Ristrutturazione e tanti piccoli interventi simultanei

Tanti piccoli interventi: manutenzione o ristrutturazione?

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Tanti singoli interventi eseguiti contemporaneamente, anche se di modesta entità, possono configurare una ristrutturazione con ampia trasformazione del territorio. Lo chiarisce il CdS

Possedere un immobile vuol dire anche saperlo conservare nelle migliori condizioni attraverso una continua manutenzione fatta di opere più o meno importanti eseguite nel tempo. Ma attenzione a non trascurare questo aspetto: accumulare lavori, anche di apparente e modesta entità, e poi decidere di recuperare quanto non fatto tutto in una volta potrebbe voler dire operare una inconsapevole ristrutturazione (abusiva) soggetta al permesso di costruire.

La questione viene affrontata dal Consiglio di Stato nella sentenza n. 5879/2022.

Tanti interventi esterni e sulla facciata: manutenzione o ristrutturazione? Il caso

Una società conduttrice di una proprietà costituita da un terreno ed alcuni immobili decideva di agire su questa con tutta una serie di interventi edilizi, sia all’esterno che in facciata, anche in forza della richiesta di singoli titoli abilitativi, consistenti in:

  • tre muri di contenimento in blocchi di calcestruzzo prefabbricati;
  • rampa con fondo di calcestruzzo;
  • pavimentazione/platea in calcestruzzo;
  • nuova tettoia;
  • formazione di sei pilastri in cemento armato;
  • modifiche distributive e modifiche di facciata del fabbricato esistente;
  • sopraelevazione del fabbricato esistente;
  • modeste modifiche distributive al piano terra con mutamento della destinazione d’uso;
  • formazione di locali in sottotetto esistente utilizzati quali uffici e servizi igienici;
  • modifica dei prospetti con apertura di lucernari.

Successivamente, il Comune decideva di fermare i lavori con un’ordinanza di ripristino dello stato originario dei luoghi.

A questo punto la società conduttrice faceva ricorso al Tar che lo rigettava, fino al ricorso in appello presso il CdS.

In particolare, la ricorrente sosteneva che:

  • le opere in questione fossero singolarmente riconducibili all’art. 6 dpr 380/2001, ossia sarebbero state qualificabili come attività di edilizia libera e quindi da eseguirsi senza alcun titolo abilitativo;
  • le modifiche di facciata del fabbricato esistente potevano essere qualificate di manutenzione straordinaria e non riconducibili all’art. 10 (Interventi subordinati a permesso di costruire) dpr 380/2001.

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La sentenza del Consiglio di Stato e la necessaria visione complessiva e d’insieme degli interventi eseguiti

I giudici di Palazzo Spada (a prescindere dalla reale ed effettiva singola rilevanza della maggior parte dei lavori elencati e attinenti al caso specifico) spiegano che gli interventi effettuati vanno visti unitariamente e non possono essere autonomamente qualificati; essi costituiscono un complesso di interventi che, nella loro unitarietà, realizzano un’ampia trasformazione del territorio, come già evidenziato dal giudice di prime cure, e che, pertanto:

non possono essere visti atomisticamente ai fini della valutazione della loro compatibilità urbanistica.

Diversamente opinando, una lettura siffatta consentirebbe una valutazione singulatim di molteplici interventi in contrasto con la logica di semplificazione che anima l’art. 6 d.P.R. 380/2001; ossia quella di realizzare senza titolo determinati interventi di piccolo impatto e non quello di realizzare – senza titolo – una sommatoria di interventi che comporta una trasformazione urbanistico edilizia per la quale occorre una apposita valutazione dell’amministrazione.

A parere dei giudici manca un titolo abilitativo complessivo trattandosi di molteplici interventi realizzati, poiché la complessità e l’unitarietà dell’intervento edilizio abusivo effettuato non si presta alla lettura per singole parti come sostiene la ricorrente appellante.

Il ricorso non è, quindi, accolto.

 

Per maggiore approfondimento, leggi anche questo articolo di BibLus-net: “Interventi edilizi e titoli abilitativi

 

 

 

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