Certificato di agibilità: quando è necessario e chi lo rilascia

Il “certificato di agibilità” è il documento che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate in conformità alla normativa vigente.

Oggi più precisamente si parla di segnalazione certificata di agibilità (SCA) (art. 24 D.P.R. 380/01).

Attestare l’agibilità è obbligatorio e la mancata presentazione del documento di agibilità comporta l’applicazione di sanzioni. Per essere sicuro di adempiere agli obblighi normativi, utilizza il software per le pratiche edilizie, che mette a tua disposizione il modello per attestare l’agibilità degli immobili. Compilando i campi richiesti, otterrai in maniera facile e veloce, la segnalazione certificata di agibilità pronta da stampare e da presentare all’ente competente.

Certificato di agibilità: cos’è e a cosa serve?

Il certificato di agibilità è il documento in cui si valutano e certificano le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e dei relativi impianti tecnici. Queste condizioni sono valutate conformemente alla normativa vigente e ai criteri di abitabilità stabiliti dall’art. 24 del D.P.R. 380/01 (testo unico edilizia).

Il suo scopo principale è quello di attestare il rispetto di tutte le condizioni necessarie per garantire la sicurezza, l’igiene e la salubrità degli ambienti edilizi.

Senza questo certificato, un edificio non può essere utilizzato legalmente per scopi residenziali o commerciali, e i servizi pubblici possono essere negati.

Le norme relative al certificato di agibilità possono variare da una regione all’altra.

Certificato di abitabilità e agibilità: differenza

In passato, persisteva la differenza tra agibilità e abitabilità ed esistevano due tipi distinti di certificazioni:

• certificato di abitabilità: riguardante gli immobili a destinazione abitativa;
• certificato di agibilità: applicabile agli immobili non adibiti a residenza.

Con l’introduzione del D.Lgs. n. 222/2016, è stata introdotta la Segnalazione Certificata di Agibilità, unificando entrambe le certificazioni precedenti.

Questa segnalazione costituisce un’autocertificazione inviata al Comune dall’intestatario della pratica tramite lo sportello telematico SUAPE, entro 15 giorni dalla conclusione dei lavori.

Certificato di agibilità: quando è obbligatorio?

Il documento di agibilità deve essere redatto in relazione a diverse tipologie di interventi edilizi, tra cui:

• nuove costruzioni: includendo tutti i progetti di edificazione da zero;
• ricostruzioni o sopraelevazioni totali o parziali: riguardando interventi che coinvolgono la ricostruzione completa o parziale di un edificio esistente o l’aggiunta di nuovi livelli;
• interventi sugli edifici esistenti: soprattutto quelli che possono avere un impatto sulle condizioni di igiene, sicurezza, salubrità, e risparmio energetico degli edifici e dei relativi impianti già installati.

A seconda dell’intervento, l’agibilità può essere attestata per:

• l’intero immobile: nelle specifiche autorizzate nel permesso di costruire e nelle successive varianti;
• singoli edifici o porzioni: a condizione che siano funzionalmente autonome, con opere di urbanizzazione collaudate e certificate per le parti comuni;
• singole unità immobiliari: a condizione che le opere strutturali siano completate e collaudate, gli impianti certificati e le parti comuni ultimate.

Quando non è necessario il certificato di agibilità?

Esistono situazioni in cui non è obbligatorio possedere il certificato di agibilità:

• edifici costruiti prima del 1934: il certificato di agibilità è stato introdotto nel 1934, pertanto gli edifici costruiti prima di questa data non ne sono in possesso; in caso di compravendita, sebbene la certificazione non sia obbligatoria, è essenziale disporre di documenti che comprovino l’edificazione dell’immobile in un periodo antecedente;
• edifici costruiti ante 1967: durante il periodo compreso tra il 1934 e il 1967, l’autorizzazione veniva concessa sotto la cura del Podestà. Pertanto, molti di questi immobili potrebbero non soddisfare i requisiti moderni; tuttavia, il certificato di agibilità può ritenersi comunque valido, a patto che non vi siano stati peggioramenti igienico sanitari a seguito di nuovi interventi.

