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Ordinanza di demolizione: decadenza, procedura e sanatoria

Tempo di lettura stimato: 7 minuti

Quando un’ordinanza di demolizione decade? Dalla procedura al ricorso per sanatoria: ecco la guida completa con decisioni giurisprudenziali

Diversi abusi edilizi sono sanzionabili con un’ordinanza/ordine di demolizione da parte delle autorità competenti.

Prima di intraprendere qualsiasi intervento edilizio, è dunque fondamentale ottenere tutte le autorizzazioni necessarie al fine di evitare conseguenze legali e ordini di demolizioni.

A tal proposito, ti consiglio di scegliere ed ottenere il titolo edilizio adeguato alla tipologia di intervento con il software per i titoli abilitativi. Questo strumento ti guida nella corretta scelta del titolo abilitativo e ti offre la documentazione necessaria per ogni intervento edilizio, evitandoti di incorrere in abuso edilizio e in eventuale ordine di demolizione.

Ma l’ordinanza di demolizione può decadere? Vediamo quando è prevista, chi la emette e le sue possibilità di decadenza.

Cosa si intende per ordinanza di demolizione?

L’ordinanza di demolizione, o più precisamente l’ingiunzione di demolizione, rappresenta un atto amministrativo mediante il quale il Comune, in genere, ordina la demolizione di un edificio non autorizzato, realizzato in modo abusivo o non conforme alla normativa edilizia vigente.

Quali abusi edilizi sono sanzionabili con ordinanza di demolizione?

Un abuso edilizio, a seconda della gravità, è soggetto una serie di sanzioni penali e amministrative.

Nell’ambito delle pratiche abusive nel settore edilizio, vi sono diverse tipologie di infrazioni che possono portare all’emissione di un’ordinanza di demolizione.

Queste includono:

  • lottizzazione abusiva: divisione di terreni in lotti edificabili senza autorizzazione;
  • lavori eseguiti senza permesso o in difformità: casi in cui vengono eseguiti lavori edilizi senza ottenere il permesso necessario o in totale difformità da esso senza rispettare la normativa vigente;
  • interventi abusivi su terreni pubblici: interventi eseguiti su terreni di proprietà pubblica senza autorizzazione, che compromettono l’utilizzo corretto del territorio destinato a fini pubblici;
  • difformità delle norme urbanistiche: qualsiasi intervento edilizio realizzato in difformità dalle norme urbanistiche e dai piani regolatori vigenti;
  • violazione di vincoli edilizi: opere eseguite in violazione dei vincoli edilizi imposti da leggi statali, regionali o da altre norme urbanistiche, che possono riguardare la destinazione d’uso del terreno, il rispetto di zone inedificabili o la salvaguardia di aree di particolare interesse storico o ambientale.

Ordine di demolizione: chi lo emette?

Secondo quanto stabilito dall’art. 31 del D.P.R. 380/01, è compito del dirigente o del responsabile dell’ufficio comunale esercitare il potere di vigilanza sull’attività urbanistica ed edilizia. Questo potere può essere attivato quando vengono eseguiti interventi e lavori in assenza di permesso, in totale difformità rispetto al medesimo, oppure con variazioni essenziali.

Dopo aver accertato l’abuso edilizio, il Comune emette un’ordinanza di demolizione.

Questo provvedimento viene pubblicato sul sito istituzionale del Comune e comunicato anche al Prefetto.

Procedura per l’ordine di demolizione

Dopo aver accertato l’abuso, il Comune emette un’ordinanza di demolizione, pubblicata sul sito istituzionale e notificata al Prefetto.

Il destinatario ha 60 giorni per impugnare l’ordinanza davanti al Tribunale Amministrativo Regionale o presentare una richiesta di sanatoria.

Il destinatario può presentare documenti entro 10 giorni dalla comunicazione dell’ordinanza, che l’amministrazione deve valutare e motivare in caso di mancato accoglimento.

Se non viene avviato alcun procedimento di sanatoria nei 90 giorni successivi, la Polizia Municipale verifica l’adempimento dell’ordinanza.

Ordine di demolizione: impugnazione

L’atto di impugnazione dell’ordinanza di demolizione, o ricorso, rappresenta una richiesta processuale diretta al Tribunale Amministrativo Regionale (TAR) competente per territorio, con l’obiettivo di ottenere l’annullamento del provvedimento di ripristino considerato dannoso.

Data la natura dell’ordinanza, che impone la demolizione entro 90 giorni e il cui termine, se non prorogato, porta alla confisca automatica del bene, la fase cautelare durante il processo di impugnazione riveste un ruolo fondamentale. Infatti, il decorso dei 90 giorni previsti dalla legge, può essere interrotto solo mediante sospensione decisa dal giudice amministrativo su richiesta della parte ricorrente. Questa sospensione congela il termine e impedisce la confisca automatica del bene non demolito.

