Condono edilizio: occhio alle scadenze della documentazione integrativa

La sentenza del Tar Lazio n. 1891/2026 analizza il caso di un’istanza di condono presentata dai proprietari di un immobile, il cui iter procedurale è stato sospeso per carenza di documentazione integrativa obbligatoria. La questione centrale riguarda la responsabilità del richiedente e dell’Amministrazione nell’acquisizione dei documenti necessari per ottenere la sanatoria.

Per la corretta archiviazione e organizzazione dei documenti, può essere di supporto il software per la gestione documentale online che ti consente di archiviare tutti i documenti in un’unica posizione centralizzata e creare dossier digitali in modo semplice e veloce.

Il caso

I ricorrenti sono comproprietari di un’unità immobiliare situata a Roma. Il precedente proprietario aveva presentato, negli anni ’80, una domanda di condono edilizio ai sensi della legge 47/1985. Nel 2012, a seguito di un preavviso di rigetto, i ricorrenti avevano presentato osservazioni e contestualmente richiesto che l’istanza fosse valutata secondo le successive norme condonistiche introdotte dalla legge 724/1994, chiedendo la rideterminazione della domanda originaria.

Con determinazione del 2013, il Comune aveva respinto l’istanza originaria, ritenendola tardiva rispetto ai termini previsti dalla legge, precisando però che l’Ufficio avrebbe potuto valutare un’eventuale riapertura dei termini. Avverso questo provvedimento era stato presentato ricorso al TAR, accolto con sentenza del 2023, che annullava la parte della determinazione che rinviava a tempo indeterminato la decisione sulla conversione della domanda secondo la legge 724/1994, imponendo all’Amministrazione di pronunciarsi entro 60 giorni.

Nel frattempo, gli uffici comunali avevano riaperto l’istruttoria, richiedendo ai ricorrenti la documentazione obbligatoria prevista dalla legge, da presentare entro 90 giorni tramite il sistema informatico comunale. La documentazione inizialmente richiesta è stata prodotta dai ricorrenti entro i termini. Successivamente, il Comune ha richiesto ulteriore documentazione, tra cui un certificato sul livello idrico della zona a rischio idraulico, da depositare entro 90 giorni. Il certificato è stato richiesto dai ricorrenti all’Autorità competente solo alcuni mesi dopo, e successivamente è stata avanzata una richiesta di proroga dei termini, rimasta senza risposta.

L’Ufficio ha notificato ai ricorrenti un preavviso di rigetto dell’istanza per mancato deposito della documentazione richiesta; i ricorrenti, pur avendo incaricato un tecnico per integrare i documenti, non hanno completato l’adempimento. La determinazione finale del Comune, nel 2024, ha confermato il diniego del condono.

I ricorrenti hanno quindi presentato ricorso, contestando:

eccesso di potere e irragionevolezza, lamentando ritardi e richieste documentali in più fasi;
violazione normativa, sostenendo che il diniego fosse anticipato rispetto ai termini per il rilascio del certificato idraulico;
violazione del principio di legittimo affidamento, evidenziando difficoltà a valutare l’accoglimento della domanda e presunta disparità rispetto ad altri titoli edilizi.

Su chi grava la responsabilità dell’acquisizione dei pareri e della produzione della documentazione integrativa?

Il ricorso è privo di fondamento per le ragioni che seguono.

Preliminarmente, va chiarito che l’iter procedimentale per la riqualificazione dell’istanza di condono ai sensi della legge 724/1994 è stato avviato prima della sentenza che imponeva tale valutazione, e non dopo 120 giorni come sostenuto dai ricorrenti. Pertanto, la censura relativa a un presunto ritardo non è fondata e l’Amministrazione ha agito legittimamente, adempiendo a quanto richiesto dalla precedente decisione del TAR.

Per quanto riguarda la normativa applicabile, l’art. 39 della legge 724/1994 rinvia alla disciplina della legge 47/1985, con eventuali specificazioni. In particolare, l’art. 35 della legge 47/1985 regola il procedimento di sanatoria, mentre l’art. 32 stabilisce che, per le opere abusive su immobili sottoposti a vincolo, il rilascio del titolo edilizio in sanatoria è subordinato al parere favorevole delle Amministrazioni competenti. Per vincoli idrogeologici, la legge prevede la possibilità di impugnare il silenzio-rifiuto in caso di inerzia protratta oltre 180 giorni.

È chiaro che il soggetto richiedente il titolo in sanatoria è tenuto a procurarsi il parere richiesto; l’Amministrazione non ha obblighi in tal senso. La legge prevede infatti la tutela del cittadino attraverso l’azione contro il silenzio-rifiuto, ma non impone al Comune di acquisire direttamente il certificato.

Quali sono le conseguenze della mancata presentazione dei certificati richiesti nei termini, anche in presenza di difficoltà nell’ottenimento?

L’art. 39, comma 4, della legge 724/1994 stabilisce che:

La mancata presentazione dei documenti previsti per legge entro il termine di tre mesi dalla espressa richiesta di integrazione notificata dal comune comporta l’improcedibilità della domanda e il conseguente diniego della concessione o autorizzazione in sanatoria per carenza di documentazione

Va precisato che:

la richiesta di integrazione in due fasi non costituisce violazione dei principi di buona fede, poiché l’istanza iniziale era incompleta e solo dopo la prima integrazione è emersa la necessità di ulteriori documenti;
l’Amministrazione non aveva alcun obbligo di procurarsi direttamente il certificato dell’Autorità competente; l’onere di acquisire e depositare il certificato gravava sui richiedenti, che avrebbero dovuto provvedervi anche senza una specifica richiesta;
i ricorrenti hanno richiesto il certificato solo dopo oltre un mese dalla comunicazione dell’Amministrazione e non hanno fornito la documentazione completa entro i termini. Pertanto, anche ammettendo difficoltà nell’ottenimento del certificato, il diniego di condono edilizio è legittimo, essendo trascorsi 90 giorni senza alcun deposito documentale, ai sensi dell’art. 39, comma 4, della legge n. 724/1994.

Inoltre, pur avendo chiesto una proroga e non avendo ricevuto risposta, i ricorrenti non hanno presentato osservazioni dopo il preavviso di rigetto; il diniego è stato quindi adottato legittimamente, anche alla luce del loro successivo silenzio.

Anche in presenza di difficoltà nell’ottenere il certificato, il diniego rimane legittimo, in quanto trascorsi i 90 giorni senza deposito dei documenti richiesti.

Pertanto, non si riscontrano violazioni di legge né eccesso di potere: l’Amministrazione ha applicato correttamente la normativa vigente, rispettando i principi di buon andamento e buona fede.

Infine, quanto alla presunta disparità di trattamento rispetto ad altro abuso realizzato al medesimo indirizzo, invece condonato, va sottolineato che si trattava di istanze presentate in epoche diverse e soggette a normativa differente, quindi i due casi non sono comparabili.

In conclusione, il ricorso è infondato e deve essere rigettato.