Bonus Edilizi 2026: guida veloce alle detrazioni fiscali per la casa

La Legge di Bilancio per il 2026 conferma il quadro normativo in materia di bonus edilizi definito dalla manovra 2025 spostando di un anno il decalage.

Tutte le principali agevolazioni fiscali per la casa (Bonus Ristrutturazione, Ecobonus, Sismabonus) garantiscono:

• una detrazione in 10 anni pari al 36% nel biennio 2025/2026 e al 30% a partire dal 2027;
• una maggiorazione del 50% per le abitazioni principali nel biennio 2025/2026;
• una maggiorazione del 36% per le abitazioni principali nel 2027.

E’ confermato lo stop definitivo alle agevolazioni previste dal Superbonus, mentre c’è la conferma anche per il 2026 del Bonus Mobili

Si ferma alle spese sostenute fino al 31 dicembre 2025 il Bonus Barriere Architettoniche al 75% per le spese sostenute per ascensori e montacarichi, per elevatori esterni all’abitazione, per la sostituzione di gradini con rampe.

Non si torna indietro rispetto all’esclusione da tutti i bonus edilizi – prevista nella Legge di Bilancio 2025 – delle caldaie alimentate unicamente da combustibili fossili, ossia le caldaie a condensazione, a meno che non siano inserite in un sistema ibrido (composto da caldaia a condensazione e pompa di calore) o predisposte ad esse.

Il 2026 è indubbiamente l’anno del Conto Termico 3.0, la nuova versione dell’incentivo per l’efficientamento energetico e la produzione di energia termica da fonti rinnovabili attiva dal 25 dicembre 2025.

In questo articolo hai una panoramica dei bonus edilizi, le principali novità sull’argomento e il collegamento rapido alle nostre guide.

Se devi iniziare una nuova pratica per lavori agevolati con i bonus edilizi ti consigliamo di usare gli strumenti più professionali per la progettazione architettonica, il computo dei lavori edili, la redazione dei piani di sicurezza, la certificazione energetica e il calcolo strutturale.

Quali bonus edilizi sono attivi nel 2026?

Bonus edilizi 2026: gli interventi ammessi

Nel 2026 i bonus fiscali per la ristrutturazione edilizia, la riqualificazione energetica (Ecobonus) e l’adeguamento sismico (Sismabonus) non subiscono la decurtazione prevista dalla Legge di Bilancio 2025, ma sono prorogate per il 2026, alle stesse condizioni previste per l’anno 2025 (50% per gli interventi sull’abitazione principale e al 36% per tutti gli altri casi).

Bonus Ristrutturazione

• manutenzione straordinaria:
  • rinnovo e sostituzione di parti anche strutturali degli edifici;
  • realizzazione ed integrazione di servizi igienico/sanitari e tecnologici, sempre che non vadano a modificare la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti delle destinazioni d’uso;
  • installazione di ascensori e scale di sicurezza;
  • sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso;
  • rifacimento di scale e rampe;
  • interventi finalizzati al risparmio energetico;
  • recinzione dell’area privata;
  • costruzione di scale interne;
  • ecc.;
• restauro e risanamento conservativo:
  • interventi mirati all’eliminazione e alla prevenzione di situazioni di degrado;
  • adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti;
  • apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali;
• ristrutturazione edilizia:
  • demolizione e ricostruzione;
  • modifica della facciata;
  • realizzazione di una mansarda o di un balcone;
  • trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda;
  • apertura di nuove porte e finestre;
  • costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti.
• manutenzione ordinaria:
  • opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici;
  • opere necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
  • sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti;
  • tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni;
  • rifacimento di intonaci interni;
  • impermeabilizzazione di tetti e terrazze;
  • verniciatura delle porte dei garage.
• ricostruzione o ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, anche se questi lavori non rientrano nelle categorie indicate nei precedenti punti e a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza;
• realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, anche a proprietà comune;
• interventi finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori, montacarichi e ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia idoneo a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap gravi;
• interventi di bonifica dall’amianto e di esecuzione di opere volte ad evitare gli infortuni domestici;
• adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi;
• interventi finalizzati alla cablatura degli edifici, al contenimento dell’inquinamento acustico, al conseguimento di risparmi energetici, all’adozione di misure di sicurezza statica e antisismica degli edifici;
• interventi di sostituzione del gruppo elettrogeno di emergenza esistente con generatori di emergenza a gas di ultima generazione.