In caso di smarrimento, è necessario richiedere la sua riedizione presso l’archivio del Comune in cui è situato l’immobile. Per maggiori dettagli leggi se è richiesto il certificato di agibilità per i vecchi immobili.

Richiesta del certificato di agibilità: a chi spetta?

La richiesta del certificato di agibilità può essere avanzata da diversi soggetti, tra cui:

• il titolare del permesso di costruire;
• il soggetto detentore di SCIA, CILA;
• il proprietario dell’immobile;
• i loro successori o aventi causa.

Chi rilascia il certificato di agibilità?

A seguito del D.Lgs. 222/2016 (decreto SCIA 2), l’agibilità non viene più rilasciata dal Comune, ma viene attestata con segnalazione certificata.

Grazie alle nuove regole, il titolare dell’attività edilizia certifica la sussistenza delle condizioni di agibilità dell’immobile, mediante l’aiuto del direttore dei lavori e di un tecnico abilitato nominato ad hoc.

Entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o i loro successori o aventi causa, presenta allo sportello unico per l’edilizia la segnalazione certificata, utilizzando la modulistica unificata regionale.

Per assicurarti di utilizzare la modulistica aggiornata e conforme alla normativa vigente, ti suggerisco di utilizzare il software per le pratiche edilizie che ti offre il modello unico da compilare e ti consente di ottenere il PDF della segnalazione certificata di agibilità da presentare e da archiviare.

Modello segnalazione certificata per agibilità SCA

Come richiedere il certificato di agibilità?

Per presentare la segnalazione di agibilità, il professionista incaricato effettua i necessari controlli e fornisce al Comune, a nome del cliente, la documentazione richiesta.

I documenti da allegare alla segnalazione certificata di agibilità includono:

• dichiarazione di avvenuto accatastamento o aggiornamento catastale;
• dichiarazione di conformità degli impianti;
• certificazione di collaudo statico o dichiarazione di rispondenza alle norme antisismiche;
• dichiarazione di regolare esecuzione da parte del direttore dei lavori;
• dichiarazione di conformità alle norme per il superamento delle barriere architettoniche;
• attestato di prestazione energetica (APE).

Per compilare la documentazione in maniera facile e veloce ed accertarti del rispetto delle norme vigenti, ti suggerisco di avvalerti del supporto di strumenti professionali come:

• il software per la dichiarazione di conformità degli impianti, per la compilazione automatica della dichiarazione di conformità e rispondenza degli impianti secondo il D.M. 37/08;
• il software per la certificazione energetica per ottenere automaticamente dai dati del progetto l’attestato di prestazione energetica per tutte le tipologie di edifici senza limiti di superficie.

Come ottenere il certificato di agibilità?

Prima dell’entrata in vigore del D.Lgs. 222/2016 (decreto SCIA 2), per attestare l’agibilità degli immobili era necessario ottenere il certificato mediante un percorso autorizzativo definito nell’ex art. 25 del D.P.R. 380/01.

Questo prevedeva la presentazione di una domanda al Comune insieme alla relativa documentazione.

Entro 30 giorni dalla presentazione della domanda, il Comune avrebbe dovuto rilasciare il certificato di agibilità, anche dopo un’eventuale ispezione dell’edificio.

In alcuni casi, l’agibilità veniva considerata implicitamente accettata con il principio del silenzio-assenso:

• dopo 30 giorni se la richiesta era corredata dal parere dell’ASL che attesta la conformità alle norme igienico-sanitarie;
• dopo 60 giorni se il richiedente dichiarava la conformità alle norme igienico-sanitarie attraverso un’autocertificazione.

Questi termini potevano essere interrotti per quindici giorni per richiedere ulteriore documentazione, ma poi ricominciavano a decorrere.

Con l’entrata in vigore del D.Lgs. 222/2016, l’agibilità non è più rilasciata direttamente dal Comune, ma viene attestata mediante una segnalazione certificata.

