IMU e immobili abusivi soggetti a demolizione: è dovuta l’imposta?

L’IMU (Imposta Municipale Unica) è un tributo che grava sugli immobili presenti sul territorio comunale, basandosi sulla loro esistenza materiale e catastale. Nel contesto degli immobili abusivi, sorgono questioni complesse riguardo all’applicabilità dell’imposta, soprattutto quando tali immobili sono sottoposti a provvedimenti amministrativi come ordini di demolizione o sono privi di abitabilità riconosciuta. La disciplina fiscale dell’IMU si distingue infatti da quella urbanistica ed edilizia, richiedendo una valutazione specifica in termini di presupposti e base imponibile anche per quegli immobili che, pur essendo irregolari sotto il profilo edilizio, continuano a mantenere una consistenza materiale e una rilevanza catastale.

Al riguardo, la sentenza n. 6215/2025 della Corte di Cassazione ha dato delle risposte ben precise, ricordando che per il calcolo dell’IMU è fondamentale determinare con precisione il valore catastale dell’immobile: per questo ti consiglio il software semplice e guidato per le valutazioni e le perizie immobiliari. Potrai effettuare:

stima e valutazione immobiliare con procedura guidata,
stima sintetica basata sul confronto diretto e per capitalizzazione del reddito,
redazione automatica della relazione tecnica di stima,
integrazioni dettagliate alla stima e molto altro.

Inoltre, se gestisci asset immobiliari complessi, puoi affiancare soluzioni di visual facility management per il monitoraggio e la manutenzione su mappe e modelli digitali 2D e 3D, aiutandoti a mantenere il controllo completo su beni immobiliari anche nelle situazioni più articolate.

La mera presenza di un ordine di demolizione esonera dall’obbligo tributario dell’IMU o dalla sua riduzione al 50%?

La vicenda coinvolge una società in qualità di contribuente che ha contestato un avviso di accertamento emesso dal Comune relativo alla TASI (successivamente abrogata e assorbita dall’IMU) per l’anno 2014. L’avviso riguardava un importo di oltre 34.000 euro, sulla base della considerazione che alcune unità immobiliari oggetto dell’accertamento fossero giuridicamente sottratte alla piena disponibilità della società perché sottoposte a provvedimenti di sequestro, acquisizione e, in particolare, a ordini di demolizione. Questi ordini di demolizione erano stati emessi dall’ente comunale, per immobili abusivi. La società aveva quindi impugnato l’avviso sostenendo, tra l’altro, che la base imponibile non dovesse comprendere gli immobili abusivi soggetti a demolizione, ma limitarsi al valore dell’area di sedime, in quanto gli immobili non sarebbero utilizzabili né avrebbero valore commerciale residuo a causa dell’ordine di demolizione.

Più in dettaglio, la società ricorrente ha articolato il ricorso in quattro principali motivi:

omesso esame di fatto decisivo e travisamento della realtà, contestando che l’ordine di demolizione sottraeva agli immobili valore commerciale e utilizzabilità, richiedendo quindi che ai fini IMU dovesse considerarsi solo il valore dell’area, perché gli immobili abusivi in procinto di demolizione non potevano essere soggetti a tassazione come unità immobiliari;
erronea applicazione della normativa tributaria, con analogia tra opere abusive sottoposte a demolizione e fabbricati in corso d’opera, che sono tassabili solo dopo il completamento dei lavori. Il ricorrente ha invocato, a sostegno, l’art. 13 del D.L. n. 201/2011, sostenendo che la base imponibile dell’IMU deve riguardare solo il valore dell’area fabbricabile e non includere la rendita catastale degli immobili abusivi;
errata valutazione dell’ingiunzione di demolizione, che secondo il ricorrente avrebbe trasformato il possesso in precario e determinato un effetto ablatorio automatico sugli immobili, limitando la tassazione all’area fabbricabile gravata dall’ordine di demolizione.

Il Comune, in difesa, ha insistito nel rigetto del ricorso. Ha sottolineato che la presenza di un ordine di demolizione non esclude la legittimità dell’accertamento tributario, in quanto l’iscrizione catastale delle unità immobiliari costituisce presupposto sufficiente per l’applicazione dell’IMU. Inoltre, ha sottolineato che la normativa non esclude l’obbligo tributario per immobili abusivi e che la mera destinazione dell’immobile a demolizione non comporta la disapplicazione dell’imposta.

Il Comune ha altresì ribadito che non può assimilarsi il concetto di immobile abusivo sottoposto a demolizione con quello di fabbricato in corso d’opera o con l’area fabbricabile, in quanto gli immobili abusivi sono comunque suscettibili di accatastamento e debbono essere comunque soggetti a tassazione.

Cassazione: l’imposta municipale persiste sull’immobile, anche se abusivo e sottoposto a demolizione, poiché la base imponibile coincide con l’unità immobiliare iscritta in catasto, non con la sua utilizzabilità o destinazione amministrativa

La Corte di Cassazione, esaminando il ricorso, relativamente alla contestazione dell’applicazione dell’imposta sull’intera unità immobiliare abusiva anziché solo sull’area, ha respinto il ricorso confermando la validità dell’accertamento.

