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Umidità di risalita in condominio, chi paga i danni

Umidità di risalita in condominio: chi paga i danni?

Tempo di lettura stimato: 3 minuti

Se l’umidità di risalita è causata da difetti di costruzione tipici delle tecniche costruttive dell’epoca di edificazione del fabbricato, il condominio non risponde dei danni. Lo chiarisce il Tribunale di Savona

L’umidità di risalita è quel fenomeno causato appunto dalla risalita dell’acqua attraverso la porosità capillare dei materiali costruttivi delle strutture di fondazione di un fabbricato, che sono a contatto con il terreno umido, per propagarsi, a seconda della gravità del fenomeno, alle strutture fuori terra in modo più o meno esteso. Tale fenomeno rappresenta un problema molto sentito e molto comune nelle nostre abitazioni ed in particolar modo negli edifici in muratura se non adeguatamente impermeabilizzati in fondazione.

Ricordiamo che tra le modalità di diagnostica a contrasto di tale fenomeno vi sono anche le indagini termografiche in grado di determinare la temperatura di una superficie attraverso la misura della radiazione infrarossa emanata, con una sensibilità che può arrivare sino a pochi centesimi di grado. Pertanto, la termografia risulta utile anche per diagnosticare problematiche di umidità di risalita. La termografia, infatti, può costituire una valido mezzo teso all’indagine e all’individuazione dei ponti termici che possono aggravare il fenomeno di risalita, per cui potrebbe tornarti utile l’impiego di un software di calcolo dei ponti termici anche per una pianificazione attenta, mirata a minimizzare l’incidenza dei ponti termici già nella fase di progetto.

Oggi parleremo quindi di umidità di risalita, ma riferita ad un contesto condominiale. In questo caso il condominio è tenuto a risarcire i danni riportati da un singolo condomino?

La risposta giunge dal Tribunale di Savona con la sentenza n. 812/2023.

Danni da umidità di risalita in condominio. Quando il singolo condomino non può essere risarcito? Il caso

Una condomina riscontrava nella sua proprietà, e, nello specifico, all’interno di un locale posto al piano terra, danni derivanti da infiltrazioni di umidità provenienti dal sottosuolo condominiale.

Per tale motivo, chiedeva in sede di Tribunale l’accertamento della responsabilità del condominio rispetto ai danni lamentati, e conseguentemente la rimozione delle cause delle infiltrazioni e il rispristino del locale in questione che da magazzino era stato trasformato in locale per attività commerciale.

Il giudizio del Tribunale di Savona a proposito dell’umidità di risalita come difetto proprio caratteristico delle tecniche costruttive impiegate, aggravato dal cattivo uso del locale danneggiato

I giudici basandosi sulla perizia CTU che evidenzia la tipicità del problema dell’umidità di risalita legata alle tecniche di costruzione impiegate all’epoca di edificazione, tipico di tutte le costruzioni coeve al fabbricato in esame, sottolineano come questo problema riguardi l’intero stabile, e non esclusivamente la proprietà.

Inoltre, essi fanno presente come il problema sia stato aggravato nel tempo dal cattivo ed improprio uso del locale, non essendo stato arieggiato come nella sua destinazione originaria di magazzino.

I giudici premettono che risulta vero quanto assunto a difesa della condomina e cioè che, per principio accolto dalla giurisprudenza:

Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno rispondendo, in base all’art. 2051 c.c., dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché tali danni siano imputabili a difetti costruttivi dello stabile.

Tuttavia, riprendono i giudici, tale principio non è riferibile ed applicabile al presente caso, le cui peculiarità sono tali da farlo rientrare, invece, nell’ambito di riferimento del più specifico orientamento della Corte di Cassazione. Quest’ultima ha infatti escluso la responsabilità del condominio ai sensi dell’art. 2051 c.c., e quindi anche l’obbligo al risarcimento, per i danni causati dall’umidità di risalita qualora tale fenomeno sia da imputarsi principalmente alle tecniche costruttive in uso all’epoca della costruzione dell’edificio e si accerti, poi, che il comportamento negligente del proprietario del locale abbia contribuito ad aggravarlo.