Questo nuovo procedimento ha abrogato il concetto di agibilità e silenzio assenso: in passato, l’assenza di risposta entro certi termini da parte dell’amministrazione comportava implicitamente l’approvazione; ora, il nuovo sistema non richiede alcuna risposta, eliminando di conseguenza la possibilità di formazione del silenzio assenso amministrativo.

Qual è la durata del certificato di agibilità di una casa?

Il certificato di agibilità, a differenza di altri documenti, ha una durata potenzialmente illimitata e non ha una scadenza temporale.

Tuttavia, in alcune situazioni specifiche, come ristrutturazioni, ricostruzioni o sopraelevazioni (totali o parziali), l’agibilità precedentemente concessa perde la sua validità. In tali casi, diventa necessario presentare una nuova domanda per ottenere una certificazione aggiornata.

Nel caso di danni strutturali all’immobile che compromettano la stabilità dell’edificio e o di interventi edilizi abusivi, che non rispettino le norme tecniche in vigore, si può rischiare la revoca dell’agibilità.

Certificato di agibilità immobile: costi

I costi associati al certificato di agibilità possono variare da Comune a Comune, ma, in generale, includono diversi elementi:

• diritti di segreteria;
• marche da bollo;
• spese per varie documentazioni richieste, tra cui l’APE (Attestato di Prestazione Energetica), etc.;
• spese per effettuare il collaudo;
• costi per la verifica degli impianti.

A questi costi, si aggiungono le spese professionali del tecnico abilitato incaricato di effettuare il collaudo statico e di redigere la documentazione. Per ottenere un calcolo preciso, veloce e completo dei compensi professionali, è consigliabile utilizzare un software di calcolo parcelle, che ti permette di calcolare in modo agevole i corrispettivi per ogni tipo di prestazione, considerando sempre la qualità e la complessità dei lavori svolti.

Certificato di agibilità: sanzioni e conseguenze

Il soggetto che non presenta, entro 15 giorni dalla data di conclusione dei lavori, la segnalazione certificata incorre in una sanzione amministrativa pecuniaria, come previsto dall’art. 24 (comma 3) del D.P.R. 380/2001 testo unico edilizia.

Il mancato rispetto dei termini stabiliti dalla legge, nello specifico, espone ad una sanzione che varia dai 77 a 464 euro, in base alla tempistica trascorsa a seguito della scadenza.

La mancata richiesta dell’agibilità non riguarda solo le conseguenze sanzionatorie, ma può anche generare problemi legati alla vendita dell’immobile. Infatti, secondo la normativa vigente, la responsabilità per la mancata richiesta del certificato di agibilità viene trasmessa ai successori o aventi causa, anche nel caso in cui questi ultimi non siano responsabili dei lavori effettuati.

Fac simile certificato di agibilità

Per compilare, gestire e archiviare il certificato di agibilità, o meglio la segnalazione certificata per l’agibilità, puoi ricorrere al software per titoli abilitativi che ti fornisce il modello unico aggiornato e ti guida nella sua compilazione.

Modello segnalazione certificata per l’agibilità: software Praticus-TA

Nello specifico, selezionando il modello della segnalazione certificata per l’agibilità, visualizzi i paragrafi che compongono il modello scelto e compili le diverse sezioni del modello con input guidato. Alla fine, archivi e gestisci il modello in formato elettronico e potrai esportare il documento in PDF o PDF/A.

Il software ti permette inoltre di acquisire i dati da un altro documento già redatto in precedenza, ti basterà selezionare il documento di interesse e i dati saranno esportati sul nuovo.

Di seguito, puoi scaricare un fac-simile della segnalazione certificata di agibilità.

Download Gratuito Modello segnalazione certificata per l'agibilità 2025

Per maggiore praticità, può esserti utile il modello PDF editabile della segnalazione certificata per l’agibilità.

Agibilità: cosa cambia con il decreto salva casa?

La Legge 105/2024 di conversione del D.L. 69/2024 (decreto salva casa), nel rispetto degli altri requisiti igienico-sanitari previsti dal D.M. 5 luglio 1975, consente al tecnico progettista di asseverare la conformità del progetto per ottenere l’agibilità nei seguenti casi:

• locali con altezza minima interna inferiore a 2,70 metri fino a 2,40 metri;
• per alloggi mono-stanza con superficie inferiore ai limiti previsti (20 m² per 1 persona, 28 m² per 2 persone).

