Un soppalco quando si configura come deposito?

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Il Consiglio di Stato chiarisce quali debbano essere le caratteristiche di un soppalco ad uso deposito per non rischiare un abuso edilizio

Con la sentenza n. 6681/2020 il Consiglio di Stato fornisce utili chiarimenti per distinguere tra un soppalco ad uso deposito (per cui basta una SCIA) ed un soppalco abitabile che incrementa la superficie utile (soggetto a permesso di costruire).

Il caso

Una privata realizzava nella propria abitazione (caratterizzata da vani alti 4 metri) tre soppalchi senza richiedere alcun titolo edilizio.

Nel dettaglio, i tre soppalchi avevano le seguenti dimensioni:

  • due di rispettivi 6 e 9 m² per un’altezza di 1,90 m da estradosso struttura a intradosso solaio;
  • un soppalco di 5,85 m² per un’altezza di 1,30 m da estradosso struttura a intradosso solaio.

Successivamente, un sopralluogo della Polizia municipale accertava la presenza dei tre soppalchi definendoli “solai intermedi o, meglio aree di sbarazzo“, e quindi il Comune ne intimava la demolizione poiché a suo parere i manufatti erano stati realizzati (con l’intenzione di adibirli a locali di soggiorno) senza il necessario permesso di costruire.

In particolare veniva riscontrata la violazione delle altezze minime previste dalla legge per i locali di abitazione, ossia:

  • dell’art. 43 “Caratteristiche tecniche degli edifici e delle abitazioni“, comma 2 lettera b), della legge n. 457/1978 “Norme per l’edilizia residenziale“;
  • del dm 5 luglio 1975 (altezze minime e requisiti igienico-sanitari principali dei locali di abitazione).

La privata decideva, quindi, di far ricorso al Tar, sostenendo la natura accessoria di deposito dei tre manufatti assentibili, a suo parere, con una DIA/SCIA in base al regolamento comunale.

Secondo la ricorrente, il Comune li aveva ritenuti erroneamente locali adibiti a soggiorno applicando ingiustamente una sanzione demolitoria, nonostante il verbale della Polizia municipale avesse definito i manufatti come “aree di sbarazzo” (depositi).

Il Tar dava ragione alla ricorrente, per cui il Comune faceva ricorso presso il Consiglio di Stato.

La sentenza del Consiglio di Stato

I giudici di Palazzo Spada, richiamando e confermando la sentenza del Tar, fanno una premessa e pongono l’accento sulla definizione riportata nel verbale dalla Polizia municipale che ha definito i tre soppalchi come “aree di sbarazzo”, qualificandoli, in pratica, come depositi di ridotte dimensioni non adatti ad essere abitati.

Per i giudici, il regime edilizio dei soppalchi deve essere considerato in relazione alle concrete caratteristiche del manufatto:

è, quindi, necessario il permesso di costruire quando il soppalco sia di dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell’immobile preesistente, con incremento delle superfici dell’immobile e ulteriore carico urbanistico;

al contrario, il soppalco rientra nell’ambito degli interventi edilizi minori per dimensioni ed altezza modesta o per le modalità di realizzazione (ad esempio vano chiuso, senza finestre o luci), quando non sia tale da incrementare la superficie dell’immobile e non sia adatto all’utilizzo come stanza di soggiorno a sé stante.

In conclusione, per i togati, quanto detto è valido a qualificare i tre soppalchi come depositi assentibili con una SCIA, per la cui mancanza deve essere irrogata la sola sanzione pecuniaria.

Il ricorso, quindi, non è stato accolto.

 

Per maggiore approfondimento leggi anche questi articoli di BibLus-net:

 

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praticus-ta
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