Titoli edilizi

Guida al cambio di destinazione d’uso da garage ad abitazione

Normativa, procedure, esempi pratici e giurisprudenziali: tutto sul cambio di destinazione d’uso da garage ad abitazione in una guida completa

Il cambio destinazione d’uso da garage in un’abitazione è un progetto comune ma complesso che richiede una conoscenza approfondita della normativa vigente e il rispetto dei passaggi necessari per assicurarsi la conformità alle regolamentazioni edilizie.

Una pianificazione attenta e l’accurata osservanza delle procedure per ottenere il titolo abilitativo sono dunque fondamentali per il successo del progetto.

Considerando la complessità dei vari elementi da gestire simultaneamente, è consigliabile seguire un’adeguata pianificazione e progettare il nuovo spazio abitabile con il supporto del software di progettazione edilizia. Questo strumento ti permette di disegnare in pianta o in 3D, modellare con oggetti parametrici BIM, completare il progetto con oggetti della libreria online e produrre render fotorealistici degli spazi. Inoltre, con i mep tools puoi progettare, calcolare e dimensionare tutti gli impianti direttamente in BIM.

Scopriamo dettagliatamente il processo di cambio di destinazione d’uso da garage ad abitazione, esaminando normativa, procedure, considerazioni tecniche e casi dalla giurisprudenza.

Normativa e regolamenti per cambio destinazione d’uso rilevanti

La normativa vigente in edilizia stabilisce che il cambio di destinazione d’uso da garage ad abitazione è un intervento rilevante e soggetto a specifiche regolamentazioni.

L’art. 23 ter del D.P.R. 380/2001 fornisce le linee guida in merito, stabilendo i requisiti legali da rispettare per effettuare tale trasformazione.

In assenza di normative regionali diverse, si considera un cambiamento rilevante della destinazione d’uso ogni volta che un immobile o una singola unità immobiliare viene utilizzato in modo diverso rispetto a quello originario, anche se non comporta lavori di costruzione. Questo cambio deve portare l’immobile o l’unità immobiliare in una categoria funzionale diversa tra quelle seguenti:

  • residenziale;
  • turistico-ricettiva;
  • produttiva e direzionale;
  • commerciale;
  • rurale.

Cambio destinazione d’uso da garage ad abitazione tipo di intervento

Per comprendere appieno il processo di cambio di destinazione d’uso di un garage in abitazione, è fondamentale chiarire alcuni aspetti, poiché le procedure possono variare a seconda della destinazione finale desiderata.

Il cambio di destinazione d’uso da garage ad abitazione è considerato urbanisticamente rilevante, poiché comporta una trasformazione da locali accessori a vani ad uso residenziale. Questo implica modifiche che influenzano il carico urbanistico, rendendo necessario l’ottenimento del permesso di costruire, anche se non si effettuano lavori sostanziali.

Per facilitarti il processo può esserti utile il software per i titoli abilitativi che ti fornisce modelli aggiornati delle pratiche edilizie da compilare online. Otterrai il modello da scaricare ed archiviare in PDF.

Al contrario, se il garage viene trasformato in un magazzino o deposito, mantenendo la sua natura di spazio accessorio, non è necessaria una nuova pratica edilizia, poiché rimane un’area non destinata alla permanenza di persone.

Procedura per il cambio di destinazione d’uso da garage ad abitazione

La procedura da seguire per cambiare la destinazione d’uso di un edificio prevede diversi passaggi:

  • valutazione della compatibilità della nuova destinazione: si inizia con uno studio di fattibilità che analizza le caratteristiche, i costi e i possibili risultati del progetto. Si verifica che il cambio di destinazione sia conforme alle prescrizioni del piano urbanistico;
  • richiesta del permesso di costruire: se lo studio di fattibilità ha esito positivo, si procede con la presentazione della richiesta del permesso di costruire al comune competente, avviando così la pratica urbanistica;
  • inizio dei lavori: una volta ottenuto il permesso, è possibile iniziare i lavori di trasformazione;
  • registrazione catastale: dopo aver ottenuto il titolo edilizio dal comune, il cambio di destinazione viene registrato presso l’ufficio del catasto. Questo processo comporta l’aggiornamento della documentazione fiscale e la modifica dei dati relativi alla categoria, classe e rendita dell’immobile;
  • termine dei lavori: il termine dei lavori indica la conclusione della pratica edilizia, inclusa la procedura di riaccatastamento;
  • ottenimento della segnalazione certificata di agibilità (SCA): entro 15 giorni dalla fine dei lavori, è necessario presentare la segnalazione certificata di agibilità. Questo documento attesta la conformità e l’adeguatezza degli impianti, la presenza di servizi igienici idonei e il rispetto delle norme antisismiche (art. 24 D.P.R. 380/01). Il comune e l’ente amministrativo devono effettuare le necessarie verifiche entro un massimo di 30 giorni dalla ricezione della segnalazione.

