Fabbricati in costruzione: un approfondimento su IVA ed imposte
La definizione di "fabbricati in costruzione" secondo la Cassazione e il Notariato e l'applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale
Con riferimento alla disciplina Iva applicabile alle cessioni di fabbricati strumentali importante è la distinzione tra “fabbricati in costruzione” e “fabbricati ultimati”.
In particolare si ha che per la cessione di fabbricati strumentali “in corso di costruzione” non si applica:
- imposta ipotecaria proporzionale del 3%
- imposta catastale proporzionale dell’1%
Al contrario, se l’immobile si considera “ultimato” trova applicazione l’art. 10, comma 1, n. 8 – ter) del D.P.R. n. 633/1972, ossia le imposte sono dovute nella misura “rinforzata” del 3 e dell’1%.
Segnaliamo al riguardo lo studio del Notariato n.181-2017/T, approvato dalla Commissione Studi Tributari il 15 giugno 2018, dal titolo “La nozione di immobile in corso di costruzione: recenti orientamenti giurisprudenziali“.
Lo studio fornisce importanti chiarimenti in merito alla disciplina delle imposte di trasferimento sulla cessione dei fabbricati strumentali in corso di costruzione e alla relativa definizione di “fabbricati in corso di costruzione”.
Orientamento Cassazione
Lo studio parte dall’analisi dei recenti orientamenti giurisprudenziali, con particolare riferimento alle sentenze della Cassazione (sentenze nn. 22757/2016; 23499/2016 e 22138/2017).
Secondo la Corte di Cassazione non può essere considerato in corso di costruzione l’immobile non ultimato ceduto ad un consumatore finale, che quindi lo utilizza direttamente, anche se esercente un’attività d’impresa.
Come tale, quindi, l’immobile strumentale “non ultimato” ceduto al “consumatore finale” ricade nella disposizione di cui al n. 8-ter dell’art. 10 del D.P.R. n. 633/1972, la cui cessione deve considerarsi naturalmente imponibile IVA, con conseguente applicazione dell’imposta di registro fissa (200 euro) e delle imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale pari rispettivamente al 3% e all’1%.
Studio Notariato
Di parere contrario è invece il Notariato secondo cui la definizione di fabbricati in costruzione deve far riferimento alla situazione di fatto in cui si trova l’immobile e non può cambiare a seconda della natura del soggetto acquirente e delle modalità di utilizzo del fabbricato oggetto di acquisto.
Se l’immobile non è stato ancora completato e quindi, come affermato dalla Circ. n. 12/E del 2007, non è idoneo all’uso, il fabbricato deve essere considerato in corso di costruzione non assumendo alcun rilievo, al fine di tale nozione, la posizione soggettiva dell’acquirente.
Pertanto, la cessione dell’immobile strumentale “non ultimato”, a prescindere dal soggetto acquirente, deve considerarsi naturalmente imponibile IVA, con applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (200 euro ciascuna).
Clicca qui per conoscere EsiMus, il programma per tabelle millesimali
Clicca qui per scaricare lo studio del Notariato n.181-2017/T
Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/fabbricati-in-costruzione-ai-fini-iva-lo-studio-del-notariato/