Interventi ammessi su parti condominiali

Interventi ammessi su singole unità abitative

Interventi di risparmio energetico e utilizzo di fonti di energia rinnovabile

Ecobonus

Sismabonus

Superbonus 110% nel 2026 solo per ricostruzione post-sisma 2016

Il decreto Omnibus (D.L. 95/2025) aveva già previsto la proroga del Superbonus al 110% a tutto il 2026 per gli interventi effettuati nei comuni dei territori colpiti da eventi sismici verificatisi nelle regioni Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria il 6 aprile 2009 e a far data dal 24 agosto 2016 dove sia stato dichiarato lo stato di emergenza.

In questo caso, la proroga riguarda esclusivamente i casi nei quali è esercitata l’opzione per la cessione del credito o lo sconto in fattura, nei limiti in cui ciò è ancora consentito ai sensi dell’art. 2 del D.L. 11/2023, comma 3-ter.1, quindi per gli interventi attuati con procedimenti edilizi avviati dopo il 30 marzo 2024, anche per le spese sostenute e rendicontate nel 2026.

Sono esclusi dalla proroga gli interventi agevolati con il Superbonus rafforzato.

La Legge di Bilancio 2026 estende la disposizione agli interventi iniziati prima del 30 marzo 2024. Per questa specifica misura attendiamo il testo definitivo per la conferma.

Inoltre, per favorire il completamento della ricostruzione delle unità immobiliari private distrutte o danneggiate dagli eventi sismici verificatisi a far data dal 1° aprile 2009 nei territori dei comuni interessati dai medesimi eventi in cui sia stato dichiarato lo stato di emergenza, i Commissari straordinari sono autorizzati a riconoscere un incremento del contributo per la ricostruzione, destinato a coprire le spese eccedenti il contributo concedibile per la ricostruzione privata per le istanze presentate fino al 31 dicembre 2024, fino a concorrenza del costo degli interventi, rimaste a carico dei beneficiari in conseguenza del mancato completamento delle opere interessate dall’esercizio delle opzioni per la cessione del credito o per lo sconto in fattura.

Sono escluse dal contributo le unità immobiliari realizzate, anche parzialmente, in violazione delle norme urbanistiche, edilizie o di tutela paesaggistico-ambientale, salvo che sia intervenuta sanatoria.

Superbonus 110 sisma e superbonus rafforzato: la guida

Bonus Mobili confermato, stop al Bonus Barriere Architettoniche

È confermato anche per il 2026 il Bonus mobili al 50% con tetto di spesa a 5mila euro sia sulla prima che sulla seconda casa; non è invece prevista la proroga del Bonus barriere architettoniche al 75% in scadenza a fine anno.

Premialità sulle volumetrie per gli immobili sanati con uno dei tre condoni del 1985, del 1994 e del 2003

La Legge di Bilancio 2026 ha approvato la norma che consente di applicare premialità volumetriche di rigenerazione urbana anche sulle volumetrie condonate.

L’articolo 5, comma 10, del D.L. 70/2011 è modificato stabilendo ora che gli interventi di rigenerazione urbana con aumento volumetrico non possono riferirsi ad edifici abusivi o siti nei centri storici o in aree ad inedificabilità assoluta, con esclusione degli edifici per i quali sia stato rilasciato o conseguito il titolo abilitativo edilizio in sanatoria, anche ai sensi della legge 47/85, della legge 724/1994, e della legge 326/2003.

Anche sugli immobili condonati, quindi, si potranno applicare le premialità volumetriche.

Fino all’ultimo c’è stata l’ipotesi di una riapertura dei termini del condono 2003. La misura intendeva offrire una nuova possibilità di regolarizzazione per le opere realizzate in assenza o difformità di titolo abitativo alle opere di manutenzione straordinaria, compresi restauri, purché conformi agli strumenti urbanistici approvati o adottati alla data del 31 marzo 2003 e non di proprietà di persone condannate o sulle quali non siano possibili interventi antisismici o con vincoli legati alla gestione del territorio o realizzate su monumenti nazionali.

Era comunque affidata alle Regioni l’adozione di una legge di attuazione entro 2 mesi dall’entrata in vigore della manovra.

Al termine dell’esame in commissione, la proposta è stata “declassata” in un ordine del giorno.

Bonus edilizi e abitazione principale: quando scatta il 50%

La maggiorazione della detrazione al 50% per le spese sostenute negli anni 2025 e 2026 e al 36% per quelle sostenute nel 2027 spetta a condizione che:

• il contribuente sia titolare di un diritto di proprietà (compresa la nuda proprietà e la proprietà superficiaria) o di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare (usufrutto, uso, abitazione);
• l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale.

Per il riconoscimento della maggiorazione, è necessario che, in relazione alle spese sostenute dal 1° gennaio 2025, il contribuente risulti titolare del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare al momento di inizio dei lavori o di sostenimento della spesa, se antecedente.