Per garantire l’uso della modulistica aggiornata e conforme alle normative vigenti, è consigliabile utilizzare un software per le pratiche edilizie che ti fornisce un modello unico da compilare online ed ottenere il PDF della segnalazione certificata di agibilità da presentare e archiviare.

Scarica il modello SCA agibilità in PDF.

Procedura cambio destinazione d’uso da garage ad abitazione

Cambio destinazione d’uso da garage ad abitazione: sanzioni

Il cambio di destinazione d’uso da garage ad abitazione può costituire un abuso edilizio, ovvero una violazione delle norme amministrative che potrebbe persino configurarsi come reato penale.

In particolare, si parla di abuso edilizio quando vengono eseguiti i lavori di costruzione senza le necessarie autorizzazioni o in deviazione rispetto al progetto approvato dal Comune.

Il garage, essendo progettato principalmente come autorimessa, non può essere automaticamente considerato un locale a destinazione residenziale o uno spazio accessorio di un appartamento.

Pertanto, il cambiamento tra queste due diverse categorie funzionali senza l’ottenimento dell’autorizzazione necessaria viene considerato un abuso edilizio, anche se non comporta modifiche alle strutture esistenti, aumenti di volume o lavori edilizi.

Gli abusi edilizi possono comportare sanzioni penali e amministrative che variano in base alla gravità dell’infrazione.

Le sanzioni penali per gli abusi edilizi sono stabilite dall’art. 44 del D.P.R. 380/01 e prevedono quanto segue:

  • un’ammenda fino a 10.329 euro per la violazione delle norme e prescrizioni previste dalla legge, dai regolamenti edilizi e dagli strumenti urbanistici, nonché dal permesso di costruire, quando applicabili;
  • arresto fino a due anni e un’ammenda da 5.164 a 5.1645 euro nei casi di lavori eseguiti in totale difformità o senza permesso, o nel caso in cui i lavori vengano continuati nonostante un ordine di sospensione;
  • arresto fino a due anni e un’ammenda da 15.493 a 51.645 euro per la lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio, come previsto dal primo comma dell’articolo 30. Questa stessa pena si applica anche per gli interventi edilizi nelle zone soggette a vincoli storici, artistici, archeologici, paesaggistici o ambientali, in caso di variazione essenziale, totale difformità o mancanza del permesso.

Per quanto riguarda le sanzioni amministrative, definite dallo stesso decreto, queste possono includere l’ordinanza di demolizione della costruzione irregolare e il ripristino dello stato originario del luogo, l’acquisizione dell’immobile al patrimonio comunale o una sanzione pecuniaria adeguata. La scelta tra queste opzioni dipende dalla natura dell’abuso edilizio e dalle circostanze specifiche del caso, con particolare attenzione al rispetto dei termini stabiliti per l’esecuzione della demolizione.

Quali costi per il cambio destinazione d’uso da garage a residenziale?

Il costo associato al cambio di destinazione d’uso da garage a residenziale include diversi elementi:

  • oneri di urbanizzazione: questi sono i costi legati al rilascio dei titoli abilitativi necessari per effettuare il cambio di destinazione d’uso;
  • costo delle pratiche catastali: queste sono le spese connesse alle pratiche amministrative presso il catasto per effettuare la variazione della destinazione d’uso;
  • diritti di segreteria: questi sono eventuali tasse amministrative e burocratiche legate alla gestione delle pratiche;
  • parcelle dei professionisti: questi sono i compensi degli esperti coinvolti nelle diverse fasi della pratica. Per un calcolo preciso in base alla prestazione, ti consiglio di utilizzare lo specifico software per il calcolo dei corrispettivi.

Oltre a queste spese menzionate, bisogna considerare anche il costo delle opere di ristrutturazione, se il cambio comporta modifiche strutturali necessarie per adattare l’immobile alla nuova destinazione.

Requisiti tecnici per il cambio destinazione d’uso da garage ad abitazione

Durante la trasformazione di un garage in abitazione, è essenziale tenere in considerazione una serie di requisiti tecnici. Dall’adeguamento strutturale agli impianti e ai requisiti igienico-sanitari, ogni dettaglio deve essere pianificato e implementato con cura per garantire la sicurezza e la funzionalità dello spazio abitativo.

