Spese condominiali straordinarie non urgenti: è valida la ratifica ex post?

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 20541/2025, si è pronunciata su una complessa controversia condominiale relativa alla sostituzione di un impianto ascensore dichiarato non conforme alle prescrizioni di sicurezza. La questione centrale riguardava la validità delle delibere assembleari adottate senza il rispetto dei quorum prescritti e, soprattutto, la possibilità di imputare ai condomini spese per lavori straordinari non precedentemente approvati, ma successivamente ratificati.

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Il caso

Nel caso in esame, a seguito di un verbale ispettivo redatto nel maggio 2015, che segnalava criticità dell’impianto, l’assemblea condominiale del settembre 2015 ha deliberato in termini programmatici la sostituzione dell’ascensore, demandando ai consiglieri la valutazione dei preventivi.

Con successiva deliberazione del 18 gennaio 2016 l’assemblea ha ratificato tale decisione, pur senza determinare puntualmente l’importo né procedere al riparto millesimale delle spese. Ulteriori delibere del 2016 e del 2017 hanno confermato l’indirizzo assunto e hanno conferito all’amministratore il mandato di dare esecuzione ai lavori. L’impianto è rimasto funzionante fino al maggio 2017, ma l’amministratore ha comunque avviato l’intervento di sostituzione, giustificandolo anche con riferimento al carattere di urgenza.

Un condomino ha impugnato la deliberazione del 18 gennaio 2016, deducendo:

l’assenza di una deliberazione di approvazione in senso proprio e di un riparto della spesa;
l’illegittima delega di compiti decisionali al consiglio di condominio;
la carenza del requisito di urgenza, posto che l’impianto ha continuato a funzionare fino al 2017;
il mancato rispetto dell’obbligo di costituire un fondo speciale ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c.

Il Tribunale ha rigettato la domanda, ritenendo la delibera valida e idonea a ratificare l’operato dell’amministratore.

Il condomino ha proposto appello, ma la Corte territoriale ha confermato integralmente la decisione di primo grado, evidenziando:

il carattere ratificatorio della delibera del 2016;
l’irrilevanza del requisito di urgenza ai fini della validità della delibera;
la natura meramente consultiva del consiglio di condominio, che non ha inciso sulla competenza esclusiva dell’assemblea.

Avverso tale decisione il condomino ha proposto ricorso per Cassazione.

La Corte ricorda il principio della “doppia conforme” (art. 348-ter c.p.c.): quando Tribunale e Corte d’Appello hanno confermato la medesima valutazione di fatto e si sono motivate con ragioni identiche o sovrapponibili, il ricorso per cassazione non può essere utilizzato per un nuovo sindacato dei fatti. Perciò le censure che in realtà chiedono una rivalutazione dei fatti (es. se l’intervento fosse effettivamente urgente) risultano inammissibili o prive di decisività in sede di legittimità.

Il ricorrente aveva sostenuto che la Corte d’appello non si fosse espressa su questioni decisive (come la presunta assenza di approvazione e di riparto). La Cassazione osserva che l’omessa pronuncia esiste solo se il giudice non ha affatto esaminato una domanda o eccezione introdotta; nel caso concreto la Corte d’Appello si è pronunciata — anche implicitamente — sul punto, escludendo l’illegittimità della delibera del 18 gennaio 2016. Pertanto il motivo è infondato.

L’assemblea può ratificare ex post le spese straordinarie?

La Corte richiama l’orientamento consolidato secondo cui l’assemblea può ratificare ex post le spese straordinarie sostenute dall’amministratore, anche se gli interventi non avevano carattere di indifferibilità e urgenza. La ratifica produce gli effetti costitutivi dell’obbligo contributivo a carico dei condomini e sopperisce alla mancata delibera preventiva. Applicando tale principio, la Corte conferma che la deliberazione del 18 gennaio 2016 ha valore organizzativo e ha effettivamente ratificato il precedente deliberato programmatico.

Cosa vale per definire la rilevanza d’urgenza?

La Corte distingue nettamente la validità della delibera dall’eventuale diritto dell’amministratore al rimborso immediato delle spese. Il carattere di urgenza è rilevante principalmente per fondare il diritto dell’amministratore al rimborso; il suo accertamento è un fatto tecnico che spetta ai giudici di merito e non è sindacabile in sede di legittimità salvo vizi di diritto evidenti. Di conseguenza, le doglianze del ricorrente sulla mancata urgenza non sono idonee a determinare la cassazione.

Qual è il ruolo del consiglio di condominio?

La Corte ribadisce che il consiglio di condominio (art. 1130-bis c.c.) svolge funzioni consultive e di controllo; esso può esaminare preventivi e formulare proposte, ma non può sostituirsi all’assemblea nelle decisioni vincolanti (quali l’approvazione delle opere straordinarie e la ripartizione delle spese). Tuttavia, nel caso concreto non è stata dimostrata un’usurpazione delle competenze assembleari: le determinazioni vincolanti risultano assunte dall’assemblea stessa e la delibera impugnata è stata interpretata come atto di ratifica, non come atto proveniente dal consiglio.

Ripartizione della spesa e fondo speciale

La Corte distingue tra approvazione della spesa (atto che dà origine all’obbligazione contributiva) e ripartizione (che ha natura prevalentemente dichiarativa: esprime aritmeticamente un rapporto di valore preesistente secondo i criteri di legge). L’obbligo di costituire un fondo speciale diviene inderogabile solo quando l’assemblea approva la delibera definitiva che fissa l’oggetto dell’appalto e il prezzo dei lavori. Poiché la delibera del 18 gennaio 2016 si colloca in un procedimento assembleare plurimo (atto programmatico/ratificatorio seguito da successive delibere), l’assenza di un fondo immediatamente costituito non ha prodotto l’invalidità della delibera stessa.

La Corte osserva che molte delle doglianze del ricorrente avrebbero richiesto la puntualizzazione del fatto e l’indicazione precisa di dove, nel processo, fossero stati posti i rilievi (art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.). Inoltre, il sindacato di legittimità non consente una riconsiderazione dei fatti già accertati, salvo violazioni di diritto chiaramente individuate. Poiché il ricorrente non ha adempiuto a tali obblighi di specificazione e poiché i fatti sono stati valutati uniformemente dai giudici di merito, le censure sono risultate inammissibili o infondate.

Sulla scorta delle considerazioni precedenti la Corte ha rigettato il ricorso.