La Cassazione ha ribadito che:

Come ripetutamente precisato dalla Corte, per fabbricato rilevante aifini ICI (oggi IMU) deve intendersi, ai sensi del d.lgs. n. 504 del 1992, art. 2, comma 1, lett. a), l’unità immobiliare iscritta, o che deve essere iscritta, nel catasto edilizio urbano, ovvero l’immobile suscettibile di accatastamento ai sensi del r.d.l. n. 652 del 1939, artt. 1, 4, 5 e 10 (Cass., 3 maggio 2019, n. 11646; Cass., 27 marzo 2019, n. 8536; Cass., 23 giugno 2006, n. 14673). L’iscrizione di una unità immobiliare al catasto edilizio urbano costituisce presupposto sufficiente per l’assoggettamento del bene all’ICI, ma non anche necessario, essendo l’imposta dovuta fin da quando il bene presenti le condizioni per la sua iscrivibilità, cioè da quando lo stesso possa essere considerato fabbricato, in ragione dell’ultimazione dei lavori relativi alla sua costruzione, ovvero dal momento in cui lo stesso sia stato antecedentemente utilizzato (Cass., 3 maggio 2019, n. 11646; Cass., 21 marzo 2019, n. 7968; Cass., 30 aprile 2015, n. 8781; Cass., 23 giugno 2010, n. 15177; Cass., 10 ottobre 2008, n. 24924).

Quindi ai fini della tassazione IMU, deve considerarsi fabbricato rilevante l’unità immobiliare iscritta o suscettibile di iscrizione al catasto edilizio urbano, e che la presenza di difformità edilizie o ordini di demolizione non esclude l’imposizione tributaria. L’effetto ablatorio derivante dall’ordine di demolizione, infatti, non rende il bene non tassabile, seppure rende precario il possesso.

Inoltre, la Corte ha chiarito che ai fini di una agevolazione e riduzione dell’imposta:

per considerare dei fabbricati inagibili/inabitabili, di fatto non utilizzati, si deve tener conto dei requisiti di cui all’articolo 24, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) e quindi nello specifico gli immobili devono presentare un degrado fisico sopravvenuto (fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente) o un’obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica non superabile con interventi di manutenzione, ordinaria o straordinaria (cfr. Cass. n. 5804 del 24/02/2023; Cass. n. 29966 del 19/11/2019). L’inagibilità (che consente la riduzione d’imposta) è correlata alla temporanea impossibilità di utilizzo dell’immobile e non va intesa come qualità giuridica superabile con il rilascio del certificato di abitabilità (secondo Cass. n. 5372/2009 «…il rilascio del certificato di abitabilità non costituisce presupposto per l’applicazione dell’imposta, non potendosi desumere il contrario dal tenore dell’art. 8, comma 1, del citato decreto, che si riferisce esclusivamente all’ipotesi di fabbricati dichiarati inagibili e inabitabili a seguito di perizia dell’ufficio tecnico comunale, e di fatto non utilizzati»; conf. Cass. n. 12936/2019; Cass. n. 1955/2024).
D’altra parte, la riduzione dell’ ICI o dell’ IMU per la mancanza del certificato di abitabilità dei fabbricati, non trova fondamento in quanto tale certificazione non attesta alcuna agibilità, bensì l’idoneità igienico-sanitario tale da consentirne l’uso; l’imposta è, quindi, dovuta per il solo fatto che si sia provveduto all’accatastamento, restando estranea alla sfera attinente al rapporto tributario tutto quanto afferisce alla effettiva abitabilità del bene stesso ovvero alle sue caratteristiche urbanistiche o igienicosanitarie.

Le riduzione dell’imposta al 50% per fabbricati inagibili o inabitabili si fonda su criteri specifici di degrado fisico funzionale degli immobili, che non possono essere generalizzati agli immobili abusivi soggetti a demolizione né da quelli privi di certificato di agibilità:

Non possono, dunque, assimilarsi gli immobili affetti da difformità edilizia a quelli inagibili, come adombrato dalla società, esigendo, su tal inedito presupposto, una tassazione ridotta nella misura del 50%, in quanto la legge non richiede fra i presupposti dell’imposta la regolarità urbanistica dell’immobile né l’abitabilità dello stesso (Cass., 26 giugno 2025; Cass., 18/01/2024, n. 1955; Cass. 22.04.2024, n. 363; Cass. n. 21644; 3 maggio 2019, n. 11646 cit.; Cass., Cass., 23 giugno 2010, n. 15177; Cass., 5 marzo 2009, n. 5372; Cass., 15 aprile 2005, n. 7905), né la dedotta difformità urbanistica è equiparata dalla normativa di settore agli immobili inagibili.

In conclusione, la Cassazione ha respinto il ricorso, confermando l’obbligo per la società contribuente di versare l’intera imposta IMU anche sugli immobili abusivi per i quali era stato emesso un ordine di demolizione, e condannandola al pagamento delle spese processuali.