Una cisterna idrica costituisce volume tecnico

Il Consiglio di Stato afferma che la volumetria di una cisterna idrica non può essere recuperata ai fini di una edificazione residenziale perché volume tecnico

A volte continua a non essere chiara la natura di manufatti come una cisterna idrica e serbatoi per la raccolta delle acque, che siano interrati, parzialmente interrati o collocati fuori terra, interni od esterni all’involucro edilizio di riferimento.

La sentenza n. 4358/2020 del Consiglio di Stato fa ulteriore chiarezza sull’argomento.

Il caso

Una società richiedeva un permesso di costruire al Comune per la demolizione, e la successiva ricostruzione, di un immobile da destinare ad abitazione unifamiliare.

L’originaria costruzione era costituita da un annesso agricolo e dalle sue pertinenze (un deposito di attrezzi agricoli e un sottostante serbatoio idrico parzialmente interrato).

Il Comune respingeva la domanda del permesso di costruire lamentando l’errato inserimento della volumetria relativa alla cisterna: non poteva essere recuperata per la realizzazione del nuovo fabbricato in quanto volume tecnico.

La società sostenendo il contrario, faceva ricorso al Tar che lo accoglieva. Il Tar sosteneva che solo i volumi destinati ad ospitare impianti tecnici (idrico, termico, elettrico ecc.) potessero essere qualificati come volume tecnico.

Il Comune, quindi, si appellava al giudizio del Consiglio di Stato.

La sentenza del Consiglio di Stato

Per i Giudici del CdS la sentenza del Tar non è condivisibile:

essendo evidente che anche un serbatoio idrico o di raccolta acque come quello in esame costituisce […] un volume tecnico.

I Giudici ricordano che secondo un chiaro orientamento giurisprudenziale, i volumi tecnici sono quelli esclusivamente adibiti all’alloggiamento di impianti necessari alla fruizione della costruzione, che non possono essere ubicati all’interno della parte abitativa.

Ne consegue che rientrano nella nozione di volume tecnico solo quelle opere edilizie prive di una propria autonomia funzionale, anche solo potenziale, che non sono impiegabili né adattabili ai fini abitativi e quindi irrilevanti sul carico urbanistico.

I Giudici concludono che un volume tecnico, come risulta essere il serbatoio idrico, non esprime volumetria suscettibile di sostituzione o recupero ai fini di una edificazione residenziale. Il ricorso è, quindi, accolto.

Volume tecnico: i parametri per identificarlo

Per l’identificazione della nozione di volume tecnico, occorre far riferimento a 3 ordini di parametri:

parametro di tipo funzionale: il volume tecnico deve avere un rapporto di strumentalità necessaria con l’utilizzo della costruzione;
parametro legato all’impossibilità di soluzioni progettuali diverse: il volume tecnico non deve essere ubicato all’interno della parte abitativa;
parametro legato alla proporzionalità fra i volumi e le esigenze edilizie completamente prive di una propria autonomia funzionale, in quanto destinate a contenere gli impianti serventi di una costruzione principale stessa.

I volumi tecnici degli edifici sono esclusi dal calcolo della volumetria a condizione che non assumano le caratteristiche di vano chiuso, utilizzabile e suscettibile di abitabilità.

Nel caso in cui un intervento edilizio sia di altezza e volume tale da poter essere destinato a locale abitabile, ancorché designato in progetto come volume tecnico, deve essere computato a ogni effetto, sia ai fini della cubatura autorizzabile, sia ai fini del calcolo dell’altezza e delle distanza ragguagliate all’altezza.

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