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Validità permesso di costruire: scadenze e proroghe

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La validità del permesso di costruire non ha una durata infinita. Ma quando scade il PdC? È possibile la proroga? Come?

Il permesso di costruire conferisce il diritto legale di iniziare lavori edilizi su un determinato progetto.

La sua validità è caratterizzata da termini temporali chiari e specifici e rispettare tali scadenze è fondamentale per evitare conseguenze legali e problematiche procedurali.

Per chiunque si occupi di pratiche edilizie, diventa quindi essenziale avere una comprensione chiara dei tempi stabiliti dalla normativa, compilare accuratamente la documentazione e presentare modelli aggiornati, altrimenti si rischia di incorrere in sanzioni per abusi edilizi.

Torna pertanto utile far affidamento ad uno specifico software per la gestione dei permessi di costruire che ti permette di compilare il PdC con un input guidato ed ottenere in automatico il PDF del modello da presentare e archiviare.

Scopri i dettagli sulla validità del permesso di costruire, quando scade e come prorogarlo.

Permesso di costruire: cos’è, chi lo richiede e chi lo rilascia

Il permesso di costruire (PdC) rappresenta un titolo autorizzativo emesso dal Comune competente e costituisce un requisito essenziale per la realizzazione di interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia.

Secondo quanto previsto dall’art. 10 del D.P.R. 380/01 (testo unico edilizia), richiedono il permesso di costruire interventi di nuova costruzione, ristrutturazione urbanistica e ristrutturazione edilizia “pesante”. Ciò include modifiche sostanziali della volumetria degli edifici, alterazioni dei prospetti, cambiamenti di destinazione d’uso e interventi su immobili soggetti a vincoli.

Il titolare legittimato a richiedere il permesso di costruire, come stabilito dall’art.11 del D.P.R. 380/01, è il proprietario o chiunque abbia il titolo per richiederlo.

Il permesso di costruire è un atto trasferibile: può essere trasferito insieme all’unità immobiliare o al fondo di riferimento ai successori o agli aventi causa. Necessita solo di un provvedimento di voltura che non dà luogo ad un nuovo permesso, ma consiste nel cambio di intestazione.

Un aspetto distintivo è che il suo rilascio non comporta limitazioni dei diritti di terzi.

La competenza per il rilascio del permesso di costruire, come indicato dall’art. 13 del D.P.R. 380/01, spetta al dirigente o al responsabile dello sportello unico, o, in caso di poteri sostitutivi, all’organo designato dall’amministrazione regionale.

Validità del permesso di costruire: durata e decadenza

L’art.15 del D.P.R. 380/01 dettaglia la temporaneità e la decadenza del permesso di costruire, in quanto specifica i limiti temporali di inizio e conclusione dei lavori.

In particolare, il termine massimo per avviare i lavori non può superare un anno dal rilascio del titolo, mentre il limite per la conclusione dell’opera, entro il quale deve essere completata, non può estendersi oltre i tre anni dall’inizio effettivo dei lavori.

Il mancato rispetto di tali limiti comporta la decadenza automatica del permesso per la parte dei lavori non eseguita, a meno che non sia presentata una richiesta di proroga prima della scadenza.

Con l’introduzione del D.L. 50/2022 – decreto aiuti –  (art. 7-bis), è stato inoltre introdotto un prolungamento dell’efficacia temporale per i permessi di costruire legati a interventi per la realizzazione di impianti alimentati da fonti rinnovabili. Il comma 2 dell’articolo 15 del testo unico edilizia specifica questo prolungamento, stabilendo che per gli interventi basati su un titolo abilitativo rilasciato secondo l’articolo 12 del D.Lgs. 387/2003, il termine per iniziare i lavori è fissato in tre anni dal rilascio del titolo.

Proroga permesso di costruire: motivazioni valide

Come detto, l’art. 15 del D.P.R. 380/2001 testo unico edilizia prevede la possibilità di ottenere una proroga del permesso di costruire, che può essere accordata mediante un provvedimento motivato.

I motivi accettabili per la richiesta di proroga includono:

  • fatti sopravvenuti estranei alla volontà del titolare del permesso;
  • considerazioni legate alla complessità tecnico-costruttiva dell’opera o a difficoltà tecniche che emergono successivamente all’avvio dei lavori;
  • opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari.

La proroga dei termini per l’inizio e l’ultimazione dei lavori è inoltre accordata qualora i lavori non possano essere iniziati o conclusi per iniziative dell’amministrazione o dell’autorità giudiziaria rivelatesi poi infondate.

La Legge 14/2023 di conversione del D.L. 198/2023, conosciuta come “legge Milleproroghe” ha esteso da uno a due anni la proroga straordinaria dei termini (inizio e fine) dei permessi di costruire, già prevista dall’art. 10-septies del D.L. 21/2022.

Tale estensione riguarda i permessi rilasciati o formatisi fino al 31 dicembre 2023 e si applica anche alle Segnalazioni certificate di inizio attività (Scia), alle autorizzazioni paesaggistiche e alle dichiarazioni e autorizzazioni ambientali.

Condizioni per la proroga

Sono previste delle precise condizioni per la proroga del Permesso di costruire come:

  • i termini non devono essere decorsi al momento in cui l’interessato comunica di volersi avvalere della proroga;
  • i titoli abilitativi non devono risultare in contrasto con nuovi strumenti urbanistici approvati, piani o provvedimenti di tutela dei beni culturali o del paesaggio.

