Tenda a copertura di un cortile: quando non è edilizia libera?

Il recentissimo decreto legge “Salva-Casa” ha voluto mettere nero su bianco quanto espresso copiosamente dai tribunali di ogni ordine e grado in merito alla natura edilizia delle tende da sole, pergotende e similari. Ma se la tenda in sé non dovrebbe creare dubbi sulla sua semplice funzione di riparo occasionale dal sole e del suo utilizzo più o meno affrancato da permessi, è l’uso improprio, potenziale generatore di volume abusivo, che continua ad essere equivocato in buona o cattiva fede come di qualcosa che potrebbe passare in secondo ordine.

Una nuova sentenza del Tar Lazio, la n. 9648/2024, ci aiuta a capire come usare correttamente le tende da sole in edilizia libera senza incappare in abusi edilizi. Ma oltre ai preziosi chiarimenti che ci vengono dalle aule dei tribunali, è utile valutare uno strumento di lavoro che ci aiuti ad individuare l’appropriato titolo abilitativo per il nostro progetto. Vorrei consigliarti quindi il software titoli abilitativi edilizi, dotato di uno straordinario wizard che consente di individuare correttamente il titolo abilitativo in funzione dell’intervento da realizzare. Potrai inoltre archiviare facilmente i tuoi modelli da tenere in ordine e consultare agevolmente.

Il D.L. “Salva-Casa” e le modifiche al D.P.R. 380/2001 in merito alle tende da sole

Prima di introdurre il contenuto della sentenza del Tar Lazio, sarà bene ricordare le modifiche al Testo unico dell’edilizia apportate dal D.L. 69/2024 “Salva-Casa” relativamente alle tende da sole come manufatti temporanei che non creano volume.

In particolare, all’art. 6 “Attività di edilizia libera” del T.U.E. (D.P.R. 380/2001), al comma 1 è stato aggiunta la lettera b-ter):

le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile, tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera. In ogni caso, le opere di cui alla presente lettera non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici, devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche;

Poniamo, quindi, l’accento sulla condizione per cui una tenda per rientrare in edilizia libera, non deve dare origine ad nuovo volume tramite uno spazio stabilmente chiuso.

Una presunta pergotenda a riparo del cortile. Quando la tenda crea uno spazio chiuso con nuovo volume?

Un’attività di ristorazione riceveva una ingiunzione da parte del Comune a demolire, con ripristino dello stato dei luoghi, una tenda sistemata a copertura di un cortile di 70 m².

In particolare, si trattava di un cortile, ricadente oltretutto in area paesaggistica, delimitato da un lato dal fabbricato che ospitava il ristorante e, per i restanti lati, da muri di confine.

La copertura a tenda retrattile si estendeva fino al muro perimetrale. A sostegno della tenda vi erano degli scatolari verniciati di bianco addossati ai muri perimetrali che realizzavano dei portali con supporti verticali e orizzontali. Tale area era completa di impianto di illuminazione e di condizionamento ed arredata con tavoli e sedie.

Il ristoratore faceva ricorso al Tar, poiché sosteneva che:

si trattava di una pergotenda, per cui non sarebbe occorso nessun permesso o titolo edilizio;
non sarebbe stata necessaria nemmeno l’autorizzazione paesaggistica, trattandosi di un intervento “di manutenzione ordinaria, straordinaria, di consolidamento statico e di restauro conservativo che non altera lo stato dei luoghi e l’aspetto esteriore degli Edifici” ai sensi dell’art. 149, comma 1, lett. a) D.Lgs. n. 42/2004 e dell’art. 2 D.P.R. n. 31/2017 e relativo allegato A, sub A.17.

Tar Lazio: una pergotenda anche se caratterizzata da una struttura ed un utilizzo non proprio precari, non deve modificare prospetto e sagoma delle edificio con aumento di volume

I giudici in premessa ricordano le caratteristiche proprie di una pergotenda, per le quali non è soggetta al previo rilascio di titolo abilitativo:

essa è un’opera principale che non si identifica con la struttura in sé, ma con la tenda, costituita da tessuto leggero o materiale plastico;
quest’opera è destinata a rendere più vivibili gli spazi esterni delle unità abitative, come ad esempio terrazzi o giardini;
la sua installazione è volta a soddisfare esigenze non precarie, non essendo caratterizzata dalla temporaneità della sua utilizzazione.

In questo senso, la pergotenda costituisce un elemento stabile e duraturo per la migliore fruizione dello spazio esterno. Di contro, se la struttura principale è solida e permanente, ma determina una evidente variazione di sagoma e prospetto dell’edificio, non si tratta di una pergotenda integrante un intervento edilizio libero. In questo caso, si parla piuttosto di un organismo edilizio che si caratterizza per la creazione di un nuovo volume o superficie, richiedendo quindi l’apposito titolo edilizio.

Insomma, una perogotenda, anche conservando una certa solidità ed utilizzo permanenti per ovvi motivi, le medesime solidità e consistenza non devono essere tali da costituire un elemento di variazione del prospetto del fabbricato con la conseguente creazione di un volume aggiuntivo.

Nel caso in esame:

l’opera contestata è idonea a chiudere interamente la corte, determinando, una volta che sia stata aperta, un volume;
il cortile, infine, è dotato di impianto di illuminazione e di condizionamento ed arredato con tavoli e sedie;
le dimensioni della struttura oggetto di contestazione (circa 70 m²) risultano ragguardevoli.

Tutto ciò, secondo i giudici, induce a ritenere che non possa configurarsi una pergotenda, bensì di un intervento edilizio di carattere stabile, idoneo a determinare la creazione di un nuovo volume e di una nuova superficie, destinato ad uso commerciale, idoneo a determinare una trasformazione parziale dell’organismo edilizio preesistente e pertanto necessitante di apposito titolo edilizio, trattandosi di intervento di ristrutturazione edilizia “pesante” ai sensi degli artt. 3, comma 1, lett. d) e 10, comma 1, lett. c) del D.P.R. n. 380/2001.

Inoltre, la presenza di un impianto di illuminazione e di condizionamento testimoniano della idoneità della copertura realizzata a fungere da locale chiuso suscettibile di utilizzo permanente.

Lungi, dunque, dal configurarsi quale mero elemento di arredo per la migliore fruizione dello spazio esterno, la struttura in questione presenta caratteristiche idonee a determinare una trasformazione dell’edificio originario, generando nuova superficie commerciale e nuovo volume.

Tende e autorizzazione paesaggistica

La sanzione ripristinatoria adottata è giustificata, oltretutto, in considerazione della mancata acquisizione dell’autorizzazione paesaggistica, necessaria poiché la struttura del caso non è assimilabile a quelle descritte al punto A.17 del D.P.R. 31/2017 :

A.17. installazioni esterne poste a corredo di attività economiche quali esercizi di somministrazione di alimenti e bevande, attività commerciali, turistico-ricettive, sportive o del tempo libero, costituite da elementi facilmente amovibili quali tende, pedane, paratie laterali frangivento, manufatti ornamentali, elementi ombreggianti o altre strutture leggere di copertura, e prive di parti in muratura o strutture stabilmente ancorate al suolo.

Nel caso in esame, trattandosi di struttura stabilmente ancorata ai muri perimetrali, di consistenza ragguardevole, la tenda è idonea a determinare nuova superficie e nuovo volume.

Il ricorso non è, quindi, accolto.

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