Attesa la limitazione operata dalla norma, che si riferisce solo ai proprietari o ai possessori dell’immobile oggetto degli interventi in quanto titolari di altro diritto reale di godimento, la maggiorazione non spetta al familiare convivente né al detentore dell’immobile (ad esempio, il locatario o il comodatario) che possono applicare, nel rispetto di ogni altra condizione, la detrazione nella misura del 36% delle spese sostenute nel 2025 e nel 2026 e del 30% delle spese sostenute nel 2027.

Con riferimento al requisito della destinazione dell’unità immobiliare ad abitazione principale, in linea con quanto evidenziato con la circolare 13/2023, in materia di Superbonus, si ritiene che possa essere applicata la definizione del comma 3-bis dell’articolo 10 del TUIR, secondo cui “per abitazione principale si intende quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente. Non si tiene conto della variazione della dimora abituale se dipendente da ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’unità immobiliare non risulti locata”.

Coerentemente, ai fini dell’applicazione della detrazione con l’aliquota più elevata con il requisito della destinazione dell’unità immobiliare ad abitazione principale, rientra in tale nozione anche l’unità immobiliare adibita a dimora abituale di un familiare del contribuente (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado, ai sensi dell’articolo 5, comma 5, del TUIR).

Resta inteso che, nell’ipotesi in cui sia teoricamente possibile effettuare la scelta in relazione a due immobili, uno adibito a propria dimora abituale e un altro adibito a dimora abituale di un proprio familiare, occorre far riferimento esclusivamente all’immobile adibito a dimora abituale del titolare dell’immobile, a nulla rilevando che il secondo immobile sia adibito a dimora abituale di un familiare.

La maggiorazione spetta, inoltre, nel caso in cui gli interventi siano realizzati su pertinenze o su aree pertinenziali, già dotate del vincolo di pertinenzialità con l’unità immobiliare adibita ad abitazione principale, anche se realizzati soltanto sulle pertinenze in questione.

Inoltre, qualora l’unità immobiliare non sia adibita ad abitazione principale all’inizio dei lavori, la maggiorazione spetta a condizione che il medesimo immobile sia adibito ad abitazione principale al termine dei lavori.

Con riferimento al c.d. “Sismabonus acquisti”, ai fini della fruizione dell’aliquota maggiorata, l’unità immobiliare oggetto di compravendita deve essere adibita ad abitazione principale del contribuente entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui fruisce per la prima volta della detrazione.

Le medesime considerazioni valgono anche per gli interventi di ristrutturazione o restauro e risanamento conservativo di interi fabbricati.

Anche ai fini della fruizione dell’aliquota maggiorata per la detrazione per l’acquisto o la costruzione di box o posti auto pertinenziali, l’acquirente deve adibire ad abitazione principale l’immobile di cui il box o il posto auto costituisce pertinenza entro il suddetto termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui fruisce per la prima volta della detrazione.

Nel caso in cui gli interventi agevolati riguardino parti comuni degli edifici, si ritiene che la maggiorazione debba essere applicata alla quota di spese imputata al singolo condomino, ammessa alla detrazione nel rispetto degli altri requisiti previsti dalla norma, se il medesimo è proprietario o titolare di diritto reale di godimento dell’unità immobiliare destinata ad abitazione principale.

Tali circostanze devono essere verificate, come detto per le singole unità immobiliari, all’inizio dei lavori per quanto attiene la titolarità dell’immobile, e al termine dei lavori per la destinazione dell’immobile ad abitazione principale.

Le medesime condizioni sono valide anche per le spese per gli interventi su parti comuni effettuate in condomini minimi e in interi edifici di un unico proprietario.

Qualora siano rispettati i requisiti per accedere alla maggiorazione dell’aliquota di detrazione per gli interventi sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale, il contribuente può continuare a beneficiare dell’aliquota maggiorata anche se nel corso dei successivi periodi d’imposta di fruizione della detrazione l’immobile non è più destinato ad abitazione principale.

Secondo l’Agenzia delle Entrate (FiscoOggi, 3 giugno 2026 – Risoluzione AE 119/2026), infatti, il trasferimento della residenza non comporta la perdita del beneficio fiscale già acquisito. Il diritto alla detrazione, infatti, nasce nel momento in cui vengono sostenute le spese agevolabili e risultano soddisfatti i requisiti previsti dalla normativa e una volta maturato, il beneficio continua a spettare al contribuente anche se l’immobile oggetto degli interventi non viene più utilizzato come abitazione principale (ad esempio, in caso di successivo trasferimento e locazione dell’immobile).

In presenza di un semplice cambio di residenza, il contribuente mantiene il diritto a utilizzare tutte le rate residue fino al completamento del periodo di fruizione previsto dalla legge. Pertanto, il trasferimento della residenza non incide sulla possibilità di continuare a indicare nelle dichiarazioni dei redditi successive le quote annuali della detrazione già maturata.

