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Veranda senza permessi: criteri e limitazioni

Tempo di lettura stimato: 8 minuti

Realizzare una veranda senza permessi è possibile! Ma come e quando? Ecco condizioni, disposizioni normative ed esempi per evitare problemi legali

Le verande rappresentano un valore aggiunto per qualsiasi abitazione, fornendo uno spazio esterno coperto e confortevole.

La chiusura di una veranda comporta solitamente un incremento del volume dell’edificio e altera la sua forma complessiva, rendendo necessario l’ottenimento del permesso di costruire per non incorrere in abuso edilizio. Per evitare complicazioni legali e sanzioni, ti suggerisco di utilizzare il software per i titoli abilitativi, che ti facilitano il processo di ottenimento dei permessi fornendoti modelli aggiornati e adatti alle specifiche richieste del permesso.

Esistono casi in cui è consentita la chiusura di verande senza la necessità di ottenere un permesso. Scopriamo quali sono e le disposizioni previste dalla normativa vigente.

Cos’è una veranda?

La veranda è una terrazza o un balcone chiuso mediante un telaio (in acciaio, alluminio o legno), che può essere dotato di vetrate.

Ai sensi del Regolamento edilizio tipo, la veranda è definita come:

Locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili.

Esiste una varietà di verande, ognuna con le proprie caratteristiche distintive:

  • fisse o mobili;
  • posizionate sul balcone o nel giardino;
  • dotate o meno di cucina o barbecue;
  • con vetri trasparenti o senza;
  • con telaio fisso o senza;
  • con tetto apribile o travi di legno.

Quali permessi sono necessari per chiudere una veranda?

La chiusura di una veranda comporta di solito un aumento del volume dell’abitazione e altera la forma complessiva del fabbricato.

Ai sensi del D.P.R. 380/2001 testo unico edilizia, le strutture che causano variazioni plano-volumetriche e architettoniche sono soggette all’obbligo di permesso di costruire (PdC).

Questa normativa è inoltre influenzata da disposizioni regionali e comunali, oltre che da sentenze di tribunali ogni ordine e grado.

Come chiudere una veranda senza permesso: normativa di riferimento

In ambito edilizio, è possibile avviare i lavori senza l’ottenimento di alcun titolo abilitativo quando questi rientrano nella cosiddetta edilizia libera.

Gli interventi “liberi” sono quelli costituiti da strutture amovibili e non permanenti, quindi facilmente reversibili.

Nel caso delle verande, come detto, si tratta di strutture fisse e permanenti e, pertanto, non sono incluse nell’elenco delle opere consentite nell’ambito dell’edilizia libera.

Tuttavia, dopo l’approvazione della legge di conversione 221/2022 del D.L. 115/2022 (decreto aiuti-bis), sono state introdotte nuove disposizioni in materia: le vetrate panoramiche amovibili, indicate con l’acronimo Vepa, possono essere installate senza richiedere l’autorizzazione al Comune.

Dl 115/2022 (decreto aiuti-bis)

L’art. 33-quater del decreto Aiuti bis, “Norme di semplificazione in materia di installazione di vetrate panoramiche amovibili” modifica l’art. 6, comma 1, lettera b) del D.P.R. 380/01, introducendo la lettera b-bis, che stabilisce quanto segue:

b-bis) gli interventi di realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, cosiddette VEPA, dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche dei balconi aggettanti dal corpo dell’edificio o di logge rientranti all’interno dell’edificio, purché tali elementi non configurino spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici, come definiti dal regolamento edilizio-tipo, che possano generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d’uso dell’immobile anche da superficie accessoria a superficie utile. Tali strutture devono favorire una naturale microaerazione che consenta la circolazione di un costante flusso di arieggiamento a garanzia della salubrità dei vani interni domestici ed avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche; […]

In base a questa modifica normativa, l’installazione di vetrate panoramiche amovibili (VePa) rientra nell’edilizia libera, consentendo di procedere senza titoli abilitativi. Tuttavia, è necessario che le vetrate siano totalmente trasparenti e rispettino determinati requisiti tecnici e costruttivi.

Questo aggiornamento normativo comporta una semplificazione procedurale e consente di procedere con maggiore rapidità e senza costi aggiuntivi di progettazione. Tuttavia, è importante sottolineare che è comunque necessario rispettare le normative urbanistiche locali e le disposizioni del D.Lgs. 42/2004 Codice dei beni culturali.

Quando è possibile chiudere verande senza permessi?