Perché l’attestazione sia valida, devono essere rispettate le seguenti condizioni:

• requisito di adattabilità: gli spazi devono essere conformi alle specifiche funzionali e dimensionali previste dal D.M. LL.PP. 236/1989 per l’abbattimento delle barriere architettoniche.
• verifica di almeno una delle seguenti condizioni:
  • i locali si trovano in edifici oggetto di interventi di recupero e miglioramento delle condizioni igienico-sanitarie;
  • è stato presentato un progetto di ristrutturazione che adotti soluzioni alternative per garantire condizioni igienico-sanitarie adeguate in base al numero di occupanti. Queste soluzioni possono includere l’ampliamento della superficie dell’alloggio e dei vani abitabili, oppure il miglioramento della ventilazione naturale mediante finestre adeguate, riscontri d’aria trasversali o l’impiego di sistemi di ventilazione naturale ausiliari.

Queste nuove disposizioni resteranno in vigore fino alla successiva ridefinizione dei requisiti igienico-sanitari.

Sentenze di riferimento

Di seguito, ti propongo una serie di sentenze interessanti per approfondire e chiarire alcuni aspetti fondamentali sull’agibilità degli immobili.

Contratto di locazione senza agibilità: basta questo per non pagare il canone e chiedere la risoluzione?

La Cassazione, con l’ordinanza n. 32181/2025, chiarisce che nella locazione commerciale la mancanza del certificato di agibilità non invalida automaticamente il contratto né configura un vizio della cosa locata ex art. 1578 c.c., ma può al più rivelarsi un inadempimento del locatore solo se il conduttore dimostra un concreto pregiudizio al godimento del bene.

Il caso riguardava un contratto del 2015 per un locale da panificazione: la conduttrice oppose un decreto ingiuntivo per cauzione, lamentando abusi edilizi e assenza di agibilità che impedivano l’attività. Il Tribunale risolse il contratto e ordinò la restituzione delle somme; l’Appello riformò, rilevando l’uso effettivo del locale per oltre un anno senza prove di limitazioni, fino alla risoluzione consensuale.

Il ricorso in Cassazione è stato dichiarato inammissibile per scarsa autosufficienza (art. 366 n. 3 c.p.c.): mancava una sintesi chiara dei fatti processuali, con mera trascrizione di atti altrui. In subordine, anche il merito è infondato: per la giurisprudenza consolidata (es. Cass. 17557/2020), abusività o inagibilità non producono danno “in re ipsa“; il conduttore deve provare effetti reali, come chiusure o dinieghi amministrativi. Qui, l’uso prolungato del bene smentiva ogni pregiudizio, e le doglianze su rischi potenziali non bastavano.

In sintesi, il locatore non è esonerato dal canone senza prova specifica di danno; il conduttore deve allegare e dimostrare l’impatto effettivo sulle autorizzazioni o sull’uso pattuito.

La Cassazione chiarisce gli effetti della mancanza del certificato di agibilità nei contratti di locazione commerciale: non invalida il contratto né crea un vizio automatico della cosa locata (art. 1578 c.c.), ma può configurare un inadempimento del locatore solo con prova concreta di pregiudizio al godimento da parte del conduttore.

Nel caso esaminato (ord. 32181/2025), un contratto del 2015 per un forno-panetteria vide la conduttrice opporsi al decreto ingiuntivo per la cauzione (€13.500), invocando abusi edilizi e assenza di agibilità che rendevano impossibile l’attività. Il Tribunale risolse il contratto e ordinò la restituzione (€16.200); l’Appello riformò, notando l’uso effettivo del locale per oltre un anno (fino alla risoluzione consensuale nel 2016) senza prove di limitazioni reali.