Alla luce di queste precisazioni, è importante precisare che le aliquote maggiorate non si applicano:

• ai familiari detentori dell’immobile adibito ad abitazione principale che non sono titolari di diritto di proprietà o altro diritto reale;
• alle imprese per cui non vale il criterio dell’abitazione principale.

Tutti i chiarimenti in merito sono contenuti nella circolare 8/2025 dell’Agenzia delle Entrate.

Download Gratuito Circolare AE 8/2025 - Bonus edilizi: le novità della legge di bilancio 2025

Per riassumere: cosa si intende per abitazione principale

Il concetto di abitazione principale è codificato dal Testo Unico delle Imposte sui Redditi e dal D.L. 101/2011 ed è legato al luogo in cui un soggetto ha la propria residenza, o meglio la propria dimora abituale (concetto introdotto per la determinazione delle imposta municipale unica, l’IMU).

Il TUIR stabilisce all’art. 10 che “per abitazione principale si intende quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente”. L’articolo 43 del Codice civile, a sua volta, definisce la residenza come il “luogo in cui la persona ha la dimora abituale“.

Il D.L. 101/2011 fornisce la seguente definizione: “Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente […]“.

Quindi affinché un immobile possa essere considerato abitazione principale, sono necessarie 3 condizioni:

• il possesso/proprietà (o altro titolo reale quale ad esempio l’usufrutto o il diritto di abitazione);
• la residenza anagrafica;
• la dimora abituale intesa come elemento che sussiste continuativamente nel tempo.

Prima Casa e Abitazione Principale: la differenza

Per riassumere: cosa si intende per diritto reale di godimento

I diritti reali di godimento attribuiscono il diritto di utilizzare il bene ad una persona diversa dal suo proprietario. Sono definitivi “reali” perché hanno ad oggetto il godimento e l’uso di cose (dal latino “res”= cosa) e sono limitati rispetto al diritto di proprietà: il titolale del diritto reale di godimento non diventa proprietario del bene e ha, pertanto, prerogative limitate dalla legge o dal contratto.

I diritti reali di godimento sono i seguenti: superficie; enfiteusi; usufrutto; uso; abitazione; servitù.

Attenzione! Tra i diritti di godimento che danno diritto alla maggiorazione rientra il diritto di abitazione, ma esso non è riconosciuto automaticamente al familiare convivente. Il diritto di abitazione può essere costituito infatti solo in favore di persone fisiche e si acquisisce:

• per disposizione di legge (ad esempio, a favore del coniuge superstite dopo la morte del coniuge proprietario dell’immobile familiare);
• per volontà delle parti, tramite contratto o testamento;
• per decisione del giudice, in casi di separazione o divorzio, quando la casa familiare viene assegnata al genitore affidatario dei figli.

Risposta AE 244/2025: abitazione principale, non sono ammesse eccezioni o deroghe a favore di specifiche categorie previste per altre agevolazioni sulla casa

La domanda di un contribuente appartenente alle forze dell’ordine consente all’Agenzia delle Entrate di tornare sulla definizione di “abitazione principale”, diventata con la Legge di bilancio 2025 il requisito fondamentale per beneficiare della detrazione fiscale maggiorata al 50% per i lavori di ristrutturazione edilizia.

La tesi dell’istante, bocciata dall’Agenzia delle Entrate nella Risposta AE 244/2025 – Bonus edilizi: rispetto della condizione di abitazione principale, propone di applicare anche ai lavori di ristrutturazione i criteri interpretativi delineati negli ultimi anni dal Fisco per l’IMU; in base a tale prassi, al personale delle Forze Armate/FF.OO non è richiesto il requisito della dimora abituale e della residenza anagrafica affinché  l’immobile si consideri abitazione principale, a condizione che sia l’unico immobile di proprietà e che non venga concesso in locazione.

Netta la posizione dell’Agenzia delle Entrate, che mette in fila i punti già chiariti con la Circolare 8/2025:

