Titolo gratuito e richiesta successiva degli oneri concessori: possibile?

La questione del cambio di destinazione d’uso degli immobili, perché è anche di questo che parleremo tra poco, è diventata sempre più rilevante, soprattutto alla luce delle recenti disposizioni introdotte dal decreto “salva casa”. Questo provvedimento ha semplificato il processo di trasformazione degli spazi, consentendo l’utilizzo della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) per passare da una categoria funzionale all’altra, senza necessità di un permesso di costruire. Tale semplificazione mira ad incentivare la riqualificazione degli immobili e a rispondere alle crescenti esigenze del mercato, facilitando l’adattamento degli spazi alle nuove richieste.

Tuttavia, la recente ed interessante sentenza n. 563/2024 del Tribunale Amministrativo Regionale per l’Emilia Romagna metterebbe in luce le complessità che possono sorgere anche in questo contesto semplificato. La decisione riguardava un caso in cui un intervento di un cambio di destinazione d’uso rilevante è stato avallato attraverso un titolo edilizio gratuito il cui intervento edilizio successivamente si è rivelato soggetto ad un contributo di costruzione con grande sorpresa e disappunto dei richiedenti, sollevando interrogativi sulla corretta applicazione delle normative vigenti. Questo episodio anche se non collegato direttamente con le agevolazioni del D.L. “Salva-casa”, potrebbe evidenziare come, nonostante le buone intenzioni di quest’ultimo, le interpretazioni e le applicazioni delle leggi possano variare notevolmente da un’amministrazione all’altra, creando incertezze per gli operatori del settore.

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L’avvallo di una CILA a titolo gratuito potrebbe essere seguita dalla richiesta successiva del pagamento di un eventuale contributo di costruzione?

Il caso in esame ha origine da un contenzioso tra due società e il Comune, riguardante un provvedimento che richiedeva il pagamento di un contributo di costruzione per un intervento edilizio specifico. Andando per ordine di successione dei fatti, le società avevano presentato una CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) per la “manutenzione straordinaria” finalizzata alla trasformazione di locali precedentemente adibiti ad attività artigianali in spazi destinati a attrezzature sportive.

Il Comune, dopo aver esaminato la richiesta ed avallata la CILA presentata, aveva condotto successivamente approfondimenti istruttori che avevano stabilito che l’intervento in questione non poteva essere considerato come semplice manutenzione straordinaria, ma piuttosto come un cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante. Tale cambiamento comportava un aumento del carico urbanistico, giustificando così l’imposizione di un contributo di costruzione (oneri concessori) ammontante a quasi 50.000 euro, suddiviso tra costo di costruzione e oneri di urbanizzazione.

Le società contestavano questa decisione, sostenendo che prima della sottoscrizione del contratto di locazione dell’immobile oggetto dell’intervento, avevano consultato l’Ufficio tecnico comunale per verificare la fattibilità del progetto. Un tecnico aveva quindi suggerito l’uso della CILA come procedura non onerosa, classificando i lavori come “manutenzione straordinaria”. La gratuità dell’intervento era stata un elemento decisivo per le società, poiché senza tale condizione le aziende non avrebbero proceduto con il progetto.

Insomma, dopo aver ottenuto l’approvazione della CILA e completato i lavori con deposito regolare di fine lavori, le protagoniste del caso si trovavano a fronteggiare una comunicazione del Comune che avviava il procedimento per la determinazione del contributo di costruzione. Ma a loro parere:

l’atto impugnato sarebbe stato illegittimo in quanto il contributo di costruzione (art. 16 D.P.R. 380/2011) dovrebbe essere quantificato e richiesto al momento del rilascio del titolo e quindi al momento del rilascio della CILA gratuita – dichiarata efficace dal Comune e tuttora valida ed efficace;
il Comune non avrebbe potuto chiedere il contributo di costruzione quando il titolo abilitativo è esistente ed è gratuito.

Nonostante le osservazioni e i tentativi di chiarimento con l’amministrazione comunale, il Comune manteneva la propria posizione, portando le società a presentare ricorso al TAR.

Tar Emilia Romagna: in caso di errata valutazione gli oneri di costruzione possono essere rideterminati e richiesti anche successivamente, non influendo sulla validità del titolo

Le obiezioni sollevate dalle ricorrenti non trovano riscontro nelle valutazioni del Tribunale.

