punto di vista urbanistico, rimuovendo gli abusi edilizi. Questa azione riporta l’immobile alla sua conformità normativa, garantendo così il rispetto delle leggi vigenti.

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