Secondo la giurisprudenza, le verande che possono essere costruite senza richiedere permessi sono quelle che possono essere rimosse senza demolizioni.

In particolare, è possibile realizzare una veranda senza dover ottenere permessi se rispetta i successivi requisiti:

  • deve essere mobile, quindi non fissata permanentemente ma appoggiata al terreno e rimovibile senza bisogno di demolizione;
  • non deve essere realizzata in muratura e non deve comportare un aumento del volume dell’edificio;
  • non devono esistere vincoli paesaggistici che ne limitino la costruzione.

Alcune verande che possono essere costruite senza permesso sono:

  • verande in vetro mobili, temporanee e rimovibili: verande che sono appoggiate al pavimento e non ancorate;
  • pergolati o pergotende: strutture rimovibili realizzate in metallo o legno che rientrano nei lavori di “edilizia libera”;
  • verande “a tenda”: costituite da una struttura metallica ancorata solo alla parete o al soffitto e coperta da un telo mobile;
  • tende da sole.

Veranda in vetro senza permessi: vetrate VePa

Chiudere con verande in vetro senza permesso, come specificato, è possibile se si tratta delle vetrate VePa (vetrate panoramiche amovibili).

Le VePa sono realizzate con pannelli di vetro completamente trasparenti e privi di infissi e sono dei sistemi che consentono di ampliare lo spazio abitativo senza aggiungere nuova volumetria ed alterare le linee architettoniche dell’edificio.

I pannelli possono essere configurati come paravento o apribili a libro, consentendo di essere ripiegati durante la stagione estiva. Forniscono una protezione dagli agenti atmosferici, dall’inquinamento acustico e dal freddo, contribuendo significativamente alla riduzione della trasmittanza termica, al risparmio energetico e alla riduzione del consumo di suolo e cementificazione del territorio.

Ai sensi dell’art. 6 del testo unico edilizia D.P.R. 380/01, è possibile realizzare e installare le vetrate scorrevoli amovibili (VePa) senza richiedere autorizzazioni specifiche al Comune se svolgono le seguenti funzioni:

  • protezione temporanea dagli agenti atmosferici;
  • miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche;
  • riduzione delle dispersioni termiche;
  • parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche.

Inoltre, è necessario che tali strutture favoriscano la micro-aerazione per garantire la salubrità degli ambienti interni.

Affinché la chiusura sia permessa senza autorizzazioni, l’installazione delle vetrate non deve comportare la creazione di nuova volumetria o il cambio destinazione d’uso dell’immobile.

Veranda per balcone e terrazzo senza permesso

Chiudere balconi o terrazzi senza permesso non è possibile, in quanto la costruzione di una veranda, indipendentemente dalle dimensioni e dai materiali utilizzati, comporta un ampliamento del fabbricato al di là della sua sagoma preesistente, rendendo necessario ottenere un permesso di costruire, come specificato nel testo unico edilizia (D.P.R. 380/01).

La sentenza n. 2318/2019 del Tar Campania analizza questo tema e chiarisce che la trasformazione di un balcone in una veranda crea nuova volumetria e necessita quindi del permesso di costruire; non è né pertinenza né volume tecnico. Nello specifico, nel caso in questione, dopo che i vigili urbani hanno accertato la chiusura di un balcone con una veranda in alluminio anodizzato e vetro senza i necessari permessi, il Comune ha ordinato la demolizione e il ripristino dello stato originario. I proprietari hanno impugnato il provvedimento sostenendo che si trattasse di opere manutentive e pertinenziali, pertanto soggette solo a DIA (oggi SCIA). Tuttavia, il Tar ha stabilito che la trasformazione costituiva una ristrutturazione che richiedeva il permesso di costruire, poiché creava un nuovo volume e alterava i prospetti e la sagoma dell’edificio. Secondo la giurisprudenza, le verande edificate su balconi sono soggette al rilascio del permesso di costruire, in quanto comportano una variazione planivolumetrica e architettonica dell’immobile. Inoltre, il Tar ha chiarito che le verande non possono essere considerate pertinenze ai fini urbanistici, in quanto assumono una funzione autonoma rispetto all’edificio principale.

Veranda in giardino senza permessi

La costruzione di una veranda in giardino senza permessi è consentita se si tratta di una struttura mobile temporanea, non ancorata al pavimento o con pannelli scorrevoli. In tal modo, la struttura può essere rimossa senza necessità di demolizioni.

