Legge semplificazioni e testo unico edilizia: ampliato il concetto di tolleranze costruttive
Nel testo unico edilizia è stato esteso il concetto di tolleranze costruttive alle irregolarità geometriche e alle modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché alla diversa collocazione di impianti e opere interne
Con la pubblicazione della legge semplificazioni sono state introdotte una serie di modifiche al dpr n. 380/2001 (testo unico edilizia) tra cui l’ampliamento del concetto di “tolleranze costruttive“.
La legge semplificazioni (L.120/2020) infatti aggiunge al dpr 380/2001 il nuovo articolo 34 -bis (Tolleranze costruttive).
Il nuovo art 34 bis del testo unico dell’edilizia
L’articolo 34 bis ricade nel Titolo IV “VIGILANZA SULL’ATTIVITÀ URBANISTICO EDILIZIA, RESPONSABILITÀ E SANZIONI” al capo II “sanzioni”: esso è suddiviso in tre commi.
Comma 1 – tolleranza del 2%
Il primo comma del nuovo articolo riporta:
1. Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.
In pratica viene confermata la tolleranza massima del 2%, di discordanza tra progetto e costruito, tra quanto riportato nel titolo abilitativo e quanto effettivamente realizzato (prima tale misura era inglobata nell’art.34).
La tolleranza del 2% riguarda:
- altezze dei fabbricati;
- distacchi e distanze tra fabbricati e tra fabbricati e strade;
- cubature e volumetrie;
- superfici coperte (e quindi scoperte);
- “ogni altro parametro delle singole unità immobiliari” quindi ad esempio SLP (superficie lorda di pavimento) e SNR (superficie non residenziale).
Quindi, se ci si discosta da quanto previsto dal progetto (nella tolleranza massima del 2%) non si incorrerà in sanzioni.
Comma 2 – modifiche di lieve entità
Il comma 2 dell’art. 34 bis riporta:
2. Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.
Il comma stabilisce che:
- le irregolarità geometriche degli edifici di minima entità;
- le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità;
- la diversa collocazione di impianti;
- la diversa collocazione di opere interne;
eseguite durante i lavori, non comportano sanzioni e violazione delle norme a patto che:
- siano eseguiti su immobili non sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali (dlgs n. 42/2004);
- non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia;
- non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.
Comma 3 – la dichiarazione asseverata del tecnico
Il nuovo articolo del testo unico infine riporta al comma 3:
3. Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.
In pratica, il tecnico nelle nuove pratiche deve attestare l’eventuale presenza di “lievi irregolarità” e “difformità nei limiti del 2%” con apposita dichiarazione asseverata.
Clicca qui per scaricare il testo unico dell’edilizia aggiornato alla legge semplificazioni
Ma se si tollera che la larghezza, profondità ed altezza varino del 2%, perché limitano la cubatura (prodotto proporzionale alle 3 tolleranze lineari) al 2% e non al 6,1%.
Mi sa che hanno semplificato proprio nulla! Una semplice CILA prima della fine dei lavori è poi SCIA di agibilità …. e prima cambiare testa ed il metro ai capo cantieri,
La tolleranza del 2% riguarda le altezze, le superfici e le cubature: se si dovesse applicare al prodotto di larghezza e lunghezza (superfici) e separatamente alle altezze, si avrebbe un coefficiente di maggiorazione di 1,02 con cui moltiplicare le superfici e 1,02 con cui moltiplicare le altezze, ovvero di 1,04 con cui moltiplicare i volumi, che però la norma stessa limita al 2% di incremento (dunque moltiplicatore 1,02), di fatto dimezzando i possibili scostamenti di larghezza e lunghezza. Ma dubito che il nostro legislatore, piuttosto a digiuno di matematica, abbia fatto tanto sofisticati ragionamenti …
No, ti sbagli.
Le prescrizioni dei regolamenti edilizi, delle norme tecniche, eccetera, fissano parametri quali volume (oppure SUL) e altezze. E non le singole dimensioni planimetriche. Se il tuo volume ammissibile e’ 90, il tuo progetto deve avere volume massimo 90, poi che lo fai in pianta 10×3 o 6×5 non conta.