Secondo i giudici, come chiarito dalla giurisprudenza, il contributo di costruzione deve essere rivalutato ogni volta che l’Amministrazione si accorge di un errore nella determinazione iniziale, che può derivare da una cattiva applicazione delle tabelle o da semplici errori di calcolo. L’Amministrazione comunale detiene sempre il potere e il dovere di richiedere il contributo corretto, seguendo i parametri e i limiti stabiliti dalla legge e dalle normative regolamentari.

La richiesta di pagamento non esige una motivazione specifica, poiché rappresenta l’esercizio di un diritto riconosciuto all’Amministrazione per il rilascio del titolo edilizio, soggetto a un termine di prescrizione di dieci anni. Sebbene sia vero che il contributo di costruzione debba essere determinato al momento del rilascio del titolo edilizio, ciò non esclude la possibilità, anzi il dovere, dell’Amministrazione di correggere eventuali errori nella determinazione del contributo stesso.

La natura paritetica dell’atto di determinazione consente all’Amministrazione di apportare modifiche, sia a favore che a sfavore del privato, purché queste avvengano entro i limiti della prescrizione decennale. Pertanto, anche se il tecnico della parte ricorrente avesse indicato l’intervento come gratuito, l’Amministrazione aveva l’obbligo di calcolare correttamente il contributo dovuto.

La rivalutazione del contributo può riguardare sia i casi in cui ci sia stata una determinazione errata in precedenza, sia quelli in cui non è stata richiesta alcuna somma, erroneamente ritenuta non dovuta. La circostanza che la CILA fosse stata dichiarata efficace dal Comune non influisce sulla questione del contributo di costruzione, poiché quest’ultimo non condiziona la validità o l’efficacia del titolo edilizio. Infatti, esso rappresenta un atto contabile richiesto per la compartecipazione ai costi delle opere di urbanizzazione.

Il cambio di destinazione d’uso da locali per attività artigianali e industriali in locali per attrezzature sportive non è manutenzione straordinaria

A parere del Tar, il Comune ha correttamente classificato l’intervento come un cambio di destinazione d’uso rilevante dal punto di vista urbanistico e non come semplice manutenzione straordinaria. Secondo la legge regionale del caso, un mutamento d’uso è considerato rilevante quando prevede la sostituzione dell’uso attuale con uno definito ammissibile dagli strumenti urbanistici. Nel caso specifico, la trasformazione da locali adibiti ad attività artigianali a spazi per attrezzature sportive ha comportato un passaggio dalla categoria funzionale “produttiva” a quella “direzionale”, giustificando così la richiesta del contributo.

In definitiva, il Comune ha agito correttamente nel richiedere il pagamento del contributo per il cambio d’uso che comporta un aumento del carico urbanistico. Le doglianze delle ricorrenti sono state respinte poiché non supportate da prove concrete e perché le circostanze descritte non giustificano la richiesta di gratuità dell’intervento. La complessità delle operazioni di calcolo e le incertezze nell’applicazione delle tabelle non sono eventi estranei al debitore, che ha l’obbligo di controllare l’esattezza sin dall’inizio.

Infine, riguardo al mancato calcolo del costo di costruzione al momento della presentazione della CILA e all’asserito errore del Comune sulla legittimità del titolo edilizio richiesto, è stato ribadito che:

il pagamento del costo di costruzione – che, come detto, può essere rideterminato anche successivamente in caso di errata originaria determinazione – non influisce sulla validità ed efficacia del titolo edilizio rilasciato e che il Comune aveva accertato la conformità dell’intervento rispetto allo strumento urbanistico.

il pagamento del costo, quindi, può essere rivalutato anche successivamente senza compromettere la validità ed efficacia del titolo rilasciato. L’Amministrazione ha accertato la conformità dell’intervento rispetto allo strumento urbanistico e ha quindi agito nel rispetto delle normative vigenti.

In conclusione, il TAR ha rigettato il ricorso delle società, confermando la legittimità della richiesta di pagamento del contributo di costruzione da parte del Comune. La sentenza ha messo in evidenza l’importanza della chiarezza normativa e della corretta applicazione delle disposizioni in materia edilizia, sottolineando come le amministrazioni comunali abbiano il dovere di garantire il rispetto delle normative vigenti nella gestione dei contributi urbanistici.

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Download Gratuito Sentenza Tar Emilia Romagna 563/2024 - Titolo edilizio gratuito e oneri concessori

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