Terrazze e distanze tra edifici: le prime rientrano nel calcolo delle seconde?
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Tutte le sporgenze abitabili che escono fuori dalla sagoma di un fabbricato devono rientrare nel calcolo delle distanze tra edifici, comprese le terrazze! Lo ribadisce il CdS
Le distanze legali tra edifici e da un confine di proprietà costituiscono una tematica molto delicata e sentita, al centro di tante discussioni nelle aule dei tribunali di ogni ordine e grado. A tal riguardo ricordiamo l’art 873 “Distanze nelle costruzioni” del Codice civile e l’art. 9 “Limiti di distanza tra i fabbricati” del dm 1444/1968 che costituiscono i principali riferimenti del caso. Ma inserire un progetto in un contesto reale, operazione preliminare critica per la realizzazione di un manufatto edilizio, non è certamente un compito facile dovendo rispettare con precisione le distanze con il costruito esistente che i riferimenti di legge ci impongono, per questo puoi usare uno strumento semplice per integrare il modello architettonico nel suo contesto territoriale anche semplicemente da Google Maps.
Integrare il modello architettonico nel suo contesto territoriale
Torniamo quindi alla domanda se le parti aggettanti di un fabbricato non propriamente abitative, come scale esterne e terrazze, ma che incrementano la superficie utile di un immobile e di conseguenza la sua consistenza, debbano essere conteggiate nelle distanze tra edifici. L’occasione ci è data da una recente sentenza del Consiglio di Stato, la n. 8834/2023.
Un garage esterno deve rispettare la distanza che lo separa dal terrazzo di fronte?
Una società presentava una SCIA per la realizzazione di un garage addossato al fabbricato di proprietà, sul lato di quest’ultimo confinante con un’altra abitazione privata.
Successivamente, a lavori ormai ultimati, arrivava dal Comune l’annullamento in autotutela della SCIA in quanto, a seguito di appositi accertamenti, era emerso il posizionamento dell’autorimessa a una distanza inferiore a dieci metri (m 7,90) dalla linea esterna di un terrazzo fronteggiante, collegato, tramite porta finestra, ai restanti vani dell’abitazione confinante.
La società, non ritenendo legittimo il provvedimento, faceva ricorso al Tar che lo respingeva.
Ed ecco che la contesa tra società e Comune si prolungava in appello presso il CdS.
Il giudizio del CdS: le terrazze costituiscono una proiezione verso l’esterno dell’immobile ove si prolunga la vita abitativa
I giudici premettono che, secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale condiviso, nella verifica dell’osservanza delle distanze, di cui all’art. 9 del dm 2 aprile 1968, n. 1444, vanno considerati i balconi, nonché tutte le sporgenze destinate, per i loro caratteri strutturali e funzionali, ad ampliare la superficie abitativa dei vani che vi accedono (Cons. Stato, Sez. VI, 10 settembre 2018, n. 5307; Sez. V, 13 marzo 2014, n. 1272; Sez. IV, 21 ottobre 2013, n. 5108; Cass. Civ., Sez. II, 19 febbraio 2019, n. 4834):
[…] le terrazze esistenti sulla proprietà dei controinteressati, munite […] di balaustra, non hanno una funzione di mera copertura del piano sottostante dell’edificio, ma costituiscono una proiezione verso l’esterno dell’appartamento, e dunque una componente strutturale dell’edificio ove si prolunga la vita abitativa: esse si sviluppano in continuità con il perimetro esterno del fabbricato e consentono l’affaccio e la veduta in ogni direzione.
Ne consegue, che, per verificare il rispetto delle distanze tra la parete dell’autorimessa e quella finestrata dell’edificio confinante, andava presa in considerazione la linea esterna del suddetto balcone e non la porta finestra che consente l’accesso a esso.
Sulla base di tale criterio di calcolo della distanza, sussiste quindi il contrasto con la norma di cui all’art. 9, comma 1, del dm n. 1444/1968, che ha determinato il contestato provvedimento, essendo prevista nella SCIA una distanza tra le due pareti inferiore a m 10 (per la precisione m 7,90).
Il ricorso non è, quindi, accolto.
Per maggiore approfondimento, leggi anche questi articoli di BibLus-net:
- “Scale e terrazze dei fabbricati devono rispettare le distanze tra edifici“
- “Chiusure terrazze e distanze tra costruzioni, nuovi chiarimenti“
- “Il solo sporto di un balcone deve essere considerato ai fini delle distanze tra fabbricati?“
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