1. la maggiorazione spetta a condizione che: a) ­il contribuente sia titolare di un diritto di proprietà (compresa la nuda proprietà e la proprietà superficiaria) o di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare (usufrutto, uso, abitazione); ­b) l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale;
2. la maggiorazione spetta nel caso in cui le spese siano sostenute dal titolare del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento per interventi sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale;
3. per abitazione  principale si  intende quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente (articolo 10, comma 3-bis del Tuir);
4. rientra nella nozione di abitazione principale anche l’unità immobiliare adibita a dimora abituale di un familiare del contribuente (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado (articolo 5, comma 5, del TUIR);
5. nell’ipotesi in cui sia teoricamente possibile effettuare la scelta in relazione a due immobili, uno adibito a propria dimora abituale e un altro adibito a dimora abituale di un proprio familiare, occorre far riferimento esclusivamente all’immobile adibito a dimora abituale del titolare dell’immobile, a nulla rilevando che il secondo immobile sia adibito a dimora abituale di un familiare;
6. qualora l’unità immobiliare non sia adibita ad abitazione principale all’inizio dei lavori, la maggiorazione spetti per le spese sostenute per i predetti interventi a condizione che il medesimo immobile sia adibito ad abitazione principale al termine dei lavori;
7. qualora siano rispettati i requisiti per accedere alla maggiorazione dell’aliquota di detrazione per gli interventi sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale, se nel corso dei successivi periodi d’imposta di  fruizione  della  detrazione l’immobile non è più destinato ad abitazione principale, il contribuente può continuare a beneficiare dell’aliquota maggiorata;
8. non si tiene conto della variazione della dimora abituale se dipendente da ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’unità immobiliare non risulti locata;
9. la legge di bilancio 2025 non ha previsto alcuna deroga a favore del personale in  servizio permanente delle Forze armate e delle Forze di polizia a ordinamento militare, oltre che a favore del personale dipendente dalle Forze di polizia a ordinamento civile, ragion per cui, in assenza di specifiche eccezioni, anche per tali categorie di soggetti, si applicano i principi generali ivi indicati.

Download Gratuito Risposta AE 244/2025 – Bonus edilizi: rispetto della condizione di abitazione principale

Si può chiedere la detrazione fiscale per la caldaia a condensazione?

La legge di Bilancio 2025 ha stabilito che a partire dal 2025 sono escluse dalla agevolazioni fiscali per gli interventi edilizi le spese per gli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili.

Nella circolare 8/2025 l’Agenzia delle Entrate chiarisce che sono escluse dalle detrazioni fiscali le caldaie a condensazione e i generatori d’aria calda a condensazione, alimentati a combustibili fossili.

L’esclusione non si applica, invece, a:

• microcogeneratori, quand’anche siano alimentati da combustibili fossili;
• generatori a biomassa;
• pompe di calore ad assorbimento a gas, il cui bruciatore assolve a una diversa funzione, considerato, altresì, l’elevato grado di rinnovabilità dell’energia fornita per la copertura degli usi finali.

Possono continuare a beneficiare dell’agevolazione i sistemi ibridi costituiti da una pompa di calore integrata con una caldaia a condensazione, assemblati in fabbrica ed espressamente concepiti dal fabbricante per funzionare in abbinamento tra loro, così come disciplinati dal D.M. 6/08/2020.

Tenuto conto di quanto previsto dalla Direttiva Case green, che “per installazione intende l’acquisto, l’assemblaggio e la messa in funzione di una caldaia unica”, nonostante il comma 55 della legge di bilancio 2025 si riferisca solo agli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili, si ritiene che, con riferimento al Bonus Ristrutturazione, siano esclusi dalla detrazione anche gli interventi di nuova installazione delle caldaie a condensazione.

Le spese non più ammesse a detrazione ai sensi dell’Ecobonus e del Bonus Ristrutturazione sono quelle sostenute negli anni 2025, 2026 e 2027 per gli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili come sopra declinati.

Resta fermo che sono ammesse alle agevolazioni le spese sostenute fino al 31 dicembre 2024, in relazione ai predetti interventi, anche se gli stessi sono realizzati o completati dal 1° gennaio 2025.

Ristrutturazioni edilizie: il plafond per le spese detraibili

L’accesso ai bonus edilizi 2026 trovano un ulteriore limite nel nuovo plafond familiare per le spese detraibili. Dal 2025 i contribuenti devono fare attenzione a non superare il nuovo tetto massimo previsto per le spese da portare in detrazione come spese per l’istruzione, ristrutturazioni edilizie e contributi previdenziali e assistenziali.

Il nuovo articolo 16-ter del Tuir – introdotto dalla Legge di Bilancio 2025 (comma 10 della legge 207/2024) –  prevede infatti un significativo limite alle detrazioni Irpef dei contribuenti che, dal 2025, conseguiranno redditi superiori a 75mila euro.

Importanti chiarimenti in materia sono stati forniti dall’Agenzia delle Entrate con la circolare 6/E del 29 maggio 2025

La norma fissa un tetto agli oneri e alle spese eleggibili ai fini del computo delle detrazioni. A tal fine vengono individuati specifici massimali, calcolati in base a due variabili: il reddito complessivo dichiarato dal contribuente e la sua situazione familiare. Il calcolo dei massimali prevede i seguenti step:

• l’individuazione di un valore di riferimento in base al reddito dichiarato;
• l’applicazione di un coefficiente calcolato in relazione al numero dei figli fiscalmente a carico presenti nel nucleo familiare del contribuente.