Se invece non è stata chiesta una proroga, una volta decorsi i termini stabiliti, il permesso di costruire decade di diritto per la parte non eseguita e quindi occorre ottenere un nuovo permesso di costruire.

Procedura di proroga

Per ottenere la proroga del permesso di costruire, il richiedente deve presentare una richiesta di proroga, motivandola adeguatamente: le motivazioni devono rientrare tra le condizioni specificate dalle normative locali.

L’organo competente, generalmente il dirigente o il responsabile dello sportello unico, valuta la richiesta considerando le motivazioni fornite e verificando che siano congruenti con le disposizioni legali.

Se le motivazioni sono ritenute valide, viene emesso un provvedimento motivato che accorda la proroga. Questo atto specifica la nuova data di scadenza del permesso e può essere soggetto a condizioni specifiche.

Il richiedente viene informato ufficialmente circa l’esito della richiesta e, nel caso di approvazione, gli vengono fornite istruzioni dettagliate sulla proroga accordata.

Conseguenze della scadenza del permesso di costruire

L’illegittimità nell’esecuzione di opere e interventi edilizi con un permesso di costruire decaduto costituisce un abuso edilizio soggetto a sanzioni penali, in quanto rappresenta l’esecuzione di interventi senza il titolo abilitativo necessario. Ciò si verifica nei seguenti casi:

  • mancato inizio dei lavori entro i termini previsti;
  • proseguimento e completamento delle opere oltre la scadenza del termine di fine lavori.

Il testo unico edilizia dispone che il permesso di costruire giunto a scadenza “decade di diritto per la parte non eseguita”: non c’è bisogno, quindi, di un provvedimento espresso del Comune e nemmeno di una pronuncia del giudice.

Inoltre, stabilisce che l’autorizzazione a costruire decade con l’entrata in vigore di nuove disposizioni urbanistiche contrastanti, a meno che i lavori siano già iniziati e vengano completati entro tre anni dalla data di inizio. Questa disposizione si applica in caso di adozione di nuovi piani regolatori, introducendo regole, prescrizioni e parametri urbanistico-edilizi diversi. In questo contesto, l’unico scenario che temporaneamente esclude gli interventi dalla sopravvenienza di nuove previsioni urbanistiche è il completamento dei lavori autorizzati entro il termine di fine lavori correlato al permesso di costruire.

Vedi un caso specifico in cui si spiega il permesso di costruire scaduto e le conseguenze.

Validità SCIA alternativa al permesso di costruire

L’art. 23 del D.P.R. 380/01 specifica alcuni interventi che possono essere realizzati richiedendo, in alternativa al permesso di costruire, la Segnalazione certificata di inizio di attività (SCIA). In questo caso si parla di SCIA alternativa al permesso di costruire (o Super SCIA).

La SCIA alternativa al permesso di costruire rappresenta un titolo abilitativo che può essere richiesto per:

  • ristrutturazioni (di cui all’art. 10);
  • nuove costruzioni o ristrutturazioni urbanistiche, che seguono piani approvati dal Comune, compresi accordi negoziali che funzionano come piani, che contengono precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive;
  • interventi di nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche.

La SCIA ha un periodo massimo di efficacia di 3 anni dalla data di validità. Se l’intervento non viene ultimato entro tale periodo, è necessaria una nuova segnalazione. L’interessato deve comunicare la data di ultimazione dei lavori.

L’amministrazione comunale ha 30 giorni per esaminare la documentazione; in caso di conformità, il silenzio-assenso consente di procedere con i lavori.

Per interventi effettuati in assenza o in difformità dalla SCIA, si applicano le sanzioni previste dal Titolo IV della parte I del D.P.R. 380/01.

Per compilare la SCIA alternativa al permesso di costruire ed evitare le sanzioni previste dalla normativa, puoi ricorrere al software per titoli abitativi con cui gestire tutte le pratiche edilizie per la concessione dei vari titoli abilitativi ed avere tutti i modelli che ti occorrono con la compilazione semplificata dai dati della pratiche e dalle variabili inserite in ciascun modello.

Puoi inoltre scaricare il modello PDF editabile della SCIA alternativa al permesso di costruire.

Validità del permesso di costruire: sentenze di riferimento

Di seguito si presentano una serie di sentenze in cui si chiariscono alcuni aspetti fondamentali in relazione alla validità, deroga e proroga del permesso di costruire.

Proroga permesso di costruire e contrastanti previsioni urbanistiche: quando è possibile?

La sentenza n. 522/2023 emessa dal Tar Liguria affronta la questione della proroga permesso di costruire e contrastanti previsioni urbanistiche: quando è possibile.

Nel caso esaminato, la richiesta di proroga per il termine di fine lavori venne parzialmente rigettata dal Comune a causa dell’entrata in vigore di un nuovo Piano Urbanistico Comunale (PUC) incompatibile con l’intervento precedentemente approvato.

La società richiedente ha contestato, sottolineando ritardi causati da eventi estranei, come il maltempo e l’interferenza del cantiere contiguo. Il Tar Liguria ha sottolineato che, secondo l’art. 15 del D.P.R. 380/2001, il titolo edificatorio decade con nuove previsioni urbanistiche contrastanti, ma ha evidenziato un orientamento giurisprudenziale favorevole alla proroga in presenza di lavori in corso al momento dell’entrata in vigore delle nuove normative.

Nel caso specifico, la società ha dimostrato validamente i presupposti per la proroga, quali l’inizio tempestivo dei lavori e le difficoltà impreviste causate da fattori indipendenti dalla loro volontà. Il ricorso è stato accolto.

Altre sentenze sul tema:

 

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