Vendita immobile da demolire, i chiarimenti della Cassazione sulla tassazione da applicare
La cessione di un immobile da demolire non è qualificabile come cessione del terreno edificabile. Non si applica la plusvalenza
La vendita di immobile da demolire non può essere riqualificata come cessione del terreno edificabile sottostante ai fini della tassazione da applicare. Non si applica quindi la plusvalenza sul terreno.
A chiarirlo è la recente sentenza della Corte di Cassazione n. 5088/2019, intervenuta in merito ad un contenzioso tra un contribuente e l’Agenzia delle Entrate che intendeva assoggettare la cessione di un immobile al regime con più alta tassazione.
I fatti
Nel caso in esame un contribuente cedeva ad una società immobiliare un vetusto edificio adibito ad abitazione, ricevendo in cambio a titolo di permuta due unità immobiliari da costruirsi in luogo della demolizione dell’immobile.
Il Fisco riqualificava il trasferimento come cessione di terreno edificabile perché era chiaro l’intento di abbattere l’immobile e, quindi, il “corrispettivo” pattuito individuava la capacità edificatoria dell’area. Data la chiara previsione contrattuale, il l’Amministrazione finanziaria riteneva il trasferimento come cessione di terreno edificabile.
Di conseguenza, il Fisco notificava l’avviso di accertamento in ordine alla plusvalenza da cessione di terreni, ai sensi dell’art. 67, comma primo lett. b), secondo periodo dpr n. 917/1986, individuando in 172.355 euro la plusvalenza non dichiarata, più le sanzioni.
Avverso tale decisione avanzava ricorso il contribuente, affermando che si trattava di cessione di fabbricato e non di terreni, irrilevante cosa dell’edificio si fosse poi fatto; chiedeva, quindi, l’annullamento dell’atto impositivo ed anche delle relative sanzioni.
Il giudice di prossimità rigettava il ricorso, argomentando sull’intento dell’intera operazione economica e sulla reale volontà delle parti; irrilevante, invece, per la CTR (Commissione Tributaria Regionale) lo scopo perseguito dalle parti e riteneva, invece, necessario concentrare l’attenzione sul bene in sé ceduto, ossia l’edificio.
Contro tale la pronuncia proponeva ricorso l’Amministrazione finanziaria, intendendo equiparare al terreno da edificare il terreno già edificato, previa demolizione e ricostruzione e notificando la plusvalenza connessa all’aumento di valore di un terreno dichiarato edificabile.
Corte di Cassazione
Con la sentenza in esame, la Corte di Cassazione rigetta il ricorso avanzato dall’Agenzia delle Entrate rilevando che le plusvalenze riguardano le cessioni aventi ad oggetto solo un terreno “suscettibile di utilizzazione edificatoria”, ma non un terreno sul quale insorge un fabbricato e che, quindi, è da ritenersi già edificato” (Cassazione n. 15629/2014, Cassazione n. 4150/2014):
non è quindi possibile porre a carico del venditore dell’edificio sorto su terreno (già) edificabile una (affermata) plusvalenza anche solo commisurata all’ulteriore capacità edificatoria non (ancora) sviluppata, perché si tratterebbe di porre su un soggetto diverso (il venditore) una tassazione che il legislatore ha fissato già in capo al compratore.
Clicca qui per scaricare la sentenza 5088/2019
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