Nello specifico, oltre agli aspetti urbanistici, è essenziale rispettare le normative igienico-sanitarie stabilite dal D.M. della Sanità del 5 luglio 1975:

  • rapporto tra area e illuminazione naturale: si deve garantire un adeguato rapporto tra la superficie dei locali e le finestre per assicurare una sufficiente illuminazione naturale durante il giorno. La superficie finestra apribile non dovrebbe essere inferiore all’1/8 della superficie del pavimento;
  • altezza minima: generalmente, l’altezza minima dei soffitti deve essere di almeno 2,70 metri, ma questa normativa può variare a seconda delle disposizioni comunali, specialmente in zone con altitudine superiore ai 600 metri sul livello del mare, dove l’altezza minima può ridursi a 2,40 metri;
  • dimensioni minime: un monolocale abitabile per una persona deve avere una superficie minima di circa 28 metri quadrati, comprensiva dei servizi igienici, mentre per due persone questa superficie minima deve essere di almeno 38 metri quadrati;
  • ricambio d’aria: è importante calcolare e garantire un adeguato ricambio d’aria negli ambienti abitati, seguendo le norme stabilite dalla normativa UNI 10339;
  • impianti: è fondamentale rispettare le norme che regolano tutti gli impianti domestici, come ad esempio la temperatura interna degli ambienti abitati e dei servizi. La temperatura interna dovrebbe essere compresa tra i 18°C e i 20°C in tutti gli ambienti abitati, ad eccezione degli spazi di stoccaggio.

Per adattare lo spazio alle specifiche esigenze abitative sono necessari diversi interventi tra cui l’installazione di un sistema di riscaldamento adeguato, l’implementazione di un impianto elettrico e idrico-sanitario a norma per residenza, etc. In questo caso, può esserti di grande aiuto il software per la progettazione ed il dimensionamento degli impianti MEP che ti consente di modellare gli impianti dell’edificio contestualmente alla modellazione architettonica.

Esempio di progettazione 3D impianti di riscaldamento: software calcolo riscaldamento a pavimento usMEP.riscaldamento

Cambio destinazione d’uso da garage ad abitazione progetto

Nel seguente video si presenta il progetto di garage trasformato in abitazione, nello specifico in un appartamento.

Nel dettaglio, l’esempio parla della trasformazione di un garage abbastanza spazioso (55 m2), posto a piano terra di un edificio in linea per civile abitazione.

Grazie all’ausilio del software di progettazione architettonica BIM, si procede alla definizione dei nuovi spazi, l’inserimento dei blocchi 3D scelti dal catalogo come la libreria, la cucina, il divano, etc.

Scegliendo sempre dalla libreria degli oggetti BIM, si selezionano le tipologie di luci che contribuiscono a migliorare l’illuminazione interna.

Dalla vista real-time rendering, è possibile navigare nel modello ed avere una percezione realistica del progetto: dalla scelta dei materiali alla suddivisione degli spazi e la scelta degli arredi.

Per maggiori dettagli sugli aspetti tecnici, leggi l’approfondimento su come trasformare un garage in appartamento

Cambio di destinazione d’uso: articoli di riferimento

Di seguito si propongono una serie di sentenze che chiariscono alcuni aspetti fondamentali del cambio di destinazione d’uso.

Trasformazione di un garage in abitazione: quale titolo occorre?

La sentenza n. 909/2020 del Tar Campania, ribadendo la differenza che intercorre tra uno spazio accessorio ed un locale abitabile, chiarisce come la trasformazione di un garage in abitazione incida sul carico urbanistico ed occorre un permesso di costruire.

Il caso

Dei privati realizzavano alcune opere su immobile di proprietà senza chiedere la preventiva autorizzazione al Comune; tra le opere realizzate vi era la trasformazione di un garage in civile abitazione.

Il Comune ritenendo che per la trasformazione dei locali occorresse un permesso di costruire, ordinava il ripristino dello stato originario dei luoghi.

I proprietari dell’immobile, si opponevano all’ordinanza del Comune e facevano ricorso al Tar, qualificando le opere abusive accertate dall’UTC come “modesti interventi di natura pertinenziale”.

La sentenza del Tar Campania

I Giudici amministrativi in merito al mutamento di destinazione d’uso da garage a civile abitazione ribadiscono la distinzione che sussiste tra locali abitabili in senso stretto e spazi accessori.

Gli spazi accessori, per il Tar, non hanno valore di superficie edificabile secondo lo strumento urbanistico vigente, di conseguenza non sono presi in considerazione come superficie residenziale all’atto del rilascio del permesso di costruire.

Tra gli spazi accessori rientrano:

  • le autorimesse,
  • le cantine,
  • i locali di servizio;

di conseguenza, i togati concludono che:

non è possibile ritenere urbanisticamente irrilevante la trasformazione di un garage, di un magazzino o di una soffitta in un locale abitabile; senza considerare i profili igienico–sanitari di abitabilità del vano, in ogni caso si configura, infatti, un ampliamento della superficie residenziale e della relativa volumetria autorizzate con l’originario permesso di costruire.

A conclusione, i Giudici osservano che il cambio di destinazione d’uso tra locali accessori e vani ad uso residenziale costituisce una modificazione edilizia con effetti incidenti sul carico urbanistico, per il quale è necessario richiedere il permesso di costruire.

Il ricorso, quindi, non è accolto.

Clicca qui per scaricare la sentenza del Tar Campania

Altre sentenze ed approfondimenti

Per maggiore approfondimento leggi anche questi articoli di BibLus:

 

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Pubblicato da Redazione Tecnica

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