Con la prima operazione vengono identificate due classi:

• chi ha un reddito tra i 75mila e i 100mila euro può portare in detrazione fino a un massimo di 14mila euro;
• chi ha un reddito oltre i 100mila, può detrarre fino a 8mila euro.

La Circolare 6/2025 ricorda che, ai sensi del comma 6 del nuovo articolo 16-ter del TUIR, ai fini del computo dell’ammontare degli oneri e delle spese detraibili, il reddito complessivo deve essere assunto al netto del reddito dell’unità immobiliare adibita ad abitazione principale e di quello delle relative pertinenze.

A tali valori dovrà essere applicato lo specifico coefficiente familiare pari a:

• 0,50 se nel nucleo familiare del contribuente non vi sono figli fiscalmente a carico;
• 0,70 se ve ne è uno;
• 0,85 se ve ne sono due;
• 1 se ve ne sono più di due o se ne è presente almeno uno con disabilità.

La Circolare 6/2025 precisa che, per l’individuazione del numero dei figli fiscalmente a carico in base al quale determinare il coefficiente da applicare ai sensi del citato comma 3, deve farsi riferimento al numero dei figli che risultano fiscalmente a carico nell’anno di sostenimento delle spese e degli oneri detraibili.

In base a questi coefficienti, sono previsti 8 massimali possibili:

Sono escluse dal computo dell’ammontare complessivo degli oneri e delle spese soltanto le spese sanitarie e le somme investite nelle start up e nelle Pmi innovative, oltre agli interessi passivi sui mutui e ai premi di assicurazione relativi a contratti stipulati entro il 31 dicembre 2024 e alle rate delle spese sostenute entro la stessa data.

Sono escluse dall’ammontare massimo degli oneri e delle spese ammessi in detrazione anche le spese che danno diritto a detrazioni forfetarie, poiché in questi casi la quantificazione effettiva delle spese sostenute non è rilevante ai fini della fruizione della detrazione

I nuovi limiti non hanno effetto retroattivo e si applicano solo alle nuove spese, ossia a quelle effettuate a partire dal 2025.

In base a questo nuove norme, per chi ha un reddito superiore a 75mila euro c’è il rischio che non tutte le spese di ristrutturazione potranno essere portate in detrazione o che si dovranno selezionare quelle da portare in detrazione per massimizzare i benefici fiscali e ridurre al minimo la perdita degli sconti offerti dal Fisco.

La conferma arriva proprio dalla circolare 6/2025:

Si precisa che, nel caso in cui gli oneri e le spese sostenute dal contribuente nel periodo di riferimento siano superiori all’ammontare massimo così determinato, in assenza di specifiche disposizioni, il contribuente individua, in sede di dichiarazione dei redditi o tramite indicazione al sostituto d’imposta, gli oneri e le spese da imputare nel conteggio ai fini del calcolo della detrazione sulla base delle singole disposizioni agevolative.

Occorre precisare che:

• il meccanismo non interviene direttamente sulle detrazioni, ma sull’ammontare delle spese utili ai fini della loro determinazione; le soglie determinano l’importo massimo delle spese detraibili e non delle detrazioni; all’interno delle spese che saranno ammesse bisognerà andare a calcolare le percentuali per le singole agevolazioni;
• per le spese la cui detrazione è ripartita su più annualità, ai fini della determinazione del massimale, vanno computate le rate riferite a ciascun anno.

Esempio 1

Si consideri il caso di un contribuente, che ha fiscalmente a carico il coniuge e due figli, con un reddito complessivo nell’anno 2025 pari a 80.000 euro, e che ha sostenuto oneri e spese detraibili pari a 15.000 euro, così suddivisi:

• spese per la ristrutturazione edilizia dell’abitazione principale pari a 90.000 euro, sostenute nel 2025 (rata di spesa detraibile annuale 9.000 euro; detrazione 50%);
• spese di istruzione diverse da quelle universitarie per i figli pari a 2.000 euro (detrazione 19%);
• erogazione liberale in denaro in favore dei partiti politici pari a 4.000 euro (detrazione 26%).

In tal caso, l’ammontare massimo degli oneri e delle spese detraibili, determinato ai sensi dell’articolo 16-ter del TUIR, risulta pari a 11.900 euro (importo base di 14.000 euro moltiplicato per il coefficiente di 0,85 previsto per due figli a carico). Il contribuente, includendo nell’ammontare massimo prioritariamente gli oneri e le spese che danno diritto a una maggiore detrazione dall’imposta, può:

• imputare la rata di spesa per gli interventi ristrutturazione edilizia dell’abitazione principale e detrarre 4.500 euro (rata di spesa per il 2025 pari a 9.000 euro, detrazione 50%);
• nel residuo ammontare consentito (11.900 euro – 9.000 euro = 2.900 euro), imputare una parte della spesa sostenuta per l’erogazione liberale, beneficiando di una detrazione di 754 euro (2.900 euro, detrazione 26%).

