Agevolazioni ETS per acquisto immobili: nessuna decadenza se il bene è venduto prima dei 5 anni
Il termine entro cui destinare l’immobile agli scopi istituzionali, non un obbligo di mantenerne la proprietà
Gli enti del Terzo settore non perdono le agevolazioni fiscali sull’acquisto di un immobile se lo vendono prima che siano trascorsi 5 anni, a condizione che il bene sia stato effettivamente utilizzato in modo diretto per le finalità istituzionali dell’ente.
È questo il chiarimento fornito dall’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 134/2026, relativa all’applicazione dell’art. 82, comma 4, del Codice del Terzo settore. La norma consente agli ETS di applicare in misura fissa le imposte di registro, ipotecaria e catastale sugli atti di acquisto di immobili, purché il bene sia destinato direttamente allo svolgimento degli scopi istituzionali o dell’oggetto sociale entro 5 anni dal trasferimento.
Il caso esaminato
Il quesito riguarda una fondazione iscritta al RUNTS che nel 2022 ha acquistato un immobile a Genova, avvalendosi delle agevolazioni previste per gli enti del Terzo settore.
L’immobile è stato destinato fin dall’acquisto allo svolgimento diretto dell’attività istituzionale della fondazione, in particolare come ufficio per un centro dell’ente. Successivamente, a causa di mutate esigenze organizzative, la fondazione ha previsto l’acquisto di un nuovo fabbricato nel quale concentrare le attività svolte in più sedi.
Da qui il dubbio: la vendita dell’immobile prima del decorso dei 5 anni dall’acquisto comporta la perdita delle agevolazioni fiscali già fruite?
La fondazione ha prospettato anche un’ipotesi alternativa: mantenere la proprietà dell’immobile, concederlo in locazione a terzi e destinare i proventi alle attività istituzionali.
Agevolazioni ETS: cosa prevede il Codice del Terzo settore
L’art. 82, comma 4, del D.Lgs. n. 117/2017 prevede che le imposte di registro, ipotecaria e catastale si applichino in misura fissa per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili e per gli atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento a favore degli ETS.
Il beneficio è riconosciuto a condizione che:
- i beni siano direttamente utilizzati entro 5 anni dal trasferimento;
- l’utilizzo avvenga in diretta attuazione degli scopi istituzionali o dell’oggetto sociale;
- l’ente renda, al momento della stipula dell’atto, un’apposita dichiarazione in tal senso.
In caso di dichiarazione mendace o di mancato effettivo utilizzo del bene per le finalità istituzionali, sono dovute le imposte in misura ordinaria, oltre alla sanzione amministrativa del 30% e agli interessi di mora.
Vendita prima dei 5 anni: non c’è decadenza automatica
Secondo l’Agenzia delle Entrate, la norma non prevede una causa di decadenza legata alla vendita dell’immobile entro il quinquennio.
Il termine di 5 anni rappresenta, infatti, il limite massimo entro cui il bene deve essere destinato all’utilizzo diretto per le finalità istituzionali dell’ente. Non si tratta, invece, di un periodo minimo durante il quale l’ETS deve conservare la proprietà dell’immobile.
Pertanto, se l’immobile è stato effettivamente utilizzato in modo diretto per gli scopi istituzionali, la successiva vendita non comporta il recupero delle imposte di registro, ipotecaria e catastale applicate in misura agevolata.
L’Agenzia richiama anche la precedente disciplina prevista per le ONLUS, rilevando che anche in quel caso la decadenza dal beneficio era collegata solo alla dichiarazione mendace o al mancato utilizzo effettivo del bene, non alla vendita successiva.
Attenzione alla plusvalenza
Il mantenimento dell’agevolazione non esclude, però, eventuali effetti fiscali ai fini delle imposte sui redditi.
L’Agenzia chiarisce che la vendita dell’immobile entro 5 anni dall’acquisto, se il bene è stato destinato fin dall’origine ad attività non commerciale, può generare una plusvalenza fiscalmente rilevante come reddito diverso ai sensi dell’art. 67, comma 1, lettera b), del TUIR.
La plusvalenza è determinata, secondo l’art. 68 del TUIR, dalla differenza tra il corrispettivo percepito e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene, aumentato di ogni altro costo inerente.
Immobile concesso in locazione: il beneficio resta?
La stessa conclusione vale anche nell’ipotesi in cui l’ente decida di non vendere l’immobile, ma di concederlo in locazione a terzi, destinando i canoni alle proprie attività istituzionali. Anche in questo caso, l’agevolazione fruita all’acquisto non viene meno se il bene è stato precedentemente utilizzato in via diretta e effettiva per lo svolgimento dell’attività istituzionale dell’ETS.
Il punto centrale, quindi, non è il mantenimento della proprietà per 5 anni, ma la concreta destinazione dell’immobile alle finalità istituzionali dell’ente entro il termine previsto dalla legge.
Approfondimenti
Per saperne di più, leggi anche:
- Imposta ipotecaria e catastale: cosa sono e come si calcolano
- Imposta di registro, come e quando si paga: il testo unico 2025
In questo contesto, strumenti digitali possono supportare la gestione del patrimonio immobiliare dell’ente, consentendo di organizzare documenti, elaborati tecnici, atti, modelli e informazioni relative agli immobili in un unico ambiente di lavoro. In questo modo diventa più semplice tenere sotto controllo la storia del bene, la documentazione disponibile e le informazioni utili a dimostrarne l’effettiva destinazione d’uso.
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