Calcolo volumetria per il secondo condono: i seminterrati vanno considerati?
Cosa rientra nel calcolo della volumetria per il secondo condono edilizio? Anche i piani interrati devono essere conteggiati? La sentenza del TAR Lazio chiarisce il principio
Il secondo condono previsto dalla Legge 724/1994 ha introdotto un limite massimo di cubatura (750 m3) per le nuove costruzioni oggetto di sanatoria. Ma come va calcolata tale volumetria? Devono essere inclusi anche i piani interrati o seminterrati, non destinati ad abitazione? Una recente sentenza del TAR Lazio (n. 15734/2025) affronta proprio questo nodo interpretativo.
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Il caso
Un privato aveva presentato domanda di condono edilizio ex L. 724/1994 per un fabbricato di nuova costruzione. Il Comune rigettava l’istanza motivando che la volumetria complessiva superava il limite di 750 m3 fissato dalla legge. Secondo l’amministrazione, infatti, la cubatura andava calcolata sommando sia i piani fuori terra (circa 662 m3) sia i piani interrati (oltre 652 m3), per un totale superiore a 1.300 m3.
Il ricorrente contestava tale impostazione, sostenendo che:
- i locali interrati non avrebbero dovuto essere inclusi, in quanto non destinati a residenza, uffici o attività produttive;
- l’oblazione già versata avrebbe comunque sanato l’intera volumetria, compresa quella sotto il piano stradale.
Il Comune, costituitosi in giudizio, difendeva la correttezza del diniego e rilevava anche un vizio procedurale del ricorso (mancata impugnazione di un precedente atto ostativo del 2008).
Calcolo volume dell’edificio: conta la destinazione d’uso dell’opera?
Il Tar Lazio definitivamente pronunciando sul ricorso lo respinge.
In primo luogo, la tesi proposta dal ricorrente non è convincente: egli si limita ad affermare che i locali realizzati sotto il piano stradale non sarebbero destinati a uso abitativo, senza però produrre alcuna prova concreta a sostegno di tale affermazione. In assenza di riscontri oggettivi, questa circostanza non può essere considerata provata.
In secondo luogo, l’art. 39, comma 1, della legge 724/1994 stabilisce che le opere abusive oggetto di condono, se si tratta di nuove costruzioni, non devono superare il limite di 750 m3 per ciascuna domanda di sanatoria. La giurisprudenza ha interpretato questa norma riferendola all’intero edificio, indipendentemente dalla destinazione d’uso dei singoli ambienti.
La Corte di Cassazione (Sezione penale) e la giurisprudenza amministrativa, cui aderisce anche il Collegio, hanno infatti chiarito che tale limite volumetrico si applica a qualsiasi tipo di manufatto – residenziale, commerciale o produttivo – senza alcuna distinzione. L’intento del legislatore è stato quello di fissare un tetto inderogabile alla sanabilità, collegandolo alla dimensione oggettiva dell’abuso edilizio e alla conseguente lesione degli interessi urbanistici tutelati. Pertanto, il limite di 750 m3 riguarda sempre l’edificio nel suo complesso e non può variare in base alla destinazione.
A conferma di ciò, il TAR Campania, con sentenza n. 6008/2023, ha ribadito che, quando l’abuso riguarda un fabbricato unico anche se suddiviso in più unità autonome, la volumetria da considerare è quella totale dell’edificio e non quella delle singole unità. Questo perché il limite di cubatura ha natura assoluta e inderogabile e non può essere aggirato.
Il pagamento dell’oblazione consente di sanare l’intero immobile?
Non è fondata neppure l’ulteriore argomentazione del ricorrente secondo cui il pagamento dell’oblazione, comprensivo anche della parte interrata, renderebbe sanabile l’intero immobile. Secondo la giurisprudenza amministrativa (TAR Latina, n. 48/1999), infatti, l’oblazione versata per volumetrie maggiori può al più estinguere alcuni reati edilizi, ma non incide sulla possibilità di ottenere il condono quando la costruzione supera i limiti previsti dalla legge.
In conclusione, il ricorso è respinto e, ai fini del secondo condono edilizio ex art. 39, L. 724/1994, il limite volumetrico di 750 m3 deve essere calcolato con riferimento all’edificio nel suo complesso, comprendendo anche i piani interrati o seminterrati, a prescindere dalla loro destinazione d’uso.
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Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/notizie/calcolo-volumetria-per-il-secondo-condono-i-seminterrati-vanno-considerati/