Raggiunto il massimale degli oneri e delle spese determinato ai sensi dell’articolo 16-ter, non sarà possibile portare in detrazione le altre spese sostenute.

Il totale della detrazione spettante è, pertanto, in questo caso, pari a 5.254 euro. Rimane ferma la possibilità per il contribuente di calcolare le detrazioni fruibili

Esempio n. 2

Si consideri il caso di un contribuente, che ha fiscalmente a carico il coniuge e due figli, con un reddito complessivo nell’anno 2025 pari a 80.000 euro, e che ha sostenuto oneri e spese detraibili pari a 15.000 euro, così suddivisi:

• spese per la ristrutturazione edilizia dell’abitazione principale pari a 90.000 euro, sostenute prima dell’1.1.2025 (rata di spesa annuale detraibile per l’anno 2025 pari a 9.000 euro, detrazione 50%);
• spese di istruzione diverse da quelle universitarie per i figli pari a 2.000 euro (detrazione 19%);
• erogazione liberale in denaro in favore dei partiti politici pari a 4.000 euro (detrazione 26%).

In tal caso, l’ammontare massimo degli oneri e delle spese detraibili, determinato ai sensi dell’articolo 16-ter del TUIR, risulta pari a 11.900 euro (importo base di 14.000 euro moltiplicato per il coefficiente di 0,85 previsto per due figli a carico). Tenuto conto che, ai sensi dell’articolo 16-ter, comma 5, secondo periodo, del TUIR, sono escluse dal computo dell’ammontare complessivo degli oneri e delle spese detraibili le rate delle spese detraibili ai sensi dell’articolo 16-bis sostenute fino al 31.12.2024, il contribuente può:

• imputare la spesa per l’erogazione liberale e detrarre 1.040 euro (spesa di 4.000 euro, detrazione 26%);
• imputare, nel residuo ammontare consentito (11.900 euro – 4.000 euro = 7.900 euro), l’intera spesa sostenuta per le spese di istruzione per i figli (2.000 euro), beneficiando di una detrazione di 380 euro (2.000 euro, detrazione 19%).

Per le spese incluse nell’ammontare di cui all’articolo 16-ter, pertanto, il totale della detrazione spettante è pari a 1.420 euro.

Esempio n. 3

Si consideri il caso di un contribuente, che ha fiscalmente a carico il coniuge e due figli, con un reddito complessivo nell’anno 2025 pari a 150.000 euro, e che ha sostenuto oneri e spese detraibili pari a 9.550 euro, così suddivisi:

• spese per la ristrutturazione edilizia dell’abitazione principale pari a 60.000 euro, sostenute nel 2025 (rata di spesa detraibile annuale 6.000 euro; detrazione 50%);
• spese di istruzione diverse da quelle universitarie per i figli pari a 2.000 euro (detrazione 19%);
• spese funebri pari a 1.550 euro (detrazione 19%).

In tal caso, l’ammontare massimo degli oneri e delle spese detraibili, determinato ai sensi dell’articolo 16-ter del TUIR, risulta pari a 6.800 euro (importo base di 8.000 euro moltiplicato per il coefficiente di 0,85 previsto per due figli a carico). Il contribuente, includendo nell’ammontare massimo prioritariamente gli oneri e le spese che danno diritto a una maggiore detrazione dall’imposta, può:

• imputare la rata di spesa per la ristrutturazione edilizia dell’abitazione principale e detrarre 3.000 euro (rata di spesa per il 2025 pari a 6.000 euro, detrazione 50%);
• imputare, nel residuo ammontare consentito (6.800 euro – 6.000 euro = 800 euro), una parte delle spese funebri sostenute, calcolando una detrazione teoricamente spettante pari a 152 euro (800 euro, detrazione 19%).

Raggiunto il massimale degli oneri e delle spese determinato ai sensi dell’articolo 16-ter, non sarà possibile portare in detrazione le altre spese sostenute.

Altri esempi limite

Esempio n.4

Un contribuente, con un reddito superiore a 100mila euro e un figlio, ristruttura la propria abitazione principale e intende portare in detrazione le spese sostenute, che ammontano a 120mila euro, usufruendo del Bonus Ristrutturazione al 50%.

Nel 2024 avrebbe portato in detrazione 6mila euro (120mila x 50% /10) all’anno per dieci anni.

Dal 2025 ogni altra spesa diventa indetraibile (assumendo che questa sia quella a più alta percentuale di detrazione); il contribuente ha un plafond di spese eleggibili pari a 5.600 euro; la detrazione massima per la ristrutturazione ammonta a 2.800 euro (5.600 x 50%) all’anno, con un taglio di 3.200 euro.

