Condono pendente: l’ordine di demolizione è legittimo?
Il Comune può disporre la demolizione di un immobile prima di pronunciarsi sulla relativa domanda di condono? Il TAR Piemonte ha chiarito i criteri applicabili
La sentenza del TAR Piemonte 211/2026 riguarda un fabbricato residenziale soggetto a demolizione, valutata alla luce di una domanda di condono edilizio ancora pendente, presentata anni prima. Il provvedimento esamina i principi normativi e giurisprudenziali che disciplinano l’adozione di ordini di demolizione da parte del Comune in presenza di istanze di sanatoria, evidenziando i limiti e gli obblighi dell’amministrazione prima di procedere con sanzioni.
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Il caso
Il ricorrente ha impugnato un’ordinanza comunale che gli ingiungeva di demolire un fabbricato residenziale realizzato senza il necessario permesso di costruire, situato su un’area di sua proprietà soggetta a vincolo paesaggistico.
In particolare, il ricorrente ha sollevato due principali ragioni di contestazione. La prima riguarda il fatto che l’ordinanza sarebbe stata emessa nonostante fosse ancora pendente una domanda di condono edilizio relativa allo stesso fabbricato. Secondo il ricorrente, ciò costituisce una violazione delle norme sul condono e dei principi generali che regolano l’azione della pubblica amministrazione, comportando un eccesso di potere e un difetto di istruttoria. La seconda ragione riguarda l’errata applicazione delle autorizzazioni edilizie: l’ordinanza impugnata avrebbe infatti incluso opere che erano state precedentemente assentite dall’amministrazione, rendendo il provvedimento eccessivo e non giustificato.
Il Comune, dal canto suo, si è opposto alle contestazioni sostenendo che il ricorrente non aveva dimostrato che la domanda di condono riguardasse effettivamente lo stesso fabbricato oggetto dell’ordinanza. Inoltre, ha sottolineato che la sola presentazione della domanda non è sufficiente a sospendere l’adozione di provvedimenti di demolizione, salvo che la domanda non sia chiaramente ammissibile e accompagnata dal pagamento delle somme dovute. L’amministrazione ha poi aggiunto che, nel caso specifico, la domanda di condono sarebbe manifestamente infondata, poiché il fabbricato costituisce un abuso grave in un’area soggetta a vincolo paesaggistico e quindi non condonabile. Infine, ha precisato che le opere regolarmente autorizzate non riguardavano il fabbricato principale, ma solo interventi accessori, come un muro di sostegno, che non erano oggetto dell’ordine di demolizione.
L’amministrazione può ordinare la demolizione prima di decidere sulla domanda di condono?
Il Tribunale ha ritenuto fondato il ricorso, accogliendo in particolare il primo motivo sollevato dal ricorrente. Questi contestava l’emissione dell’ordinanza di demolizione nonostante fosse ancora pendente la domanda di condono edilizio presentata per lo stesso fabbricato.
La giurisprudenza consolidata stabilisce che gli ordini di demolizione relativi a opere edilizie abusive devono ritenersi illegittimi quando vengono adottati mentre è ancora pendente il termine per la presentazione della domanda di condono oppure quando tale istanza è già stata presentata e non è stata ancora definita.
In base agli artt. 38, 43 e 44 della legge 47/1985, richiamati dall’art. 32, comma 25, del D.L. 269/2003 (convertito nella legge 326/2003), l’amministrazione ha infatti l’obbligo di esaminare con priorità la domanda di condono edilizio. La presentazione dell’istanza determina la sospensione dei procedimenti sanzionatori in materia edilizia.
Ne consegue che, fino a quando la domanda di condono non viene definita con un provvedimento espresso, l’amministrazione non può adottare un ordine di demolizione relativo alle opere interessate. Solo dopo la conclusione del procedimento di sanatoria, e in particolare in caso di eventuale diniego, l’amministrazione potrà valutare l’adozione delle misure sanzionatorie previste dall’ordinamento.
Nel caso specifico, dagli archivi informatici del Comune risultava chiaramente che la domanda di condono era stata presentata e risultava ancora “non definita”. La richiesta riguardava proprio il fabbricato oggetto dell’ordinanza di demolizione, come confermato anche dalle relazioni istruttorie redatte precedentemente. Tali relazioni indicavano che la domanda di condono, pur essendo difficile da reperire negli archivi cartacei, riguardava probabilmente le opere segnalate, anche se alcune di queste erano in zona vincolata e, secondo le relazioni, non condonabili.
Il tribunale ha sottolineato che la difficoltà di reperire la pratica negli archivi cartacei non può danneggiare il privato richiedente, dal momento che incombe sull’amministrazione l’obbligo di custodia e gestione delle pratiche e dei documenti consegnati dai cittadini. Inoltre, la presunta non condonabilità delle opere non esonera l’amministrazione dall’esaminare preventivamente la domanda, poiché l’ordinanza di demolizione non può essere considerata un diniego implicito: il diniego richiede un provvedimento espresso e motivato.
Di conseguenza, il Comune dovrà prima definire formalmente il procedimento di condono relativo al fabbricato e solo in caso di eventuale diniego potrà adottare un nuovo ordine di demolizione.
Rimane pertanto assorbita la seconda contestazione del ricorrente, che riguardava alcune opere regolarmente autorizzate. L’accoglimento di tale censura non comporterebbe alcun vantaggio ulteriore rispetto a quanto già ottenuto con l’annullamento dell’ordinanza. L’amministrazione ha infatti chiarito che le opere regolarmente autorizzate non rientrano nel provvedimento impugnato, per cui eventuali precisazioni potranno essere inserite in un nuovo ordine di demolizione, se necessario, senza che ciò pregiudichi il ricorrente.
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