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Annullamento PRG e versamento IMU terreno edificabile

Versamento IMU terreni: è dovuto dopo l’annullamento del PRG?

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La qualificazione di un’area come edificabile ai fini ICI/IMU non può essere influenzata dall’annullamento del PRG. Lo chiarisce la Cassazione

Cosa accadrebbe e quali sarebbero le ripercussioni sul versamento dell’IMU, se il piano regolatore (PRG) dovesse essere annullato? Una terreno considerata edificabile dal PRG annullato rimarrebbe tale ai fini del versamento dell’imposta municipale propria (IMU) dovuta?

La risposta giunge dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 14806/2024.

IMU: per quali tipologie di immobile è dovuta?

Ricordiamo brevemente che sono assoggettate all’imposta:

  • fabbricati non adibiti ad abitazione principale;
  • fabbricati adibiti ad abitazione principale rientranti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
  • aree fabbricabili;
  • terreni agricoli.

Aree fabbricabili

In particolare, per quel che riguarda le aree fabbricabili, la base imponibile per il calcolo dell’IMU è costituita dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio (o dalla data di adozione degli strumenti urbanistici) considerando i seguenti elementi:

  • zona territoriale di ubicazione;
  • indice di edificabilità;
  • destinazione d’uso consentita;
  • oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione;
  • prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

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Terreno edificabile e PRG annullato, è sempre dovuta l’IMU? Il caso

Un Comune aveva emesso un avviso di accertamento ICI (all’epoca dei fatti, oggi IMU) nei confronti di un contribuente, ritenendo che l’area di sua proprietà fosse classificata come edificabile dal Piano Regolatore Generale (PRG) del Comune.

Il contribuente aveva impugnato l’avviso, sostenendo che il PRG fosse stato annullato dal Consiglio di Stato e che quindi l’area non potesse essere considerata edificabile ai fini ICI.

La Commissione Tributaria Regionale aveva accolto il ricorso del contribuente, ritenendo che a seguito dell’annullamento del PRG da parte del Consiglio di Stato, l’area non potesse più essere qualificata come edificabile.

Il Comune aveva quindi proposto ricorso in Cassazione sostenendo che la qualificazione di un’area come edificabile ai fini ICI non poteva essere influenzata dall’annullamento del PRG, in quanto dipendente dallo stato di fatto dell’area e dalle previsioni urbanistiche vigenti al momento dell’imposizione.

Per la Cassazione la qualificazione di un’area come edificabile ai fini ICI/IMU dipende principalmente dalle caratteristiche intrinseche del terreno e dalla sua potenzialità edificatoria

Secondo la Corte Suprema, il contribuente è tenuto al pagamento dell’ICI in base alla qualificazione dell’area come edificabile, indipendentemente dall’annullamento del Piano Regolatore Generale (PRG) da parte del Consiglio di Stato, poiché:

  • la potenzialità edificatoria di un’area, anche se prevista da strumenti urbanistici solo adottati e non ancora approvati, costituisce un elemento oggettivo idoneo ad influenzare il valore del terreno e rappresenta quindi un indice di capacità contributiva rilevante ai fini ICI;
  • l’edificabilità di un’area, ai fini dell’applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile ICI fondato sul valore venale, deve essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione dello stesso da parte della Regione e dall’adozione di strumenti urbanistici attuativi;
  • l’ICI (oggi IMU) è un tributo di natura periodica e la classificazione urbanistica di un’area come edificabile al momento dell’imposizione è sufficiente a far lievitare il valore venale dell’area, a prescindere da fatti futuri come l’annullamento del PRG.
  • anche in caso di annullamento del PRG da parte del giudice amministrativo, la qualificazione di un’area come edificabile ai fini ICI non può essere influenzata, in quanto dipende dallo stato di fatto dell’area e dalle previsioni urbanistiche vigenti al momento dell’imposizione.

Pertanto, secondo la Cassazione, il contribuente è tenuto al versamento dell’ICI/IMU in base alla qualificazione dell’area come edificabile al momento dell’imposizione, indipendentemente da eventuali annullamenti successivi del PRG.

 

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