Esempio n.5

Un contribuente, con un reddito superiore a 120mila euro e tre figli, ristruttura nel 2025 i propri immobili sostenendo le seguenti spese detraibili sostenute:

• 30mila euro per ristrutturazione edilizia su immobile non adibito ad abitazione principale (3mila euro detraibile al 36%).
• 60mila euro per riqualificazione energetica sull’abitazione principale detraibile in 10 anni (6mila euro detraibile al 50%).

Il totale delle spese detraibili (9mila euro) superato di 1.000 euro il plafond, pari a 8mila euro. Pertanto, la quota effettivamente detraibile è di 3.720 euro (6.000 * 50% + 2.000 * 36%).

Bonus Casa: le guide aggiornate

ANCE – Focus “Bonus Edilizi 2026: novità e conferme”

La guida è suddivisa in due parti: la prima dedicata ai bonus edilizi per i lavori di ristrutturazione, riqualificazione energetica e di messa in sicurezza sismica, e la seconda ai bonus fruibili per
l’acquisto di case ristrutturate o di posti auto pertinenziali di nuova costruzione o, ancora, di immobili demoliti e ricostruiti in chiave antisismica.

In particolare, rispetto a questi ultimi viene fatto anche un riepilogo dei principali chiarimenti di prassi.

La guida si completa, infine, di quattro focus tematici, dedicati ad argomenti specifici che, nel tempo, hanno suscitato l’interesse da parte del territorio e la necessità di fornire chiarimenti puntuali

Download Gratuito Guida ANCE sui bonus edilizi 2026

Agenzia delle Entrate – Guida “Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali” (2026)

L’Agenzia delle Entrate ha aggiornato a febbraio 2026 la Guida “Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali”.

E’ un vademecum da stampare per avere sempre a portata di mano le informazioni essenziali sul Bonus Ristrutturazione disciplinato dall’articolo 16-bis del D.P.R. 917/86, redditi), la detrazione dall’Irpef delle spese sostenute per gli interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e, per le parti comuni degli edifici, di manutenzione ordinaria.

Rispetto alla guida precedente, la guida chiarisce i limiti di detraibilità legati al requisiti dell’abitazione principale e del reddito superiore a 75.000 euro e fornisce un elenco esaustivo delle tipologie di spesa che possono essere agevolate.

Ma c’è spazio anche per altre agevolazioni:

• l’agevolazione iva;
• la detrazione del 75% per eliminare le barriere architettoniche;
• le agevolazioni per l’acquisto e la costruzione di box e posti auto;
• la detrazione per acquisto o assegnazione immobili già ristrutturati;
• la detrazione degli interessi passivi sui mutui per ristrutturare casa.

Download Gratuito Guida AE - Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali (2026)

Notariato – Immobili e bonus fiscali. Guida pratica alle agevolazioni fiscali (2026)

La Guida “Immobili e bonus fiscali 2026 – Guida pratica alle agevolazioni fiscali per interventi di rigenerazione del patrimonio immobiliare” – edita dal Consiglio Nazionale del Notariato e dalle Associazioni dei consumatori – offre una panoramica delle agevolazioni fiscali per l’edilizia ancora valide tenendo conto delle modifiche apportate dalle Leggi di Bilancio 2025 e 2026.

Oltre a fornire agili schede sintetiche dei singoli bonus, la guida affronta l’argomento toccando temi più specifici e trasversali come:

• i soggetti che possono beneficiare dei bonus fiscali per la casa;
• ambito oggettivo: immobili interessati, esclusioni, fattispecie particolari, condomini e parti comuni;
• modalità operative: la disciplina per i condomini, la perdita dei benefici, la cumulabilità dei benefici;
• i bonus “acquisti” (acquisto di edifici antisismici, acquisto di posti auto e box auto, acquisto o l’assegnazione di edifici residenziali ristrutturati).
• le modalità di utilizzo di sconto in fattura e cessione del credito;
• la cumulabilità dei bonus;
• il bonus mobili ed elettrodomestici;
• l’abitazione principale e limiti alla detrazione.

Download Gratuito Guida del Notariato su immobili e bonus fiscali (2026)

Guida fiscale 2026 dell’Agenzia delle Entrate

La guida, aggiornata a giugno 2026, fornisce tutte le indicazioni utili per gestire in piena regola la detrazione.

Segnaliamo, in particolare, le tabelle con

• il riepilogo degli adempimenti richiesti;
• la documentazione da controllare e conservare.

Download Gratuito Guida fiscale AE 2026 all'Ecobonus (detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica)

Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/bonus-edilizi/