Prima di introdurre una veranda in giardino, ti consiglio di progettare il nuovo spazio con il software per la progettazione di giardini che ti supporta nella progettazione degli spazi outdoor, consentendoti di personalizzare il tuo progetto e creare render fotorealistici. In questo modo, puoi valutare preventivamente come la nuova struttura si integra nell’ambiente circostante.

Veranda con tende senza permessi

È possibile installare una veranda con tende senza richiedere permessi specifici, nel caso in cui si tratta di una struttura metallica fissata alla parete o al soffitto che supporta un telo di copertura per proteggere dall’esposizione solare o dalle intemperie.

Questo tipo di tenda, simile a una tenda da sole tradizionale, non viene considerato un’estensione abitativa poiché non crea un nuovo spazio chiuso e non è strutturalmente autonoma.

Tuttavia, è importante verificare le normative comunali e, se l’immobile è condominiale, ottenere l’autorizzazione dell’assemblea condominiale.

Inoltre, per gli edifici di particolare valore storico o artistico, potrebbe essere necessario il parere favorevole della Sovrintendenza ai beni culturali.

Pergotenda

La pergotenda è una struttura composta da due pali appoggiati su un pavimento, con quattro traverse dotate di un binario scorrevole per un telo in PVC, fissata al balcone sovrastante e dotata di una copertura rigida per proteggere il telo retrattile. Tale struttura non comporta un aumento del volume o della superficie coperta, né modifica il prospetto o la sagoma dell’edificio a cui è collegata.

Di conseguenza, viene considerata un elemento di arredo esterno, fornendo riparo e protezione per migliorare l’utilizzo temporaneo dello spazio esterno all’appartamento a cui serve, e rientra tra gli interventi possibili in edilizia libera.

In condominio è possibile realizzare verande senza permesso?

Per la chiusura di balconi e terrazzi condominiali valgono le regole menzionate: poiché tali opere modificano il prospetto della facciata, è necessario ottenere il permesso dall’ente competente prima di procedere con la costruzione.

Inoltre, è importante che il progetto rispetti le condizioni stabilite, che la nuova struttura non crei discrepanze con il decoro architettonico del condominio e non violi il diritto di vista e di affaccio dei condomini al piano superiore.

Se l’intervento non compromette l’aspetto estetico e la stabilità dell’edificio, è possibile installare una veranda senza il consenso assembleare del condominio, previa comunicazione all’amministratore.

Conseguenze e sanzioni per verande senza permessi

Indipendentemente dal materiale, dalle dimensioni e dalla posizione della veranda, la chiusura senza permessi, se richiesti, costituisce abuso edilizio con gravi conseguenze legali e amministrative.

Le sanzioni possono includere ordini di demolizione con ripristino allo stato dei luoghi, pesanti sanzioni pecuniarie e persino la reclusione. In caso di impossibilità tecnica di rimozione, è prevista una sanzione pecuniaria.

È consigliabile pertanto consultare preventivamente il Regolamento comunale in materia per evitare di dover rimuovere la veranda non autorizzata in seguito.

Come sanare abuso edilizio per la chiusura di verande senza permessi?

Per chi ha costruito una veranda in modo abusivo, esistono pratiche edilizie per regolarizzare l’intervento ed evitarne la demolizione.

Si tratta del “permesso di costruire in sanatoria“. Questi documenti possono essere richiesti se non è stato emesso un ordine di demolizione e l’intervento è conforme al piano urbanistico.

Se queste due condizioni sono soddisfatte, il proprietario può presentare la richiesta di sanatoria presso l’ufficio comunale competente per il rilascio dei permessi.

Sentenze e casi giuridici

Di seguito, ti propongo una serie di sentenze che chiariscono delle questioni fondamentali sulla chiusura di verande, permessi e sanzioni.

Pergotenda chiusa da vetrate VePA: è nuovo volume?

Il Tar Emilia Romagna nella sentenza n. 256/2023 ha stabilito che una pergotenda chiusa da vetrate impacchettabili VePA non costituisce un nuovo volume, mantenendo la sua qualifica di edilizia libera.

Questa decisione si basa sul fatto che le vetrate, pur essendo chiuse, non creano un ambiente ermeticamente sigillato, ma si tratta piuttosto di antine frangivento trasparenti e di dimensioni ridotte, che non contribuiscono significativamente all’aumento del volume edilizio. Questa interpretazione è stata confermata anche da precedenti giudizi del Consiglio di Stato. Pertanto, l’installazione di una pergotenda con vetrate impacchettabili potrebbe non richiedere un permesso di costruire, ma è consigliabile verificare la normativa comunale e consultare esperti del settore per evitare controversie legali.

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