Ordine di demolizione non eseguito

L’ordinanza di demolizione non sempre viene immediatamente eseguita, e ciò può determinare una serie di implicazioni e difficoltà di cui è essenziale essere consapevoli.

Innanzitutto, è cruciale comprendere che un ordine di demolizione non eseguito non implica in alcun modo una legittimazione della costruzione abusiva o pericolante né comporta l’assenza di conseguenze legali. Al contrario, l’ordine di demolizione rimane valido e l’immobile continua a essere considerato abusivo o pericolante secondo la legge.

Una delle prime conseguenze che possono manifestarsi in caso di mancata esecuzione dell’ordine di demolizione è l’applicazione di sanzioni pecuniarie.

Inoltre, secondo quanto sancito dall’art. 31 comma 3 del D.P.R. 380/01, se il responsabile dell’abuso non demolisce con ripristino dello stato dei luoghi entro novanta giorni dalla notifica, il bene e l’area su cui è stato costruito illegalmente diventano proprietà gratuita del Comune. Questo include anche l’area necessaria per eventuali lavori futuri conformi alle regole urbanistiche. Tuttavia, la dimensione dell’area che il Comune può ottenere non può superare dieci volte la superficie totale della costruzione abusiva.

Sanzioni pecuniarie per inottemperanza ordinanza di demolizione

In caso di accertamento di inottemperanza, ossia se l’abuso edilizio non viene rimosso entro il termine di novanta giorni fissato dall’ordinanza demolitoria, le sanzioni pecuniarie previste dal D.P.R. 380/2001 (testo unico edilizia) possono variare da 2.000 a 20.000 euro.

Art. 31 comma 4/bis D.P.R. 380/01

L’autorità competente, constatata l’inottemperanza, irroga una sanzione amministrativa pecuniaria di importo compreso tra 2.000 euro e 20.000 euro, salva l’applicazione di altre misure e sanzioni previste da norme vigenti. La sanzione, in caso di abusi realizzati sulle aree e sugli edifici di cui al comma 2 dell’articolo 27, ivi comprese le aree soggette a rischio idrogeologico elevato o molto elevato, è sempre irrogata nella misura massima […]

Ordine di demolizione e prescrizione del reato

La prescrizione dell’abuso edilizio è un procedimento che si applica esclusivamente quando l’illecito è considerato un reato penale.

In questi casi, il termine di prescrizione è di 4 anni, ma può estendersi a 5 anni nel caso in cui il responsabile sia coinvolto in un rinvio a giudizio e venga quindi processato.

Nel caso di demolizione, essendo una sanzione di natura amministrativa e ripristinatoria, l’ordinanza di demolizione non è soggetta a prescrizione.

Ordine di demolizione e sanatoria

Dopo aver ricevuto l’ordine di demolizione, è possibile presentare un’istanza di sanatoria per l’abuso edilizio.

Questo tipo di istanza, nota anche come “accertamento di conformità“, può essere presentata per ottenere il permesso di costruire in sanatoria (art. 36 D.P.R. 380/01), oppure per richiedere la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) in sanatoria (art. 37 D.P.R. 380/01) o la CILA tardiva (art. 6-bis D.P.R. 380/01).

Scopo dell’istanza è dimostrare la legittimità dell’opera considerata abusiva, garantendo conformità alle normative vigenti sia al momento della sua realizzazione che al momento della richiesta.

L’istanza di sanatoria può essere presentata anche se è già stato presentato un ricorso al Giudice Amministrativo contro l’ordine di demolizione, entro un termine di 60 giorni dalla notifica del provvedimento. In questo caso, l’ordine di demolizione viene temporaneamente sospeso in attesa del completamento del nuovo e separato procedimento relativo alla sanatoria dell’abuso edilizio.

Il Consiglio di Stato con la sentenza n. 6181/2021 ribadisce che, presentata dopo l’emissione di un’ordinanza di demolizione, la richiesta di accertamento della cosiddetta “doppia conformità” non può annullare l’ordinanza ma può renderla inefficace temporaneamente. Di conseguenza, l’eventuale rigetto dell’istanza riattiva l’ordinanza di demolizione.

Come bloccare l’ordinanza di demolizione in pendenza di sanatoria

Se il processo di sanatoria del Comune subisce dei ritardi, è comunque possibile presentare un’istanza di revoca o sospensione dell’ordine di demolizione.

