Una pergotenda climatizzata può rientrare in edilizia libera?

Pergotenda sì, pergotenda no, pergotenda forse…Il confine tra arredo esterno e abuso edilizio è più labile di quanto si pensi. Terrazzi e giardini si trasformano, le pergotende spuntano come funghi, e con loro, puntuali, le dispute legali. Un tema ricorrente nelle aule di tribunale, quello delle strutture leggere e dei permessi edilizi. Un confine incerto tra arredo e ampliamento che continua a generare sentenze. Ma perché le pergotende sono diventate un caso così frequente? E quali sono gli elementi che, di volta in volta, fanno pendere l’ago della bilancia da una parte o dall’altra? Analizziamo il fenomeno in costante evoluzione, tra innovazione del design e interpretazioni normative attraverso ulteriori chiarimenti che ci giungono dal Consiglio di Stato con la sentenza n. 607/2025.

Voglio ricordarti, prima di procedere oltre, che un abuso edilizio non va in prescrizione, anche dopo innumerevoli anni dal suo compimento, magari a causa dell’omessa richiesta o di un’errata scelta del titolo edilizio più appropriato! Meglio allora prevenire spiacevoli sorprese di ordine economico e giuridico, per cui desidero suggerirti il software per i titoli abilitativi in edilizia, perché il tuo lavoro possa essere più veloce e al riparo da errori, supportato da una procedura guidata che ti mette a disposizione tutti i modelli unici per l’edilizia sempre aggiornati e a portata di mano.

Quando una struttura leggera diventa un ampliamento che richiede permessi?

Il caso riguarda un’ordinanza emessa dall’amministrazione comunale nei confronti di alcuni privati, relativa alla demolizione di opere realizzate sul terrazzo di loro proprietà. Queste opere consistevano in una struttura con copertura retrattile, addossata al prospetto dell’edificio e chiusa su tre lati da vetrate trasparenti scorrevoli.

La struttura in questione:

misurava 5,10 metri di lunghezza, 2,60 metri di larghezza e un’altezza variabile tra 2,20 e 2,45 metri;
era collegata stabilmente alla parete esterna e alla pavimentazione del terrazzo;
comunicava con l’abitazione tramite una porta finestra;
presentava una pavimentazione in legno ed era arredata con tavolo e sedie.

Il Comune contestava la difformità di tali opere rispetto a quanto autorizzato con una precedente concessione in sanatoria.

I proprietari della struttura presentavano ricorso al Tar contro l’ordinanza di demolizione.

Il parere del Tar sulla questione della presunta pergotenda

Il giudice di primo grado rigettava integralmente il ricorso proposto dai proprietari, affermando che:

rispetto alla concessione in sanatoria (relativa ad una tettoia di 19 m²), l’opera sanzionata, seppur di minore superficie, si presentava radicalmente diversa, non potendo quindi essere qualificata come una mera demolizione e ricostruzione;
le caratteristiche dell’opera determinavano una chiusura dello spazio esterno mediante tamponatura con pannelli di vetro, seppur scorrevoli, idonea a creare ulteriore superficie utile che, come tale, necessitava di idoneo titolo edilizio e non è assimilabile ad una pergotenda;
il carattere scorrevole dei pannelli di chiusura verticale, di per sé, non poteva assumere dirimente rilievo ai fini della qualificazione edilizia dell’opera, dipendendo la sua eventuale totale apertura dalla concreta gestione ed uso della struttura da parte del proprietario, il che non fa venir meno l’idoneità della stessa a determinare la chiusura dello spazio esterno, coerentemente peraltro con la scelta di installare pannelli verticali in vetro;
di conseguenza, l’opera non rientrava nell’ambito di esclusione dalla soggezione ad un titolo edilizio, in quanto la normativa in materia edilizia, come dettata dal D.P.R. n. 380 del 2001, escludeva da tale regime unicamente gli interventi “diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee”, categoria cui non poteva essere ricondotta l’opera sanzionata.

Si arrivava così in ricorso presso il CdS, con le seguenti motivazioni di difesa:

l’intervento realizzato consisteva nella sostituzione di una preesistente tettoia, quindi non configurava una nuova costruzione;
l’opera doveva essere qualificata come “pergotenda”, un manufatto che non necessita di titolo edilizio in quanto non comporta aumento di volumetria;
in via subordinata, chiedevano che l’ordinanza di demolizione fosse limitata alla rimozione dei soli pannelli verticali scorrevoli, salvaguardando il resto dell’installazione, in applicazione del principio di proporzionalità.

CdS: una tenda retrattile chiusa dalle Vepa è una pergotenda, non sarebbe più tale se fosse coibentata e climatizzata

Il Consiglio di Stato ha accolto l’appello dei ricorrenti, riformando la sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale e annullando gli atti impugnati. Nella sua decisione, il Consiglio di Stato ha ritenuto fondato il secondo motivo di gravame, quello relativo alla qualificazione dell’opera come pergotenda.

Il Consiglio di Stato ha richiamato la giurisprudenza consolidata in materia di pergotende, evidenziando che:

Le pergotende rappresentano interventi di edilizia libera qualora rimanga il preesistente utilizzo esterno dei luoghi di cui venga solo valorizzata la fruizione con un riparo temporaneo dal sole, dalla pioggia, dal vento e dall’umidità rendendo più gradevole per un maggior periodo di tempo la permanenza all’esterno (Cons. Stato, Sez. VI, 28 dicembre 2022, n. 11530), senza creare un ambiente in alcun modo assimilabile a quello interno, a causa della mancanza della necessaria stabilità, di una idonea coibentazione termica e di un adeguato isolamento dalla pioggia, dall’umidità e dai connessi fenomeni di condensazione (Cons. Stato, Sez. VI, 27 aprile 2021, n. 3393). La pergotenda, infatti, in tali casi, non presenta caratteristiche tali da costituire un organismo edilizio rilevante, comportante trasformazione del territorio, in ragione della inesistenza di uno spazio chiuso stabilmente configurato (Cons. Stato, Sez. VI, 29 novembre 2019, n. 8190; VI, Sez. 25 maggio 2020, n. 3309; Sez. VI, 3 aprile 2019, n. 2206).

Quindi, tali strutture rientrano nell’attività di edilizia libera quando non creano condizioni di un ambiente assimilabile a quello interno per mancanza di stabilità, coibentazione termica e isolamento adeguato.

Nel caso specifico, i giudici di Palazzo Spada hanno rilevato che la copertura retrattile e la chiusura con vetrate laterali apribili e amovibili (“VEPA -Vetrate panoramiche amovibili” art. 6 comma 1, lettera b-bis del D.P.R. 380/2001) non alteravano la destinazione esterna dello spazio, che manteneva la sua funzione di terrazzo pertinenziale:

Diverso il caso in cui l’area esterna, oltre che delimitata da vetrate richiudibili ed amovibili, venga collegata agli impianti dell’appartamento e dotata di riscaldamento o di altri impianti di areazione, in quanto, in tal caso, muterebbe significativamente la destinazione funzionale dello spazio.

e cioè, non risultava che l’area coperta dalla pergotenda fosse collegata agli impianti dell’appartamento o dotata di riscaldamento o altri sistemi di aerazione, elementi che avrebbero potuto snaturare la sua funzione.

Il Consiglio di Stato ha precisato infine che la sua decisione si basava sullo stato di fatto accertato dal Comune al momento dell’adozione dei provvedimenti impugnati, e che rimaneva impregiudicata la successiva attività di vigilanza in materia edilizia, nel caso in cui le caratteristiche dell’area sarebbero dovute mutare in futuro.

Il ricorso è, quindi, accolto.

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