Per cui il legislatore non ha sbagliato.
Ma la tolleranza del 2% è solo in eccedenza? Cioè se un abitazione ha un vano in meno rispetto al titolo abilitativo (e quindi si supera il 2% ma in diminuzione) il comma 1 è valido o no?
Ciao Marco,
no, la tolleranza del 2 % è sia in eccedenza sia in riduzione. La norma infatti parla di una generica “violazione edilizia contenuta entro il limite del 2 per cento”.
Altezza pavimento-soffitto già a 2,70 m: se si mette un nuovo pavimento in sovrapposizione scendendo cosi a 2,68 m si riemtra in una fattispecie di tollerenza entro il 2%?
Ciao Walter,
a titolo strettamente personale ti risponderei di si.
Tuttavia in questi casi risulta utile, e fondamentale, consultare l’ufficio tecnico del tuo Comune.
Buongiorno e complimenti per l’articolo.
Porta interna che divide cucina da soggiorno traslata di 50 cm con un’apertura di 135 cm anziché 90 cm, può ritenersi una difformità di lieve entità ai fini di ottenere il superecobonus 110% ?
Se non ho capito male, il tecnico dovrebbe indicarla sia al comune e sia nella certificazione di conformità edilizia con riferimento al comma 2 dell’art 34 bis del TUE.
Ciao Claudio,
esattamente.
Nel tuo caso quasi sicuramente dovrebbe rientrare nelle “lievi difformità”.
In ogni caso ti consiglio di confrontarti con l’Ufficio tecnico del tuo Comune.
Grazie.
Claudio, assolutamente si trattandosi di lieve modifica che non incide sui parametri dei locali abitativi (DM sanità del 1975] quindi sulla agibilità delle UI . Puoi asseverarla in coincidenza della SCIA che devi presentare al Comune per l’eco bonus del 110% se comportanti modifiche esterne ovvero nella CILA qualora interventi che non incidono sull’aspetto esteriore dei luoghi .
Ciao
@Walter Cursano
Ti rimane l’inosservanza della normativa di settore igienico sanitaria…e quindi no.
buona sera sto per acquistare un immobile di 100 mq e ho notato che l’altezza interna sull’intero immobile è di m. 2,68
secondo voi posso procedere con l’acquisto visto che la legge parla di una tolleranza del 2% o posso incorrere in qualche sanzione? premetto che sulla piantina c’è scritto m 2.70. ho mandato una pec all’uff tecnico del comune di roma , ma non ho avuto risposta.
grazie mille
Ciao Umberto,
di certo non incorrerai in nessuna sanzione.
Eventualmente alla prima occasione utile, se eseguirai dei lavori, sarà il tuo tecnico a regolarizzare il tutto.
ho alcune porte/finestre che sono di poco piu strette rispetto al progetto depositato al comune. Inoltre in garage c’è una piccolissa rientranza che non è presente nel progetto. In quel posto è stato messo un addolcitore dell’ acqua. che tipo di difformità sono queste? possono rientrare nel 2 %?
Ciao Fulvio,
in linea generale sembrerebbe di sì.
Ti consiglio comunque di consultare il tuo tecnico di fiducia.
Solo lui, visionando i luoghi ed i documenti. potrà consigliarti al meglio.
Buongiorno.
Ho una piccola veranda sul terrazzo la cui area calpestabile è leggermente superiore a quanto riportato sulla planimetria del condono. La superficie in eccesso è sotto la tolleranza del 2%,tuttavia essendo entrambe le misure(lunghezza e larghezza)inesatte(una pochi cm in più,l’altra in meno)posso avere problemi in un eventuale controllo della Agenzia delle Entrate ai fini bonus facciate 90%?
Oppure è soltanto l’area calpestabile il parametro che conta ed io posso stare tranquilla?
Grazie mille.
Ciao Melinda,
in linea generale, se si tratta di pochi cm, dovresti rientrare nel 2% di tolleranza.
Il mio consiglio, tuttavia, è quello di rivolgerti al tuo tecnico di fiducia, solo lui effettuando un sopralluogo e visionando la documentazione del condono, potrà consigliarti al meglio.