In questo caso, il giudice deve valutare sia il potenziale esito della richiesta di sanatoria presentata dall’autore dell’abuso, sia i tempi necessari per il completamento della procedura amministrativa per il rilascio della sanatoria stessa. Sulla base di questa valutazione, il tribunale può sospendere l’ordine di demolizione solo se si prevede un rapido completamento della procedura per il rilascio della sanatoria.

Quando l’ordinanza di demolizione è illegittima?

L’ordine di demolizione risulta illegittimo soltanto se viene emesso dopo la presentazione della domanda di sanatoria, poiché l’istanza di sanatoria impedisce che l’Amministrazione, prima del suo esame, si attivi per eliminare un abuso che potrebbe essere sanato (sentenza CdS n. 5632 del 25 settembre 2020).

Ordinanza di demolizione decadenza: quando avviene?

Le situazioni in cui un’ordinanza di demolizione può decadere sono le seguenti:

  • se l’ordine di demolizione risulta sproporzionato rispetto alla gravità dell’abuso commesso;
  • se è in corso un processo di regolarizzazione (sanatoria), la demolizione può essere sospesa e poi annullata;
  • in casi in cui il ripristino dello stato originario risulta impossibile senza danneggiare irreparabilmente la parte dell’edificio costruita correttamente (fiscalizzazione dell’abuso edilizio).

Un’ordinanza di demolizione deve infatti essere adeguatamente provata e motivata, altrimenti potrebbe risultare sproporzionata rispetto all’abuso commesso e l’ordine di demolizione può decadere, come è emerso nella sentenza n. 7309/2021 del Consiglio di Stato. In sintesi, nel caso specifico, un edificio soggetto a un’ordinanza di demolizione a causa di non conformità strutturali ha visto l’ordine annullato dopo che i condomini hanno contestato e presentato una perizia tecnica alternativa. Il Consiglio di Stato ha accolto l’appello dei condomini, ritenendo l’ordine sproporzionato, e ha richiesto al Comune di adottare misure di adeguamento anziché procedere con la demolizione.

La fiscalizzazione dell’abuso diviene, invece, un’opzione solo quando, a seguito di un accertamento dettagliato, si constata che il ripristino dello stato originario non è fattibile senza provocare danni irreparabili alla parte dell’edificio eseguita in conformità alle normative vigenti. L’impossibilità di demolizione deve essere dichiarata dal soggetto interessato (proprietario o responsabile dell’abuso) e accertata dal Comune nella fase successiva all’ingiunzione. In questi casi, la demolizione può essere sostituita da una sanzione pecuniaria.

Proroga ordinanza di demolizione

Entro i 90 giorni, il destinatario dell’ordinanza può chiedere una proroga se dimostra di essere impegnato nella demolizione e ci sono motivi oggettivi che rendono impossibile completare il lavoro entro il termine stabilito.

Demolire un edificio è infatti un’operazione estremamente delicata, che non solo può portare a ritardi ma comporta molteplici rischi per la sicurezza degli operatori del cantiere e degli occupanti delle zone circostanti. Per questo motivo, ti consiglio di utilizzare il software specializzato per la pianificazione delle demolizioni, che, pratico e veloce, garantisce che i tuoi piani siano sempre conformi alle normative di sicurezza stabilite nel D.Lgs. 81/08.

Ordinanza di demolizione: sentenze di riferimento

Di seguito si propongono una serie di sentenze che chiariscono degli aspetti sull’ordinanza di demolizione.

Demolizione abuso edilizio: no se compromette l’integrità del fabbricato

Il Tar Lazio, con la sentenza n. 18133/2023, ha affrontato la delicata questione della demolizione di un abuso edilizio, specificando che la demolizione dell’abuso edilizio non è ammessa se compromette l’integrità del fabbricato.

Nello specifico, la sentenza esamina un caso concreto di rifiuto di condono edilizio in un’area vincolata, seguito da un’ordinanza di demolizione e una sanzione di 15.000 euro. Il privato contesta l’ordine di demolizione sostenendo che potrebbe danneggiare la stabilità dell’edificio legalmente realizzato. Il Tar Lazio, in risposta, evidenzia la necessità di verificare attentamente la possibile interferenza strutturale derivante dalla demolizione di opere abusive e sottolinea l’importanza di una valutazione tecnica approfondita.

In conclusione, il Tar Lazio accoglie il ricorso del privato, annullando l’ordinanza di demolizione e la sanzione pecuniaria, poiché non è stata condotta un’adeguata valutazione della stabilità dell’edificio rispetto alle opere abusive. La sentenza sottolinea l’importanza di una valutazione tecnica accurata prima di dare corso alla sanzione demolitoria, garantendo così la tutela dell’integrità strutturale degli edifici legalmente realizzati.

Altre sentenze

 

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