In tal senso e per un caso simile, si è espressa in passato la Cassazione civile (sez. III, sentenza 29/11/2011 n. 25239):

le infiltrazioni provenienti da parti comuni dell’edificio, da cui scaturiva l’umidità del locale di proprietà esclusiva, erano riconducibili alle tecniche in uso all’epoca della costruzione dell’edificio, tecniche idonee rispetto alla destinazione dello stesso a magazzino, e alla mancanza di aereazione.

Nel caso in esame i danni oggetto della discussione derivano da conseguenze della umidità di risalita, appunto riconducibili alla tecnica costruttiva tipica dell’epoca di costruzione dell’immobile condominiale, e rispondente ai criteri di idoneità del tempo. È stato poi verificato il difetto di aereazione dovuto alle modalità di uso, aggravato da un ulteriore comportamento colposo della proprietaria, che non ha provveduto per lungo tempo alla manutenzione minima indispensabile del locale.

La domanda della condomina è stata, quindi, respinta.

 

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TerMus-PT

 

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1 commento
  1. Arch. d'interni Vincenzo Mantuano
    Arch. d'interni Vincenzo Mantuano dice:

    Salve,
    sono un esperto del settore sulle patologie edilizie e vedo questa sentenza totalmente ingiusta, giacché senza nessuna correlazione con la causa dell’umidità di risalita. Infatti, a prescindere di quanto si legge nella sentenza, è chiaro che non si è tenuto conto della naturale patologia, eventualmente riscontrata, e degli effettivi dannosi che questa provoca. Persino la diagnosi strumentale, adoperata, per individuare la causa, è errata. Tanto è vero che, l’accertamento delle cause di umidità presenti in un edificio si devono eseguire esclusivamente secondo un ciclo operativo nel rispetto di adeguate norme: UNI EN ISO 13788 – 2003 (Termoigrometria); UNI 9352 UNI EN 16714 1:2016 (prove termografiche); Analisi del potenziale elettrico; Analisi Cromatografia Ionica; e oltre a queste la prova regina, attraverso il Metodo al Carburo di Calcio (UNI 11121 – 2004), oppure il Metodo Ponderale (o Gravimetrico UNI 11085 – 2003). Non basta una sola di queste indagini, ma tutte insieme portano a determinare con un minimo di certezza le eventuali cause dell’umidità presenti.
    Detto ciò, la prima domanda che esce spontanea è: “Bene, alla fine di questa analisi del CTU, su cosa è basata la certezza della presenza dell’umidità di risalita? Quanto è la percentuale di umidità presente all’interno di questa costruzione)? Fino a che altezza è misurabile l’umidità di risalita? La fascia evaporativa a quale altezza viene individuata e di quanto è l’ampiezza? Quali e dove sono ubicati gli elementi costruttivi in cui è scientificamente dimostrabile la presenza dell’umidità di risalita? Potrei continuare con altre domande similari, ma è comprensibile che i giudici sono stati portati in inganno (se in buona fede) da una perizia tecnica non avvalorata con dati scientifici. Basta pensare che si è assoggettata la colpa, del degrado in corso, alla singola condomina che sfortunatamente abita il piano terra, poiché se avesse meglio ventilato gli ambienti di sua proprietà le problematiche riscontrate non si sarebbero manifestate?!?!? Questa è una vera falsità e ingiustizia, poiché l’umidità di risalita, s’innesca principalmente nel contatto tra terreno e costruito, a causa di un mancante strato separatore ed impermeabilizzante. Pertanto, l’umidità di risalita si potrà bloccare soltanto se si interviene sulla causa e non sul problema, prescrivendo interventi manutentivi e areazioni all’interno del primo piano, colpevolizzando il proprietario e ad egli attribuendone la colpa e le spese.
    In ogni modo, anche in questo caso, il tempo sarà galantuomo, poiché il degrado in atto non essendo stato bloccato, poco s’importa di questa raccapricciante sentenza. Esso, continuerà indisturbatamente il suo percorso distruttivo e quando anche la fondamenta e ogni elemento strutturale (parti integranti del condominio) saranno completamente ammalorati e faranno sentire i propri patimenti (magari sotto l’effetto di qualche piccola scossa sismica) anche il condomino dell’ultimo piano se ne renderà conto.

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