Il ricorso fu dichiarato inammissibile per difetto di autosufficienza (art. 366 n. 3 c.p.c.): troppa trascrizione di atti, poca sintesi dei fatti processuali. In subordine, infondato nel merito: la giurisprudenza costante esclude danno “in re ipsa” da abusività o inagibilità in locazioni non abitative; il conduttore deve dimostrare chiusure, dinieghi amministrativi o menomazioni concrete (cfr. Cass. 17557/2020, 16918/2019). L’uso prolungato qui smentiva tutto, e i rischi ipotetici non contano.

Così, niente esonero dal canone senza prova specifica: prevale l’equilibrio tra tutela del conduttore e obblighi del locatore.

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Si può impugnare il certificato di agibilità senza contestare il permesso di costruire?

Sentenza 9260/2025 – Consiglio di Stato 
Il certificato di agibilità non può essere impugnato autonomamente per contestazioni di natura edilizia se non è stato precedentemente impugnato il permesso di costruire, che costituisce l’atto presupposto. L’impugnazione del solo certificato è ammessa solo se sussiste un interesse concreto e diretto derivante da vizi propri del certificato, non legati a questioni edilizie preesistenti.

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Il certificato di agibilità ha una scadenza?

Il certificato di agibilità non decade automaticamente con il tempo, ma solo a seguito di interventi edilizi che alterino lo stato originario dell’immobile; in assenza di modifiche e di un formale provvedimento di decadenza, l’agibilità rilasciata conserva piena efficacia.

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L’agibilità può provare la regolarità urbanistico-edilizia di un manufatto edilizio?

Il certificato di agibilità attesta esclusivamente che un immobile è idoneo all’uso in termini di sicurezza e salubrità, senza garantire la conformità urbanistico-edilizia. Come chiarito dal Consiglio di Stato nella sentenza n. 9580/2024, il rilascio di tale documento non equivale a una sanatoria per eventuali abusi edilizi. In una recente disputa su difformità riscontrate in un edificio, i giudici hanno ribadito che il permesso di costruire e il certificato di agibilità hanno finalità distinte: il primo certifica il rispetto delle norme urbanistiche, mentre il secondo si limita agli aspetti tecnici. Inoltre, l’agibilità, ora autocertificata tramite Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), non esclude controlli successivi da parte dell’amministrazione per verificare eventuali irregolarità. Le sanzioni per abusi edilizi, infine, si applicano indipendentemente dalla buona fede del proprietario, riflettendo il carattere oggettivo delle normative in materia.

Immobile venduto senza agibilità: il mediatore ha responsabilità?

La sentenza n. 24534/2022 della Corte di Cassazione chiarisce quali sono le conseguenze nel caso in cui un immobile è venduto senza agibilità, il mediatore che responsabilità ha.

Nello specifico, il pronunciamento della Corte di Cassazione pone in evidenza l’importanza del dovere del mediatore nell’ambito di compravendite immobiliari, specificamente riguardo allo stato di agibilità dell’immobile.

Sebbene la mancanza di agibilità non invalidi la compravendita in sé, il mediatore è obbligato a fornire informazioni accurate all’acquirente in merito a questa condizione o sulla possibilità di ottenerla, insieme ad altri dettagli di sua conoscenza.

La sentenza affronta un caso in cui l’acquirente, scoprendo l’assenza del certificato di abitabilità, rifiuta il pagamento della provvigione al mediatore. I giudici hanno ribaltato la decisione del giudice di pace, sostenendo che il mediatore non ha adempiuto ai doveri di corretta informazione, trascurando di comunicare la mancanza del certificato di abitabilità e di esibire l’attestato di certificazione energetica.

La sentenza richiama anche l’importanza dell’indice di prestazione energetica nei materiali pubblicitari, sottolineando che gli intermediari devono avere accesso alle informazioni energetiche dell’immobile per garantire pubblicità accurata e verificabile. In conclusione, la sentenza evidenzia l’importanza del dovere di corretta informazione del mediatore, sancendo la sua responsabilità nei confronti dell’acquirente e sottolineando la necessità di adottare la massima diligenza professionale nel processo di compravendita immobiliare.

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Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/certificato-di-agibilita/