Zone bianche urbanistica: è legittimo il diniego del permesso di costruire?

CdS: in zone bianche urbanistica il permesso di costruire per nuova costruzione deve rispettare i limiti inderogabili dell’art. 9 dpr 380/2001

Cosa è possibile realizzare in zone bianche urbanistica?

Il Consiglio di Stato dibatte un caso particolare legato alla nostra domanda in una recente sentenza, la n. 1322/2023. Ma prima di scoprire il caso discusso dai giudici di Palazzo Spada, è utile ricordare come la scelta del titolo abilitativo più appropriato per la realizzazione di un manufatto edilizio potrebbe costituire motivo di facile inciampo. La stessa gestione del titolo edilizio individuato correttamente potrebbe risultare confusa tra molteplici moduli da compilare, presentare e successivamente archiviare. È per questo che ti suggerisco un software per la gestione dei titoli abilitativi in edilizia che può rendere il tuo lavoro più veloce, facile da tenere in ordine e consultare agevolmente, ma soprattutto al riparo da possibili errori.

Cosa sono le zone bianche in urbanistica?

Per rispondere a questa domanda è bene fare riferimento ad una precedente sentenza del CdS (n. 3684/2016) in cui i giudici spiegano che per zona bianca urbanistica si intende quell’area priva di disciplina urbanistica e di destinazione per cui si applicava la disciplina dettata dalla legge per i Comuni sprovvisti di strumenti urbanistici, ovvero l’art. 4, ultimo comma, della legge 28 gennaio 1977, n. 10 (legge Bucalossi).

Possiamo dire che sono “zone bianche” quelle aree:

• al di fuori di un piano regolatore generale;
• dove sono decaduti vincoli espropriativi o di inedificabilità assoluta.

Le zone bianche urbanistica e il Testo unico dell’edilizia

Il limite di edificabilità in zona bianca urbanistica è regolato dal Testo unico dell’edilizia (dpr 380/2001), precisamente dall’art. 9 “Attività edilizia in assenza di pianificazione urbanistica“:

1. Salvi i più restrittivi limiti fissati dalle leggi regionali e nel rispetto delle norme previste dal decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490, nei comuni sprovvisti di strumenti urbanistici sono consentiti:

c) gli interventi previsti dalle lettere a), b) e c) del primo comma dell’articolo 3 che riguardino singole unità immobiliari o parti di esse;

d) fuori dal perimetro dei centri abitati, gli interventi di nuova edificazione nel limite della densità massima fondiaria di 0,03 metri cubi per metro quadro; in caso di interventi a destinazione produttiva, la superficie coperta non può comunque superare un decimo dell’area di proprietà.

2. Nelle aree nelle quali non siano stati approvati gli strumenti urbanistici attuativi previsti dagli strumenti urbanistici generali come presupposto per l’edificazione, oltre agli interventi indicati al comma 1, lettera a), sono consentiti gli interventi di cui alla lettera d) del primo comma dell’articolo 3 del presente testo unico che riguardino singole unità immobiliari o parti di esse. Tali ultimi interventi sono consentiti anche se riguardino globalmente uno o più edifici e modifichino fino al 25 per cento delle destinazioni preesistenti, purché il titolare del permesso si impegni, con atto trascritto a favore del comune e a cura e spese dell’interessato, a praticare, limitatamente alla percentuale mantenuta ad uso residenziale, prezzi di vendita e canoni di locazione concordati con il comune ed a concorrere negli oneri di urbanizzazione di cui alla sezione II del capo II del presente titolo.

In definitiva, possiamo affermare che nelle zone bianche, più che altro, sono ammesse solo opere di risanamento e restauro o di ristrutturazione.

Zone bianche urbanistica e il permesso di costruire negato. Il caso

L’argomento della sentenza di quest’oggi è incentrato sul caso particolare di un’area di proprietà privata ricadente sì in zona bianca urbanistica, ma situata all’interno del perimetro di una zona B1 (di completamento) la cui regolamentazione è demandata ai piani particolareggiati.

Nello specifico, la suddetta area per circa 1/3 dell’intera superficie ricade (in base alla previsione del PRG) in zona interessata a viabilità pubblica (secondo un vincolo di natura espropriativa) mai realizzata.

Il vincolo era così decaduto, per cui i proprietari chiedevano il permesso di costruire su detto terreno, per edificarvi un fabbricato con indice di fabbricabilità a 1,5 m³/m² da adibire a civili abitazioni e locali commerciali.

Ma il Comune non lo rilasciava, poiché trattavasi di zona bianca soggetta a quel limite di fabbricabilità suddetto di cui all’art. 9 del TUE.

I proprietari decidevano di far ricorso al Tar, poiché sostenevano invece che la decadenza del vincolo di esproprio di quella porzione del lotto (interessata dalla richiesta del PdC) avrebbe assoggettato quest’ultimo alla normativa di piano prevista per l’area circostante (cioè ai parametri urbanistici della zona B1).

I giudici del Tar non riconoscevano la tesi del ricorrente, quest’ultimo si appellava al CdS.

La sentenza del Consiglio di Stato: in zone bianche urbanistica l’art. 9 del TUE non è derogabile!

Palazzo Spada ribadisce l’inderogabilità dell’art. 9 del dpr 380/2001 che non consente nuove costruzioni i zona bianca urbanistica anche sulla scorta della sentenza n. 84/2017 della Corte costituzionale che ha affermato come la disciplina recata dall’art. 9 citato rientri all’interno del novero dei principi fondamentali della materia governo del territorio, e non anche in quello delle norme di dettaglio.

Una conclusione, quest’ultima, sostenuta da unanime giurisprudenza amministrativa e che trova la propria ragion d’essere nel fatto che la tutela del suolo nazionale rientra, a sua volta, in un quadro di protezione di valori di chiaro rilievo costituzionale, al punto che disposizioni come quelle in esame vengono identificate come disposizioni volte a salvaguardare la funzione di pianificazione urbanistica.

Il ricorso non è, quindi, accolto.

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• “Quando si configura una lottizzazione abusiva? I chiarimenti del CdS“
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